シティタワー東梅田パークフロントってどうですか？

梅田徒歩圏内とは言え梅北や阪神百貨店周辺の開発地区とは逆に衰退していく地区。ホームレスや風俗は増えていくでしょうが、、。小学校の評判とか以前に少なくともここで子供を育てる勇気はありません。

>>260 検討板ユーザーさん

私が見た部屋もそれくらいです。安いですよね。

人によってはネガ要素のある場所だから、安いのかも？
私は全く気にならないのでラッキーだなぁと思ってます。

スミフの物件は一期狙いが一番？

CT梅田東は2期で二割上がったみたいですね。
値上げして竣工後にゆっくり販売する。

これだけ安ければ今回も同じパターンでは？
一期販売開始が楽しみ

スミフの販売方法を考えると一期狙いが良いかもね

安くなっているのは純粋に考えて反響が悪いから。
マンション建築ラッシュのなか立地に劣るここは今以上に値を上げると買い手がつかない。
さらなる値下げがあるかも。
今までの売り方ではこの規模では莫大な在庫をかかえるはず。

スミフの物件で値下げ？

聞いたことないなぁ（笑）

もうすぐ一期発売ですね。

個人的には2期以降値上げして欲しいと思ってます。

値上げ、値下げ、そのまま、どの可能性が高いと思いますか？

>>267 本気で検討中さん

可能性が高いのは「値下げ」！

総戸数490戸のマンションの事前案内を出し、じっくり時間をかけて要望を聞いた後の第1期販売戸数がわずか20戸だけ。不人気物件だわ。この物件で従来通りに2期販売で値上げなんて無理じゃねえか。

中津北浜と戦うはずがあまりにも計画より要望が少ないので販売開始を遅らざるを得ないのです。売り出し正式価格は今の予定価格よりさらに下がるでしょう。スミフのプライド高い上層からは2期以降決して1期より値下げ指示は出ないため結果5〜10年経っても新築未入居が売り出されることになるでしょう。転売したくても新築未入居が多く残っていれば高く売れるはずがありません。タワマン供給過剰のなか中身が伴わない（梅田になんとか歩けると言うのは好立地と評価されません）のにブランドだけでは売れません。10年後の売却は半額覚悟の物件でしょう。

>>269

梅田東のすれに興味深い投稿を見つけましたた。

by マンション比較中さん 　2017-01-25 11:16:36 投稿する 削除依頼
>>1980

なかなか興味深い取材記事。

２０１５年４月の取材でチョット古いですが、スミフの販売戦術が良く理解できます。
販売価格に関しては「価格を決めてから走る」ケースと「走りながら価格を決める」ケースがあるようです。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?P=1&ST=mobil...

興味津々で読ませていただきました。
巷では、スミフでは、物件が完成するまでに売り切ってしまうと「安く売り過ぎたんじゃないか！」と役員から叱責されるというようなことが言われていますが、この記事を読むとある意味真実なんですね。

細野透：分譲マンション七不思議──住友不動産「青田売り＋完成売り」の舞台裏（前編）

「青田売り＋完成売り」の舞台裏について、住友不動産執行役員・マンション分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏に聞いた。

「青田売り」に加えて「白田売り」、「黒田売り」なんて言葉があるなんて初めて知り、勉強になりました（笑）

また、記者の質問に対して、分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏の「不動産は生もの」と言い切っているのが如何にも「スミフ」らしい！！！

●当時の住友不動産執行役員・マンション分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏の回答

問　住宅ジャーナリストとして、住友不動産の「青田売り＋完成売り」という独特の販売手法に関心を抱いています。そして、御社のマンションを取材する度に販売所長に質問をぶつけてきたのですが、未だに仕組みがよく理解できません。私にとって、今では、分譲マンション七不思議の筆頭のような存在になっています。

問　再び総戸数５００戸くらいのメガ物件を例にとります。第１期で１００戸を販売する場合、条件がいい高額物件から販売するケースが多いと思います。その場合、全住戸の平均坪単価を決めてから、第１期の平均坪単価と価格を決めるのですか。それとも、全住戸の平均坪単価を決めないで、とりあえず第１期の平均坪単価と価格だけを決めるのですか。

答　ケースバイケースです。予算上はもちろん全体の平均坪単価を持っています。しかし、全体像を確定してから走るケースもありますし、１００戸だけを決めてスタートして走りながら考えるケースもあります。規模が大きくなればなるほど、５回か６回に分けて、値付けしていく例も出てきます。

答　不動産は生物（なまもの）です。時期によって価格が変わると思っています。

答　前にもお話ししましたが、不動産は生物（なまもの）です。時間とともに価格は変わっていきますので、第１期と第２期の価格に余り意味はないのです。

売主のスミフにとっては「第１期と第２期の価格に余り意味はないのです。」かもしれませんが、購入する側にとっては「大きな意味」がありますね。
これで、スミフが分譲期間中に平気で「値上げ」するのが理解できますね。

スミフで、本当に気に入った物件がある場合はリスク覚悟で第一期に契約するのか、こちらも走りながら考えて、完成物件を確認してから契約を決断するのか、迷いは深まるばかりです。

モノが全然違うのでいい例えではないですが、
個人的にはアパレルみたいな感覚で、
売り切れたら後悔しそうだったり、妥協できる範囲なら定価で買うし、
そこまでじゃなかったらセールとかオークションに出るのを祈る。

買った後にセールに出たり、中古で買い叩かれてたら、早まったなと思うけど、
確実性にお金を払ったと思えば何とも思わないし、自分と価値観が合う人は少ないのかなってくらいで、
自分が納得できて買える値段なら、その時に買った方がいいと思ってます。

二兎追うものは一兎も得ず、にはならないようにしたいです。

ところで、
ブランズタワー梅田northの共用施設がかなりよさそうで、心揺れてるんですが、
みなさんはどう思われますか？
中津は不便かなぁ。

>>270 ご近所さん

確かに面白い記事ですね。

この記事からは時期によって価格は変わる（値上げ）が竣工後も値下げはせず時間がかかってもそのままの価格で売り切るって事だよね。

て事は値段は第1期が一番安いって事では？

>>272 検討板ユーザーさん

中津のブランズタワーって@350/坪って聞きましたけど、どうなんですか？

個人的に中津でその単価なら高い過ぎて手が出せないなぁ。

>>274 通りがかりさん
わ、いいなぁと思ったらそんなにするんですね…
身の丈にあったとこにします…

近い将来人口減で必ず需要が減るからね。
需要は外国人頼りになるよね。

確かに中津や北浜もいいですよね。

けど、価格が高過ぎ。

私の予算でははここの価格がMaxかなぁ。

ここは実際に住むタワマンとしてはバランスがとれてるのでは？

書き込み見てるとここは安いの？

ここと同価格帯のタワマンは無いの？

営業から竣工したシティータワー梅田東を見てここのイメージ硬めないかって提案があった。

来週くらいに行ってみようかなぁ

>>280 マンション検討中さん

同じシティタワーって事で作りが似てるって事？

あと共通点は扇町公園を挟んで北と南くらい？

>>280 マンション検討中さん

なるほど、いいですよねぇ。

今HPで見比べてたんですが、２つの物件て似てるからかな？
モデルルームを見るより実際の物をみると安心だね。

見比べるのは確かにいいかもね。
まあ見たら間違いなく新しいこっち選びそうだけど...

>>283 匿名さん

確かにそうですね（笑）

作りも場所もほぼ一緒なら新しい方が良いですよね。

金額も一緒くらいなんですか？

もうマンション価格は下落が始まっています。今が一番買い時ではないでしょうね。

>>285 匿名さん

相場が？
ここのマンションの価格が？

梅田東の掲示板では入居が開始されて感想が書き込まれてますね。

ポジティブな書き込みで多いいかな。

梅田東とここは似たよう作りだから失敗は無いのかもね。

>>288 通りすがりさん

土地代は東梅田の方が高そうだね。

どちらが好きかは好み？

>>288 通りすがりさん

>>梅田東 280万/坪 vs 東梅田250万/坪

この価格差も今だけではないでしょうか？
この掲示板でもふれられてましたが、値下げなしで一期から少しづつ値段を上げて竣工後も数年後をめどに完売を目指す。

東梅田は第1期で一番安い時。このままの価格差であれば梅田東が完売てできないので？

二期以降は値上げさをして梅田東の早期完売をめざすのでは？

>>290 匿名さん
アホか？
魅力の無い物件が値上げして売れる訳ないだろが。(笑)

>>291 匿名さん

でたーしょうもない書き込み。

何を書いても無意味なので無視します。

二期は必ず値上りします。

魅力のないマンションの板にしがみついてるのって大変だね。
タワマン買えないのにね

それは販売の階数が変わったんじゃないですかね。

>>295 通りがかりさん

同じ23階と明記されてますね。
住友不動産は値下げしないものと思ってましたが、物件によりけりなんでしょうね。

というかそもそも2016年12月の価格が異様に高くないですか？
坪300超えてるような。
年末はそれくらいでも買う人がいるかもっていう読みだったんですかね？

>>295
>>296
>>297

画像を引き上げてごめんなさい。もう少し画質改善して写真を再アップしました。

SUUMOを見る限りCT梅田東の以下部屋の価格が下がってます。

75C-aタイプ 23階
2016年12月　7190万円
2017年1月 　6790万円

住友不動産の方針は必ず値上げするのではなく、時価で販売することと思いますよ。

住不は値引きは絶対しないと言っているが
値下げは絶対にしないとは言っていない。

スミフが値下げをしたのは始めてききました。
貴重な情報ありがとうございます。

しかしこの情報はCT梅田東の事ですよね？

ここパークフロントは一期の発売待ちです。梅田東からのバランスでも値上げされる可能性が高いと思います。

スミフは値下げや値引きしますよー！
値引きは公にはしませんけどね。

経験者より

この記事読むと今は買い時ではないのかもしれませんね。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170130-00115869-diamond-bus...

>>302
雑誌の記事を信じるのもあなた、信じないのもあなたです。
東京の不動産は下げり傾向ですが、都心から外れてさらに
駅から遠いなど立地に難がある場所のことです。
都内中心部の誰もがうらやむような立地なら
坪６００万でも即売れしているようになお上昇中です。
大阪に当てはめるなら環状線内の駅近はあり。
それ以外はなしということになります。

ここは、環状線の内側なので複数路線使えて便利です。
大阪もこれからは、人口減少で厳しく選別されると思います。

今月の週刊ダイヤモンド面白いですよ。

「上げ下げマンション大調査」
http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/19222

オリンピックが終わる２０２０年以降には下がる・・・。
人口減少するから不動産は必ず暴落する・・・。
色々言われていますが、それはある意味嘘ですからね。
関東なら埼玉や千葉で駅から遠い物件は暴落して二束三文に
なるかもしれませんが、恵比寿とか代官山とか麻布十番
なんてマンションはどんな不況が来ても暴落はしませんから。
大阪でも市内の良い立地のマンションを買っておけば
簡単には下がりません。
逆に郊外の駅から遠いマンションは確実に下がるでしょう。
どれだけ少子化になっても東大や阪大は簡単に入れないのと
同じです。
欲しい人がいくらでもいる立地は下がらないんです。

>>306 通りがかりさん

私も大枠で同じ意見です。
大阪については都心回帰の流れもあり暴落は無いと思います。
しかし大阪のタワマンの供給予定数があまりにも多く供給過剰になるリスクも秘めているのかなと感じてます。

パークフロントは一期@250万で現在の相場からは安いと思ってるんですが、何とも決めかねているところです。

>>307
東京を例にしましょうか。
東京でもバブル崩壊したあと都心回帰で都内中心部に
タワーマンションや高級マンションがバンバン
建ったんですよ。
その後どうなったか。
不況で紆余曲折ありながらも、今でも山手線内の駅近は
中古でもやっぱり高いままなんですよ。
なせか。もう都心中心部に新たに開発できる大規模な
土地が出尽くして戸数の大きい新築が建たんのですよ。
大阪も都心回帰がひと段落したころには
環状線内の駅近で大規模に開発できる土地はほぼないと
思いますよ。
そうなると先に買ってたもの勝ちになるんちゃいますか。
下がるまで待つという理論が通じるのは郊外だけですわ。
北区・中央区・西区・天王寺区あたりが暴落するんやったら
大阪は都市として終わりですわ。

オール電化マンションですが大丈夫でしょうか

>>309 住民板ユーザーさん5さん

オール電化じゃなくても停電したら何も使えないんだし一緒のことだと思います。
ガス代かからないだけお得だと思います。

今はオール電化とガス電気併用とどっちがおおいんですかね？

確かCT梅田東は併用だったと思いますが

オール電化ならエコキュートが標準装備ですよね。

ガス、電気の併用でもエネファームを標準装備のマンションてあるんですか？

やっぱりコスト面ではオール電化ですね。

資産価値は下がらない的な書き込みが急に増えたね。会社から各担当者へ盛り上げ指示でもでたのかな？価値が下がらないだれでも欲しがる場所なら今こんなに苦戦してないはずだけど…。

CT梅田東とパークフロントで悩んでて、梅田東の現地モデルルームに行ってきました。
やっぱり現地に行くと良くも悪くもカタログとの違いがでますね。

ちょっと残念だったのがロビーが貧弱な印象でした。それ以外は不満なし。

確かにここのロビーは2階吹抜けでしたよね？
ロビーはこっちの方が良いかも。

ロビーに住むの？比較対象があるからいいじゃないですか。
部屋や共用施設なども総合的に見て考えないとね笑

>>317 マンション検討中さん

たしかにそうですね。
比較目線でなくCT梅田東単体で見てれば全く問題ないレベルです。

マンション見すぎると自分自身の判断ポイントがボケてきますね。

ここの1期たったの20戸って少な過ぎでは？

>>319 匿名さん
殿様商売すぎるからね。
ここの販売責任者はとくに度がすぎるよ。
そしてこのざま。

>>320 名無しさん

どのざま？少なくとも住友不動産は失敗してるっていう意識は無いと思われる。
売り手が気に入らなければ他を検討すべき。

>>319 匿名さん

あくまで20戸にしているだけのようですよ。
希望があれば売り出すように営業は言ってました。
1月下旬現在で申し込みは20戸は楽に変えてるそうです。

やっぱり契約率の問題もあるので少ない販売戸数にしてるんですかね

今時オール電化は大きなデメリットですね

>>323 住民板ユーザーさん5さん

オール電化はデメリット何ですか？

トレンドがオール電化だと思ってました。
なぜですか？

>>324 通りすがりさん

トレンド？ネットで検索してみてくださいね。現状が分かるよ。

>>325 住民板ユーザーさん5さん

調べましたけど、一長一短って感じでは？

料理はガス

コストはIH
（オール電化でエコキュート装備の為）

コスト面ではガスの気泡料金が無い事とオール電化向けと電気料金でかなり違う見たいですね。単純に料理の使いやすさとコスト比較？
単なるデメリットでは無いように思います。

他に何かありますか？

>>326

電気が止まれば結局はガスコンロ、ガス給湯器（お風呂）、ガス式温水床暖房等も使えないので、やはりこれからはオール電化の時代です。

東日本大震災で被災した浦安市ではガスの復旧は1ヶ月以上かかりましたが、電気は1週間以内に復旧しました。

つまり料理においてもIH＞ガスコンロ。

>>322 匿名さん

総戸数490戸もあって確実に契約が見込めるのが20戸しかないということですね。
住友不動産の売り方は知っていますが、この価格でこの戸数というのは厳しいですね。

>>328

まあ、梅田とは名ばかりのこの立地だから躊躇する人が多いのでしょう。

第1期の販売戸数だけで躊躇されている方がもしいらっしゃれば…ですが、
スーモに出てる間取り以外の部屋を申し込んでいる人が少なくとも1人（私）いるので、
21戸以上は申し込みは来ているのでは？と思います。

スミフは他の物件に目移りするリスクとか気にしないんですかね〜

>>328 匿名さん

ここ高いですか？
個々で価値基準が違うと思いますが、相対的に安いと思ってます。

私が悩んでるのはここか梅田東どちらが良いかです。

>>331 匿名さん

どちらも見送るのが正解。
スミフは備後町を見てからでしょう。

>>328 匿名さん

販売予定が3月上旬なったようです。
その上で販売予定数20戸、現在の申し込み数が20戸ならまずまずでしょう。

>>332 マンション検討中さん

備後町は確かに興味があります。
けど、スミフがあの場所に作ると@350/坪up確定でしょう。いくら良い場所でも大阪で@300upは手が出せません。

そういう意味でここのバランスは取れていると思います。

>>331 匿名さん

安いのに20戸しか販売できないのは厳しいという意味です。

>>334

西向に読売新聞の新聞印刷工場があって、超巨大なロール紙を積載したトラックの往来があってもですか？

>>336 通りがかりさん

ちかくに住んでますが、確かに時々大きなトラックでロール紙を運んでいるのを見かけます。しかし決して大型トラックがバンバン出入りしていると言ったら光景ではないです。

個人的にはこの程度の事を言ってたらどのマンションでも何かしらの問題があると思います。

きになるのであれば別のマンションを検討されては？

北と東にタワーマンションたちそうだね

>>335 匿名さん

確かにこの金額ならもっと売れても良い気がししますが、金額決定が確か1月中旬だったと思います。
書き込みに1月下旬で20戸強ってあったので、スミフの売り方で期間が半月ならこんなもんでしょ。

>>338 匿名さん

天満警察の仮設がある場所とその南側ですよね。
今の時点では大阪市がタワマン単独開発はNGって言ってるみたいよ。

販売開始が遅れていますが、
すでに要望出している部屋でも、販売が4月以降になる可能性はありますかね…？

私が営業から聞いたのは3月上旬販売開始になる可能性が高い。
要望書の提出された部屋はよっぽどでない限り一期で売り出すと言ってましたよ。

ここは庶民向けのタワマン

金額も庶民的
場所も庶民的
設備も庶民的

他と比べても意味がないよ

>>340 匿名さん
タワマン単独はNGですが大阪市が売却後の計画を企業に対し募集したヒヤリングでは商業棟+高層マンションやホテルなどが主のようです。大阪市は売却のつもりなので高層ビルが建つのは違いないはず。その予定があるからおそらく北や東向きは予定価格は安く設定されてませんか？決定事項でないからそれに対しての説明はないでしょうが‥。

一期での申し込みが予定より多すぎると販売責任者は値段設定のミスとマイナス評価される会社だからまず高値設定でスタートした。しかし反響が悪く予定価格をさげた。それでも要望が目標に届かない。かといってこれ以上安い値段を正式発表する訳にもいかず後ろにずらしてるだけなんです。

>>342 匿名さん
情報ありがとうございます！
お金の段取りしておきたかったので、助かります。

>>345

なるほど！
激しく同意。
スミフらしいですね。
マイナス評価はサラリーマンの大敵ですからね。

>>345 名無しさん

確かにそのまま販売すると成約率が落ちますからね。

竣工予定の変更は無いんですよね？

これが東側の払い下げ予定の大阪市の土地です。
奥に見えているクレーンがマンションの場所です。

地図を見たらわかると思いますが、マンションが南側にセットバックしているの、将来的にこの土地にマンションができても西側はカブらないと思います。北側も結婚式場があるので抜けてます。
このマンションの北東角に建物が立つ可能性があるだけですかね。

ご参加までに今のマンション現場です。

特に変化はありませんが・・・

大阪市が実施した払い下げ予定地のマーケット サウンディング結果です。

http://www.city.osaka.lg.jp/suido/page/0000341797.html

分譲マンションとの複合案が多いいですね

>>351 匿名さん

周辺が寂れ感が満載なのでタワマンでもホテルでも良いので建物が建った方がこのマンションの為では？

ちょっと寂れてるくらいの方が落ち着くのでいいんですけどね〜

中途半端なテナントの入ったマンションができるくらいなら、ホテルがいいかな。

>>353 匿名さん

北側と南側にまとまった大きさがあるので面白い物が建つといいですね。

北東角は眺望無くなるね。

>>357 マンション検討中さん

たしかに北東角は将来的に眺望が微妙ですよね。
そのせいか低層の北東角部屋は安いですよね。
値段と間取りが良いが魅力で悩んでます。

>>358 本気で検討中さん

この間取りのこと？
いくらぐらいですか？

確か低層階で5000万前半くらいだったと思います。