シティタワー東梅田パークフロントってどうですか？

>>219 匿名さん

この用地は、公開空地にゆとりがあり
50階以上 or 600戸以上
ですね⁉︎

現在、このパークフロントを中心にタワーマンションを検討しています。
検討しているのが中層階で250万/坪です。
しかし今一つ決めきれずにいます。理由はマンション価格です。不動産、マンション価格は現状がピークで2020年を待たず下落する可能性があるという報道を見ました。
ここ数年でタワーマンションは価格が上がりました。現状が高値なら購入を先送りする方が良いのかと悩んでいます。

そこで皆さんに2点伺いたい事があります。①今のタワーの価格をどう見るか。②これからタワーマンションの価格がどう推移と思うか。
最近購入を決められた方はどう判断され決められたのか。

本気で悩んでいますので、ご意見よろしくお願いします。

>>224 匿名さん

タワーマンションは今が高値圏で今後下落して行く可能性が高いってことですね。

住友はお初天神、備後町にもタワーマンションの計画がありますよね。もしかしたら、そちらの方が価格設定が抑えめになる可能性もあるってことですね？

でも、そんなことが分かれば誰も苦労しないわけで。。
今急いで買う必要が無いなら2020年あたりまで待てば良いと思いますが
2020年以降も下がらないと言う人もいますからね。
結局は買いたい時点で買いたい場所で
納得できる値段なら買うしかないわけです。

私個人的には郊外のマンションバブルは弾けると思いますが
都心は2011年とか2012年レベルまでは下がらないと思いますけどね～。

>>226 マンション住民さん

確かにその通りですね。
分かれば苦労しませんね。

最近タワーマンションを検討し出したので知らないのですが、2011年頃は坪単価どれ位だったんですか？

2011年よりも少し後ですが、
西区新町のサンクタスタワーで平均坪単価は180～190万位でしたね。

さすがにこのレベルまでは下がることは考えにくいですね。

大阪環状線内は、これから5年以降も上昇傾向で、それ以外の地域は下落傾向。

北区、中央区、天王寺区、西区　は　期待するほど＠200以下には、ほとんど下がらないでしょう。

＠250～

>>228 マンション住民さん

情報ありがとうございます。
サンクタスタワーは2012年発売なんですね。
今の平均を250万/坪としたら約5年で30%も上がってる。
その時に購入されていた方が羨ましいです。

>>229 マンション比較中さん

ご意見ありがとうございます。
北区、西区、中央区、天王寺区は大きくは値下がりしない可能性があるって事ですね。

＠250〜っていうのは上記のエリアだったら250万/坪以上だろうという事ですか？

>>231
郊外の地区よりも値下がりする場合は、下げ幅(歩留り)が低いとの専門家の見解のようです。

今は、普通のマンションで　坪単価250～300　上層階で300以上で推移しています。
タワーは　中の島6丁目などで250以上です。

まともなファミリーが生活できる占有部となると　それなりに高いですね。

>>232 マンション比較中さん

なるほど。

営業マンから言われるとそんなものかなと思うけど、金額だったり冷静に考えると、高いですよね。

なぜマンションの相場があがったんですかね？

>>233

リーマンショック、10年前の落ち込みのリバウンドで　マンションが売れなかった時代から　公共事業が急増したり、建造物の建設の増加により
職人など人材が不足して　人件費も高騰して　マンション価格に反動がきたり
建築に関する　鉄の価格やコンクリート、木材など　資材の価格や消費税率のUPなど　様々な要因が関係しているようです。

>>234 マンション比較中さん

資材の高騰
人件費の高騰
消費税率UPなど
が原因だったんですね。

そうしたら2020年のオリンピック特需がおわれば落ち着く可能性もありますか？

そんなに簡単ではありませんかね？

>>235

確かに資材の高騰、職人不足による人件費の高騰も要因の一部ですが、大半は便乗値上げでしょう。
昨今のバブル価格でもフラット35等を利用してまだ購入する一次取得層がいるので、便乗値上げが功を奏し住友不動産の今期の営業利益予測は2,000億円に迫る勢いです。

http://kabuyoho.ifis.co.jp/index.php?sa=report&bcode=8830

同業の三井不動産、三菱地所、東急不動産も揃って増収増益基調です。

マーケットは単純で価格は需給バランスで決まります。
一次取得層が手を出せなくなって数年でマーケットは正常化に向かうので、どうしても購入しなけければならない理由が無ければ今は高みの見物で良いでしょう。

バブル価格を承知でどうしても今でなければというのであれば、下記の条件を満たす物件を選択すべきでしょう。

①立地（環状線内、周辺環境、学区、上町断層直上物件は避ける）
②駅近（徒歩5分以内、できれば3分以内）
③躯体（タワーの場合は制振構造、免振構造物は避ける）
④適正規模（80から150戸：投資物件対象の部屋が多い大規模タワーは将来管理組合が機能しなくなる可能性が高い）
⑤魅力（効率一辺倒の設計ではなく、建物に何かを感じさせる魅力があること）

間取りは他のマンションと大差はない感じ。
設備は悪くないかなと思います。
ただ、トイレの便器はロータンクになっているようです。
節水できるのはエコでよいと思うのですが、
最近はタンクのない便器もあると聞いているので、
タンクがないとお掃除も楽で良かったなと思いました。

>>236 マンション比較中さん

勉強になります。
貴重なご意見ありがとうございます。

私は現在このパークフロントを中心に検討しています。
マンション比較中さんから見てこのマンションはどの様映っていますか？
色々な見方があると思いますがマンション比較中さんのご意見をお聞かせ下さい。

よろしくお願いします。

>>237 匿名さん

タンクレストイレかっこいいですよねぇ。

同じロータンクでも中之島はタンクレスに似たデザインでかっこよかったですよ。

トイレが決定のポイントにはなりせんが、こだわりは感じますよね。

本日、現地に行ってきました。
野崎公園から見た写真です。

クレーンが3機見えているだけで、
パネルの間から覗いてみると地面を掘り下げ基礎工事の真っ最中といった感じでした。

一期の販売予定が出たと連絡がありました。

現在、2月中旬予定でHPをUPしているが2月末まで延びる可能性もあるとの事。

人気はどうなのかな？

シティタワー梅田東で『外壁 吹き付け vs タイル論争』激化してます。

確かにここも吹き付けでしたよね。
どちらも一長一短があるように思いますけどね

>>238

新大阪駅から扇町公園の真下を通り、阪神高速に沿って活断層（上町断層帯）が走っています。
敢えて活断層至近物件を選択される必要は無いかと思われます。

物件によって感じる魅力は個人差があるので、活断層至近物件というデメリットを承知の上で、それを上回る魅力を感じられるかがポイントでしょうね。

参照URL

１）国立研究開発法人 産業技術総合研究所：活断層データベース

https://gbank.gsj.jp/activefault/cgi-bin/segment_param.cgi?SearchTYPE=...

２）大阪の活断層・上町断層をGoogle earthで上空から見てみる Uemachi fault in Osaka.

>>238

１）国立研究開発法人 産業技術総合研究所：活断層データベース

https://gbank.gsj.jp/activefault/cgi-bin/segment_param.cgi?SearchTYPE=...

>>238

それと、タワマンを選択されるのでしたらやはり４月以降に制定される長周期地震動対策を施した
物件が望ましいと思います。
東梅田パークフロントが対応物件かどうかスミフに確認されては如何でしょう。

ご参考URL

≪関西のニュース

【特集】タワーマンション襲う揺れ　長周期地震動
更新：01/18 15:20

http://www.mbs.jp/news/kansai/20170118/00000049.shtml


　眼下に広がる大阪の街。この景色を独り占めできるのが、タワーマンションの特権です。通勤や買い物に便利な大阪市内の中心部には高層ビルに混じって多くのタワーマンションが乱立。一等地にはどんどん建設が進められています。

　吹田市に住む山本さん（仮名）。都心での生活を夢見て去年夏、大阪市内にあるタワーマンションの売買契約を結びました。

　「広々とした立地で景色もいいですし、環境のよさにひかれて選びました」（山本さん（仮名））

　マンションの完成まであと１年。そんな去年１２月、突然目を疑うような書類が山本さんのもとに届いたといいます。

　「売買契約の継続を希望されないご購入者様については、合意解除契約書を弊社が指定する期日までにご提出いただきますようお願い申し上げます」

　「突然手紙が送られてきたので、何が起きたか認識できなくてとても混乱しました」（山本さん（仮名））

　いったい何があったのか？

　地震による揺れ対策のため、マンションの強度について再検証をするというのです。しかし、このことは山本さんのマンションに限った話ではないのです。

　５年前に起きた東日本大震災。その揺れは広範囲に広がり、東京の高層ビルが大きく揺れました。さらには震源から７７０キロ離れた大阪府の咲洲庁舎までも揺れ、エレベーターが停止しました。

　こうした揺れを引き起こしたのは…長周期地震動。長周期地震動とはゆっくりとした大きな揺れのこと。内閣府は南海トラフ地震が起きた場合、大阪市内の２００メートルを超える高層ビルでは、最大６メートルの横揺れがあるとの想定を出しました。

　これを受けて国土交通省は去年６月、東京や大阪などを対策強化地域に指定。各自治体は高層ビルの所有者などに建物の再検証などを呼びかける通知を出したのです。

　「従前想定されていたよりは揺れ幅が大きくなると想定されている。既存のもの（マンションなど強化を）検証するのが望ましい。」（大阪市都市計画局　森英彦課長）

　大阪では大阪市内のほぼ全域が長周期地震動の対策強化地域になっていて、今年４月以降に新築する高さ６０メートルを超える建物は、これまでよりも最大で２倍の揺れに耐えられる設計が義務付けられます。

　「南海トラフ巨大地震の大阪の揺れは、長い周期の揺れがずっと揺れつづける」（名古屋大学　福和伸夫教授）

　阪神・淡路大震災は一瞬の揺れが襲いました。一方、南海トラフ地震ではゆっくりとした大きな揺れが長い間、最大で６分ほど続くといいます。この長周期地震動に特に弱いのが「高層ビル」なのです。実際にどのように揺れるのか？南海トラフ地震の想定で、高さ５０階以上の揺れを再現してもらいました。

　「斜め後ろや前にも…どこに揺れるかわからないので非常に怖いです。これだけの大きな揺れだと…家具などもとんでくるのではないでしょうか」（酒井紋茄記者リポート）

　安全確保のため想定の３割の揺れですが、大きな揺れは５分以上続いてようやく止まりました。また別の実験では、１０階建てと４０階を想定。高い階ほど揺れ幅が大きくなることがわかります。

　さらに福和教授は、対策強化地域の中で、特に危険性が高いのが大阪だと指摘します。大阪は海に近づくにつれて地盤がゆるくなっていて、特に沿岸部はいったん揺れが伝わると収まりにくくなるというのです。国の新基準に対応するため、建設会社も最先端の技術開発を進めています。

　「地震で揺れた場合には、スライドするように変形してエネルギーを吸収するという仕組み」（大林組　佐野剛志研究員）

　ブレーキダンパー。柱と柱の間の筋交い部分に設置することで、横揺れを吸収するといいます。さらには、デュアル・フレーム・システム。高層マンションの真ん中に頑丈な柱を入れることで、建物自体の揺れを抑えることができる技術も開発しました。しかし、すでに建っているマンションは、多くの人が住むため大規模な改修工事は困難だと専門家は指摘します。

　「お住まいになっている方々が合意して一緒に建物が安全か診断する。あるいはお金を出して直そう、そういったことをする必要があります。これはなかなか合意形成は難しい」（福和伸夫教授）

　山本さんが契約したマンションは現在の強度でも違反にはなりませんが、完成間近なため、改修することは技術的に難しいといいます。

　「なるべく長周期地震動への対策を１００％やっていただくのが希望。できる範囲があると思いますので実際どこまでできるのか教えていただいて、できる範囲を受け入れるかどうか私の方で判断したい」（山本さん（仮名））

　「夢の生活」と「長周期地震動の不安」とのはざまに揺れる山本さん。憧れのタワーマンションに安心して暮らすことはできるのでしょうか。

長周期地震動に対する対策をするための新基準って具体的に国から示されているのですか？思っていたよりゆっくり長く揺れるからタワマンつくるなら各々が検討しなさい。という通達だけで売る側も買う側も振り回されている感がします。

ここも長期地震振動の件が出てますが盛り上がってませんね。

中之島、北浜は荒れてますよ。
人気の問題？それとも
荒らされてるだけ？

長期振動って高さによって影響が違うよね。
ここは30階だから他よりも影響が少ない？

>>247 匿名さん
荒れて欲しいんですか？

>>248
>>246

中之島のスレに掲載されていましたが、大林組の検証では２５階建の建築物をモデルにしたシミュレーションで倒壊する結果になったとのことです。
従って５０階が危険で３０階だから他よりも影響が少ない？という根拠は全くなさそうです。
今まで地震に対して比較的安全と考えられていた超高層建造物が長周期地震動に対しては倒壊の恐れがあるということが判明したので、「振り回されている」というのではなく真剣に対応策を検討して１９８１年の「新基準」以降の「新、新耐震基準」を1日も早く策定する必要があるということでしょう。

また、大阪では大手建設会社や設計会社などが研究会を立ち上げ、独自の耐震基準を作る取り組みを進めていて、国の耐震基準より厳しい３種類の基準を作成したそうです。
既に完成して分譲済の「大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー：53階建　１８０メートル」 ではこの独自の新基準を採用し、最新の免震構造に加えてビルの中心となる場所を揺れに強い構造にしたうえで、長周期の大きな揺れで負荷が大きくかかる中低層の階に、９６ヶ所、制震ダンパーと呼ばれる揺れを吸収する装置を設置して耐震性を強化しているとのことです。
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以下は中之島のスレに掲載されている内容です

現状の耐震化設備では、長周期振動を起こす地震に対しては、超高層ビルが倒壊するおそれがあるとＮＨＫが次のとおり報道している。（ＮＨＫ記事参照）

大林組が、大阪の直下で大地震が発生した場合、超高層ビルがどの程度の揺れに耐えられるかを解析した結果、長周期の大きな揺れで倒壊するおそれがあることが分かった。
大林組は、耐震性がより高い超高層ビルの設計の研究を進めることにしている。

＜国の基準より３．２倍の揺れの強さ＞
大林組は、大阪直下の活断層の上町断層で大地震が起きたときに、超高層ビルがどこまで耐えられるかを解析した。
鉄骨造り２５階建て、高さ１００メートルの、一般的なオフィスビルの設計データを使ってシミュレーションした結果、国が超高層ビルの設計の基準としている揺れの３．２倍の強さで、倒壊するおそれがあることが分かった。
この揺れは、国などが上町断層帯で行った調査で、発生するかもしれないとされる長周期の大きな揺れに相当する。

＜シミュレーション＞
シミュレーションによると、ビルは小刻みな揺れが始まってから３秒後に大きな揺れに襲われ、ビル全体が揺さぶられて高層階が低層階の動きについてこられなくなり、特に７階以下の低層階に負荷が集中する。
そして揺れ始めてから６秒後に、まず６階の「はり」が破断し、僅か１３秒後、ビルの１階と最上階の２５階が３メートル余りずれるように変形した時点で、低層階の柱や「はり」が次々と破断し倒壊した。

大林組では「今回初めて、どの程度の揺れで超高層ビルが倒れるのかが分かったので、今後、耐震性能を上げるためにこの研究結果を使いたい」と話している。

＜上町断層帯と被害想定＞
上町断層帯は大阪の中心部の直下にのびる、南北４０キロ以上ある活断層。
国が７年前にまとめた想定では、最悪の場合、大阪市や堺市などの一部が震度７の激しい揺れに襲われ、木造住宅を中心に９７万棟の建物が全壊または全焼し、死者は４万２０００人に上るおそれがあるとしている。
ただ、当想定では、過去の大地震で倒壊していない超高層ビルについては、被害想定は行われていない。

＜大阪では対策始まる＞
最新免震構造の「大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー」
超高層ビルを襲う可能性がある上町断層帯の地震の揺れに対応するため、大阪では大手建設会社や設計会社などが研究会を立ち上げ、独自の耐震基準を作る取り組みを進めている。
この研究会は、関西の６５の企業で建物の構造を設計する構造技術者や京都大学の研究者など１５人からなり、超高層ビルの耐震設計などの検討を行っている。

上町断層帯の大地震で、ごくまれに発生する長周期の大きな揺れに対応できるよう、近く、国の耐震基準より厳しい３種類の基準を作成し、ビルの建設に生かすことにしている。

先行して、この基準を使った超高層ビルも建設されていて、３月には、研究会に参加する大林組が、大阪・西区新町１丁目に建設した高さ１８０メートル、５３階建の超高層マンション「大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー／事業主：オリックス不動産・大京など５社」が完成予定。

このマンションは、ビルの中心となる場所を揺れに強い構造にしたうえで、長周期の大きな揺れで負荷が大きくかかる中低層の階に、９６ヶ所、制震ダンパーと呼ばれる揺れを吸収する装置を設置している。
建築コストは通常より３％ほどかかるが、８７４戸がすでに完売御礼となっている。

大林組は「阪神・淡路大震災の教訓を生かして、想定される地震に対しては、安全な設計をするのが責務だと考えている」と話している。

全国の主要都市で超高層ビルやマンションが大流行の時世にありながら、こうした取り組みが行われているのは、大阪など一部にとどまるという。

＜求められる国の基準超える揺れも想定した対策＞
国交省によると、高さ６０メートル以上の超高層ビルは全国に２５００棟以上あるという。
超高層ビルが倒壊するという研究について、耐震構造に詳しい京都大学の林康裕教授は、阪神・淡路大震災で安全とされた建物や構造物が次々と倒壊したことを踏まえ、国の耐震基準を超える揺れに襲われることも想定した対策を進める必要があると指摘している。
林教授は「超高層ビルは、１棟でも倒壊すれば周りの建物を巻き込み、非常に大きな被害につながるので、今まで経験していないことが起こる可能性があると考えて対策をすることが重要だ」と話している。

＜長周期地震動＞
地震波に含まれる震動のうち、長周期の震動によって建物に大きな被害が出ることがある。長周期地震動は減衰しにくく、また長い周期での震動は、特に高層建築物の固有振動数と一致して、建造物を共振（または共鳴）させ急激に振幅が増大するため。
従来の地震への耐震性は、建造物の剛性の向上に偏りがちであり、一方の長周期地震動に対して設計段階での対策が不十分であった。しかし、近年長周期地震動による被害の研究が進み、地震に強いとされてきた既設の超高層ビルに対して今後破壊的ダメージをもたらされる懸念が出てきている。
このため最近の高層建築物においてはこれまでの制震構造や免震構造技術に加えて長周期地震動への対策がされ始めている。
建築物の固有振動数は、その材質や高さ、形状によって異なる。また共振により増大される振幅は、建築物の位置（高さなど）によっても異なってくる。
一般に、低層建築物・中層建築物などではほとんど揺れを感じないが、高層建築物などでは高い階に行けばいくほど揺れが強くなる。
マグニチュード８クラスの地震でのシミュレーションでは、３０階建ビルの上層階は１周期だけで約１０メートルほどまで大きく揺れる。逆に短周期の場合は、低層建築物に揺れが生じ、高層建築物に揺れが起きにくい結果が出ている。
長周期地震動の原因は、地下構造にあり、沖積平野や埋立地などの軟弱地盤で起こりやすいという。

＜上町断層と地震＞
大阪府北部の豊中市から大阪市内の上町台地の西の端を通り、大阪府南部の岸和田市にまで続く。長さは約40キロメートルになる。断層の東側が西側に乗り上げることで、千里丘陵や上町台地を形作っている。
一つの断層ではなく、大阪府北部の豊中市から吹田市までは佛念寺山断層と呼ばれる。その南の大阪市内の上町断層の本体を経て、さらに南の長居断層、大阪市を南にぬけて、和泉市や岸和田市にかけての坂本断層、久米田池断層と続く。このほかにも平行して、いくつかの派生した褶曲があり、すべてをあわせて上町断層帯とも呼ぶ。
警戒要の断層とされる上町断層の下層部は、吹田市の江坂や大阪市の都心部、天王寺公園の真下など、都市の重要な施設や人口密集地を通っており、地震が発生すると大きな被害が予測されている。
2007年3月、大阪府自然災害総合防災対策検討委員会が発表した報告では、被害が最も大きい場合でも死者は約1万1千人と想定している。
2007年11月、内閣府の中央防災会議の報告ではM7.6を想定し、被害が最も大きい場合、死者4万2千人、負傷者22万人、帰宅困難者200万人、全壊棟数97万棟、避難者550万人、経済への被害74兆円と想定している。

阪神・淡路大震災は、1995年（平成7年）1月17日05時46分52秒、淡路島北部沖の明石海峡（北緯34度35.9分、東経135度2.1分、深度約16km）を震源として、「M７．３」の直下型の兵庫県南部地震。
以上。
なお、被害が及ぶとされる日本での震度５強超の地震は、１９９７年３月２６日から２０１４年１１月２２日までの約１７年間で１００回発生している。うちＭ７．０超の地震は１２回（気象庁データ）を記録している。

中之島のスレでは以下の内容も掲載されていました。

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by 一級建築士　2017-01-19 22:57:48

■建物が「軽い」ので風が吹くとユラユラ
あらかじめ申し上げますが、私は超高層マンションをお勧めしません。

その最大の理由は地震です。もし、震度7クラスの巨大地震に襲われたら……。購入者にもそんな不安があるにちがいありません。現行の建築基準法ではそれに耐えうる強度を確保することを義務付けているので、手抜き工事や耐震偽装などがない限り建物の倒壊などは回避できるでしょう。しかしながら、構造上はそうでも「安心して住めるか」というと躊躇なく「はい」とはいえません。

なぜなら、揺れるからです。3.11のときも都心の超高層マンションは大変な揺れでした。それも住戸販売額が1億円超の物件も珍しくない上部の階ほどよく揺れる。

そして、建物の柱と基礎の間に板状ゴムと鉄板を何枚も重ねたアイソレーターと呼ばれる装置をつける免震構造の場合、地盤と建物が絶縁されているので、強風が吹くだけでも中層以下のマンションより揺れることがあります。超高層物件は建築素材をできるだけ軽くする構造配慮ですが、皮肉なことに、そのことが災害時でないときの揺れやすさの原因になった。つまり、揺れを吸収するしなやかさが、かえってあだとなってしまったというわけです。

ゆらゆらと船酔いのようになることが原因のひとつとなり、不眠症や倦怠感、めまいなどの不定愁訴で病院に通う人は少なくありません。専業主婦など自宅滞在時間が長い人ほどそうした症状を訴えるそうです。

地震に関してもあまり知られていませんが、東日本大震災のような長周期型地震（通常の短い周期の地震動とは異なり、約2～20秒周期で揺れる）の大地震がきた場合の耐震基準は国内ではまだ確立されていません。あまり大げさなことは言いたくありませんが、巨大地震で超高層マンションが折れる潜在的リスクはゼロではないと、私は考えています。

■眺望はすばらしい「でも、それだけだ」
先ほど、超高層マンションは建物を軽い素材でつくるといいましたが、そのことである問題が生まれます。それは遮音性の低下。鉄筋コンクリートの床や壁が厚ければ、それだけ遮音性は高くなりますが、軽くなる工夫をしているため、遮音性能を高くすることは難しくなります。結果、上下階や隣同士でシャワーや排水の音、部屋を歩く音などが伝わり、しばしばクレームが出てしまうのです。

軽くしなやかなつくりにすることの悪影響は外壁にも表れます。超高層マンションの外壁は主に幅一メートルの軽量気泡コンクリート版をならべ、それを樹脂系の材料でつなぎ合わせます。ところが、地震や強風などによる揺れのために、そのつなぎ目が徐々に疲弊して、ひび割れや破断が生じるのです。こうなると、雨が浸入して漏水したり、断熱材などに水がしみこんでカビが発生したり、ダニが繁殖したりします。

また、前述した免震装置も“寿命”がくれば交換しなければなりません。免震ゴムは地中のバクテリアなどによって劣化するのですが、その交換には、巨大な建物を一時的に持ち上げる特殊な油圧ジャッキが必要となり、その工作機械のレンタル代や材料費には数億円のコストがかかるでしょう。そして問題なのは、その巨額のコストを修繕積み立てに組み入れていないケースが見受けられることです。

図でも示したとおり超高層ならではのデメリットは枚挙にいとまがありません。個人的には超高層の利点は眺望だけだと思います。まあ、それさえも入居1カ月もすれば飽きてしまうのですけれども。

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一級建築士、碓井建築オフィス代表 碓井民朗
1947年生まれ。東京理科大学工学部建築学科卒。最新刊に「建築・設計のプロが教える『良識あるマンション』の見分け方・選び方」など。
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（一級建築士、碓井建築オフィス代表 碓井民朗　構成＝大塚常好）

でも、地盤が弱く、50階超えの中之島タワーが、一番危ない

>>250 マンション比較中さん さん

内容が古過ぎますね。
新町のサンクタスタワー完成前の話を掲載されても…

>>253

内容が古すぎるというより、大林組は東日本大震災の時の長周期地震動の経験を受けて、今後の新耐震基を先取りするような対応を既に新町のサンクタスタワーで反映させていることに驚きました。

さすがにスカイツリーを完成させたスーパーゼネコンですね。

今日モデルルームに行ってきました。

今時のタワマンは全てアフトフレームだと思いますが、ここが一番スッキリしているように思いました。
これは販売会社によってちがうのでしょうか？
それとも私の勘違い？
詳しい方教えて下さい。

>>254 通りがかりさん さん

大林組が施工したタワマンに住んでいるので大林組が評価されるのは悪い気はしませんが、その当時から基準が更に変わってきているのではないですか？

上町断層の話は始めて知りました。
けど、地図を見ると結構な数のタワマンがこの上に建ってますよね。

皆さん知ってるのかな？
なんか赤信号みんなで渡れば・・・じゃ無いですがこれだけあれば大丈夫かなって思ってしまいますよね。

まぁこの考えて自体が危機管理に欠けてる事はわかってるんですけど・・・

扇町小学校の評判はどうですか？堀川小学校なら文句なかったのですが。

小学校の事はわかりませんがこんなサイトを見つけました。

https://matome.naver.jp/m/odai/2146158798432785101

堀川の下になってますがどんなもんですか？
感想お待ちしてます。

今日見た部屋は250万/坪だったんですが、他のスミフのマンション同様に2期以降で値上がりしますかねぇ。

個人的感想ですが思ったより安いように感じてます。
どうですか？

梅田徒歩圏内とは言え梅北や阪神百貨店周辺の開発地区とは逆に衰退していく地区。ホームレスや風俗は増えていくでしょうが、、。小学校の評判とか以前に少なくともここで子供を育てる勇気はありません。

>>260 検討板ユーザーさん

私が見た部屋もそれくらいです。安いですよね。

人によってはネガ要素のある場所だから、安いのかも？
私は全く気にならないのでラッキーだなぁと思ってます。

スミフの物件は一期狙いが一番？

CT梅田東は2期で二割上がったみたいですね。
値上げして竣工後にゆっくり販売する。

これだけ安ければ今回も同じパターンでは？
一期販売開始が楽しみ

スミフの販売方法を考えると一期狙いが良いかもね

安くなっているのは純粋に考えて反響が悪いから。
マンション建築ラッシュのなか立地に劣るここは今以上に値を上げると買い手がつかない。
さらなる値下げがあるかも。
今までの売り方ではこの規模では莫大な在庫をかかえるはず。

スミフの物件で値下げ？

聞いたことないなぁ（笑）

もうすぐ一期発売ですね。

個人的には2期以降値上げして欲しいと思ってます。

値上げ、値下げ、そのまま、どの可能性が高いと思いますか？

>>267 本気で検討中さん

可能性が高いのは「値下げ」！

総戸数490戸のマンションの事前案内を出し、じっくり時間をかけて要望を聞いた後の第1期販売戸数がわずか20戸だけ。不人気物件だわ。この物件で従来通りに2期販売で値上げなんて無理じゃねえか。

中津北浜と戦うはずがあまりにも計画より要望が少ないので販売開始を遅らざるを得ないのです。売り出し正式価格は今の予定価格よりさらに下がるでしょう。スミフのプライド高い上層からは2期以降決して1期より値下げ指示は出ないため結果5〜10年経っても新築未入居が売り出されることになるでしょう。転売したくても新築未入居が多く残っていれば高く売れるはずがありません。タワマン供給過剰のなか中身が伴わない（梅田になんとか歩けると言うのは好立地と評価されません）のにブランドだけでは売れません。10年後の売却は半額覚悟の物件でしょう。

>>269

梅田東のすれに興味深い投稿を見つけましたた。

by マンション比較中さん 　2017-01-25 11:16:36 投稿する 削除依頼
>>1980

なかなか興味深い取材記事。

２０１５年４月の取材でチョット古いですが、スミフの販売戦術が良く理解できます。
販売価格に関しては「価格を決めてから走る」ケースと「走りながら価格を決める」ケースがあるようです。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?P=1&ST=mobil...

興味津々で読ませていただきました。
巷では、スミフでは、物件が完成するまでに売り切ってしまうと「安く売り過ぎたんじゃないか！」と役員から叱責されるというようなことが言われていますが、この記事を読むとある意味真実なんですね。

細野透：分譲マンション七不思議──住友不動産「青田売り＋完成売り」の舞台裏（前編）

「青田売り＋完成売り」の舞台裏について、住友不動産執行役員・マンション分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏に聞いた。

「青田売り」に加えて「白田売り」、「黒田売り」なんて言葉があるなんて初めて知り、勉強になりました（笑）

また、記者の質問に対して、分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏の「不動産は生もの」と言い切っているのが如何にも「スミフ」らしい！！！

●当時の住友不動産執行役員・マンション分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏の回答

問　住宅ジャーナリストとして、住友不動産の「青田売り＋完成売り」という独特の販売手法に関心を抱いています。そして、御社のマンションを取材する度に販売所長に質問をぶつけてきたのですが、未だに仕組みがよく理解できません。私にとって、今では、分譲マンション七不思議の筆頭のような存在になっています。

問　再び総戸数５００戸くらいのメガ物件を例にとります。第１期で１００戸を販売する場合、条件がいい高額物件から販売するケースが多いと思います。その場合、全住戸の平均坪単価を決めてから、第１期の平均坪単価と価格を決めるのですか。それとも、全住戸の平均坪単価を決めないで、とりあえず第１期の平均坪単価と価格だけを決めるのですか。

答　ケースバイケースです。予算上はもちろん全体の平均坪単価を持っています。しかし、全体像を確定してから走るケースもありますし、１００戸だけを決めてスタートして走りながら考えるケースもあります。規模が大きくなればなるほど、５回か６回に分けて、値付けしていく例も出てきます。

答　不動産は生物（なまもの）です。時期によって価格が変わると思っています。

答　前にもお話ししましたが、不動産は生物（なまもの）です。時間とともに価格は変わっていきますので、第１期と第２期の価格に余り意味はないのです。

売主のスミフにとっては「第１期と第２期の価格に余り意味はないのです。」かもしれませんが、購入する側にとっては「大きな意味」がありますね。
これで、スミフが分譲期間中に平気で「値上げ」するのが理解できますね。

スミフで、本当に気に入った物件がある場合はリスク覚悟で第一期に契約するのか、こちらも走りながら考えて、完成物件を確認してから契約を決断するのか、迷いは深まるばかりです。

モノが全然違うのでいい例えではないですが、
個人的にはアパレルみたいな感覚で、
売り切れたら後悔しそうだったり、妥協できる範囲なら定価で買うし、
そこまでじゃなかったらセールとかオークションに出るのを祈る。

買った後にセールに出たり、中古で買い叩かれてたら、早まったなと思うけど、
確実性にお金を払ったと思えば何とも思わないし、自分と価値観が合う人は少ないのかなってくらいで、
自分が納得できて買える値段なら、その時に買った方がいいと思ってます。

二兎追うものは一兎も得ず、にはならないようにしたいです。

ところで、
ブランズタワー梅田northの共用施設がかなりよさそうで、心揺れてるんですが、
みなさんはどう思われますか？
中津は不便かなぁ。

>>270 ご近所さん

確かに面白い記事ですね。

この記事からは時期によって価格は変わる（値上げ）が竣工後も値下げはせず時間がかかってもそのままの価格で売り切るって事だよね。

て事は値段は第1期が一番安いって事では？

>>272 検討板ユーザーさん

中津のブランズタワーって@350/坪って聞きましたけど、どうなんですか？

個人的に中津でその単価なら高い過ぎて手が出せないなぁ。

>>274 通りがかりさん
わ、いいなぁと思ったらそんなにするんですね…
身の丈にあったとこにします…

近い将来人口減で必ず需要が減るからね。
需要は外国人頼りになるよね。

確かに中津や北浜もいいですよね。

けど、価格が高過ぎ。

私の予算でははここの価格がMaxかなぁ。

ここは実際に住むタワマンとしてはバランスがとれてるのでは？

書き込み見てるとここは安いの？

ここと同価格帯のタワマンは無いの？

営業から竣工したシティータワー梅田東を見てここのイメージ硬めないかって提案があった。

来週くらいに行ってみようかなぁ

>>280 マンション検討中さん

同じシティタワーって事で作りが似てるって事？

あと共通点は扇町公園を挟んで北と南くらい？

>>280 マンション検討中さん

なるほど、いいですよねぇ。

今HPで見比べてたんですが、２つの物件て似てるからかな？
モデルルームを見るより実際の物をみると安心だね。

見比べるのは確かにいいかもね。
まあ見たら間違いなく新しいこっち選びそうだけど...

>>283 匿名さん

確かにそうですね（笑）

作りも場所もほぼ一緒なら新しい方が良いですよね。

金額も一緒くらいなんですか？

もうマンション価格は下落が始まっています。今が一番買い時ではないでしょうね。

>>285 匿名さん

相場が？
ここのマンションの価格が？

梅田東の掲示板では入居が開始されて感想が書き込まれてますね。

ポジティブな書き込みで多いいかな。

梅田東とここは似たよう作りだから失敗は無いのかもね。

>>288 通りすがりさん

土地代は東梅田の方が高そうだね。

どちらが好きかは好み？

>>288 通りすがりさん

>>梅田東 280万/坪 vs 東梅田250万/坪

この価格差も今だけではないでしょうか？
この掲示板でもふれられてましたが、値下げなしで一期から少しづつ値段を上げて竣工後も数年後をめどに完売を目指す。

東梅田は第1期で一番安い時。このままの価格差であれば梅田東が完売てできないので？

二期以降は値上げさをして梅田東の早期完売をめざすのでは？

>>290 匿名さん
アホか？
魅力の無い物件が値上げして売れる訳ないだろが。(笑)

>>291 匿名さん

でたーしょうもない書き込み。

何を書いても無意味なので無視します。

二期は必ず値上りします。

魅力のないマンションの板にしがみついてるのって大変だね。
タワマン買えないのにね

それは販売の階数が変わったんじゃないですかね。

>>295 通りがかりさん

同じ23階と明記されてますね。
住友不動産は値下げしないものと思ってましたが、物件によりけりなんでしょうね。

というかそもそも2016年12月の価格が異様に高くないですか？
坪300超えてるような。
年末はそれくらいでも買う人がいるかもっていう読みだったんですかね？

>>295
>>296
>>297

画像を引き上げてごめんなさい。もう少し画質改善して写真を再アップしました。

SUUMOを見る限りCT梅田東の以下部屋の価格が下がってます。

75C-aタイプ 23階
2016年12月　7190万円
2017年1月 　6790万円

住友不動産の方針は必ず値上げするのではなく、時価で販売することと思いますよ。

住不は値引きは絶対しないと言っているが
値下げは絶対にしないとは言っていない。

スミフが値下げをしたのは始めてききました。
貴重な情報ありがとうございます。

しかしこの情報はCT梅田東の事ですよね？

ここパークフロントは一期の発売待ちです。梅田東からのバランスでも値上げされる可能性が高いと思います。

スミフは値下げや値引きしますよー！
値引きは公にはしませんけどね。

経験者より

この記事読むと今は買い時ではないのかもしれませんね。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170130-00115869-diamond-bus...

>>302
雑誌の記事を信じるのもあなた、信じないのもあなたです。
東京の不動産は下げり傾向ですが、都心から外れてさらに
駅から遠いなど立地に難がある場所のことです。
都内中心部の誰もがうらやむような立地なら
坪６００万でも即売れしているようになお上昇中です。
大阪に当てはめるなら環状線内の駅近はあり。
それ以外はなしということになります。

ここは、環状線の内側なので複数路線使えて便利です。
大阪もこれからは、人口減少で厳しく選別されると思います。

今月の週刊ダイヤモンド面白いですよ。

「上げ下げマンション大調査」
http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/19222

オリンピックが終わる２０２０年以降には下がる・・・。
人口減少するから不動産は必ず暴落する・・・。
色々言われていますが、それはある意味嘘ですからね。
関東なら埼玉や千葉で駅から遠い物件は暴落して二束三文に
なるかもしれませんが、恵比寿とか代官山とか麻布十番
なんてマンションはどんな不況が来ても暴落はしませんから。
大阪でも市内の良い立地のマンションを買っておけば
簡単には下がりません。
逆に郊外の駅から遠いマンションは確実に下がるでしょう。
どれだけ少子化になっても東大や阪大は簡単に入れないのと
同じです。
欲しい人がいくらでもいる立地は下がらないんです。

>>306 通りがかりさん

私も大枠で同じ意見です。
大阪については都心回帰の流れもあり暴落は無いと思います。
しかし大阪のタワマンの供給予定数があまりにも多く供給過剰になるリスクも秘めているのかなと感じてます。

パークフロントは一期@250万で現在の相場からは安いと思ってるんですが、何とも決めかねているところです。

>>307
東京を例にしましょうか。
東京でもバブル崩壊したあと都心回帰で都内中心部に
タワーマンションや高級マンションがバンバン
建ったんですよ。
その後どうなったか。
不況で紆余曲折ありながらも、今でも山手線内の駅近は
中古でもやっぱり高いままなんですよ。
なせか。もう都心中心部に新たに開発できる大規模な
土地が出尽くして戸数の大きい新築が建たんのですよ。
大阪も都心回帰がひと段落したころには
環状線内の駅近で大規模に開発できる土地はほぼないと
思いますよ。
そうなると先に買ってたもの勝ちになるんちゃいますか。
下がるまで待つという理論が通じるのは郊外だけですわ。
北区・中央区・西区・天王寺区あたりが暴落するんやったら
大阪は都市として終わりですわ。

オール電化マンションですが大丈夫でしょうか

>>309 住民板ユーザーさん5さん

オール電化じゃなくても停電したら何も使えないんだし一緒のことだと思います。
ガス代かからないだけお得だと思います。

今はオール電化とガス電気併用とどっちがおおいんですかね？

確かCT梅田東は併用だったと思いますが

オール電化ならエコキュートが標準装備ですよね。

ガス、電気の併用でもエネファームを標準装備のマンションてあるんですか？

やっぱりコスト面ではオール電化ですね。

資産価値は下がらない的な書き込みが急に増えたね。会社から各担当者へ盛り上げ指示でもでたのかな？価値が下がらないだれでも欲しがる場所なら今こんなに苦戦してないはずだけど…。

CT梅田東とパークフロントで悩んでて、梅田東の現地モデルルームに行ってきました。
やっぱり現地に行くと良くも悪くもカタログとの違いがでますね。

ちょっと残念だったのがロビーが貧弱な印象でした。それ以外は不満なし。

確かにここのロビーは2階吹抜けでしたよね？
ロビーはこっちの方が良いかも。

ロビーに住むの？比較対象があるからいいじゃないですか。
部屋や共用施設なども総合的に見て考えないとね笑

>>317 マンション検討中さん

たしかにそうですね。
比較目線でなくCT梅田東単体で見てれば全く問題ないレベルです。

マンション見すぎると自分自身の判断ポイントがボケてきますね。

ここの1期たったの20戸って少な過ぎでは？

>>319 匿名さん
殿様商売すぎるからね。
ここの販売責任者はとくに度がすぎるよ。
そしてこのざま。