プラウドタワー北浜ってどうですか？

>>1615 匿名さん

板マン風デザインのミッドよりは風格があって私は好き。

>>1615 匿名さん
元々そういうコンセプトだから、君みたいに感じる人がいたら成功だね。

>>1618 匿名さん
なるほど
おっさん向けということか。確かにその辺がメインターゲットだもんな。

エレベーターを4基にさえしていれば一流タワーに近づけたとの事ですが、281戸の規模でエレベーター3基は不足するでしょうか？
大規模マンションのエレベーターは80戸に1基の割合だそうなので若干少ない計算になりますか。
住んでからの住人負担を考えるより、建築コストの関係で3基に決定したのですか？

>>1620 匿名さん
建築コストでしょうね。
エレベーター増やすと販売面積に多少なりともしわ寄せいくでしょうし。あと281戸というだけでなく、高さもあるタワーなので3基は少ないです。

販売時期的にココは転売需要はあまりなく、実需・別宅などで北浜というオフィス街に魅力を感じた購買層が多いと思うので、所得とは無関係にオーナーや住民意識が高く、統一感のあるマンション管理運営が図れるのではないかと期待しています。

>>1621 評判気になるさん

このスレを読み返すとよくわかりますが、当初計画より何階か上積みしたみたいです。元々の計画ではエレベーターは適正個数だったのが、戸数が増えてエレベーター許容戸数がオーバフローしてしまったのが実態です。

当初の計画よりも階数が高くなることがあるんですか？

エレベーターの設置台数については設計士が交通計算をして決定するようでずか、
ピーク時を基準に決めると建築コストとメンテナンスコストが増え、
管理費・修繕費に反映される為閑散期を基準にするみたいです。

ここの北側の街区に、この度「神戸土地建物」所有の「北浜寮」という14階12,000㎡の建物が竣工しました。200から300戸の部屋があるようです。大手グループ企業の独身・単身者のシェアハウスなのでしょうか。外観は老人福祉施設的な建物でホテルには使えない感じですし、ご存じの方教えてください。

ブランズ北浜は士業の人多くて管理組合が東急の言いなりに
ならなくて管理費を値下げさせたね。
値下げ分は修繕積立金を上げたから10年経たずに
修繕積立金が管理費を上回った。
ここも当然そういう意識の高い人が集まるね。

>>1625 匿名さん
運営からするとシェアハウスだと思います。

ご存じないならお答えいただかなくて結構です。

三井住友の寮です

>>1629 マンション掲示板さん
今どき、寮とかあるんですかねえ。市内中心部から市外に通うとか、何だか嫌だろうな。

>>1630 通りがかりさん

彼らからすると、東京以外ならどこでも同じです。

>>1629 マンション掲示板さん
これ前にも聞いたことあるんですけど、ソースが見つからないんですよね。
差し支えなければ、情報元教えていただけると助かります。

>>1628 匿名さん
何様なんだか笑

エレベーター数は大事ですよ。毎日の事はもちろん、緊急時エレベーターがないと大変な事になります。例えば救急搬送で遅れたり、忘れ物等で大事な時間に間に合わなかったり、
野村はやってはいけないコストカットをそこに回したのです。素人をだますようなカットです。
絶対にトラブルとなりすぐに、売りたくなりますが、この物件は損切りしない限り、厳しいです、完成までに完売はないでしょうね。最上階も値引きですか？
それでも売れないでしょうね。

内容など読み取れないプロ気取りの素人投資家が購入し、素人に売りつけて少しの利益を得て、自身がプロであると勘違いする。
と言った感じのタワーでしょうか。
いつまで続くのやら。

>>1634 匿名さん

私怨が滲みでてるコメントですね。

最上階もう売れとるやん。
アホやなw

同じような2〇階建てEV3基300戸超のマンションに住んでます。

エレベーター3基では階層がちょっと多いかなとは思いますが・・・

幼稚園とかの通園バスの時間が通勤ラッシュ時に重なるとベビーカーラッシュで全く降りれなくなる事だけは覚悟しといたほうが良いです。

後、一人でエレベーターを独占っていうのはほぼ無いです。常に誰かと一緒に乗るって言う感じになるので、そういうのが嫌いな人はこのマンションは無理だと思います。

>>1638 買い替え検討中さん
そういう人はマンション住むの自体無理だね

>>1639 匿名さん

エレベーターの数が適切に設けられているマンションに住めばいいだけ。

隣のThe Kitahamaは450戸で1-11階までは2基しかエレベーターないからな

>>1641 マンション検討中さん
北浜でまともなのはミッドだけか。

>>1641 マンション検討中さん

12階から上は？

質問なのですが、2LDKは住宅ローン減税適用できる50㎡以上の登記になりますか？

投資用としても十分価値はありそうに思います。
プロの方からするとどうでしょうか。
投資するなら1Rや1LDKなどを複数戸持つ方がいいのかもしれないとも思いますが、このマンションは素敵ですね。
2LDKのIタイプの間取りを見て、夫婦2人の新居用で住めそうだと思いました。1人暮らしというよりか、新婚向けの家庭向き。きちんとした企業勤めの人が借り手ならいいかなと妄想が広がっています。

>>1643 匿名さん
全員が１１階で乗り換えて、そのあとは6基あるけど、まぁ11階までが2基しかないからね。

>>1644 匿名さん
家賃22万くらいなら借りてくれるんじゃない？

>>1644 匿名さん
投資用はやめときな。実需ならいいと思うけど。

タワーマンションでは、５３平米あれば５０平米以上の登記になると思います。５２平米台がぎりぎりかと。

根拠は？

＞＞1647
根拠は？

>>1650 匿名さん
根拠？
まず駅距離で負けてるミッドとどっこいの値段やし。ふつーに高値掴みやで、ここに限った話ではないが。

利益出すための利回り計算してみーな。そしたらわかるで。

2Fの２LDKで五千万超えなんですね

>>1654 匿名さん
もはや庶民じゃ買えないよね。

>>1651

利回りでいくらくらいであれば、よい部類にはいれますか？

共用施設、あまり派手すぎず、全体的にコレくらいあればいいかな、という感じになっていると思いました。
上品にできている印象です。

ここは価格的に、
賃貸投資で利益を出していくのは根気が必要になってきそうな気がしますが。
人気がないというのではなくて
純粋に分譲価格的に、です。
長い目でみていければ。

本町と迷ってましたが、北浜にして良かったです。本町のタワマンは雨後の筍のように、次から次へ出てきて希少性が乏しいような気がします。

残り１つ？
北浜は人気ですなー。

>>1649 匿名さん
こんな場所買うわけないだろ
梅田のど真ん中でいい。上が売れ残るタワマンなんて他にいい物件あるに決まってる
売りたくなくても、売れば利益ぐらいの物件選ばないと

>>1660 マンション検討中さん
急にどうした？仕事で嫌なことでもあったん？

増えた？キャンセル住戸が出たのかな。

販売戸数は2戸になっていますが、少し前まではラスト1戸だったんですか？
キャンセル住戸発生！と売り煽るようにアナウンスするマンションもありますが、
静かに販売戸数が増減するマンションもあり…
個人的にはキャンセルが出たらオプションなどサービスをつけて再販売すれば
集客効果があるかもしれないと感じました。

>>1663 匿名さん

元々もラスト書いてなかったし、最上階東向きの物件も契約したかわからんし。ここの最上階も抜けてないようだ。ミットタワーのように完成後プレミアム部屋をひとつひとつ出すかもしれない。

>>1664 マンション検討中さん
ミッドは完売したので、ここも売れるのは時間の問題でしょうね。

マンション販売は売主都合で細かい調整が入るので、こちらには見えない部分がありますね。
売れたかと思えば1戸増えていたり…てっきりキャンセルが出ているのかな？と思えば未販売住戸が出てきてたりといまだに法則性がわかりません。

今はとりあえず2戸先着順って言う感じで、しばらくは出ているように思いました。
特に再販住戸的なことは書いていないので
これで売り切りって言う感じになるのか。それともまだ最後って言っていないだけなのかは中の人じゃないとわからない部分ですね。

立地やマンションそのものは良いのですが
あとはお値段がマッチするかどうかっていうのがここの場合は一番大きそうです。

>>1667 匿名さん
ミッドと同じ値段じゃ評価少し難しいよね。

先日物件の前通ったら内覧してる雰囲気だったから、もしかしてって思ったけど、一戸売れたんですね。
公式の物件概要が更新されてました。
残り一戸ですね。

あと1戸だけなんですね。最後の1戸って売る方は結構大変そうだけど…買う方はおまけとかなんかあると嬉しい感じです

ここは御堂筋線も堺筋線も使いやすいので
DINKSだと勤め先それぞれあってそれぞれが通いやすい場合とか
都合が良かったりするのかもしれないですね
なんだかんだ、交通の便って大切です

まだ売れないってどういう事？

>>1671 匿名さん
タワマンの乱立でお得意様がもういない。ミッドが最後のお買い得物件だった。ここもよくやってる方。

ミッドは二戸も竣工後一年以上売れてなかったしね。そんなもんじゃないの？

>>1673 匿名さん
それはここが後発として出てきたからね。
でもまぁプラウドもすぐ売れるでしょ。北浜まではまだセーフ。本町物件とか立地と仕様の割に高すぎ。

最後の1戸がなかなか動かないようです。
おまけがあると嬉しいとの声が出ていますが、
公式ホームページ上では何の情報もないようですね。
個別の商談では値引き調整が行われていたりするのでしょうか？

>>1675 匿名さん
値引きはあるでしょうね。
ミッドタワーとの違いは大きな面積であるスペシャルな住戸が売れ残ってるという事。大阪の限界が透けて見える。

東京の虎ノ門のプラウドなら２億オーバーでも平米２００万なら
すぐ買い手が付きますが。　大阪で２億オーバーは現時点では
少しハードルが高いかも。　

>>1676 住民板ユーザーさん7さん
ミッドも高層階の億超えが二戸売れ残りでしたけど値引きで片付けたんでしょうかね？

>>1678 匿名さん
可能性としてはある。でも後発の物件が高すぎて再評価された可能性もあるし、そんな急いで売る必要もまだなかったはず。なんにせよ当事者しかわかり得ないですね。

最後の数戸がなかなか動かない場合、値引きはあるかもしれませんよね。以前モデルルームに来たお客さんのリストを調べ、今なら○○万円値引きできますと個別に電話がかかってくると聞きます。先に契約された方に考慮して公式HPには値引きの情報を出さないんじゃないですか？

ちょっと急ぎの相続対策需要は、完成物件に向かいますので、相場からかけ離れていないなら値引きしなくても捌けるんじゃあないかな。

相続税対策で購入しても、売却は大変だよ。大阪で、この価格だと。グランフロントなら売れるだろうけどね。

相続規模にもよるけど、数年後に１５％減で売れれば、対策効果あったと言えると思うよ。ここなら大丈夫そうに思う、知らんけど、、、

あっ、間違ってた。２億7000万の物件か。それなら10億レベルの相続で相続人が3人ぐらいの場合、30％ダウンしても損はないのでは？知らんけど、、、

もうモデルルームも引き払ってるから、このまま置いといてもコストは年間150万円程度でしょ。
値引きしてまで売り急ぐ必要もないんじゃない。
100万円値引きしたら買いますって値段でもないし。

公式サイトにプレミアム住戸の間取りが掲載されていますが、こちらの部屋がまだ残っているんですか？
実際の部屋の写真は出ていませんが、間取りページのリビング・ダイニングイメージイラスト（夜景）通りの眺望に近そうですか？

自転車置き場が1階屋外なんですね。
出し入れには便利そうですが高級感は薄れますね。

もう最終の1戸になっているようです。
2月28日から実物案内会が開催されているようですが、
家具やオプションのついたモデルルームではなく
何もつかない状態の部屋が見学できるようになっていますか？

ここは5年後売却したら利益出そうですか？

あれ？また一戸増えてますよ！キャンセルでたのかな？

https://www.proud-web.jp/module/structure/outline/BukkenOutline.xphp?c...
物件概要　＜公式＞プラウドタワー北浜│野村不動産 -PROUD-

物件名 プラウドタワー北浜
販売時期 先着順販売中
所在地 大阪府大阪市中央区高麗橋２丁目１６番１他（地番）
交通情報
Osaka Metro堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
京阪電気鉄道京阪本線 「北浜」駅 徒歩4分
京阪電気鉄道京阪中之島線 「なにわ橋」駅 徒歩5分
Osaka Metro御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分
種別 マンション
敷地面積 2,214.03m2 (2214.03㎡（売買面積）、2069.10㎡（建築確認対象面積）)
土地権利/借地権種類 所有権
建築確認番号 第H29確更建築GBRC00028号(平成30年1月24日付）
用途地域 商業地域
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上42階 地下1階建て
建物竣工時期 2019年12月竣工済み
入居（引渡）時期 2020年4月上旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 281戸
販売戸数 2 戸
販売価格 94,310,000円 (1戸) ・267,890,000円 (1戸)
間取り 3LDK
専有面積 85.79m2 ・ 133.95m2 (トランクルーム面積・トランクスペース面積計1.10㎡・2.58㎡含む.)
バルコニー 4.85m2 ・ 14.60m2
管理費(円)/月額 24,600円 ・ 38,400円
修繕積立金(円)/月額 13,000円 ・ 20,290円
管理準備金(円)/引渡時一括払 25,700円 ・ 40,200円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 857,900円 ・ 1,339,500円
インターネット使用料 1,265円
エネコック使用料 440円
駐車場 100台
月額使用料:38,000円 ～ 42,000円
駐輪場 333台
月額使用料:200円 ～ 600円
バイク置場 6台
月額使用料:3,000円
ミニバイク置き場 12台
月額使用料:1,500円
ミニバイク置き場兼サイクルポート 18台
月額使用料:1,500円
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社西日本支社
大林新星和不動産株式会社大阪支店
取引態様 販売提携 (代理)：野村不動産株式会社西日本支社
施工 株式会社大林組
お問い合わせ ｢プラウドタワー北浜｣インフォメーションサロン
TEL:0120 - 09 - 0281
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考 ※お申込の際には、印鑑（認印）・収入証明書（令和元年分源泉徴収票または直近3期分確定申告書の写し等）、本人確認資料（運転免許証、健康保険証等）が必要となります。※掲載の情報は2020年3月3日現在の内容であり、最新情報は物件HPもしくは記載の問合せ先へご確認ください。また、販売が終了している場合がございますのでご了承ください。※表示の販売価格等には消費税率10％相当額を含んでおります。
情報更新日 2020/03/03
次回情報更新日 2020/03/17

>>1690 通りがかりさん

残り2戸
31階と39階
高すぎ。

T (3104)
間取り 3LDK+N+SIC
価格 9431万円
専有面積 85.79㎡
バルコニー面積 4.85㎡

TB (3902)
間取り 3LDK+SIC+2WIC
価格 26789万円
専有面積 133.95㎡
バルコニー面積 14.60㎡

新築は残り2戸しかないけど未入居の中古転売が8部屋売りに出てる。
何0％くらい上乗せしてるの？

https://www.mansion-note.com/mansion/10092746/houses/chuko-mansion
【マンションノート】プラウドタワー北浜の中古物件
34階 8,880万円 3LDK 74.89㎡ 西
29階 5,980万円 2LDK 55.3㎡ 西
27階 7,980万円 2LDK 70.19㎡ 北西
23階 7,980万円 3LDK 70.19㎡ 西
23階 7,880万円 2LDK 70.16㎡ 東
21階 8,480万円 3LDK 73.85㎡ 南
19階 7,580万円 2LDK 70.19㎡ 西
15階 9,280万円 3SLDK 81.42㎡ 南東

投資用賃貸マンションの賃貸募集が始まってますね。
180部屋の中で重複分を除外して現在はこのサイトだけで59部屋が募集中です。
全体的には3分の1くらいが賃貸マンションになるらしいですが完成後に本格的に募集が始まるのかも知れませんね。

https://www.mansion-note.com/mansion/10092746/houses/chintai
【マンションノート】プラウドタワー北浜の賃貸物件
38階 41万円 4万円 41万円／82万円／-／- 2LDK 85.79㎡ 南西
37階 33万円 - 33万円／66万円／-／- 1LDK 60.25㎡ 南
36階 25万円 - 25万円／50万円／-／- 2LDK 60.25㎡ 南
35階 28.7万円 33000円 32万円／64万円／-／- 3LDK 71.1㎡ 西
34階 39.8万円 - 39.8万円／79.6万円／-／- 2LDK 82.56㎡ 東
31階 34万円 - 34万円／68万円／-／- 2LDK 74.89㎡ 北西
30階 33万円 - 33万円／66万円／-／- 2LDK 74.89㎡ 北西
28階 31.5万円 35000円 -／70万円／-／- 2LDK 70.19㎡ 西
27階 26万円 0円 26万円／26万円／-／- 2LDK 60.68㎡ 南
27階 26万円 - 26万円／26万円／-／- 2LDK 60.25㎡ 南
27階 26万円 - 26万円／26万円／-／- 2LDK 54.43㎡ 南
27階 26万円 なし 1ヶ月／1ヶ月／なし／- 2LDK 61.59㎡ 南
26階 33万円 - 33万円／66万円／-／- 2LDK 70.19㎡ 西
26階 25万円 - 25万円／50万円／-／- 2LDK 55.3㎡ 西
25階 27万円 - 27万円／54万円／-／- 2LDK 61.59㎡ 南
24階 31万円 - 31万円／62万円／-／- 3LDK 70.16㎡ 北東
24階 29.5万円 - 29.5万円／59万円／-／- 2LDK 70.19㎡ 西
24階 29.5万円 - 1ヶ月／2ヶ月／-／- 2LDK 70.59㎡ 南
23階 28.8万円 - 28.8万円／57.6万円／-／- 2LDK 55.86㎡ 東
22階 24万円 - 24万円／48万円／-／- 2LDK 61.59㎡ 南
22階 29.5万円 35000円 -／66万円／-／- 2LDK 70.19㎡ 西
22階 24万円 0円 24万円／48万円／-／- 2LDK 55.86㎡ 東
21階 35.8万円 - 35.8万円／71.6万円／-／- 2LDK 70.16㎡ 東
21階 25万円 - -／50万円／-／- 2LDK 55.86㎡ 東
21階 29万円 - 29万円／58万円／-／- 2LDK 70.05㎡ -
21階 27万円 20,000円 1ヶ月／2ヶ月／-／- 2LDK 70.59㎡ 南
20階 29万円 30000円 32万円／64万円／-／- 3LDK 70.19㎡ 北西
20階 26万円 - -／52万円／-／- 2LDK 61.59㎡ 南
20階 24万円 0円 24万円／24万円／-／- 2LDK 55.3㎡ 東
19階 29万円 35000円 -／65万円／-／- 2LDK 70.19㎡ 西
19階 24.2万円 - 24.2万円／48.4万円／-／- 2LDK 55.3㎡ 西
18階 29.7万円 35000円 -／66.4万円／-／- 2LDK 70.19㎡ 西
18階 25万円 - -／50万円／-／- 2LDK 61.59㎡ 南
17階 25万円 - 25万円／50万円／-／- 2LDK 55.86㎡ 東
16階 21.7万円 26000円 21.7万円／43.4万円／-／- 2LDK 55.3㎡ 西
15階 28.5万円 3.5万円 28.5万円／57万円／-／- 3LDK 70.19㎡ 東
15階 24.5万円 - 24.5万円／49万円／-／- 2LDK 55.3㎡ 西
13階 32万円 35000円 -／35.5万円／-／- 2LDK 70.16㎡ 北東
13階 24万円 - 24万円／48万円／-／- 1LDK 43.12㎡ 西
13階 24万円 - 24万円／48万円／-／- 2LDK 61.12㎡ 南
13階 20.5万円 15000円 20.5万円／41万円／-／- 1LDK 46.0㎡ 西
13階 20.5万円 15000円 -／41万円／-／- 1LDK 46.97㎡ 西
13階 19万円 - 19万円／38万円／-／- 1LDK 37.26㎡ 東
12階 25万円 - -／50万円／-／- 2LDK 58.61㎡ 南
12階 15万円 20000円 15万円／30万円／-／- 1LDK 37.26㎡ 東
11階 24.8万円 - 24.8万円／49.6万円／-／- 2LDK 57.58㎡ 北西
11階 23万円 1.5万円 23万円／46万円／-／- 2LDK 64.32㎡ 南
11階 19万円 0円 19万円／38万円／-／- 1LDK 37.54㎡ 東
10階 17.8万円 - 17.8万円／35.6万円／-／- 1LDK 44.7㎡ 西
8階 27万円 - 27万円／54万円／-／- 2LDK 61.12㎡ 南
8階 22.5万円 15000円 22.5万円／45万円／-／- 2LDK 57.58㎡ 西
7階 21万円 - 21万円／42万円／-／- 1LDK 46.97㎡ 南
7階 19万円 - 19万円／38万円／-／- 1LDK 37.54㎡ 東
4階 24.8万円 - 1ヶ月／2ヶ月／-／- 2LDK 54.43㎡ 南
4階 24.8万円 なし 24.80万円／49.60万円／なし／- 2LDK 55.92㎡ 南
4階 24.8万円 - 24.8万円／49.6万円／-／- 2LDK 54.35㎡ 南
3階 27.5万円 - 27.5万円／55万円／-／- 2LDK 61.12㎡ 東
3階 18.5万円 1.5万円 20万円／20万円／-／- 1LDK 44.7㎡ 西
2階 28万円 - 28万円／56万円／-／- 2LDK 56.0㎡ 南

>>1692 匿名さん
値上げしてるんですか？

>>1695 匿名さん
消費税値上げ分だけみたいですね。
9400万円台の方は早速売れたみたいです。
１年半前の値段で出したから早い者勝ちでしたね。

コロナで転売屋も焦りまくっているだろうな。

オリンピック延期決まったらまた価格上がりそう。

中古がけっこう出てきましたね。

まだ売れ残りがあるみたいですね。
値引きして売ってしまうと、他の部屋の資産価値にも悪影響なので値引きはなかなかしないでしょうね。

>>1701 匿名さん
時と場合による。裏で値引きは全然あると思うが。

なるほど…賃貸の部屋はそれぞれオーナーさんが異なるので値付も異なりますし、敷金礼金ゼロに設定されている部屋もあるみたいですね。
これだけ賃貸が多くなると、管理組合の運営に影響が出てくるように思いますがどうなるんでしょう？

入居してるのに中々完売しませんね。

もう完売してなかったっけ？

高額な部屋が売れないのはやばい。なんなら低層もまだ売れ残りあるかもね。

なんでやばいの？

>>1707 通りがかりさん
目の肥えた富裕層が見向きもしない物件であるとレッテル貼られてるようなもの。それだけ物件に魅力がないってことでしょう。

今のところエレベーターの待ち時間は問題なさそうですか？

>>1709 マンション検討中さん
結構待ちますね

>>1710 検討板ユーザーさん
やはりそうですか。まだ7割も入居できてませんよね？それでも待ちますか。非常用エレベーターは使える感じですか？

>>1711 評判気になるさん
７割とは？3月頃引渡しではなかったでしたっけ？

>>1712 検討板ユーザーさん
7割は憶測です。失礼しました。
非常用エレベーターは使えますか？

>>1713 評判気になるさん

使えない非常用エレベーターとは？

>>1713 評判気になるさん
それは使えますよ。でも点検の日とかEV問題大変だろうなと思います。私は賃貸なので人が増えてきたら引越ししようか既に迷ってます。あと共用廊下が一方通行なので地味にそこも不満。