プラウドタワー北浜ってどうですか？

ザキタハマはどうみても成り上がりやヤカラ、その愛人風情が多いけど。淀屋橋の駅近大手リーマンのエスタブリッシュ感はないな。

あれは当時日本一とか別の要素もあったから、一番高いもん持ってこい
系の人も手を出してたからなぁ・・・

>>1052 匿名さん

なるほど。

マンション前の車とかセンチュリーとか止まっててキモいよね。

センチュリーは別にいいやんｗ

マイバッハとかもいるな。

ここの内廊下はエアコンついてますか？

>>1055 マンション検討中さん

まさかそこまでコストカットはしてないでしょう。

>>1008 匿名さん

タイルの剥落で人に当たった場合、理事長とか修繕担当理事とかって個人責任を問われますか？今の住まいで理事の順番が回ってくるんですが、任意点検補修議案を出しておけば総会で否決されても刑事不起訴、民事分も管理組合に求償とかできますか？
管理組合の入っている保険とかも要確認ですね。

>>1057: マンション検討中さん　



一般的には、人気のあるタイルを外壁に
施工することが主流と言えるでしょう。

外観上、とても見栄えがして、
素敵に見えます。

しかしながら、
この外壁をタイル張りした場合に、
外壁落下により死亡事故が発生した過去もあります。

外壁をタイルで仕上げた場合には、
浮きや剥離など施工の不具合を起こしやすい傾向が
あるからです。

事故が起これば、
管理組合がその賠償の責任を負うことになります。

損害が発生すれば、
治療費、休業損害、慰謝料などを
管理組合が責任を取らなければなりません。

あきらかな施工業者の施工ミス（建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵）であれば、
施工業者が責任を負うこととなりますが、

１０年も経過すれば
タイルの浮きも出るようになり、

浮きをそのまま放置すれば、
当然落下する危険性は高まります。

民法７１７条には「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。」とあります。

これは、
管理組合が外壁落下の危険性の予見ができなくとも
建物などの工作物の瑕疵により他人に損害を与えれば、

注意していても管理組合（工作物の所有者）が
責任（無過失責任）を負う定めとなります。

損害の補償は、保険で対応するのが通常ですが、
保険に加入してないなんてことがあれば、

管理組合の財産と言える管理費や修繕積立金をもとに
賠償する悲しい結果となってしまいます。

当然に補償額が不足する場合には、
区分所有者が個人的に負担分担しなければいけません。

そうはならないように、
定期報告制度の外壁の調査・検査を行い、注意をしなければ
いけません。

定期報告制度は、
建築基準法により定められた報告制度です。

報告先は特定行政庁から事務委託を受けている法人などになります。

外壁の調査・検査は、
竣工または外壁改修から１０年経過すれば
外壁の全面打診調査の実施をしなければいけません。

また、１０年を経過しても外壁改修を行わない、
歩行者等に危害が加わる恐れのある部分の外壁全面打診調査を
１０年超えて行っていない場合には、

３年以内に、外壁の全面打診調査を行わなければなりません。

管理会社への委託をするマンションでは、
当然ながら上記の報告制度は承知しているはずです。

管理会社からの補修の要求を無視し、
全く放置して何の対策を取らないことになれば、

理事個人の職務怠慢によって個人責任を問われる可能性が
あるので注意しなければいけません。。

このようなことがないように、
専門家を交えてしっかりとした対応が
必要でしょう。

1058さん、デベロッパーの人ですね(笑)ご苦労様。
タイルがない貧相なマンションが主流になってるのは
寂しいことですが、それは危険性があるからと
最もらしい理由で買い手を納得させられて、
吹き付けタワマンでもコストカットと糾弾されずに
桁違いの価格で売り捌ける今はウハウハですね～

デベの意見かもしれんが、タイル剥落事故が起こっているのは事実だからなあ。
大阪市役所も注意喚起しているし。
実際はＰＣパネルのタイルなら問題ないような気もしますが、法律が検査しろと言ってるんだからしょうがない。

>>1058 マンション比較中さん
丁寧なご説明ありがとうございます。
個人賠償の心配は基本的には不要のようですね。でも持ち回りの理事で過失致死傷での刑事訴追なんて絶対嫌なので、運悪く重い役になったら、すぐ補修議案を出し否決されたら辞任という選択も準備しておきたいと思います。

>> 1061: マンション検討中さん　

以前、大阪管内で居住していたタワーマンションでは竣工５.６年では、タイルの事故はなかったです。

雨の日に、足元のタイルで滑って転んで転倒して頭を強打して血が出て救急車でけが人を運んだ事故はありました。

金銭補償はどうなったかはわかりませんが、けが人の要請と希望により、理事会決議にて足元のタイルは全て、

雨でも滑らないタイルに貼り替えました。

>>1061 マンション検討中さん

補修決議ってその前に全面打診検査だな。

>>1059 マンション検討中さん

そうなんですねー。オフィスビルは危険危険と言われているタイルが主流ですからね。

タワマンもオフィスビル並みに高額メンテナンス費用を掛ければ問題ないですね。

>>1064 匿名さん
オフィスビルでタイルは残念なやつかと。
石材パネルかガラスカーテンウォールがいい。

>> 1066: マンション検討中さん　


大阪中央区にある、ボンカレーの大塚食品のこのようなビルですか？

1. 

>>1066 マンション検討中さん　

フェスティバルタワーのタイルとカーテンウォールの組合せとか好きだけどな。

>>1068


フェスティバルホールの隣接にある、コンラッド大阪の蔵という店に行きましたが、ガラスの高さが大きいです。

地震で外れないのかな？

1. 

タイル後のマンションの意匠というのは今が出始めですから、見慣れないうちには違和感があるかもしれませんね。というか私もあります。しかしプラウドタワーやクレヴィアタワーは躯体に彫りのラインを入れたり色のトーンを変えたりして工夫していますし、石材を積み上げた風にコンクリ躯体に凹凸をつけている物件もあります。石調コンクリートというものもあるみたいで、これなら風雨に曝された跡もいい雰囲気に見えると思います。同じ汚れなのに人間の認知というのは不思議なものです。

(ザ・パークハウス 白金二丁目タワー)

こうした新しい意匠を用いた物件が蓄積されてくると、最高層までタイルのタワマンは、ぱっと見て築年数が古くまた維持管理コストも高そうという前時代の物件というイメージを持たれる時代がやってくるのかもしれません。
でも結局は管理の差ですから、タイル有無に関わらず同じような条件のマンションなら外観を小綺麗に保って、修繕積立基金もちゃんと貯まっている物件が選ばれていくんだと思います。

>>1069: マンション検討中さん

一応カーテンウォールのガラスは地震の時のゆがみに合わせて回転するようになっていて、枠との間に緩衝材もあるので割れないということになっているはずです。
http://kensetsuman.com/eyeshot/201312-curtain-wall-question

ここってやはりミッド買えなかった勢が購入してるのかな。そうなると、北浜の需要はもう尽きてきてるということか。

ミッドはペント1個とと低層40平米代がずっと残ってますね

となるとここも低層は厳しくなると思います

遠いパークタワーと古くなったキタハマからの移住はどれくらいかな

パークタワーは眺望で選んでる人も多いからここには来ないね

パークの北向きの眺めははいいよね。でも東はここでがっつり死んだよね。キタハマとミッドもあるし。

パークは隣の高速の暴走族が煩いし、高速と松屋町筋の間の何にもない場所だからね。今後発展も望めない。殺伐としてて女性はあまり歩きたくない場所。

北浜はミッドとここで供給過多だから人気は減るかな。そもそもパークだと淀屋橋物件に入ってこ
ないしね。

ただ、景気も悪く坪あたり210万の破格物件でお得だったから最初に買った人は長らく持っておけばいいよ。スーパーは近いし。金あればミッド北向きにに移ってるでしょ。

>>1075 マンション検討中さん

確かにパークタワー南側の東高麗橋は賃貸エリアっぽくて、何か暗い雰囲気だな。だから北側エントランスにしたの？ただ、高速の音はここも一緒かも。環状線内側タワーの中高層階
は大差ないらしい。

>>1075 マンション検討中さん
坪210って本当ですか？それなら少し離れても、あちらの方が断然いいです。
中古5年落ちを割り引いても安いと思います。

>>1077 マンション検討中さん
発売当時の話じゃないですか？

>>1077 マンション検討中さん

もちろん発売当時の話ですね。

今は300前後で売りに出てますね。
成約してるかはわかりませんが、高いですね。
最近出た350超えはさすがに無理だと思いますが。

>>1076 マンション検討中さん
んなことはない。高速横はマジでうるさい。The Kitahama中層階に越してきてだいぶ静か。

>>1079 マンション検討中さん
ありがとうございます。流石に今210はないですか。
5年前で4割アップだったら、リーマンの時にマンション買った人はどれだけ上がったんだろう。羨ましすぎる。

プレミスト梅田は坪400超えらしいですよ。
300そこそこで高いとか笑

ベテランの住宅評論家の牧田司氏の記事に紹介されたよ。

www.rbayakyu.jp/rbay-menu-kodawari

東京の高額物件にひ負けない仕様だとか。

　

>>1083 匿名さん
つられてしまった。
この人野村から金もらってるんじゃない？
15万の椅子ってむしろ見すぼらしく思えてきたわ

>>1080 マンション検討中さん
そうなんですね。少し安心しました。
まあ、ルーレット族の騒音はともかく東横堀川も由緒ある橋が多いから、東京日本橋みたいに景観回復してもいいかも知れませんね。

全てにおいて北浜ミッドタワーの方が上やと思います。

>>1086 マンコミュファンさん

定期ポストで満たされるなら何よりです

ミッドを買ったらついてくる期間限定特典のようなものです

たまにキタハマからマンウトされるのがたまにキズですが是非しばらく楽しんでください

>>1087 マンション検討中さん
残念ですが、北浜ミッドの勝ちです。

>>1088 マンコミュファンさん
確かに眺望と列柱は認めますが、そこより上はいただけない。それよりは、ここの方が外壁もましだし地歴も遜色無いっと言ってしまいたいですが。まあ、ご近所です仲良くしましょう。

>>1089 マンション検討中さん
EVの数
駐輪場、駐車場の数
部屋の間取り

負けてるとこは多いね。勝ってるとこはデザインと車寄せかな。

>>1091 通りがかりさん
そんなん言われたら買う気無くなるわー

>>1090 マンション検討中さん
申し訳ないですが、北浜ミッドの勝ちなんです。

ミッドとプラウドの低レベルな争いを高みの見物するザキタハマが勝ち。

>>1094 匿名さん
それはそう。でも10年前の物件だから、誰も興味なし。結局今はこの二つ、ミッドはもう完売だけど。

台風の影響は無かったのでしょうか？

>>1096 匿名さん
今調べてる最中らしいですよ。

>>1083: 匿名さん

面白かったのでこちらの方の最近の大阪の物件記事を一覧にしました。基本的に業界の記者さんなので悪く書く記事は出ないですよね。また、大阪には疎いらしく、各記事に正直にその断りを入れてありますね。

>>1084: マンション検討中さん
こちらに書かれたからでしょうか。１脚15万の記述が削除されているような気がします。


坪260万円はすごく安いと感じたが…東急不他「心斎橋SOUTH」竣工 見学会
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3768-south
>>大阪のマンション市場は全くわからない。「心斎橋」は東京でいえば銀座の外れ「東銀座」をイメージすればいいという。

負けへんぞ横浜北仲に ここは〝北浜〟の一等地 三井レジ他「北浜ミッドタワー」
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3848-2018-02-20-06-34-54
>>記者は大阪にはうといが、「株」をやっていたので「北浜」が金融街であることは知っていた。小説にもたびたび登場する豪商の街だ。

負けたらあかんぞ東京に わが国初 免震最高階数55階建て 地所レジ他「中之島」竣工
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3847-55
>>大阪は、修学旅行を含めても10回も行っていない。再開発などで都心部の人口は増えているものの東京に圧倒的な差をつけられ、経済は停滞し、財政力が弱く、阪神タイガースも相変わらずで、元気なのはお笑いタレントくらいというイメージしかない。

驚嘆 〝世界初〟積水ハウス＆大阪ガス 燃料電池・SHE搭載「上町台」半数以上成約
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3857-she
>>大阪の市場はまったくわからない。「上町台」もネットで調べておおよその位置が分かるくらいだが、すごいことくらいはわかる。

首都圏に負けない〟レベル 販売好調 野村不・大林新星和不「プラウドタワー北浜」
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4269-2018-09-01-00-08-32
→1脚15万円の記述は削除されてる？

>>1098 匿名さん
この物件のホームページって本当に火消しに必死と言うか、、せこいよね。
たしか公式ホームページの欄にEV数や駐輪場の数など記載されてたはず、、が問題になると消えてました。
一脚15万の記載も本当に消えたのであれば、せこい印象しか出ない。正々堂々としろ！野村。

>>1099 マンコミュファンさん

確かに。
ダイニングチェアでも1脚15万とか普通なのにね。その時点で大丈夫かこの人ってなりますよね。

>>1100 匿名さん
まぁステルスマーケティングの典型例ですわ

>>1101 マンション検討中さん
三井や住友は堂々としてるけどね。
確かにここまで露骨に隠蔽するのはダサい。逆効果とも思うけど、、騙される人も多いんだろな。企業理念がないのか、野村には呆れた。

順調にうれておりますね。
キタハマからの乗り換えはどれぐらいいますか？

ザキタハマからの乗り換えはあまりないのと違いますか？
以前と比べて中古で出てくる物件が少ないように思います。

>>1104 匿名さん

乗り換えの人って、今から売りに出すの？

>>1105 匿名さん

北浜からの乗り換え組はミッドに行ってますよ。

>>1106 マンション検討中さん

何でわかるの？

三井販売員だからです。

>>1103 マンション検討中さん
北浜の魅力の多くは北船場共通の魅力なんですよね。
その中で北浜にこだわる人は水辺や中之島公園への思い入れが強い気がしますので、普通は仰るようにミッドへの住み替えですね。
ここの競合はむしろクレヴィアでしょう。御堂筋線＋中央線の方が発展性はありそうだけど、駅距離は圧倒的にこちら。綿業会館＋三休橋筋の魅力とこちらの歴史的建造物集積の魅力は互角かなっと。
結果、外観の好みとデベで私的にはこちらです。

ポツポツと競合物件の話題が出ていますが、お互いの欠点を挙げるのではなく、
共用施設や建物の構造、グレード、周辺の交通事情等、参考になるデータを
挙げていただけるとより具体的に比較検討ができると思います。

近所のイトーピア北浜って全く話題にならないね。
24階建てで徒歩１分なのに。
売り出しも坪200ぐらいで置いてけぼりって感じ。
隣にザキタハマがあるとはいえそんなにダメなんですか？
ブランズもプレサンスも全く話題にならないし極端な地域ですよね。

あとイトーピアって昔の伊藤忠のブランドなのね。
ダサすぎて死にそうw

>>1111 マンション検討中さん
立地も住民層も良いと思いますよ。
商社物件と本業不動産と比べると建物は後者の方が良く、住みやすさへの工夫の蓄積もあるように感じます。
コンビニで言えば、商社系のファミマよりスーパー系のセブンイレブンの方が弁当等が美味しく添加物への意識も高いみたいな感じでしょう。

イトーピアを小バカにするって、時代やね。

伊藤忠は船場捨てたから、この辺にはアンチ多いだろうね。阪神大震災後もさっさと韓国に物流移して神戸港凋落、関西経済凋落の一因を作ったし。

イトーピアは南向き目の前がホテル建築中ですよ。
こりゃあダメージ大きそうだなと思いながら見てます。結構高い階層までほぼ見晴らし全滅かと、、、

公式で最上階の144㎡の間取りを見ていますが、こんな部屋に住めたらいいでしょうね。
リビング・ダイニングの他独立した部屋が4つあり、洗面所の洗面ボウルも2つついているので二世帯住宅にも向いているのかもしれません。収納も申し分なし。ただトイレは1箇所になるのかな？

イートピアは変な間取りの部屋が多いからなぁ・・・
あと堺筋の向こう側というのが心理的にある。
（北浜タワーはあの場所なのでそう思われてない）

>>1116 評判気になるさん

ザキタハマから中央公会堂が見えなくなったみたいなもんやね。全滅ではないけど。

>>1118 匿名さん

もっと微妙な立地のパークタワー高値で売れてるじゃん。ビルビューでもそれなりに。要はここの人は派手でデカくないと嫌なんでしょ。

>>1120 マンション検討中さん
高級低層レジデンス以外では規模感存在感は大事だよね。パークタワーは土佐堀通沿と建物内車寄せがいいんじゃない。

建物に車を乗り入れるタイプ、私も好きです。残念ながら段々減ってきましたが。
さて、ここはタイル問題以降の良質な外壁の新たな形としてのモデルケースになりそうですね。理想は京都の旧皇族久邇宮邸前のフィレール鴨川邸のようなのが好きですが、タワーでは難しいので。さすがは野村ですね。

こちらの外壁で採用されるタイルは一般的な
マンションのタイルとは違っているんですか？
自然石を採用している？
もしそうなら外壁だけでもコストが高くなってしまうんじゃないかと思いますが、
耐久性が高いのであれば維持費は抑えられるという利点があるのかな？

>>1124 匿名さん
吹き付けとタイル

タイルは基壇部までと思われます。

今の新築タワマンと一緒で基壇部だけ自然石やタイルを使ってる。ふつうにコストカット。故に維持費はそんなしない。

ここってダンパー交換簡単に出来るの？

もうダンパーは取り付いてるの？
制震のダンパーって後でも付けられそうですが。

>>1129 匿名さん
制振のダンパーの方が交換に苦労しそう。

まだそんなに内装工事してないだろうし、竣工もだいぶ先だからここは大丈夫じゃないですかね？

ん？制振ダンパーを交換するんですか？
今話題になっているダンパーの性能評価データ改ざん問題を受けて不安になってしまっただけですか？
確かに同じオイルダンパーですし、自分も交換する場合は交換方法や工期はどうなるか気になってしまいました。

早く大阪にもプール付きのマンション出来てほしいですね。
愛宕やヒルズのような。東京と比べて遅れています。

>>1133 匿名さん
プールなんて要らない。

>>1133 匿名さん
逆です。大阪が進んでおります。住みやすさ世界3位ですから、東京は気にせず独自発展です。

プールのような設備がついていれば管理コストが跳ね上がるでしょうし、使わなくなった場合に持て余す事になりませんか？
同じく大浴場や噴水など、水を使った設備はマンションの共用としては相応しくないと聞いた事があります。

>>1134 マンション検討中さん
同意です。
スタディルームの方が欲しいな。
家だと誘惑に負けて集中出来ない。

スタディルームはパテーションつきのデスクが設置された部屋で、Wi-Fiがあれば尚良、仕事にも使えますし良さそうですよね。
プールに比べて特別管理費がかかるような施設でもありませんし、あれば嬉しい共用施設だと思います。

>>1138 匿名さん
ここの立地考えたらカフェ行ったほうがいい。

わかります。
半個室タイプなんかいいですね。
わずかに人を感じる緊張感がいい。

でも、スタディルームもないんでしょう？

>>1141 匿名さん
むしろエレベーターがあと１基欲しいです。

ここはダンパーに一部瑕疵があったらしいですが、そこは全て取り替えつつ予定通りのスケジュールで竣工するそうですね。

引き渡し直前や入居後に取り替えとなる物件は大変ですね。

この辺だとクレビアは大丈夫らしいですが、キタハマやミッドタワーはどうなんですか？アップルやクラッシーも。

エレベーターが足りないようですね。
ここと似たような戸数で、エレベーター三基はちらほらあります。しかし板状マンションならまだしも、ここまでの階数では例がありませんね。
朝の混雑は想像したくありません。

ダンパーは全て取り替えになるんですか？
免震ダンパーであれば交換作業は比較的簡単だそうで、マンションの基礎部分や中間部分に取り付けてあるダンパーを取り外して交換するだけみたいですね。
一方制震ダンパーは壁を壊す必要が出てくるようで、後者であれば竣工はスケジュールが間に合わなくなると思います。

間に合うという連絡がきてます。
壁も壊しません。
外野の変な誘導は良くないですね。w

ダンパー取り替えるついでにエレベーターもう1台増やしてほしいな。