ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズってどうですか？

稲毛海岸のヴェレーナはいくら安くても自分は検討外だわ。
駅から遠すぎ、機械式駐車場、あとヴェレーナが売りにしてるオープンエアバルコニーも好きじゃない。

でも1256さんの入札価格の計算は参考になったわ。ありがとう。

登録会行きましたが壁芯面積と内方面積てのがあってパンフレットとかで確認してた広さとは違うんですね‥
なんか騙された気分‥

〉〉1256
時勢を考慮しても
長谷工物件で、どうして、
こんなに高いか
よくわかりました。
価値があるから、売れるから、
ではないのですね。

マンション買う人って一生住むつもりで購入するんですか？
うちは、10年くらいで売るつもりで購入するから、売れないと困る。
だから、利便性や資産価値、販売会社は重要視する。

であるならば、検見川浜は絶対に止めといた方がいいね。

駅力＝資産価値？あってますか？
うちは売るを前提なので、京王線にこだわらず、駅力のある徒歩圏内のマンション探してます。
オススメの駅ありますか。

>>1263 マンション検討中さん

京王線ではなく京葉線ですよ。

３５０戸くらいは売れたのかな？

ベイエリア美浜区、海浜幕張、検見川浜、稲毛海岸の居住環境を
現況を客観的に比較するならば、
千葉市が広報している美浜区の地域カルテ、
"https://www.city.chiba.jp/mihama/chiikishinko/documents/h27_chiiki_kar...
と
"https://www.city.chiba.jp/mihama/chiikishinko/documents/h27_chiiki_kar...
を見ると良いです。
特にヒートマップは、街区別の特徴が視覚的にわかりやすく示されています。。

高度成長、住宅不足の中で開発した検見川浜の磯部と、
バブルの副都心開発計画の後付けで宅地化された特区の打瀬を比べたら、
磯部のほうが、ずっとくたびれているし、高齢者が目立つのは当たり前です。
海浜幕張は､別に考えましょう。
浦安、総武線沿線も、条件が違いすぎますので、
別に考えましょう。

検見川浜と稲毛海岸ですが、
先に開発された稲毛海岸の高洲、高浜より、
検見川浜の真砂、磯部のほうのが
高齢者率や人口減少率が高めなのは、
気になるところでは、ないでしょうか。

検見川浜には、後期高齢者率がすでに20％もの街区がいくつもあります。
ひいき目で見れば
検見川浜の代謝が悪い状況は、住みつづけやすいことの裏返し、
ともいえます。
人口減少が始まって久しく、
廉価な賃貸物件もいっぱいの街なのに
若者の入居者も外国人住人率も低い。
そのおかげで、活気はないけれど、落ち着きがあって、
今のところは安心､安全が確保されているようです。
こき下ろした言い方をすれば、検見川浜は賃料が安くても、
若者は見向きもせず、外国人にさえ相手にされない街とも言えます。

高級感、ステータスは、戸建ての一部エリアと、
高層マンション高層階に限られたことかもしれません。
高所得者や資産家は相当いるでしょうが、
たいした歴史もない街、名士を輩出した実績もなく、
はたして、このエリアの魅力なのか、住民が誇れることなのか
といわれると。。

ここ数年で、大型マンションが次々と建ちましたが、あいかわらず、
人口減少、高齢化が続く、検見川浜のいまのこの状態。
人口減少と高齢化は、日本全体の波であり、
大きくて止めようもないことかもしれません。
検見川浜にとっては、ここ、ガーデンズの500戸のファミリーが、
実質的には最後のカンフル剤。
残るマンション用地は、企業局に返還した目の前の小学校廃校跡だけです。
さて、検見川浜の将来性を、どう評価すべきでしょうか。

閑静な高級住宅地として､高評価？
空室、高齢者だらけの老朽団地が入り乱れる状態であり、
それはありえないでしょう。
コンパクトシティーとして、好評価？
人が高密度にあつまるためには、伝統や妖しい魅力も必要であり、
歴史も繁華街もない検見川浜に人が寄ってくることはありません。
そして、ベイエリア、マリンのイメージも、
震災、液状化で、負のイメージが定着してしまった。

資産的な不利もあります。
このまま人気なくて賃料安ければ、中古マンションの評価額も引きずられる。
新築マンションは土地代と建設費で決まるので
周辺相場や中古価格と無関係に高いけど、
入居した途端に中古資産扱い。
これまで、検見川浜の落ち着きが好き、海から近いのがいいとのことで
定住を決心したというひとは少なからずいたと思うが、
今後は、転居したい、転居が必要になったときに必要な額で売れず、
リタイヤした後も居続けざるを得ない、というパタンが増えるのかも知れません。

街が熟成して枯れていく・・・
この静けさ、安心感を好んで、あるいは納得して住む人には、
それはそれで良いかもしれません。

しかし、公的賃貸住居がたくさんあって、賃貸料が安い、空きが多い場合は、
別の展開もありえます。

美浜区の地域カルテを見て気がつきませんでしたか？
おとなりの、稲毛海岸の外国人住民の急増に。
これが、開発は古いのに､検見川浜より高齢者率が抑えられてる理由の
一つかもしれません。

稲毛海岸の街区には、２０％以上外国人のところもあります。
高洲のUR某巨大団地の住人の4割が中国人といわれています。
団地は、老人と中国人だけの団地になった、
広大な団地を歩けば、聞こえる会話は中国語ばかり、
ともいわれています。
旧住民と交流なく、生活習慣、文化が違う。
静かで落ち着いた環境だったのが、
夜遅くまで騒ぐとので警察への苦情はしょっちゅう。
いまのところは、埼玉県蕨の某団地のようなひどいことにはなっていないことが
せめてもの救いか。

３５％が公的賃貸団地という、かなり特種な人口都市の美浜区。
高洲とほぼ同じ価格と条件の公的団地や公営団地が居並ぶ検見川浜。
民間の賃貸住宅と違い保証人は不要だし、敷金と礼金の負担もほとんどないので、
だれでも、外国人も借りやすい。
今までの彼ら彼女らの職場の工場、盛り場であった。
検見川浜は相対的に遠いので、あまり人気がなかった。
しかし、高洲がいっぱいになってくると、
便利で安い真砂や磯部を選ぶ外国人も。
そしてこれから大幅に外国人受け入れが緩和解放されるのは、
介護福祉士。
高齢者や介護施設多いこの一帯は、彼ら彼女らにとって、
この検見川浜は、職住接近、そしてリーゾナブル価格の
このうえない物件となる。

検見川浜に、活気が出てきた、賑やかになってきたな、と思ったら、
聞こえてくるのは外国語ばかりで、新しくて流行ってる店は海外食材店ばかり・・・
なんとなく、違和感、不安を覚えたころには、
あっというまに、外国人の人口が爆増していて、
自治会の加入率は急降下、街中、街角はゴミだらけに、、、、
なんてこと危惧するのは、私だけでしょうか。

外国からの移住者と旧住民がうまく融合できていて、
街が発展ということなら、それは好ましいの進化形の一つです。
静かな街、落ち着いて暮らせる街であり続けることは、
難しくなるかもしれませんが、
個人的には、そうなることの方を願っています。

戸建族、マンション族、団地族が同居するこの街、
とてつもない戸数の古い公的賃貸格安住宅の活用、
税金、国公有資産を無駄にするな、差別はいけないという世論、
千葉駅西側、千葉みなと、幕張浜にしかテコ入れする余裕しかない行政、
人口減少、高齢化、そして国際化の止められない大波・・・
この街は、これから、どう変化､進化してゆくのでしょうか。
住人の方の一人一人の活動と努力にもかかってくると思います。

検見川浜と稲毛海岸の状況の差異から入りましたが、
少子高齢化、人口減少、国際化に加え、国公有不動資産の活用
への適切な対応は、双方の町に共通の課題です。
将来のリスクもチャンスもあると思います。

このマンションのスレッドに投稿するのが適切なのかどうか迷いましたが、
いま一番勢いのあるスレッドにあげさせていただきました。
長文書き込み、失礼しました。

>>1266 周辺住民さん

まず、磯部ではなく磯辺ですよ。
周辺住民なら間違えないでくださいね！

長文で疲れました。
いったい何を言いたいのか最後まで伝わりませんですけど！

またまた暇人現れた

高洲や高浜の団地群はこれからどうなっていくんでしょうかね。
取り壊すか建て替えないと、
放置したままだと街全体がさらに寂れ、ベイエリアのイメージも悪化そう。
検見川浜も同じように寂れ果て、老人の街化していくのではと心配です。

「海浜幕張、検見川浜、稲毛海岸エリア」と、「新浦安」では何が違いますか。

>>1269 通りがかりさん

ベイエリアって千葉では海浜幕張と新浦安ってイメージです。
検見川浜と稲毛海岸は知名度低いし、町も廃れてるので、一緒にはしない方がいいと思います。

すごい長文。よほどひまなのか、想像力がたくましいのか。
書くなら京葉線板か稲毛の方にお願いします。
でも高齢者と外国人ばかりの街なんて
大地震よりおそろしい。夢にでそう。

海浜幕張はアウトレット過ぎたとこに公園があるだけど、周辺のマンションはとても綺麗で住みやすいよ。検見川浜よりは格段にいいです。お値段も格段に高いけど。

先日入居者説明会参加しました。皆さま火災保険どこに入ります？紹介された三井に入ります？お勧めありますか？

>>1274 購入者さん

自分で考えて決めような

パンフレットと登記の時の占有面積の違いってどこの部屋も小さくなるもんですか？

>>1274 購入者さん
私は自分でも各社取り寄せて考えるつもりです。
勧められた三井のは地震保険部分が1年でしたが、1年ごとに値上げがあるみたいなので、三井にするにしても地震の部分は5年くらいにしようと考えています。

すまいloopのおうちサポート？も加入したほうがいいのか迷っています。

いろいろ情報交換できたら嬉しいです。

どうぞ壁芯で税金お支払いくださいませ。

海浜幕張のおらが町自慢なら他所に行けば？
ここと全く関係無いじゃん

こちらのマンションの学区小学校は、中学受験率はどのくらいなんでしょうか。2割くらいいますか？
ご存知でしたら教えてください。

>>1277 匿名さん

自分もいろいろ取り寄せてみて考えるつもりです。ローンを借りる金融機関からも提案を貰っているのと、職場の関係でも見積を取り寄せてます。
保険期間は長いに越したことはないですよね。多少安くなるし(笑)

>>1277 匿名さん

手間でも各社調べてみた方がやはり良いですよね。三井のマンションだけに保険も面倒だから三井にすれば良いかと思ってしまっていましたがもう一度検討してみようかと思います。
地震保険は千葉県は毎年上がってますよね。
すまいループのサポートは加入しませんでした。

>>1277 匿名さん

三ヶ所の代理店から見積を取りましたが、各社差はあるものの、入居手続き会で勧められた保険が一番高いようです。
細かい条件まで確認したほうがどうやら良さそうです

地震保険は5年加入すると、割引があります、自分も代理店に見積するつもりです。。。

すまいloopのおうちサポートはいいですが、高いですね、

保険の建物電気的、機械類特約を加入すれば？

>>1284 ==購入済み==さん

私も思いました。
保険で電気、機械特約に加入すればLOOPは必要ないのでしょうか？

皆様、いろいろ教えていただきありがとうございます。

すまいloopのサポート
①実費での立て替え不要
②窓口が1つ
③免責1万がない
のが保険との違いですと説明受けて、
便利でいいなーと思ったんですが費用が高いですよね。
確かに火災保険のオプションで十分そうですね。

現地のモデルルーム(サニーとフィールド)と共用施設の見学に行ってきました。
陽当たりを気にされる方は、お昼過ぎから見学に行かれるのがオススメです。
ゲートとサニーのどの辺りまでが影になるかがよく分かりました！
ブライトは、将来目の前に建物が立ったとしても、上の方は陽当たり問題ないのかな...と。(うちは陽当たり重視なので)
ゲートは駅近がメリットですが、メールボックスに寄って部屋に戻る事を考えれば、意外とブライトも導線的に悪くないように思えました。

お近くにお住いの方に教えていただきたいのですが、外に干すと夏に洗濯物が潮っぽくなりますか⁇
海が近いので気になってしまって...

検討してましたがヴェレーナと比較したいので、保留する事にしました！そうこうしてるうちに入居が始まるのかな？実際人が住んでる状態のマンション内のモデルルームを見て再検討します！

>>1287 マンション検討中さん
ブライトの高層階っていくらくらいから売り出していますか？

>>1287 マンション検討中さん
外に干すと夏に洗濯物が潮っぽくなどは心配しなくていいです。

海近くても、そこまでになっていません。

ほかの地方と大きく変りがないと思います。

でも自転車は錆びやすい感じ。。。。。

そうなんですね、安心しました。
情報ありがとうございます！
引き続き検討します。

〉〉1289購入済みさん
70㎡だと最上階の10階、73㎡で8階以上、75㎡で7階以上が4000万超えです。
エントランス側角部屋の94㎡4LDKは2階で5200万〜最上階で6000万弱なので、買い手が付くのかは疑問です...。
ヤオコー側の角部屋はまだ価格提示されてませんでしたが、70㎡なのでそこまで上がらないと思われます。

>1290

自転車がさびやすいってことはエアコンは塩害対策品の方がいいかな。

>>1292 マンション検討中さん
検見川浜で5000〜6000万弱…売れる気がしない…

>>1293 匿名さん

車も洗車まめにしないとですかね。

>>1294 マンション検討中さん

まぁ売れないと私も思います。。
最終的には1千万近く下げないと売れないでしょうね。
検見川に5千万も出す人はいないでしょ‥

>>1295 匿名さん

車の錆は気になりません

火災保険の相談に行きましたが 大体の人がマンションの提携の火災保険に入ってしまうらしいです。 値段が大きくかわるので見積もりは取った方がいいですよ。

>>1298 購入済みさん

どこもそんなに変わらないですよ。大した金額じゃないし、保証もほとんど変わらないので、提携でもいいのではないですかね。
他社を検討する時間がもったいないです。

上層階は津波の心配がないので、保証をセレクトできればいいのだけど。。。

それだと、東京海上の超保険ですかね。

第二街区は8階の73平米でいくらくらいですか？
今頃になって第二にしとけばよかったと‥

>>1302 第一購入済みさん
何故ですか？参考までに教えて頂きたいです！

>>1302 第一購入済みさん
ブライトで4000ちょいでしたね

>>1303 マンション検討中さん

やはり眺望ですね。
ブライトからフィールドは思ったより近くて目が合いますもんね。

広さが欲しい人もいるでしょ。
90㎡以上5000万円台なら安いほう。

新検見川駅や稲毛駅の総武線の駅に行く際にバスで行くなら近くにバス停はありますか？
バス乗るならやはり検見川浜駅まで行かなければならないのでしょうか？

>>1307 マンション検討中さん

新検見川まで行くとなると駅から乗車ですね。

稲毛行きは２路線あり、駅より近いバス停がありますよ。

>>1307 マンション検討中さん

近いからタクシーで行けばいい

>>1305 第一購入済みさん
ゲートとフィールドではなくて、ですか？

>>1310 マンション検討中さん

フィールド↔ブライト間よりもゲート↔フィールド間の方が近いそうです。

我が家もフィールドですが、フィールド側からゲートを見て、思ったよりも近い印象は無かったですよ。

>>1310 マンション検討中さん

間違えました。
ゲートとフィールドですね。

>>1312 マンション掲示板さん
あ、やっぱりそうですよね？確かにゲートとフィールドは思ったより近く感じましたけど、なんでかな？樹々がふさふさ茂ってないから？
でもブライトも向かいに何が立つかによって眺望が変わりそうですね〜

幕張ヤマダ電機の近くの千葉市花見川区幕張町一丁目7689番1,同番3,同番6 雑種地 3,304.44㎡の県の払下げのように、入札条件が下記のようであれば、ブライトもラッキーですね。
a.戸建住宅
b.特別養護老人ホーム
c.介護サービス事業所（デイサービス、ショートステイ等）
d.介護付有料老人ホーム
e.病院及び診療所
f.b、c、d及びeの施設をそれぞれ複合した施設

旧幕張職員住宅跡地は、1000坪で小さい。
70戸くらいのマンションなら建たないこともないが、
老人ホームを想定しての払い下げ。

ブライトコート前は、小学校跡地で、
大きくて矩形の土地でマンションに最適。
都市計画的にも、高層集合住宅に割り当てられるべきところ。
250～300戸くらいで、700-800人くらいは入居するでしょう。
高齢化が進む磯辺にあって、五丁目だけ若返る。

ヤマダの近くのような雑種地とここの中高層住居専用地域では条件が違いすぎです。
それにしてもマリーナストリート側の住戸、一階と通りの隙間がなさすぎてびっくりです。
いくらなんでも窮屈すぎる・・・団地の方がマシというか、団地はむしろ敷地にゆとりがあるわけですが・・・

気にしなくて良いと思います。
どなたかが指摘していましたが、
長谷工物件は、将来
どうせ団地扱いです。

保険は東京海上のが安いですね

入居手続き会に行った方で残代金をいつまでに払うか知ってる方いますか？

>>1319 匿名さん
鍵の引き渡しまでに

>>1318 匿名さん

損保ジャパン日本興亜にしました。
比較しましたが、一番安かったです。

>>1320 マンション掲示板さん

ありがとうございます。

売り手側はすごく焦っている感じを受けます。
来月末から引渡しが始まるようですが、売れ残りは多いほうなのでしょうか。

>>1323 マンション検討中さん
300くらいは売れてるのかな？
今はマンション売れないからね‥
この街力だとさらに厳しいですよね。

>>1324 マンション掲示板さん

先月の初旬で３００世帯は売れているそうです！

先月初旬で300世帯ですか。
50〜60%くらいですね。
順調、、、な方ですかね？
ここからあまりのびないようだと、ゆくゆく管理費改定のときに管理費がすごく高くなるということはないですか？？

第Ⅱ街区のスケジュール・・・・入居説明会2月19日、カギの引き渡し3月22日と決定したようですね。
あと内覧会の2月の日程、および引越しのおおよその日程が早く決まらないと・・・・各業者との打合せや勤務先への休暇届に不都合が無いよう祈るのみ。

>>1319 匿名さん
直接電話で聞いたほうが早いのでは？

内覧会、土日対応してくれないの？

三井だと平日のみ対応だったね。

鍵の引き渡しって、残金の清算の確認と鍵の受け渡し、確認書類への押印だから平日である必要ってないんだけどね。しかも三井は本社に呼び出し。売主が現地に出向いて、対応してくれるケースもあるんだけど。

売れ残った場合はその部屋が掃けるまでディベロッパーが対象物件の管理費を負担するので、管理費改定とはリンクしませんよ。

>1331

未販売住戸の管理費と修繕積立は売主負担だけど、問題になるのは駐車場使用料。稼働率が管理計画の想定よりも低くなると、管理組合の収入が減って、赤字に直結する。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合って結構高い。

デベって銀行から資金を調達して、土地を購入、建物を建てて、販売、引き渡しをして代金を決済、借入金を返すってことをする。青田売りするのは、竣工前から販売して竣工時点で即引き渡すってのが目的。竣工から引き渡しまで時間がかかると利子が膨らむ。

ということで大規模の場合、それに見合ったモデルルームや営業の体制、スケジュールを組んで、竣工までに販売するってのがもくろみ。竣工時点で残っているというのは売る側としては失敗。

内覧会だけでなく、入居後もアフターサービスの点検や、火災報知器の点検とか立ち合いが必要なことがある。土日対応してれないと、共働きの場合、どちらが休むことになる。三井は基本平日のみ。契約前に確認すべきだったんだけどな。

なるほど郊外のマンションで300であれば順調といえるのですね。
しかし、竣工時点で売れ残っているのは失敗という見方もできるのですね。
そうすると第Ⅰ街区はすでに竣工済なのでデベロッパーはできるだけ早期完売しないと利子が膨らんでってしまうのですね。

マンションの仕組みについても勉強になります。
売れ残りがあってもデベロッパーが売れ残り分の管理費等を負担するのですね。

管理費の負担と利子の両方からみてもデベロッパーはやはり引き渡しまでの完売を目指したいんですね。
少々焦りの色を見せながらのお話になるのもうなずけます。

正確には、管理費・修繕積立金は区分所有法で原則、区分所有者が持ち分割合に応じて負担ってなっている。原則なので、例えば契約書で売主は負担しないって規定することも可能。さすがに大手はそういったえぐいことはしないけど、そういうことされる可能性もあるので、ちゃんと確認しておいた方がいい。

売る側にとって販売の次なるタイムリミットは竣工後１年。竣工後１年を過ぎると新築と謳えなくなってしまう。

なるほど。そういったこともあるのですね。
さすがに三井ならそういったことはしないですよね。大手中の大手ですものね。

竣工後１年が次のタイムリミットですか。
とすると、第Ⅰ街区は9月、第Ⅱ街区は12月ですね。
かといって、相当資産価値について自信を持っているようなのでなかなか値下げとはいかないですよね。

>>1339 マンション検討中さん

無いですね〜

売れ残ったらバルク売りで片づけます。

大きな病院もありますし、公園も割とあり交通の便もいい方だと思います。

飲み屋やパチンコ店などもないので一見治安良さげに見えますが、案外そうでもないようです。

検見川浜自体は栄えていなくても、近辺にスーパーもちょこちょこありますし、海浜幕張などもすぐ隣なので、買い物、病院など日常生活送るのに不便は全くない街だと思いますよ。

今後検見川浜の高齢化に対応した、住宅政策を県及び千葉市等の行政に期待したい。
富める高齢者や予備軍が多い地域ゆえ。
遊休地や学校跡地の活用等さらに推進を。

>>1342 匿名さん

人それぞれの考えがあるでしょ。
私はオススメしますけどね！

>1339

三井は家具や家電プレゼントといった形での実質値下げはあるよ。

ここはJVだから、どこの意向できまるかってのが予想しづらい。

>>1344 匿名さん

無いですねー。

>1346
ここはまたないですね。。。。

稲毛海岸の高洲団地という所が4割くらい中国人が住んでいるようですね。

>>1350 マンション掲示板さん
このマンションとどう関係あるの？

>1352 検討中さん
値引き提示なんてあったんですか！？

知り合いとか家族を使って行ってもらえればわかりますよ。

マンション前の更地が
戸建て分譲になるって聞いたけど本当かな。

>>1355 匿名さん
だったらブライトテラス買った人はよかったですね！

磯辺第三小学校を単独で残したのは、
野球場跡と第一小学校跡に
大規模マンションを建てても
生徒を収容できるようにするためです。
第一小学校跡地の持ち主である企業庁は、
なるべく周りの環境に影響がないように
配慮はするが、
基本的には高額で入札があるよう、
用途制限を決めるのが原則です。
落札した開発業者が、
マンションにせず、
低層住宅を建てることはできると
思うけど、はたしてペイするか？