マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

>>３１７
カネ払ってない相手に言うこと聞かせるのは大変なこと。
一度、理事長やってみたらどうですか。そんな考えでは収拾がつかないでしょうね。

>319
現在理事長をしてますけどね。
３５０戸のマンションですけど。
建築士も一人ですけどいますよ。
しかし、理事会は順調にいってますよ。

↑そんじゃ誰がやってもできるとこじゃないですかね。本当ならね。

一級建築士がひとりだからじゃないの？指摘は当たっていたでしょう。

確かにね、大規模修繕工事のときに、設計・監理と建築士が
もめたことはあるけど、設計・監理にはお金を払っているのだから
理事の建築士の意見は意見として聞くけど、最終的には、理事長が
判断し、設計・監理にいろいろ要請したけどね。

理事長になったから判断しないといけないなんてことが変ですよ。
理事長になったとは言え、単なる一住民で、建築や管理の専門的知識が備わってる訳じゃないし、選挙で選ばれた訳でもない、単なる輪番制で名目上だけの役柄ですよ。

そう思うなら管理者管理方式に変更すべきですね。理事会も廃止。

管理者管理への変更なら。管理会社に管理者にする方が安心です。

ただし、居住者（区分所有者）の中に知識のある者がいるなら、

監事なり、役員にまってもらって。管理をしてもらう事。

管理会社がやると利益相反となりだめだね。
やはりマンション管理士しかいないんじゃないかな。

利益相反の判断基準は？

管理者が管理会社になって
自社に工事を発注したら
利益相反取引でしょ
代理人は本人のために働かないと。

あ、管理会社が管理者になって
の間違い

管理会社が基幹事務(出納会計修繕の企画、実施の調整)だけやるならもんだいないが、それでは儲けにならないでしょう。

信用力をつけ、管理数を増やしていけばいいでしょう。
薄利多売ですよ。

そんなことしてるから、コミュニティワンが管理費流用してばれたんですよ。

役員資格を「現に居住する組合員」と規定している同管理組合において、かつて非区分所有者が理事長を務めた時期があり、原告が当時の職務上の一切の行為の無効を主張し、管理組合が二年後の総会で当時の決議に対する追認決議を行った点について、裁判長は追認決議の有効も認めた。


持ち回り理事会では限界があります
余りにも無知で　管理会社のカモとしかなりません
一般社会での通念が通用しない不動産業界です

↑なんで？
しかしよく訴えたね。その人えらい。

所有者では管理会社へ対抗できない
非所有者でも理事長を勤めることが出来るようにするのが組合の為

↑日本マンション管理士会連合会の
組織再編→マンション管理士法制定による独占業務獲得はもうすぐでしょう。
建て替え案件に絡んでいく可能性もあり。

まー、建て替え要件緩和されたら
マンションは建て替えが当たり前になるでしょう。四分の三の特別決議で建て替え可能にするとか、容積率緩和。

建て替えは大変だよ。
建て替えに参加しない者もいるし、解体や建て替え期間は長いからね。
２年ぐらい帝国ホテルに住めるぐらいお金があればいいけどね。
建て替えるぐらいだったら、買い替えた方がいいんじゃないかな。
建て替えるぐらいの古いマンションって築何年ぐらいかな？

変な考え方が常識かのように広められています。
マンションを建て替えるのは、躯体の寿命だからでも、配管の寿命だからではなく、大手建設業者に仕事を与える為です。
数年前から大手建設業者ではない中小の業者が、リノベーションと称して中古のマンション全体を直して再販売し出しています。
それを歓迎出来ない大手建設業者の関係各所が、躯体の寿命だとか良くない噂を広めているので広がらずにいます。
海外の実例では、日本でのリノベーションと同じ手法で古くから建物を長く１００年以上使っています。

日本は、マンションの供給過多になっていて、既に飽和状態です。
それは、大手建設業者に仕事を多く与え、その見返りをもらう一部の政治家などの権力者が、のさばっているからです。
その、一部の政治家や権力者が私腹を肥やす為に広めた間違った常識を信じて広めている人がいるのは嘆かわしいことです。

100万円台でマンションが買える？すさまじい不動産相場崩壊、住宅はただの粗大ゴミに
2015年1月8日 6時0分 ビジネスジャーナル

日本と言う国が戦時中の嘘の戦況を国民に信じ込ませたように、敗戦後の高度成長期で、今も安倍晋三首相が行っている、将来を見誤り、その時だけ良く思わせるやり方をしたことを良い事だと信じ込まされているだけです。

100万の相場が立つうちは良い方だね。

そのうち、ずさんな管理が原因で。保険の加入もできない。

マンションが登場してくる、この管理会社ではないが、

管理会社１０９の物件で、保険会社から一時断られた。

理事長と。一所懸命努力して、管理のありかたを検討、実施して、

現在は、信用は回復した。しかし、その危険性が回避された、

わけではない。、なぜなら、管理に詳しい人物を、裏で、

管理会社10９が操り易い理事が登場しやすい規約を法令に、

反して設定した。このマンションの保険加入を、保険会社が、

嫌がる理由は、水回りの、漏水事故が頻発します。誰かが、婆をつかむ？

タイミングを見て、仲間と一緒に転売します。管理を知る者より。

敗戦後のような世の中でマクドナルドをＶ字回復させたと持て囃されてた原田泳幸が行ったように、その場だけで長持ちしない、短期で買い替えが必要になる商品を提供し、強制的に市場を活性化させると言う、今となっては幼稚な手法でマンションも建てらているのです。
巨大地震で躯体が補修できずに建て替えするようにならなくても、わざと自然劣化で５０年も持たないような躯体を作っているのです。
建築機銃法がその一例です。
ようやく最近１００年マンションとか言われていますが、ちゃんと設計して建てれば、３０年前に建てたマンションでも１００年以上持つ躯体は十分出来たのです。
大手ゼネコンや、それに関係して私腹を肥やす人達が考えた方法に踊らされてるだけです。

よって、管理の主体は、他を頼りとせず、

組合員の資質にある。管理会社の提案の本心を知ろう。

その提案が長期的に見て。マンションの為になるのか、どうか？

お役所仕事。
その片棒をマンション管理士が担いでる。

そうでない、管理士もいるよ。

とりあえず、マンション内に居住している、

マンション管理士を探しましょう

マンション内でマンション管理士の資格保有者を探すのは
難しいかもね。
まだまだ、理事がマン管の資格を保有しているのはごく僅かだからね。

保険は、新規に継続する場合は保険会社は今まで築年数の古いマンションは
拒否してきたけど、それが2017年からできなくなるよね。
大手損保会社は、築年数20年と25年のマンションとは新規契約は結ばないと
なっていたから。
しかし、保険料は高くなるみたいだね。
配管の更新工事をしているかが大きなポイントになるとのこと。
専有部分の配管を管理組合としてやらなければならない時期がいよいよ
きたということだね。

鋳鉄の古い排水管のマンションでしょう。
ポリエチレンの排水管なら建て替えまでまず、交換不要です。
うちは築４０年目にやる計画にはなってるがたぶんやらないね。一戸あたり５０万円もかかる。たぶんやらないね。

ゼネコンに請われて自民党は容積率緩和をする
反対者も費用負担せずに済むような緩和率となる
公共工事と違い国の負担はゼロ

ルール変更はタダですからね
とはいえ、日照などの問題は変わりませんし、ほとんどのマンションは商品にできないでしょうね

>348
給排水管は築１０年程度のマンションでは替える必要はないんですか？
うちは、長期修繕計画に記載されてるけど。

私のマンションは、築25年だけれども、給排水管の更新はしていません。

3年毎に、洗浄清掃は致しております。築10年で従前計画にあるのは、

誤りではありませんか、？

>>352
その管理会社は、ぼったくり悪徳管理会社の何百倍も悪どい脳内管理会社ですね。
１０年程度で給排水管を交換する長期修繕計画なんて、昭和の時代のマンションなら有るかも知れませんね。

>353
うちは築１３年なんですが、去年長期修繕計画の洗い直しをして、
築３７年まで計画をたててあります。
それで、築３０年目に更新工事が計画されています。
築２５年のマンションでは、長期修繕計画はいつまでが計画されているんですか？
高圧洗浄も築２５年だったら、２年ごとにした方がいいと思いますけど。
大規模修繕工事もそろそろ２回目がやってくるんではないですか。
そのときに、長期修繕計画はたてられると思います。

>354
誤解されていますね。
築１０年程度のマンションで使われている配管は、更新する必要は
ないんですかという質問だったんです。

↑大丈夫です。排水管はポリ管だから。
給水のほうはたぶん鉄ですが、２０年くらいで更生工事がいります。パイプ内側を高圧の砂で研磨する。
メンテちゃんとしてれば交換いらないかな。

４０年くらい前の団地でも、普通に使ってる建物では、給排水管の交換はしていないようですよ。

>358
排水管の更新工事はないけど、給水管、給湯管、汚水管は更新工事が必要でしょう。

なんで汚水管かえるの？

汚水管は必要ないですね。
ありがとうございます。

＞排水管の更新工事はないけど
　理由を教えてください。

>362
何故かうちの長期修繕計画書には記載されていないのですよね。

↑築４０年目でやるからでは？
うちはそうなってる。
30年先まで計画するのがガイドライン
だから築１０年目までは計画にはないよ。

一番問題なのが、専有部分の配管の更新工事かな。
これを管理組合としてやるのが工事費も安く、在宅の負担や
水やトイレが使えないのも一度で済むからね。

興味があるのは欧州の古い建築物の排水と道路の下水

石でできてるからじゃないかな？

>364
もう少し正確に。
ガイドラインとしては、新築の場合は30年以上、既存の場合は25年以上。
よって、定期に見直される場合は既存の場合になるので、25年のケースもあることから、築15年目から計上されてくると思われる。

↑解釈が違いますね。
５年ごとに見直しますから、４０年目の工事は、築１０年ででてきます。

「既存の場合は25年以上。」というのは、修繕計画を新たに作成する既築マンションの場合でしょう。

高齢だと、やはりボケてきますね。

５年ごとに見直し＝「作成」ではありませんからね。

ガイドラインで作成するのは１回だけ。（たぶん２０－３０ページ）
以降、５年おきに作成するのではなくて見直しです。（見直し数ページ）

作成時は、数字の拾い出しがたいへんです。
だから初回はまさに作成なんですが、以降、５年おきにおこなうのは「見直し」です。
作業的には、ちょこちょこっと足していくだけですね。
まあ、主要なのは３０年目の建具金物（サッシ、玄関扉）取替え、４０年目の排水管取替えくらいですかね。
両方とも、１戸あたり５０万くらいかかりますからね。

見直しでも、工事費とかは正確に出さなくてはならないので、
内訳表とかまで作成しなければ意味ないんでは。
長期修繕計画書の作成は、１０年単位でもいいと思うけどね。

>暇入さん
あなたを５年ぐらい前からみてますけど、以前は資格の取り立てだった
からだろうか、管理侍さんや後期高齢管理士さんにこてんぱんにやられて
たけど、ここに居続けることによって、いろんな勉強をされましたね。
しかし、軽いところはあまり変わらないような気がしますがね。
これからもがんばって暇つぶしをしていってください。

昔のことを書いたら、暇入さん黙りこくっちゃったよ。

こてんばん？
人違いでしょう

しかし、もしかしたら
あのガイドラインは
見直しのときは２５年のつもりかも。
30年で作って、見直しのとき２５年でいいとなると
１０年目まで見直さないことになるが。
新築時に30年としたのはエレベーター更新、機械式駐車場更新がもれるからかな。

３７３は勘違いしてるな。
私はマンション管理研究会である。
下記のスレッドは秀逸であるから
再読してみたらいい。勉強になるであろう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/

ウチのマンションの元理事長の婦人は、お花の先生の資格を持っていて、コミュニティ活動として、フラワーアレンジメントをしていました。そこまでは、規約の細則に定めてある通りでしたが、実は縁故の会社にお花屋さんがあり、そこにお花を発注して、マンションの玄関に飾っていました。
そして、その代金を定期的に管理組合から「お花代」として元理事長夫人の個人口座に支払っていました。その事実は、理事会には知らされておらず、管理会社の裁量の範囲である雑費として計上していました。恐らく、管理人との個人的な関係でそうしていたのだと思います。
しかし、その行為は、いわばお花屋さんの出張販売所のようなもので、マンションの管理規約「住居以外の利用はできない」に違反すると思うのですが、マンション管理士の意見はいかがでしょうか？

何故元理事長夫人の口座に振り込むの？
直接花屋にふりこめばいいんではないの？

>>その事実は、理事会には知らされておらず、管理会社の裁量の範囲である雑費として計上していました。

支払い指示書に理事長が捺印してるはずです。支払い指示書には振り込み伝票もついてるので
どこに振り込んでるかは理事長には当然わかりますよ。

元理事長がバックマージンを取っていたんだろう。

そんな話になるからコミュニティ条項は廃止。

長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
２回入れるため。

>>378
その理由は謎です。
懇意にしていたからでしょう。

>>380
元理事長には、別の疑惑がありました。
庭園改修工事を、総会決議にかけずに、縁故の庭園工事業者に発注してました。

>>379
ウチのマンションでは、1万円以下であれば、理事会の承認無しで、管理人が購入できるようになっています。

＞＞長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
＞＞２回入れるため。

そうであれば見直しのときも３０年にすべきだよ。
そうすればどのタイミングでも将来の２回は入る。

>385
１万円以下であれば、理事長決裁でいいでしょうが、
管理員が自由に使えるというのはだめでしょう。

大規模修繕工事のときには、長期修繕計画の洗い直しを
するので、２５年でいいんですよ。

↑次の次は入りませんね。

大規模修繕工事が、１２年周期なら２５年でも２回入るけどね。

↑15年でもいいのだからね

シロウトがイイカゲンな事言わないほうがいい　恥かいてる自覚ないのか

↑12年から15年でもいいのだからX２で、30年なんだろう。

>>382
>長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を２回入れるため。

？？？

計画期間の設定
【新築マンションの場合】
・30年としています。（およそ30年目の設備関係の修繕を含んだ期間）
【既存マンションの場合】
・25年としています。（大規模修繕（周期12年程度）が2回含まれる期間）

詳しくは、下記参照（P.76）
＜国土交通省＞
【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成20年6月策定）】
http://www.mlit.go.jp/common/001080839.pdf

P.76
＜コメント＞
◆計画修繕工事の実施時において修繕積立金が不足することがないように、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含むように計画期間を設定する必要があります。
したがって、新築時は、経年が30年程度において実施が見込まれる昇降機設備、給水設備、排水設備の取替えなどを含めた期間以上とします。また、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度ですので、見直し時には、これが2回以上含まれる期間以上とします。
ただし、新築時に計画期間を30年とした場合であっても、住戸の玄関ドアや窓のサッシ等の建具の取替えなどは、修繕周期が36年程度であるため含まれていないことがありますので、見直しの際には注意が必要です。

◆毎月積立てる修繕積立金の額は、できる限り一定額としたいものです。そのためには、計画期間をさらに長期間とし、見込まれる多額の推定修繕工事費をすべて包含することが考えられますが、計画の作成時点で非常に長期間の劣化状況や推定修繕工事費を推定することには限度があります。

◆ついては、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含む計画期間を25年以上（新築時は30年以上）とし、一定期間ごとに見直すこととしています。

＞＞382
＞＞長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
＞＞２回入れるため。

だから、これが勘違いなんでしょ。

＞＞【既存マンションの場合】
＞＞・25年としています。（大規模修繕（周期12年程度）が2回含まれる期間）

周期15年でもいいわけだから、見直しのときも30年にすべきである。

おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ

↑ガイドラインは望ましいことを書いておくものだ。わからんのか？

国土交通省が作っているものに対して、
>>おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ
他人（＝作った国土交通省の担当者）の勝手であるはずがあるまい。
税金をかけて作っているのだぞ。愚か者め。

おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ 　ガイドはタダの見本　
おまえが書かなくても誰でも解る　独自に知識が無いなら黙ってろ

初めまして、私は80戸程度の管理組合の理事長をやってます。
新築のため一年目になるのですが、初年度に決めておくべき規則や確認しておくべき規約って
なにかありますか？

今のところ以下については決めようと思ってます。
・次回以降の理事の選出方法
　→初回はくじ引きでした。
・駐車場・駐輪場の空き待ち方法
　→くじ引き？先着順？
・火災保険の更新
　→管理規約で保険内容やオプション内容まで指定されているので変えたい
・ポーチやアルコープに私物を置いてよいかどうか
　→置いていいのか悪いのか規約がはっきりしてないので決めたい
・コープなどの定期宅配業者の不在時の対応について
　→不在時に玄関前までいけるようにしたいらしい

他にこれについては決めといたほうがいいとか、これを決めておかなかったせいで
後々もめたとか、そういうのはありませんか。
アドバイスよろしくお願いします。

原始規約有るでしょ、それを全てみないと何とも言えないよ。
規約の改正変更は簡単にはできない事くらいは理解しましょうね。
まずは区分所有法の全てを理解することからです、ガンバッテね。

原始規約が、貴方のマンションのルールの基本です。

この原始規約は、マンションの引き渡し時に、購入者の、

殆ど全員が承認して、組合員に、写しが配布しています。

将来、規約を変更したり、新たに設定したり、廃止したり、

するときは、この規約が基本になり、原始規約を無視した、

規約の設定、変更、廃止は、トラブルのもとになります。

従って、規約の案件で総会にかける時は、総会の議案に対する、

議事録を、毎回区分所有者に配布当していないと、議案のみを、

信じるわけにはいきません。殆どのマンションの区分所有者は、

規約原本を持っていなければ可笑しいですが、残念ながら冊子は、

原本以外はもっていないのが現状でしょう。新たに原本に代わる、

規約の冊子が要求されたときは、規約の設定、変更、廃止の、

経緯は、規約原本との比較でなければいけません、

所有者間の衡平が最も重要です　是を念頭において処理しましょう

中には分譲マンションの事業協力者を優遇する規約のマンションがありますが　買ってはいけないマンションです
しかしモデルルームでは規約を見ることはまずありません　ご用心

401は、釣りレスですね。
実際にマンションを買った人の質問内容ではないです。
暇入なのでしょう。

↑釣りはこちら。

規約の設定、変更、廃止で、所有者間の公平性とは、
どんなことが、公平で、不公平にに当りますか？

細則の設定が必要でしょうね。
特に、理事会細則、駐車場細則等
例
　ベランダの手すりにフトンやカーペットをほさないとか喫煙の禁止
　アルコープや玄関の前に物をおかない
　エレベーターに自転車を乗せない
　滞納者対策として、細則に規定しておくこと、遅延損害金、３ヶ月滞納の場合は
　　　　駐車場の権利をはく奪する
　理事の先行や任期
　工事や点検の相見積規定

コープの対応はまずいですね。
生協の者が、マンション内に入ってくるのは、それを利用している
者の誰かが対応すれば入館できますが、それ以外のところにもっていき
アルコープとかに置きっぱなしにすることになりますね。
特に、空箱は絶対置きっぱなしにしないということになると、留守の者は
空箱回収ができませんからね。
留守の者への対応は拒否するとかにした方がいいのでは？

生協の空箱対策ができていないマンションは資産価値の低いだめマンション
になっていくでしょうね。
空箱が放置されると、風の強い日は、あちこち散乱しますよ。

空箱対策も含めて、共用部には物を置かない、規約を制定し、

細かい注意事項として、細則を制定する。

本当は、マナーの問題で、共用部には物品を置かないでしょう、

内のマンションなどは築７年位で、荒れ放題でした。

マンションの資産価値は、ガタ落ちでした。安いので買いましたが、

管理人が交代して、徐々に綺麗のなり。現在２５年ですだ、当時の、

購入価格より、倍以上の相場になり、アベノミクスの影響で、

強気の取引が成立しております。マナーの良くない人間の入居を、

締め出す、規約や、細則は、効果があります。特にフロント業務を、

兼ねた管理員業務は、不動産の管理と、取引に関するプロの配置は重要です。

清掃や、雑用の業務の管理員は、清掃員で足りる、廃止するべきです。

管理員の仕事は小規模マンションでは、そんなにやることないので
清掃員と兼務しているとこが殆どですよる

コープの対応として、留守のとこに物を届けるのはだめでしょう。
空箱は前日なりに出すんでしょうからね。
空箱は邪魔になるので、次の回収日までアルコープに置きっぱなし
になる可能性もありますからね。

空き箱等を共用部に置くことはよくないが。

配達を規約で規制する事は、やり過ぎ。留守宅に配達は、

しないのが普通。留守宅に対する、対応方法を規約に、

大まかな規定をして、細かいことは、細則に規定する。

それよりも、現に居住している悪い住民を退去させる、

ことは、できないが、取引において規約で、悪い人間の

入居を規制する事は、ある程度可能。それを見抜くのが、

管理員の資質です。管理と取引の知識のある、正義感のある、

厳しさをもった、管理員を組合が、直接雇用する。

小規模マンションは、この必要は有りません。

ネットスーパーは常識的で、空箱などありませんし不在宅は持ち帰りが原則、生ものだしね。
アルコーブなど専用使用権が有っても共用部に物を置くのは駄目でしょうね、見た目や不潔感がね。

この間管理員室前を通ったら、管理員に対して、怒鳴っている住民がいた。
たまたま、耳に入ったのでびっくりした、共用廊下に自転車を置いているので、
管理員が自転車置場に置くように注意したら、自転車置場において、盗難に有ったら、
お前が弁償するのかとの、やりとりでした。分譲時の理事長で、現在は防火管理者でした

この人間等がマンションの資産価値を下げてくれたおかげで、安く購入できました。

空き箱とは別の話ですみません。

管理人が子供に注意したりしても
同じようなことがおきます。

住み込みの管理人が子供に注意したりすると
管理費で生活してるくせに、
とか子供に言われます。
まー、わたしの知り合いの住み込みの管理人の奥さんは
そう言われたら
あんたんとこの管理費なんか何百分の一だろう、
わたしはみんなから頼まれているんだ！
と言い返すそうですが。

理事会に嫌われたら無職だもんね