重松マンション管理事務所ってどうですか？

マンション管理士の助言に疑義があり、その理由で管理組合が提訴された場合、管理組合はそのマンション管理士に損害賠償請求できるでしょうか。次のケース別に回答頂けないでしょうか。

① 管理組合が敗訴した場合の訴訟費用
② 管理組合が和解した場合の訴訟費用
③ 管理組合が勝訴した場合の訴訟費用

損害賠償請求したらいいでしょ。
マンション管理士損害賠償保険の対応になる。払うかどうか知らないけど。

うちのマンションでは、消防法に基づいて住戸内に消火器が設置されています。その消火器が一斉に耐用年数を迎えるので、一斉交換をしたいと思っています。ところが、その消火器は共用部の設備であるという記載が管理規約にありません。
その場合、消火器の一斉交換をするには、総会決議と管理規約の変更が必要だという意見を管理会社のフロントから聞きました。本当に必要でしょうか。

＞消防法に基づいて住戸内に消火器が設置されています

　消防法にそんなのありました？
　住戸部分（住宅＋共用廊下）と、住宅（専有部）をごっちゃにしていませんか？
　住戸内に設置義務があるのは、火災報知器だと思いますが。

　規約改正などする前に、消防署に確認すべきでしょう。
　設置義務がなければ、個人に任せるのが良いと思います。
　
＞その消火器は共用部の設備であるという記載が管理規約にありません。

　標準管理規約にも、消火器が消防設備であるという記載はありません。
　最初に、消火器を設置した時、組合の資金で組合設備として購入したのなら、組合の設備です。
　組合設備の更新に規約改正は不要です。

　消火器が、専有部においてあるから、ダメだというのなら、一斉に廊下に出せば、いいのでは？
　屁理屈ですが、簡単でしょ？
　但し、購入後所有権を専有部所有者に帰属させたのなら、組合設備ではありませんので、再度、組合資金で購入し、各人に帰属させるという決議が必要です。（あまり感心しませんが）

　いずれにしても、規約改正が不要なことは明らかです。
　
　１００戸のマンションとして６０万位ですか
　雑費で処理するには高額ですね。
　総会で予算の承認を受けた方がいいと思います。
　特に、組合設備を専有部の中に置くなんて、ややこしいことをするのであれば。
　専有部分の管理は、各区分所有者がするという、原則を崩すからややこしいことになるんですね。


　ところで、そのフロント君、大丈夫ですか？
　他にも、変な事言ってそうですが・・・。

ありがとうございました。
次の理事会で、フロントに”ぎゃふん”と言わせて見せます。

ほー

>>23
>うちのマンションでは、消防法に基づいて住戸内に消火器が設置されています。

総務省令第40号（平成17年3月25日公布　平成19年4月1日施行）
（特例通知【220号通知（消防予第220号）】から総務省令へ格上げされた）
【特定共同住宅等における必要とされる防火安全性能を有する消防の用に供する設備等に関する省令】
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H17/H17F11001000040.html

第3条第3項第1号が適用された特定共同住宅だと思います。

消火器具
自動火災報知設備
屋外消火栓設備
動力消防ポンプ設備

に代えてってことで、上記の設備を省略するときは
イ　住宅用消火器は、住戸、共用室又は管理人室ごとに設置すること。
などに代えることが出来るわけで
そんな分譲マンション普通はありませんね。

私、甲種４類消防設備士ですがこれは１類の範囲ですかね。。

＞次の理事会で、フロントに”ぎゃふん”と言わせて見せます。

　私の投稿は、反論があるのでは？と思っていました。
　消火器の設置は「保存行為」であるとか
　組合で購入したものを個人に所有させるのは、違法であるとか
　誰も書かないので、拍子抜けしました。

　消防法に関しては、私より詳しい人たちが投稿してくれていますが
　必ず「消防署に相談」してくださいね。

各住戸の販売時には、すでに住戸内に設置されていたと思います。
初期消火用として居住者に貸与された管理組合の備品（消火器は、建物の部分でもなく、また建物の附属物でもない）であるとの位置付けで、一斉交換の費用は管理組合負担でよいと考えます。
シャッター付駐車場利用者に貸し出されるシャッター開閉用リモコンも同様の取扱いをしていませんか？

うちのマンションには、小規模な託児所があります。
託児所を経営する会社の託児所に限定しては経営が赤字であり、その赤字分を補てんする費用は、管理組合の業務委託費用で計上されています。さらに、管理組合は賃貸料金もその会社からは徴収していません。これは、託児所の事業主が管理組合であり、設置届けの義務があると思います。
ところが、いまだその託児所運営会社および管理組合は設置届をしていません。
そこで、質問があります。

【質問１】
託児所の事業主は、管理組合なのか、託児所運営会社なのか。

【質問２】
託児所の設置届義務のあるのは、管理組合なのか、託児所運営会社なのか。

自分のところの理事長にきいてみたら？

30さんは、あちこちで同じ質問をしている人ですが、現在理事会のメンバーでは
ない方ですよね。　理事会の当事者として、問題を解決するためであれば
まじめに回答もしますが、理事会への意趣返しに使うために知識を得るために
この掲示板にでいりしているのであれば、結果ハッピーにはなれないから
やめておいたほうがよいのでは？という気がします。

だいたい重松さんの評価について情報交換するというスレッド名とも
ずれてきていますね。

> 30さんは、
ではなく、「 >>31 さんは、」ですね。

>>32
設置届については、託児所運営会社が都に出すことが理事会決議されたの。
だから、もう大丈夫。
心配しないで。

>>32
先日の理事会で、託児所運営会社が都に設置届を提出したとの報告がありました。
これで、この問題は解決よ。

児童福祉法によりますと、届出をするのは事業者ではなく「施設の設置者」となっています。

 【児童福祉法第五十九条の二】
第六条の三第九項から第十二項までに規定する業務又は第三十九条第一項に規定する業務を目的とする施設であつて第三十四条の十五第二項若しくは第三十五条第四項の認可又は認定こども園法第十七条第一項 の認可を受けていないものについては、その施設の設置者は、その事業の開始の日から一月以内に、次に掲げる事項を都道府県知事に届け出なければならない。
一  　施設の名称及び所在地
二  　設置者の氏名及び住所又は名称及び所在地
三  　建物その他の設備の規模及び構造
四  　事業を開始した年月日
五  　施設の管理者の氏名及び住所
六  　その他厚生労働省令で定める事項

従いまして、もしマンションと託児施設運用会社との間の「託児施設使用賃借契約書」の前文に、「原契約に基づき、本物件の託児施設の使用貸借について、以下の通り合意したので契約を締結する。」等の記載がある場合は、マンション内に託児施設が設置され、その使用権利を事業者に貸借しているものとみなされますから、施設の設置者はマンションの管理組合になります。

ただし、このケースでは、既に事業者が都に設置届を提出している訳ですから、都からもし指導監督があるとすれば、事業者にいきます。しかし、裁判で損害賠償等が争われる場合には、裁判所が判断することになるので、その限りではありません。

>>14 匿名さん

>>23

そのフロントの言うことは正しい。

その住戸内の住宅用消火器は、消防法で本来共用廊下に２０ｍ以下ごとに設置しなければならない業務用消火器の特定共同住宅に認められている代替設置の特例措置である。通常その住宅用消火器は、分譲時に最初から住戸内に設置されているので区分所有者資産であって共用部分附属設備ではないので、管理規約に規定されていない。
一斉交換するには住戸内の住宅用消火器を共用部分の附属設備に管理規約変更しなければならない。
管理規約変更を伴う管理費からの大金の支出をする一斉交換なので、総会特別決議が必要。

で、この住宅用消火器の管理費による一斉交換を管理規約を変更せずに総会普通決議で賛成可決したため、いま当マンションでは区分所有法の特別決議違反を理由に組合員から管理組合が訴えられて係争中である。
そして当マンションは大規模修繕工事検討委員会のサポートに昨年から重松がコンサルに入っているので重松は本件訴訟を知っている。

>>30
大多数の住民が誤解しているが、住戸内に初めから設置されている住宅用消火器は、共用部分の消火が主目的で副次的に家庭内消火ができるということである。>>39に解説がある通り、共用廊下に設置すべき業務用消火器の消防法特例による代替設置なのである。
従って、この住宅用消火器は、共用廊下に一番近い住戸内玄関扉近くの下駄箱内に収納されていることがほとんどである。
この消火器は区分所有者資産であるが、管理組合管理に変更するためには、共用部分附属設備に編入し、しかも専有部分内にある共用部分であることから専用使用権を付与する必要がある。管理規約改定は必須事項。

>>31
>託児所を経営する会社の託児所に限定しては経営が赤字であり、その赤字分を補てんする費用は、管理組合の業務委託費用で計上されています。
託児所運営は管理組合業務に非ず。従って管理費からの赤字補てんの支出は管理組合業務の目的外支出のため許されない。
例え規約で規定して合法化していたとしても、管理費からの費用支出は組合員間の費用負担の衡平性を欠くために、規約の衡平性を規定した区分所有法違反になる。
託児所を利用する組合員と利用しない組合員との間で費用負担面で衡平性に欠く。基本的には受益者負担にすべきものである。

>>37
認可施設である場合は、設置者と事業者は託児所運営会社であって管理組合ではない。
管理組合は託児所運営会社と建物賃貸借契約をして賃料を収取する不動産収益事業を行っているだけである。

託児所運営は敷地・建物の管理を行う管理組合の業務ではない。
基本的には店舗扱いにし、店舗が自ら区分所有権を獲得するか、管理組合の建物賃貸借にすべきものである。

管理費安価な管理会社に変更すれば、
当然のことながら仕事の質が落ち資産価値が下がつてしまった。

>>42
幾らぐらい下がったのですか？坪あたり10万円くらい？

坪あたり10万円も減価すると売買価格は500万近く落ちるのでは？

500万も資産価値が落ちたら売却の時に痛い。

50坪平均だってどんだけ広いマンションなんだか

41様
そうですよね。
コンビニ経営も管理組合の業務ではないですよね。

おそらくトップクラスの実績は、お得意の「事務所ネットワーク」に依るもので、何も根拠ない自称です。
簡単な資料にもミスが目立ち、指摘をすれば逆ギレをすると言う、誠実性のかけらもない老害士でした。
契約後、スケジュールの引き伸ばしを始めて何も進まないので、依頼するなら他が良いと思います。

資産価値が上がるだの、下がるだのの謳い文句はマンション管理士や管理会社の共通語です。
これ等で資産価値が上がったり下がったりするようなことは有りません。

資産価値は、立地条件（アクセスが良い）、住民の資質がよい、清掃員が良く小まめに清掃
に励んでいる。

　有名マンション管理事務所と思っていましたが、評判は悪いですね？　なぜでしょう？

最大規模っていっても別に正社員で雇ってるわけではなくて、自分で営業できないマンション管理士と業務提携しているだけたから、そりゃ質は期待できないよ。

良くも悪くも、管理組合の意見を優しく聞くというよりは、自分たちの思いを押し付けてくる頑固なマンション管理士事務所っていう評価。重松氏以外もそういう感じ。

じゃ、どこがいいの？

管理侍に期待すればいい。

口コミじゃわからんよ

　そうだね。　使わないと分からないけど、遠いから来てもらうと高そう。　やーめた。

結局、大規模のコンサルにつなげるための事務所でしょ。マンション管理士事務所の面をした設計コンサルだよ。

うちの大規模のコンサルは重松だよ。すみごこちと競わせて重松が勝った。

すごいところ、競わせたんですね。
もっと専門的な設計事務所はいくらでもあるのに。

大規模修繕のコンサルで重松VS深山の対決？
どっちもありえねーーー。

重松VS深山で競わせた管理組合の役員達、人を見る目がなさ過ぎじゃないか？

管理会社もマンション管理士も結局は、組合がどう使うかだよ。
ちゃんと自分たちでのチェックいれるぐらいの知識と労力は使わないと、手を抜かれたりするよ。

この事務所の人がマンション管理会社のセミナーで講師を務めてた。それはいいのかな？

だから管理会社＝マンション管理士等＝悪徳組合役員の可能性が大きい。
組合はこのようなマンション管理士を利用しない方が賢明でしょう。

マンション管理士はあくまで組合員の利益になるように指導する役目。

ここの事務所仕事のレベルが低すぎる
ど素人並みの仕事しかしない
二度と使わないよ

６５さん、どんな点で「レベルが低すぎ」なんですかい。ワシが知る限り、知識、実績、フォットワーク、法令順守、提携しているマン管士等、において合格点ではないか、という感触なのだが・・・。もっともワシの管理組合で検討している最中の話ではあるがね。ワシはど素人だが、それ並みというのは具体的にはどんなことなのか、実際に起用したうえでのことなら、なおさら具体例をあげてもらえらばうれいしいのだが・・・。

笑っちゃうね。
マンション管理士＝悪徳だからね。
ここは建物設備に関しては実績のあるいい会社だと思うけどね。

重松マンション管理士は良く頑張ってるよ。

特に建築関係の仕事は詳しいしね。

この人商売上手だよ。
ちょっとあつかましいところもあるけど。

マンション管理士として開業している中では成功している
方なんだろう。
大規模修繕工事が詳しいらしい。

>だから管理会社＝マンション管理士等＝悪徳組合役員の可能性が大きい。
>組合はこのようなマンション管理士を利用しない方が賢明でしょう。

どういうものの考え方をしているんだ。偏見そのものだね。

ここはマンション管理士開業の先駆者だけど
よくがんばってると思う。

>>66 職人さん
うちのマンションここを2年間使った
後半一年は発言が3回だけ それもこちらからそくさないとしゃべらない
で内容は別にって感じ
圧巻は施工業者選定の談合チェック
ここのHPブログでも売りにしているようだがインチキなので気をつけて下さいね
指摘したら真っ赤な顔していかっていたけどやはりインチキがばれてその後4ヶ月会議を欠席
最後に弁明するかと思いきや何もなし
毎回無言で会議出席して10万近くとってきゃ楽な商売
だいたいここのブレーンはリストラオヤジがマン管資格とっただけ
素人の管理組合理事より低レベル
この業者話せないことが色々ありますと言ってお茶を濁すが、千葉の弱小業者TS○にクライアント情報横流しして情報聞いてるだけ 守秘義務違反だよこいつら 奢りの酒は美味いだろうけどな 笑
ちなみにうちのマンションではみずからとんずらしていった

最近は専門的知識者が信用できません。　ここもかな？

>>73 住民板ユーザーさん1さん
なるほど重松マンション管理士事務所はクソな訳ですね。
選考からははずします。情報ありがとうございました。

ここは大規模修繕工事には強いと聞いているけどね。
批判するものはどこにでもいるよ。
重松マンションのブログを読んでみるといいよ。

変な人

>>75 匿名さん
ほんと

年寄り

得体のしれない業者です、千葉から神奈川の外れまで来て来て、管理組合の一部の者と結託して修繕工事を食いつぶしています、あるマンションは９億円以上の修繕工事を計画して，約３億円の借金をさせています。
修繕積立金で専有部分の水回り配管はもとより、ユニットバス、給湯器、便器、洗濯パン、洗面器まで支払させています、
良心のかけらもありません、

管理会社＝マンション管理士＝管理組合連合会等は同一と
みた方が良いでしょう。
しっかりした組合員がいるのであれば,、どちらとも協調することなく
組合を運営することができる。
余分な第三者に介入させてはいけません。そ
れ等に費やす組合員があるのであれば組合員に還元した方が良いでしょう。

重松マンション管理士
あまりクリーンではないように見えます。
正義とか口では言っていても　結局、
お金になる方につきます。
私物化してる理事長と管理会社の味方をします。
結局は　お金です。
マンション管理士なんて食えない資格ですから、、、

>>94 評判気になるさん
生きるためにはしかたがないでしょう。
善良な役員ならマンション管理士も実力を発揮できます。
組合がよくなければマンション管理士は手を引くべきであいょう。

マンションの修繕については工事監理や設計等に実績のある会社に相談したほうがよいですよ。
一級建築士や一級施工管理技士、管施工管理技士等が在籍するようなところ。
見積りなんて、安かろう悪かろうも多い。
値段のことしか言えないようなのを信用するのは危ない。

あまりクリーンでなくても、全ての管理会社と比較すると、全然クリーンです。
それくらい管理会社は腐ってます。ってか、マンション管理を少しでもわかっていれば、管理会社と契約する意味ってなくなるよね。ただピンハネする存在でしかない。シロアリを金払って雇ってるようなもんですから。本当は自主管理に切り替えた方がいいけど、理解できないバカが多いので、管理会社が存在しているわけだが、少しでも搾取されないために、マンション削減コンサルはいるって感じですね。

よく、成果報酬のコンサルに頼むと、成果報酬目当てで管理の質が落ちるという話があるが、全くの嘘。結局はマンション管理人の質だけの問題で清掃の質なんて実際は住民がクレーム出すから、いずれすぐに改善する。エレベーターメンテも、業者が手抜きしたら大問題だからそんなことやらない。

重松氏は二級建築士ですよね。マンションの工事監理もなにもしたことないと思うけど。
安い顧問料でマンションに入り込んで、結局はそこの管理会社と仲良くやるしかないんじゃないの。

>>97 入居済みさん
こちらも成功報酬型コンサルなのでしょうか？成功報酬はどちらがどのように払うことになるのでしょうか？
HPに書いてあるのか探してみたのですが、書いてないようなので。

結局、マンション管理士なんて大した知識を持ってるわけでもない。なのでわざわざマンション管理士に依頼する組合なんてお年寄りばかりで情報弱者の組合。
ここも現役世代から見たら全く頼りにならないお爺ちゃん。お爺ちゃんよりはYahoo知恵袋の方がよっぽど頼りになります。

マンション管理士は食えない。
食えないから業者に見返りを求めたくなる。


あくまで一般論。

>>100 eマンションさん

管理会社に依存した方がいいということ？

管理組合への直接営業活動をしているのか、
そうでなければ情報源は管理会社しかない。

以前、オートロックを導入しました。
当時の理事に工事を分かる人がいなく、完全にお任せ状態、言いなり状態だったようです。
結果として大失敗でした。

①高額な自動ドアを導入
　クローザーで十分です。
　自動ドアは導入コストも高く、メンテナンスの維持費も高額です。
　わざわざ自動ドアを導入して喜ぶのは業者だけです。

②インターホンを全戸導入
　オートロック導入時に、わざわざ全戸に配線工事してインターホンを導入しました。
　いまどき全戸に配線工事とは・・・（汗）
　配線工事だけで千万単位の費用が浪費されました。
　いまどきインターホン設置はアプリ導入すれば費用は殆どかかりません。

以上、業者が泣いて喜びそうな高額かつ無駄な工事で、私たちの千万円単位の修繕費が浪費されました。
ご高齢でＩＴ音痴なのか、意図して業者の味方なのかは分かりません。
おかげで私たちは千万円単位の損害を受けました（怒）
完全に大失敗でした。

コンサルと言った美名のもとに悪徳マンション管理士は多い。
現に居住するマンション管理士有資格者等に相談して管理をした
方がいいでしょう。
それがいなければ近隣のマンションに居住するマンション管理士
をお探しになった方がいいでしょう。
できれば団体に所属していない方がいいでしょう。
ボランテア感覚で合格したマンション管理士が多いですから団体
に所属したり看板を上げているマンション管理士は営利を目的と
しているので避けたほうがいいでしょう。
営利を目的としない裕福なマンション管理士は団体等には所属は
していません。

マンション管理士の資格だけをもっていて、実務がなければ
役に立たない。
少なくとも大規模修繕工事の専門委員長の経験は必須だね。

重松の事務所の所長はマンション管理士の資格以外に
建築士の資格ももっているのかな。

建物設備に関しては詳しいようだからもってるんじゃないかな。

調べてみると余り評判良くないね。ノーリベート宣言とか言っても皆信じていない。本当に業者からリベートを受け取ってるかはともかく仕事ぶりが業者よりで信用されない感じ。よくよく聞いて見ると管理会社から紹介されたとか言うから、そりゃ管理会社の味方になるに決まってる。いずれにしても表面的には組合の為とかエラそうに言って、結局は管理会社とか工事業者が工事で儲かるようサポートしてる感じ。それじゃマンション管理士なんてイラネーと思うわ。

業としている、ほぼ全てのマンカン事務所に言える事。組合側に見せる顔と裏の顔は違う。
営利を目的としているマンカン事務所の共通点、口先は組合よりと言うが実際は
裏で管理会社と人間関係を作り、味方になりそうなりそうな理事を大事にする。マンカン事務所を頼んだ時点でご臨終です。

業界トップクラスとの事だが
クレームトップクラスだね！

ここは管理費値下げコンサルでしょ？

どこからリベートとるの？

>>111 理事会役員さん
マンション管理士だけど同意します。
事務所は開きたくないが管理会社を立ち上げたいとは思う。
コンサルは詐欺的で嫌だよね。都市開発のコンサルは面白い。

結局マンカン業界全体が評判悪い。
いくらカッコ良いコト言っても結局リベート次第。
まあ大規模修繕の設計コンサルと全く同じ。
管理会社も含め皆がリベート狙い。

最初は良くても、信頼して任せてしまうと業者と組んで吹っかけてくる。
任せきりにするとロクな事ない。スキを見せると付け入ってくる。
なので長期の顧問契約は絶対に勧めない。
そもそもマンカン自体が要らないと思う。

>>117 匿名さん
とんでもない。プロパガンダではない( ´艸｀)。
自論は組合管理は委託管理（分散も含む）か自主管理かの二つに一つ
と思っている。それ以外の者にマンションの管理を委託させたくない。
余計な経費と余計なことをさせられそうで不安である。
ただし、組合員のマンション管理士有資格者は活用されることを推奨
します。団体に所属しているとどうも胡散臭くてしょうがない。

マンカン事務所
調べれば調べるほど評判悪いね。
リストラオヤジがマンカン取る。
マンカン取っても食えない。
だからリベート目的になる。
そんな構図が見えてくる。
これじゃ永久に良くならない。