ザ・パークハウス 西新宿タワー60　Part9

まあスミフの営業スタイルなら疑い持たれても仕方ないのでは？
スミフ物件のMR何度か訪問したことあるけど、営業担当者から説明受けた際に
ライバル物件のネガティブな情報を散々出して、自物件を持ち上げるような印象操作が多々ありました。
要はここで書かれたような話を口頭で説明するわけ他の大手デベはあまりやらない手法よね。

自社物件を持ち上げるのはどこも当然の話

スレが飛んでて意味が分かりません。
コンシェリアって物件でもめ続けているのですか？　

以前から池袋のスミフ物件を持ち上げ、ここをネガってる嵐のような人がいたんですよ。

たまたま話が西新宿のスミフ物件になったら、怒涛のごとく嵐が始まった。その西新宿のスミフ物件がコンシュリアです。
きっかけは>>155～>>161
この人はなぜかスミフ物件に異常に反応するんです。

で、また西新宿のネガ書き込みの連投が始まって、西新宿の殺人事件を書き込み始めたんです。
そしたら、その殺人事件が実はスミフ物件だったというまぬけなお話です。

しばらくは大人しくなるのでは？
おそらく同じIPアドレスからは書き込めないのでは？
もしかしたらパソコン単位での拒否設定かもしれませんが。

http://spinorble.blog73.fc2.com/blog-entry-11.html

殺人事件はこれですか？

>>207
この程度の話でしたか。
もっと凄惨なのを想像してました。
これだったら、孤独死で発見が遅れるとかの方が、よっぽど悲惨。

品川の某タワマンなんか過去にニュースになった事件や火事があったけど、
全く影響なく中古取引されていますよ。

地権者が多い物件の宿命か。
管理組合の理事会が荒れるのは勘弁してほしいな。

どんな集団でも数％はおかしなヤツが混じる。
ここはたまたまその数％がネット中毒なだけ。
残りの大部分はまともだから心配するな。

ここのネガが買わないだけでも、安心じゃない。

インテリジェンスは低いですが、スミトモフに関わると大変な事になる、ということだけは理解できました。

それは仕方ないであろう
このスレに地権者の名前でポジレスがあった時に
地権者無しの池袋スレには地権者の名前でネガレスがあったから

これだけ池袋ネタにここをネガれば、そうなるのは当然じゃないかなという気もする。

池袋ネタは酷かったね

227は地権者のこと言ってるが
地権者の情報を聞きたいのが本音
くだらん投稿で邪魔しないでほしい

また主観で他のマンションを酷く言う
くだらん投稿で邪魔しないでほしい

現場からです。
こうしてみると東電の敷地がかなり広いので、すみふより高いタワーがたちそう。北、西とも影響ありますね。
東の方がいいかも。

川沿い、サイレン鳴るみたいです。

工事したから、最近は川の氾濫は無いそうです。

タワーは格差が激しいね。
まさかこのマンションも11畳のワンルームに実需で住む人とか、いるんだろうか。

格差がすごすぎる。

低層エレベーターはなんと26階までカバーするなんていくらなんでもムリだろ。
中層(27階から)
高層(44階から) は17階分をそれぞれカバー。

誰か、待ち時間計算して。

低層にして階段が正解

>234
逆だよ。ゲリラ豪雨が増えて、今まで冠水しないと思っていたところが冠水するようになってきている。いつまでここいらが安全かは神のみぞ知るだ。

エレベーター乗る度に格差を感じるのって、どんな気持ち？そんなに関係無い？

>>240
20年以上冠水なんてないんじゃないかな。

訂正


数日間豪雨の続く台風のほうより、数十分で収まるゲリラ豪雨のほうが雨が少ないに決まってる。

低層は3階からなんで実質23階分
を三機でシェア。
つまりざっと140世帯で一機。
足りる？
中層、高層は100世帯に一機。

あれ、140世帯はありえないな。
エレベーター設置数は3機じゃなくて、
各層、6機だったかも。
図面見れる人確認しておいて。

60階建てで100世帯に一機はいくらなくでもありえないかも？

通常、設計するにあたってバランスがよいとされているＥＶの数は50～80世帯に1基程度とされています。
50世帯に1基あれば朝のラッシュ時も問題ないでしょう。

つまり、ここの場合、低層 70戸 に一基
中層、高層 50戸に一基
って事かな。

低層は朝、大変そう。
各階止まりだと10階以下の人とかは
乗れないのかな？

ただでさえタワーのエレベーターは混雑してて乗れないのは当たり前だけど、ここまで少ないのは珍しいよね

多少数え間違えあるかもだけど、高層約 240戸だよね。高層は 1基 = 約80戸。

タワマンってこんなもんなんですか？

>>251 部屋数及びエレベーター数は、価格表と図面で確認しました？
手元にないので見れないんですが、
ワンフロアーだいたい18部屋だったと記憶してます。中層 18部屋 x 17階 306世帯
低層 18部屋 X 23階 =414世帯
高層は間取りが大きいので、もう少し減るかな。
またエレベーターは三列並んでますが、片側だけなら3基、両側なら
各層6基になります。
万一あなたが言うような3基なら、
かなり問題では。

各層6基×3＝18基もありましたっけ？

ゲリラ豪雨より台風のほうが雨が降るから、台風の方が問題だと思ってる〇〇遅れがいるね。

排水量＜降雨量になった時に、冠水するんだよ。
私の知っている場所では、知る限り一度も冠水をしたことがなかったが、２年ぐらい前に、ゲリラ豪雨によって初めて冠水したよ。住民は、そうとう驚いたらしい。

台風なんて、かわいいもんだ。本当に局地的に短時間に豪雨が降ると、排水可能量を上回って冠水する。

こんなこと、いちいち書かなくても分かっているものだと思っていたが、ここの購入者は、そうでもないらしい。

ここは20年以上冠水してません。ゲリラ豪雨で冠水しそうになったことさえありません。

まさか、見てないとか言わんよな。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000141295.pdf

ぱっと見、最大１mの冠水可能性が指摘されているようだが。

>255
２０年前に、ゲリラ豪雨なんてあったのか？ないだろう？問題になってきたのは、気象変動が激しくなってきた、ここ最近のこと。まだ、大丈夫だと言えるレベルにない。
少なくとも、行政は、冠水の可能性を認めているよ。行政よりもあなたの方が専門家なら、話しは別だが。

環七調整池
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/sanken/pdf/kannanachosuichi.pdf

>>252
高層は価格表見ながら各階順番に1つ1つ数えて、大体合計240戸だったよ。見間違えても1、2戸くらいの誤差。

エレベーターは、高層、中層、低層それぞれ3基ずつだよね、図面から。

ということで、高層は1基 = 80戸。

他のタワマン誰か知ってる？

新宿なので生活のリズムがずれてるので問題無いかと
湾岸でシャトルバスの物件だとかなり集中しそう

>>257
ゲリラ豪雨が話題になってからも、せいぜいちょっと川の流が強くなる程度で、
目に見えて水位があがるようなこともなく、全く問題にすらなっていません。

住戸は全体で945戸。
まさかこれで9基なら欠陥マンションになるから、18基だと信じたい。
それでも低層はかなり劣悪だけど。
価格面で大差ないのに、
26階と27階の差が開きすぎ。

>>259 地権者住戸含めて？

>>259
エレベーター図面で各層三基なら、
大問題ですよ。 図面上、エレベーターホール
前後に3基づつありませんか？

>>263
地権者含めて。44階ラウンジとか分譲住戸以外は除いたよー

TTTは33基、84世帯に一基ですね。
ここは105世帯に1基か。

>>262

エレベーター18基もあるわけないじゃん。
そんなにあったら管理費600円/㎡くらい取らないとやってけないでしょ？

上層だけはましですね。
ちょっとひどい。

池袋も410戸で4基だから普通ですね。
102.5世帯に1基。

低層(26階まで)は140戸に一基って異常では？ 夜お勤めの方が多いため、朝は分散される事を見越した設計になっているのですか？
サラリーマンは上層がいいですかね。

>>269
池袋は5機ですよ、たしか。

TTTは80で殆どストレスないみたいなんで、
ここも高層は安心ですね。
勝どきザタワーは100戸越えで、かなり
心配されてる。
ここなら5階くらいまでなら足腰鍛えて
階段利用が便利。階段は腰痛予防やダイエットにもなります。

>>271
非常用のゴミ運搬用含めればね(笑)

>>273
平均値出しても意味ないよ。上層と低層では1機あたりの階数も戸数も違うから(笑)

>>274
池袋って高層でも180メートルの中速エレベーターでしょ。

>>264
前後に3基っていうか、1階に9基 + 非常用しかないよね。

大問題っていうか、管理費削減も出来るし、良いんじゃね。

北側中層？に分譲住戸作らなかったエリアあったと思うけど、これはわざとそうして、法律上さらにもう1基非常用エレベーター設置必要になる義務避けられて、管理費削減にもつながってるらしいよ。

高層階に住んだことがある人ならわかるはずだけど、
高層階はエレベーターがなかなか来ないんですよ。
だから、戸数で均等に階数分けしたら、高層階の
エレベーター渋滞はとんでもないことになります。

ペントハウスだけ超特別な価格なマンションなんかは直行EV。
大した価格差がない日本のマンションなんか、別に高層と低層の格差なんて無いし。
海外では偶数階用と奇数階用に別れている場合もあります。合理的ですね。

今住んでるタワマン、高層階用が３基ですが
高層階に住む人は富裕層が多いみたいで、朝の通勤時も渋滞はしていませんよ。
高そうなスーツを来た人と同乗すると気後れしますが。

まとめ。
全945戸
高層階 240戸 44階から60階専用 (EV速度も早いし、43階以下止まらず直通)
3基で割ると 80戸 (ストレスなし)
残りについては
945ー240=705戸 を43階で割ると
1階あたり16.4 戸

中層 27階から43階 (17階分)
16.4 x 17 =278戸/3基 = 92戸 (まあまあ)

低層 3階から26階(23階分)
16.4 x 23 =377戸/3基 =124戸 (ストレスMAX)
5階以下は階段使ってもらい、水商売とか自由業の方に2割位は入居してもらわないと、エレベーター待ちはひどくなる。
これはちょっとミスでしょ。

>>279
１階２階は無いんだから
７０５戸は４１階で割らなくちゃ。
それから低層は２４階分ね。　
で、計算やり直し。

単純に戸数で割ったらそうなるけど、一戸当たりの入居人数が違うのでなんとも言えないですね。
低層は狭い部屋多いから人も少ないので、意外と中層が一番しんどいとかあると思います。

>280 で計算したら、低層は1基あたり137.56戸？
有り得ないでしょ。

マメな人、誰かちゃんと計算してくれないかな。笑

高層の広い部屋独身で1人で住む気満々だから、高層EVは渋滞緩和に貢献するよw (涙

>>283
取りあえず、合計953戸で単純計算。
合計954戸のはずなのに、残り1戸どうしても見つからなかった。。

高層 44-60F 237戸
(44F 12戸含む、他 Lounge + 2 guest rooms)
=> 237戸 / 3基 = 79戸 (239戸 / 3基 = 79.7戸)
中層 282戸
=> 282戸 / 3基 = 94戸
低層 434戸
=> 434戸 / 3基 = 144.7戸

低層は大変そうですね。

指摘とわざわざ部屋数、価格表でみてくれてありがとう。
それにしても140戸/1基 の
低層階はありえない。
これ、絶対フジタの設計ミスでしょ。
26階まで同じエレベーターって何なの。
むしろ、管理規則で434戸のうち100戸はリタイア族、自由業、水商売限定の入居にしないと。
エレベーター15分待ちとかになり、とてもじゃないが、家族や勤め人は住めない。 西新宿ホームタウンどころじゃないよ。 または荷物用エレベーターを使わすとかにしないと。

エレベーターの件はパンフレットだけ見ると誰でも疑問に思いますよね。
売主の説明によると、中層高層に比べて低層用エレベーターの停止階が多いのは
以下の2つが理由だそうです。

１、低層階は中層高層に比べて1R～2LDKの小さい間取りの割合が多いため、
　　1戸あたりの居住人数が少ないこと。

２、低層用エレベーターの停止階は26階が最上階となるため、低層階の居住者が
　　44階にある共用施設を利用する際は、中層用または高層用のエレベーターを
　　利用することになる。

したがって利用率では低層中層高層で大きな差は出ない想定とのこと。
検討者の方は念のため営業担当者に確認しておくと良いと思います。

共用施設なんて使うのは最初だけで使う頻度は下がっていくのに
その説明では納得いきません。

26階建て434戸のタワマンにエレベーターが3基しかないのと同じですね。
標準なら5基あるべきでしょう。

朝は満員通過になり兼ねない低い階でも大丈夫！ウラ技があります。
逆の上り側に乗って26階まで行って降りてくれば良いのです。

もうエレベーターでしかネガれないのか？

>287 の説明は朝のラッシュについて
何の解決になってない。
どうしても27階まで低層にするなら5基必要だよ。または高層、中層を下がるとかフジタはエレベーターを適正な設置方法に見直さないと、あとで住民から不満が出て大問題になりそう。

289の裏ワザだけど、低層階にはそもそも上にいくEVもなかなか来ないんじゃない？ 来るなら共有部から直通で下におりるって手もあるね。
いずれにしても低層は購入しないほうがいいね。

あ、低層は26階までの間違い。
設計変更はまだ追加工事にならないんだし。

地権者が中層以上を押さえてるから再開発組合の要望も反映されているのかも？

いや。地権者住戸はほぼ10階以下が多い。
こちらは賃貸になりそうだけど。
施主の三菱地所レジデンスや相鉄が中層以上にプレミアム感を出して高く売りたいからでは。
設計監修は三菱地所設計。
本来、ここは非常に評価の高いところなのにこうした指摘をフジタにしないところが残念。

三菱のエレベーターは速いです。しかもごみ搬出用の非常用EVが別にあります。
オフィスタワーのEVのように出勤時刻や昼休みに一斉にEVを使用する訳ではありません。
悠々自適な生活者や高齢者もいます。エレベーターは呼べばすぐ来ます。
経験上、災害時の高層階住まいのが不安です。

>>288
>>291
私は問題ないという認識で購入決めましたが、納得いかない方は買わないほうが良いよ。
いざ入居して後からクレーム言われても住民としても困りますし。
そもそも低層階は残り少ないですけどね。

非常用エレベーター朝使えるの？
それ使うのも結構ストレス溜まりそう。

>>297
使えません。

混んでて各階停車状態のエレベーターに、速いかどうかは関係ないですよ。
各階で呼ばれるのに直ぐ来るなんて無理。