パークホームズ神戸 ザ レジデンスってどうですか？

とうとうきましたね。
どれぐらいの価格になるんでしょうね。
北向き2階だったら2500〜かな？

駅まで徒歩５分はすごく便利でいいなあ。

価格がすごく気になるところだけど、まだまだ公表されないんだろうな。

３０００万円台くらいであれば、かなりお買い得な気もするけれどどうなんだろうか。

70ヘイベー超えたら最低3000万円後半はするでしょうね。土地も群抜けた金額で落札したみたいですし。

ここは上層階にビューテラスできるようなので期待してます

最安の部屋が2500をきれば買います

50あるなら切らないでしょ！

そうですね。いまのご時世では2980万とかが最安値であるかないかではないでしょうか。かりにも三井ブランドですから。

ビューテラスは住人ならだれでも利用できるのでしょうか？
上層階の人しか利用できないっていうのを耳にしたことがあるので。

4駅利用できるのは、とても便利な立地ですね。
価格が気になるところです。

通常は住人なら使用可能でしょう。共用部になるでしょうから。管理規約には記載されるでしょうから、厳密にはそれが決定しないとわかりませんが。

ビューテラスのことを含めてもですが
販売開始はまだ先の９月ですよね。
たぶん、資料を取り寄せても価格帯は教えていただけないでしょうし
詳しいことは、もう少し待つしかないですね。

ラウンジではなくて、テラスというのに興味を惹かれます。屋根付きの広いベランダみたいな所なのでしょうか？
早く外観パースみてみたいですね。3棟コの字型のようなので、
団地っぽくならないことを願っています。

戸数が戸数だけに、どうしても団地っぽくなるような気はします。

外観デザインがどうかで、もちろん変わってくるわけですが(笑)

便利な立地だけあって、注目度の高いマンションになりそうです。

場所は非常に気になるのですが、東西南北、どの方角も厳しい環境ですね。
神戸でもここは、山側が西、海側が東です。南側は川重のビルで高さはどうにも太刀打ちできませんしね。
北側は郵便局。上層階ならクリアできるのかも知れませんが、どのような向きに3棟建てるの
でしょうか？ゲートを入った敷地内に3棟建っているってのを想像します。コの字の内側を中庭にして、
周囲眺望悪い分、中庭を眺めて補うとか。。。早く情報更新してほしいですね。

外観、掲載されていますね。ｈttp://suumo.jp/front/gazo/bukken/060/N003007/img/64/67712864W02.jpg

微妙に、密着した団地ですが、日照を考えた結果なのでしょうか？
海側トヨタ横は、日照が得られないかわりに、西側にも窓がある。日照が得られない部屋に微かな光を得られるように
考えられているのかも。

外観にワクワク感は無かったけれど、物件にはやはり興味あります。価格帯だけでも発表してほしいですね。

スーパー等の店舗や医院は入らなさそうですよね〜〜
入ってたら検討したかったんだけど

日照と眺望が難しい物件ですね。タワーはコストがかかるのでしょうか？微妙な20階。高い土地代を分散するためには
3棟詰め込んだ形。東側（海側）も高速の高架。西側上層階も、富士火災？か何かの看板があり厳しい。南側もクリスタル以前に警備保障ビル密着。東向き建物はナシで、一部窓が面している住戸ありますが、郵便局で眺望に期待は難しい。
神戸駅に行きやすいのと、三井の物件という以外に、付加価値が無いと、魅力に欠けますね。良い立地なのに、パースは少しだけがっかりでした。

>>16
タワーは神戸市から許可がでなかったんや思いますわ。

今の規制ならハーバータワー程度の高さはいけると思いますが。
条例に無い規制をしたのなら職権乱用になりませんか？

単純にコストに合わなかっただけですよ
内廊下型のタワーマンションはコスト高いですから
土地も高値で買ってる訳で販売価格を弾き出すとこの場所でこの金額は売れないと判断したまで

最近の神戸市の広報で、高層マンションの乱立を規制するような旨が書かれていましたね。
ハーバータワーも当時の規制（ポーアイの北公園からみて、決められたライン・多分摩耶山のどこかと西側のどこかの山を
繋いだラインを越えてはいけない）にひっかかり、35階におさまったのではありませんでしたっけ？
京都ではあるまいし、今さら変な規制作らないでほしいですね。ハーバータワーが申請したときよりは
厳しくなってきていると思います。タワーはヘリポート設置義務があったり、コストがかかるのも確かです。

＞＞19
えっ！ここ外側廊下なのですか？？？益々団地チックですね。レシデンシャルの名からはイメージが遠ざかってゆきます。
台風の日に、家の鍵をあけるのに、傘をささないといけないとか、コープが箱置いて行ったら、ずぶ濡れになっていたりとか
ですか～(^_^;)

入札ですから土地が高くて団地になったのではなく、最初から団地の計画でコストはじきだしてますよ。
競争入札は土地代が高くなるので、しわ寄せは建築費にいきますね。

そうですよ〜
外廊下はタワーマンションとは言わないよ
一応20階以上はタワーマンションだけどね
パークホームズブランドは1番安い仕様

>しわ寄せは建築費

三井に期待したのに、気分はURってとこでしょうか？神戸駅まで坂道無く5分で良い立地なのに、残念でなりません。
ハーバータワーの様に、外観だけでもしっかり固めてほしかったものです。

施工は穴吹でしたっけ？施工会社もコスト削減なのかな～？と。

坪単価どれくらいの入札だったのでしょう？この界隈は1筋違うだけで、格段に異なるのですが、安くはなさそう。
幸いここは地権者がいないようなので、その分のかさ上げは無いのかなと思っています。トアザタワーとか、住不の旭通のタワーとか、いずれも地権者がいるんですよね。土地を提供する代わりに、マンションの部屋を割り当ててもらう、分譲購入者に代金の負担がかかるというパタンですね。

トアは分譲当初で、南側上層階が抑えられ、幾らお金を積もうとも買えない状況だったとききます。なおかつ残りの物件もかなりの高額でしたよね。地権者が居ないのは、価格には期待できるのかなと。

部屋によって、価格差を作ってでも、ここは豪快にタワーにしてほしかったと思います。

三宮海側のワコーレ、外国人○地だったみたいですね。少し安かったけれど、大規模で一挙に売れてましたね。
ここも利便性に対する割安感で売りさばく予定なんでしょうか？

>>24
旧外国人墓地跡は現在の創価学会兵庫池田文化会館です。
ワコーレシティ神戸三宮はその隣接地であると古地図で立証済みですね。
ここにまでさらっと未だ無知な捏造ネタの書き込みがあるとは...さてもこの物件もあちらのようにスコーンと完売となりますでしょうか？

今日、ここの現地と、同じ中央区のヴィークコートみてきました。
静かな佇まいでは、ヴィークコートみたいなところが良いのでしょうが、仕事に毎日通わなくてはならない身分なので。
利便性に勝るものはないですね。

ここ話題性があるのでしょうか？斜め向かいの野村のレジデンス辺りからスマホで写真撮ってる、50代位の女性ひとり。
赤ちゃんだっこして、現場のぞきながら物色してるらしきカップル1組いましたよ。

立ち読みした週刊東洋経済で、穴吹施工マンションのタイル落下の問題が取り上げられてて、検討からはずすべきかなと
思いました。

何度見ても、難しい立地ですね。改めてクリスタルみましたが、こちらからは見えないけど、あちらからは丸みえなのですよね。警備保障は残るみたいですし。海側、消防横は空き地があり、マンション建設されても不思議はないですね。
いっそのこと1Fにガレージ・庭つき住戸でもあれば良いのにと思います。

神戸駅フラット5分を売りに、詰め込みの団地造りで、一挙に売りさばくのが当初からの予定なんでしょうね。便利だから売れますよ。眺望など条件良い物件は、かさ上げするのでしょうね。

>>25
安ければ即完でしょうけど、ワコーレまで安くはならないでしょうね。
仕入れ値も高いし、恐らく目の前のレジデンスぐらいじゃないですかね。

ただここは1LDKあるんですよね。3000位からでしょうか？65㎡で3500位からかな？と想像。少し階が上がると、軽く4000越えそうですね。いずれにしても、傍目に見学で終わる物件で残念。

1LDKの北向き2階であれば2600ぐらいじゃないですかねー
パークハーバータワーでも一番安いのは60あって2900からでしたし

ここの施工は熊谷組では？

2階は津波が怖いので無理
せめて３階だね

あっ熊谷と穴吹、大違いですね。タイルはげ落ちるのか、ガッカリ～と興味はありつつ、
検討から外そうという結論に至っていたので。
再び、団地仕様マンションに興味が湧いてきました。やっぱり立地的に魅力なのでしょうね。
ご指摘下さった方、ありがとうございました。

>>32
詰め込んだ分、価格には期待が持てるんでしょうか？
あの敷地で20階で350世帯でしたっけ？詰め込みすぎなのではと思うほどですものね。まさに団地ですね。
内側廊下が良かったな。。。内装は豪華じゃなくても良いから、設備的に削らないでほしいですね。パークホームズだから
無理なのかな。

3800程敷地あるんで結構ですよ。
1階を店舗にしてほしかったですね。

ピーコックとかオアシスくらいのスーパーが欲しいですね。コーヨーやライフはちょっと品質悪い分値引きって感じの
スーパーですよね。石井も生鮮品置いてくれれば良いのに。。。イカリは神戸駅近辺ではやっていけないかも。コープもミニで良いから欲しいところ。

分譲価格を安くするなら長谷工択一。熊谷なので価格は高めと見た。

熊谷は高いのですか。。。道路系、コンクリート系強いイメージなんですが、
Wの様に下請け会社のような名の知られていないところよりは、無難感はありますね。
界隈は大林一辺倒の傾向があったので、どんなものになるのでしょうか。アーバネックスなど
日照条件は苦慮しそうですが、建物そのものは良さそうですね。野村のレジデンスは総合的にバランスとれてそう。
街中にうまく溶け込めるんでしょうか？

パース改めて見てみました。住戸階が3階から始まっていますね。エントランスは天井高で
実物は、美観を伴う建築物に仕上がれば良いのですが。
郵便局側から、風雨にさらされたドアが丸見えなのは、ちょっとどうなのでしょう？

住戸内、ドア側とベランダ側に通風があることを想定すると、24時間換気なんて機能は
つかないんでしょうか？間取りも一般的な団地仕様になるでしょうね。リビングがあって、
真中廊下。両方に部屋。タワーだったら間取りのバリエーションが面白いのも良いのですが。

それでもここに興味があるのは、立地ですね。今日も前通りましたが、看板見入っている人
見かけました。おおっ便利やんって思うんでしょうね。“新快速停車駅フラット徒歩5分”という
分かりやすいキャッチコピー。それしか取りえないんですが、西元町3分も悪くないですよね。
団地だけど興味があります。欲しいと思える物件にしてほしいものです。

秋に、大塚家具の入っているビルにモデルルームが設定されるようですね。
やはり、神戸駅を売りにしているんですね。JRはけっこう乱れるので、あまり好きではないのですが、
大阪や京都まで行くには便利ですね。

>>37
野村？

26さんと37さんは同じ方かな。
レジデンスは野村じゃなくて住友商事だね。

>>40

穴吹と熊谷を間違えたのも私です(^_^;)

レジデンスはプラウドブランドかと思っていました。
住商だったのですか～間違いご指摘ありがとうございます。

界隈では良い物件のイメージです。お値段も段階的にされていましたね。下限も下げ過ぎず。

世帯格差あるマンションはお互いに嫌ですね。ここは団地だから、団地なりにって感じになるんでしょうか？

都市部だし、スマートに暮らせるイメージが良いなと思います。久元市長は、タワーだと上層階がディンクスやシングル
世帯ばかりになり良くないといったことを書いておられましたが、良い学校に入れたい世帯は東灘や芦屋に、
利便性を求める世帯は中央区にと住み分けて良いと思うんですけどね。

３路線、しかもどこも駅まで近いので、とても便利そうな場所です。
1LDK～4LDKとあるので、いろんな人が住むのかな？って思います。
シングルの人から、ファミリーまでという事になりそうでしょうか？
それとも1LDKというのは、投資目的だったりもするのでしょうか？

中谷美紀が起用されたみたいだな
これは…

…ワコーレシティのコピー。
戸田恵梨香に対抗か。どうせなら北川景子か有村架純が良かったな。

いやいやそうではなくて販売が苦しいことを予想している証拠
和田さんより遥かに上です
敷地も広いし、意匠も、場所も

敷地広いですか？
パークホームズ敷地3845㎡、建築面積2386㎡、62％　375戸
ワコーレシティ敷地5500㎡、建築面積2831㎡、51％　471戸
敷地面積でいえばパークホームズは、あのワコーレシティよりさらに、ぎゅうぎゅう詰め。
ワコーレシティでも圧迫感すごいのに、それを上回るかも。
バルコニーが10.45平米～19.41平米というのも狭すぎる気がする。

立地への期待感は高いのに、居住性としては決して快適とは言えない雰囲気ですね。地代が高いのは分かります。
3棟ぎゅうぎゅう詰め。団地様式。四方どちらも魅力を感じる方向ナシ快適性は犠牲にして、仕事にいそしむ人向け？難しい物件ですね。世帯格差が無い物件がまとまりやすいかも。近隣タワーでは、すでに低層階住人複数世帯が管理費滞納して、取り立てに苦労しているという噂をききました。庶民派物件と億ｼｮﾝ物件の混在はやめてほしいですね。ここは団地だから庶民派でまとまるのかな？

結局ＪＲ神戸駅の駅力が弱いからですよ。しかも西は新開地ですし。
最近の鉄道主要駅の徒歩5分圏で、一番パッとしない大型物件かも。

姫路に住みたくない姫路勤務者とか、神戸に住みたい大阪在勤者とかが対象でしょうか？
明石に住みたくない、明石勤務者とか。。。三宮で働いているけど、気分を変えて神戸駅ってのもありでしょうか？
神戸駅は駅力は無いけれど、旧国鉄駅の様な不思議の安堵感があるんですよね。工場地帯への始発駅。
JRは優先順位で駅を刷新していますが、神戸駅もいずれ遠い将来には、駅ビルに変身とかそんな期待もあったり、
いずれも微妙な感じですね。

消去法でここになるんですか。その程度の物件なんですかね？

土地買ってしまったし、売りさばかなきゃ。どうせなら詰め込んで、もうけなきゃ。
ってそんなもんなのかも。中谷美樹起用したり、中途半端ですが、力を注ぐ気が全く無い訳でも無いみたいですね。
本質に力を注ぎこんでほしいのですが。

まだ全然具体的な情報が出てきていないんですね。
ハッキリとわかるのは建設地くらいで。
かなり大規模な物件になってくると思われますので、
ちょっとずつちょっとずつ情報を出してきてっていう風になるのかなぁなんて予測されます。
資料請求すれば、他の人よりは早めに情報は得られるのかな？

あの場所、信号機の音が鳴りっぱなしなのが気になりますね。
日曜日の午後を自宅リビングでのんびり過ごそうとしたら、ピッポパッポと耳に残り、嫌々ながら外出。
元町6丁目商店街から三宮まで散歩って感じでしょうか？街中に居ながら、休日は便利にのびりしたいんですが、
あの音は踏切の音に近いものがありますね。盲人用だから、必要なものではあります。

>>31内海で津波なんてないよ。津波気にするなら北区へどうぞご帰宅くださいませ。

今日横を通ったら、ボーリング工事中でした。灰色の粘土みたいな土が大量に出てきていました。

ここなら、パークハウスやクレヴィアの方がマシでは？
アーバネックスもここも、周囲の環境がイマイチだなぁ

ここの情報が明らかになってからじゃないと他も動かないだろうな

今朝、巨大広告入っていましたね。団地仕様なのに、コンシェルジュサービス、2階吹き抜けエントランスとか、なんですね。
一応、旧居留地の端っこの飛び地？かとおもいきや、明治時代は金融の中心地だったんですね。日照とか、環境は微妙なのですが、建築物として多少の高級感は目指すのでしょうか？

折り込み広告のアンケートおかしくない？
ここは最大でも89㎡しかないのに、希望の広さで90㎡以上～とか100㎡以上がある。
53.8㎡からなのに～50㎡っていうのも、三井やる気無いやろ。
それとも真剣に購入を考えて概要を読んでいるか調べるトラップなのか？

別の物件に振り分けする分としての情報収集ではないでしょうか。

アンケートは汎用で使われるものですよ。
建物基壇部は高級感出すでしょうね
大きい石を貼るのではないかな

ワコーレとは全く別物
現物見れば分かるけどあれはほんとひどい

近辺ではスマートなスタイルのマンションが次々に建ちましたが、ここはレトロモダン調なんでしょうか？
天然石にロートアルミですよ。もっと明瞭なパースをみてみたい。第一印象は大切ですからね。

アンケートは一応ここのプロジェクト担当宛てにはなっているようですね。個別相談の参考程度のアンケートでしょうね。

TVCM始まりましたね。
高級感というより景観保全でしょう。
はす向かいのレジデンスも同様の配慮をしてますから。

>>61
団地は所詮団地

窮屈で割高っていかがなものかと？？
あそこがひどいならこっちはもっと
ひどい可能性ありますね。

ワコーレはうるさ過ぎて住めない

わさわざワコーレと比較したい理由が
全くわかりません。

あちらのレスにどうぞ

コンセプト同じやん。財閥系デベ三井が地方デベ和田と、どう差別化するかが一番の見もの。

そうなんですか？
知りませんでした

管理費的にはどうなんでしょう？タワーだと内廊下でエアコンetc...割高になると言われてますが、
団地仕様だと安いんでしょうかね^^

ここは70平米3800万以上からでお願いします。数年前は70平米2300万程で手に入れることの出来るエリアでした。近隣で数件投資用に所有してますが手放したいのでここは高め設定でお願いします。

そもそもこの界隈に投資用買う時点でセンスないな
新築と中古はまた少し違うから売りたい時に売ればいい
いつまで相場が持つかのほうが心配だ

ワコーレ神戸元町マークスだな。

週刊東洋経済か何かで、路線価のPBRが1を割ってた
のが、みなと元町界隈だったんですよね。確か2013年頃？

近くのタワーとか、中古で70平米4980って、高すぎませんか
？土地転がし的な売り？ですか？

ここは幾ら位で出されるのか、興味ありますね。

マークスもねー当時はハーバータワーとの見合いで売れたけどどうかな
賃貸中なら買い叩かれるのは明らか

せいぜい短期重課税で40%取られたらいいよ

はす向かいのレジデンスの南東4F？5F？75㎡位？4680位で売りに出されていますね。
分譲当初は巻きバルコニーで良かったのでしょう。アーバネックスで日照が遮られたからなのでしょうね。

この界隈の相場、それくらいなんですかね？三井が価格で譲歩する訳が無いから、良い値段出してくるのかな？

そもそもこんな形の大型マンション、見たことあります？西北アクタ雰囲気似てるのがUR賃貸ですよね。それでも
2棟間をあけて並列に並んでるんですよ。詰め込むための苦肉の策なんでしょうか？

短期重税って3000万以上の譲渡益でしたっけ？マークスは元々もっと安かったかも？階にもよりますが。

短期は投資用なら1円でも利益出たら課税される
3000万控除は住んでる場合のみ
まあこれは元々相続した場合に取得費が不明で売価の5%を取得費とみなした場合の救済制度だった訳だが
まあどっちにしてもマークスはそんな利益出ないわ

短期重税は39%でしたっけ？株式等の20%もきついのに、
その倍ですか。短重が解けるのは5年でしたっけ？

39.63%
国保の方はこちらも反映
5年といってもほとんど6年といったほうがよいだろう
そこまで相場はもちません

取得をしてから5回、お正月を迎えなくてはいけないんでしたっけ？
ほとんど6年ですよね。
やはり1LDKだと、投資物件として狙ってる人も多いのでしょうね。

公式ホームページに経年優化という見慣れぬ言葉を見て詳細に目を通しましたが、経年劣化にかけた三井オリジナルの造語で、時が経つほどにその住まいへの愛着が深まり、その街で暮らすことの価値と喜びが大きくなってゆくという意味があるようです。
ぬか喜びしてしまいましたが、経年毎にマンションの資産価値が上昇する訳ではありませんでした。

短期重税って呼称は一般的なんですか？

内容から短期譲渡所得税のことだと思うんですけど
最初は？と思いました。

居住用の場合、3千万以上の譲渡益が出て初めて課税されるものですよね？
まず、課税されることはないと思います。

HPのCMみました。数少なく残っているレトロビルの前の一瞬で、シーンが上手く構築されていますね。
お隣のファミリアビルから強くインスピレーションを受けた感じでしょうか？
まるで旧居留地の中心にでも住むようなイメージを抱く人も少なくないでしょう。

マンション業界で有名な経年優化物件は広尾ガーデンヒルズでしょう
木々が育ってきて森のようです

一般的には都会プラス自然あふれるマンションが良いマンションです
駅の近さは10分以内であれば問題ないです

このマンションで自然はなかなか期待できないかもしれませんが植樹もするでしょうし、外壁等時間とともに味わいのでるものになることを期待しております

元町6界隈は本当に緑が少ないエリアですね。小鳥のさえずりや、風の音とは縁が無いのが残念。
人工的なものでも良いから、緑化に努めるべきですね。鳥や昆虫が集まり、人工と天然の境界線が無くなる。
緑の心落ち着く庭園を設けてもらいたいものです。共有テラスのようなものを計画しているようですが、
屋上庭園的なものにはならないのでしょうか？西宮ガーデンズなんかは、屋上庭園が良い感じで機能しています。
誰もが寛げるガーデンテラスがあるマンションだったらよいのにと思います。

〉緑が少ないエリア
この辺りは基本的にビジネス街、商業地だから。
住宅が増えてきたから緑化はこれから必要かもね。

この界隈は公園がありませんね。
広域避難場所はどこなのでしょう？

今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる高リスク地域にギリギリで入るか入らないかの立地ですね。
どのような免震構造が採用されるのかご存知の方はおられますか？

http://www.j-shis.bosai.go.jp/

ヤフーには間取りUPされていますね。
やはり横長建屋である以上、お決まりの間取りは仕方が無いのでしょうね。
外側廊下なので、中庭に面する窓があり、空気の通り道があるのは、内廊下との違いですね。
梁が室内に出っ張ることが抑えられているのも、高層タワーとの違いですね。

昨日、非難マップ配布されていましたね。津波の被害は避けられない地域です。
阪神大水害でしょうか？過去に浸水被害にあったことのある地域にも入っているように思います。
避難場所は大倉山公園ではないでしょうか？違うかも知れませんが。

ありふれた田の字の間取りですね。
廊下が長いのと共用廊下側の居室はどれもかなり柱がくいこんでますね。
これって売り主にとっては手っ取り早いコスト削減なんですが、やたら使いにくく勿論柱の部分も住居専有面積に含まれますからまったくの無駄ですね。

間取りに少し期待していたのに、これではガッカリですね。
田の字であっても、キッチンと洗面がスルーだったり、利便性が考慮されていれば
魅力を感じるのですが。場所の利便性で一気に売りさばくつもりなのでしょうか？
今の時代部屋数を多くすれば良いというものではないと思うのですが、窮屈な間取りだなと
感じました。

確かに、間取りは魅力が全く無いですねぇ・・・
角部屋ですら、中住戸のような間取り

一番広い間取りって89㎡しかないんでしょうか。
今後、もっと広い部屋が販売されたりするんですかね。

玄関も今頃めずらしく、プライバシーが保たれてない玄関ではありませんか？
外廊下で、誰かどこに入るのか、別の階から見えてしまうのでは？
コンシェルジュつきのマンションとは想えませんね。2期か3期にプレミアム住戸が出てくるとも
思えないし。

こんな陳腐なプランでは低層階は最低坪単価150万切らないとありえないね

築24年の以前、住んでいたファミリーマンションとほぼ同じ間取りですね。

あと、気になる点はコの字、L字型のマンションは、
共用廊下側に風の吹き溜まりができて排気口から室内の臭いが集中する
場所ができる事です。　直角の入隅部分は要注意です。

やっぱり持家でマンション買うからには外廊下はないわな
雨風が吹き込むし、廊下に面する部屋は締めきって真っ暗だし

タワー以外で内廊下ってあるんですかね？

タワーはタワーで将来の修繕費がかなり割高になるというマイナス面もあるので
何とも言えないですよね。

築10年以上で免震構造のあるタワマンは修繕費と管理費で月に10万超える物件もあります。

それはかなり豪華な設備がついているタワマンだよ。
残念ながら、神戸には購買層がいないと思われたのか、皆無。

ここは一応20階建てだからタワーな
タワーでなくても内廊下はある
絨毯張りで中央区ならライオンズマンション栄町、シティハウスみなと元町、ワコーレザシティの3棟のみ
ちなみにワコーレはエアコンなし笑