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物件比較中さん
[更新日時] 2016-06-06 14:01:50
MJR唐湊についていろいろ知りたいなって考えています。
子育て環境に便利でしょうか。
平面駐車場が広くて、使いやすそうですね。
色々と意見を交換したいので、よろしくお願いします。
所在地:鹿児島県鹿児島市唐湊一丁目14-5(地番)
交通:鹿児島市電唐湊線 「神田」駅 徒歩5分
間取:3LDK・4LDK
面積:76.38平米~99.98平米
売主・事業主:九州旅客鉄道
販売代理:MBC開発
施工会社:三井住友建設
管理会社:JR九州ビルマネジメント株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2015-04-29 11:28:41
物件概要 |
所在地 |
鹿児島県鹿児島市唐湊一丁目14-5(地番) |
交通 |
鹿児島市電唐湊線 「神田」駅 徒歩5分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
91戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上14階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2017年02月上旬予定 入居可能時期:2017年03月上旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・事業主]九州旅客鉄道株式会社 [販売代理]MBC開発株式会社
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» サンプル
分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
MJR唐湊口コミ掲示板・評判
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361
匿名さん 2016/04/03 06:47:13
>>358
エムディア附属中前がプチヴィンテージ? 購入者の願望ではあるかもしれませんが‥ 笑
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362
匿名さん 2016/04/03 06:53:08
>>359
いつもご意見ありがとうございます。ここのマンションではないんですが、いつも参考にしております。新しい基準に改正する際、だれが改正するんですか? そういうのをもらった気がしますが、買ったあとの手続きがわかりません。。
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363
匿名さん 2016/04/03 10:03:34
新築時に規制にあったものが確認申請通ります。
既存建物は改正基準に関係しません。
増築改築の場合は改正基準に準ずる場合が多い様ですね。
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364
買いたいけど買えない人 [男性 80代] 2016/04/03 10:40:24
362さんへ
管理規約は区分所有者(購入者)が、総会決議で設定(作ること)や変更(改正)をします。既存のマンションでは普通、管理会社がいますので管理会社に管理規約改正案を作ってもらい、総会で決議しますが、新設マンションではまだ管理組合ができていませんので、まず管理組合設立総会(第1期管理組合総会)で管理組合を設立したのち臨時総会を開いて改正することになるでしょう。しかし 鹿児島では失礼ながら管理会社にはその能力がない?のが実情。専門家(マンション管理士等)にお願いした方が早道です。鹿児島市役所の建築指導課にはマンションアドバイザーがいますので問いあわせてみてください。管理規約の設定や変更は特別決議といって区分所有者と議決権(区分所有者の数と議決権の数はちがう)の両方の3/4以上で決議します。(通常は過半数できめる=普通決議という。総会出席者の1/2以上 総会は区分所有者の半数が出席すれば成立するので つまり最低、1/2×1/2以上=1/4以上で決めれるということ)
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365
匿名さん 2016/04/04 02:23:27
>>363>>364さん
ありがとうございます。まだ管理組合が発足してないんですね。その後の総会も重要なことがわかりましたが、自分のマンションにそういうことに詳しい方がいることを願うばかりです。。とりあえず総会までに管理規約を読んで、管理規約改正案を管理会社に作ってもらうように希望を出してみなげればいけませんね。ちなみにそれは、個人ではなく管理組合として意見をださなければいけないのでしょうか?そもそも、引き渡しがそれ以降なのであれば初めから改正していて欲しかったです
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366
買いたいけど買えない人 [男性 80代] 2016/04/04 04:37:25
国土交通省が公表したのが3月14日なので、間に合わなかったのでしょう。全国どこのマンションもまだ手付かずだと思います。265さんのマンションも新設のようですから、まだ役員(理事・監事)も決まっていないのでしょう。初代役員は分譲業者から依頼されることが多いようです。もし依頼されていなければ立候補して役員を引き受けてください。管理組合が立ち上がりますと理事会ができます(理事さんたちの会合の場)
管理組合総会提出議案は理事会で作成します。規約改正案も理事会で作り総会に上程します。管理規約をお読みになるとき、ぜひ国土交通省の標準管理規約と比較してみてください。(ネットにあります)。(今問題となっている「民泊」禁止条項は今回の国土交通省の改正には賛否両論があり取り上げられていません。)
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367
匿名さん 2016/04/04 04:59:39
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368
匿名 2016/04/04 10:59:47
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369
匿名さん 2016/04/05 08:33:19
>>366
凄く勉強になります。ありがとうございました
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370
買いたいけど買えない人 [男性 80代] 2016/04/05 21:27:40
369さん
ご理解いただきうれしく思います。あなたのような熱心な方がおられるマンションは大丈夫でしょう。1戸建てとちがいマンションに住み始めるといろんな場面に出くわしますがすべて話し合い(総会)で解決していきます。(これを集会中心主義という。)
何しろ無関心な方が多いですから。総会出席者も1/3程度 91戸だと30人前後でほとんど委任状か議決権行使書です。規約改正議案は3/4ですから91×3/4=68人以上必要ですがこれを集めるのが大変です。ぜひ役員として引っ張って行ってほしいと思います。
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371
買いたいけど買えない人 [男性 80代] 2016/04/08 19:10:18
ひとりごと
ついでに役員の話をしておこう。
マンションを買うと必ず管理組合に加入しなければならない。管理組合では役員(理事・監事)を選任するが、みんなやりたくないのが本音。このため1~2年の交代でやっている。管理会社にとってはしょっちゅう役員が代わる(しろうとばかり)のでこんなにやりやすいことはない。管理会社は管理組合のランク付けをしているのだ。扱いやすい組合はCランク、役員がしっかりしている組合はAランクだ。管理会社の言いなりになっている役員(これを名ばかり役員という。)区分所有法第71条に役員(特に理事長)の罰則規定があるのをご存知でしょうか。20万以下の過料(科料ではない=これは刑事罰)という行政罰があります。
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372
匿名さん 2016/04/09 03:55:50
>>371
前に分譲を賃貸していたので、そこの管理人さんがここは理事が細かいから他のマンションよりちゃんとしてる的な話を聞きましたのでそういうランク付けはあるんだろうなと思いました。購入したマンションの管理はきになるけど、専門知識無しなので 他の細かい性格のひとにお願いした方がマシなのでは、、と思っていましたが皆がそういう理由で敬遠しているならちょっと考えを改めた方がいいのかもしれません?素人でも公立の 専門家のアドバイスを受けながらやっていけるということでしょうか?
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373
買いたいけど買えない人 [男性 80代] 2016/04/10 05:09:01
372さんへ
以前にもお話ししましたが、管理会社は分譲業者の子会社が多いので親会社を向いて仕事をしています。また管理会社は管理委託契約書でお願いしてること以外のことはしません。(お手伝いさんですから)油断すると(管理組合が無関心ですと)お願いしていることすら手抜きします。マンション入居当初は、引っ越しやら家具調達やら自分のこと(専有部分のこと)で精いっぱい。共用部分のことは後回しです。おかしいと思ったら鹿児島県マンション管理士会(099-264-7298)へご相談ください。また毎月第3土曜日午後1時からキャンセビル7階(駅前のダイエー=イオン)で無料相談会をやっています。管理士会のホームページも覗いてください。鹿児島市の建築指導課にマンションアドバイザーがいますが個人的な相談は受け付けません(管理組合理事長名で申し込むこと)
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374
買いたいけど買えない人 [男性 80代] 2016/04/10 23:52:11
ひとりごと
4月11日、7階の床打設をしている。6階部分より18日目。予定通りのようです。
今日は「民泊」の話をしてみよう。せっかくマンションを買っても転勤等で賃貸にする場合がある。分譲マンションは管理がよいので、「分賃」といって賃貸にも人気がある。
しかし、最初からマンションを投資目的で買われる方がおられる。これを外部貸し出し(民泊)にされると大変だ。新築マンションが毎日不特定の外国人であふれかえる。セキュリティも台無し。一度民泊を許すと、管理規約を改正して禁止することは不可能に近い。鹿児島でも民泊禁止改正するところが出始めた。ここのマンションも急いだほうが良い。
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375
匿名さん 2016/04/11 04:59:21
鹿児島でも民泊あるのですかね?
円安だから外国人、観光地では多いですが他県のことで
対岸の火事だと思ってましたけど。
取得後そうそうに改正しないといけませんね。
一つでも民泊があれば、訴訟トラブルに発展します。
最初が肝心ですね。
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376
買いたいけど買えない人 [男性 80代] 2016/04/11 23:52:58
ひとりごと
大阪高層マンションで転落事故があった。ふつうバルコニーの高さは110㎝だが100㎝だったらしい。転落事故は年間40件以上で年々増加しているそうだ。
中には自殺される方もおられる(古いマンションだと外部から侵入する場合もある)
マンションの資産価値が下がるのでニュースにならないこともある。
MJR唐湊のバルコニーはモダンパネル。高さは110cmであろう。初めてマンションに入居される方は小さい子供さんにご注意を(ベランダには室外機、観葉植物など足場になるものは置かない方がよい)
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377
匿名さん 2016/04/12 02:18:01
該当のタワマン画像でバルコニー手すり見ましたが、素人目でも危ない手すりですね。
タワマンだから、人がバルコニーを生活の一部のスペースとして活用しない設計ですから
ああなったのか知りませんが、使用者の責任も下に20センチのマット敷いていた
らしいのであるとは思いますが、設計責任も議論されてもおかしくないと思いました。
本当に悲しい事例ですね。ご遺族はもちろんのことたくさんの入居者もお気の毒ですね。
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378
匿名さん 2016/04/12 10:03:00
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379
匿名さん 2016/04/12 12:41:08
>>378
常識がわからない人もいるんですよ!
チラシのバルコニーにも観葉植物やテーブルや椅子が普通に
のってるからね。
室外機はおのずとバルコニー設置なので、配置気を付けないといけないよね。
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380
匿名 2016/04/16 11:36:49
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381
匿名さん 2016/04/18 00:18:28
>>380
先週末最終チラシでしたね。
速めにうれましたね。竣工一年後。
平置き駐車場は強いですね。上町は機械式だから
苦戦なんですかね、
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382
周辺住民さん 2016/04/21 11:16:49
へー意外に早く売れましたね。
近くなのでよく通りますが、東向きで暗くないですか?南向きがやはり良さそうだな
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383
匿名さん 2016/04/22 02:37:31
いいじゃんあなたがすむわけじゃないから。
好き好きだよ。
契約済みさんおられるから、嫌味な書き込み
しないでよ。業者か?
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384
買いたいけど買えない人 2016/04/22 08:15:42
ひとりごと
ザ・ガーデンの杭工事が始まりました。杭打ち業者はここと同じ、三谷セキサンだそうです。8月ごろから売り出しがはじまるでしょうから、唐湊も早く売れてよかったですね。
販売業者(MBC不動産)の腕がよかったのか。場所がよかったのか。平置き駐車場がよかったのか。JRさんも一安心でしょう。ここを買われた方は 来年3月が待ち遠しいことと思います。内覧会は2月頃でしょうか。内覧会は専有部分だけでなく共用部分(廊下、階段、屋上、特にパラペット部、駐車場、自転車置き場、などなど)もしっかり点検した方がよろしいかと思います。また来客駐車場が1か所ですから(たぶん不足)隣のブックオフ側にとめる方が出るでしょう。(来客駐車場は案外揉めます)そもそも自分の駐車場は使用料を取り、来客駐車場は無料?というのもおかしな話です。
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385
買いたいけど買えない人 2016/04/28 06:23:35
ひとりごと
今日(4月28日)8階の床打設。 7階から17日目 順調のようです。
管理組合はいつできるのでしょうか。「区分所有者が2人以上になった時。つまり分譲業者が初めに1人に売ったときに区分所有者が2人になります(1人は買った人、もう一人は分譲業者)のでこのとき管理組合は成立します。新築の場合、初代役員は分譲業者から依頼されていることと思います。入居後速やかに理事会を開き、設立総会を開催するようおすすめします。このマンションには集会室がありませんので、おそらく1階のエントランスホールでやることになるでしょう、ここでは91人も入るのは無理。総会には1/3程度(30人前後)しか集まりませんのでそれを見込んでいる(総会は委任状や議決権行使書でやる方が都合がよい、管理会社の陰謀?)のでしょう。
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386
匿名 2016/05/04 01:06:43
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387
匿名さん 2016/05/04 01:57:20
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388
匿名さん 2016/05/04 03:52:57
公式サイトに4/29(金)抽選会とありますが、倍率はどうだったのでしょうか?
全戸先着順だと思っていたので、抽選になるとは意外でした。
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389
匿名さん 2016/05/05 01:29:36
先着順、3戸で抽選が5戸みたいですね。
ガーデンの価格が内々ででてるでしょうから、
唐湊に誘導と、ガーデンに向けてDM名簿作りように、
抽選の手をつかったんじゃなの?
抽選の広告は、検討者には、人気があるから抽選と
思わせるし、余計な値引きもしないでいいし、
一石三鳥の販売手段ですね。
29日すぎれば、普通は抽選なので完売となるはずですが、
売れ残りだと、先着順がまだと言い訳できる。
2020年問題でマンション下落しますよ。
時間的猶予あるなら、その時がねらい目ですね。
高麗町や、中央駅物件が売れ残って目白押しかも?
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390
匿名さん 2016/05/05 05:18:52
No.389さん、情報ありがとうございます。(No.388です。)
抽選日表示の理由に納得できました。
今は、2020年のことも念頭に、あちらこちらの販売状況から目が離せないところです。
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391
匿名 2016/05/06 11:40:29
一概に比較もできないんだろうけど、福岡やらのマンションの価格を見ると割と鹿児島のマンションって価格高いのね。
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392
買いたいけど買えない人 2016/05/07 07:16:01
マンション価格の決め方は
「原価積み上げ方式といい、ほとんどのマンションはこの方式で分譲価格を算出しています。
土地代+建築費+販売広告費+利益を合計=総予算
これを全世帯数で按分
各タイプの条件に応じて価格調整
分譲価格が決定
実際には建設予定地周辺で過去に販売された分譲マンション価格を参考にしたり、どれくらいの需要があるかマーケティングし、世帯数や間取り、仕様レベルなどを決めていきます。
最近は大規模物件が好調ですが、人気の秘訣は共用施設の充実です。こうした共用施設も豪華になるほど建設コストは上昇し、最終的には分譲価格に跳ね返ってきます。そして忘れてはいけないのが消費税。土地は非課税ですが建物には課税されます。」・・・とのことです。鹿児島は土地代が高い。また建築費も高騰しています
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393
匿名 2016/05/07 11:01:05
>>392
ありがとうございます。でも土地代が高いのって何でなんでしょうね?福岡の都心部よりもはるかに価値が低そうな気もしますが。固定資産税の名寄帳で分かる市役所の評価額に左右されるのでしょうか?建築費の高騰はどこも同じでしょうし。
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394
匿名さん 2016/05/07 11:44:33
>>393
ここの土地はただ土地だよ!
国鉄時代からのもらい土地です。
利益載りすぎてるから話題にしないで。
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395
買いたいけど買えない人 2016/05/08 04:27:33
おっしゃる通り唐湊だけを見ますと自前の土地ですから(旧社宅の取り壊し費用はかかったものの)もっと安くてもよかったのでしょうが、近隣の相場を見たのでしょう。通常、利益は20%前後だそうですが,ここの利益率は相当高いものと思います。JR九州は九州地区でも90棟近く建設しているようです。本来の鉄道部門は赤字ですが不動産部門で黒を出しています。不動産会社が鉄道事業をやっているようなものです。
-
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396
匿名さん 2016/05/08 07:06:07
忘れてならないのが、設備が充実すると、維持費がかかると言うことです。
団地型マンションを嫌悪する人は、中古時に設備がお荷物だと言います。
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397
買いたいけど買えない人 2016/05/09 07:03:32
ひとりごと
チェーンゲートの是非。ここのマンションはバイクもチェーンゲートを通るようになっています。このチェーンゲートは、入るときも出るときもリモコン操作しなければならず、しょっちゅう切れます(実際は安全ピンが折れる)2台続けて出入りする場合や、代行車がよく切ります。(代行車はチェーンが下りたと思い、続けて侵入してきます)そのたびに管理人が修理しなければなりません。(ピン修理はちょっとした技術がいります)またリモコンをなくす人がでてきます。(1個15,000円します。1人がなくすとセキュリティの意味がなくなります。)引っ越し業者はリモコンがありませんので大変でしょう。このチェーンが盗難にあったマンションがあるそうです。(ステンレス製) 防犯カメラが必要ですがパンフでは不明です。
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398
匿名さん 2016/05/09 16:41:05
>>395
本当ここは自前の土地だったのにかなり割高でしたよね、他のMJRに比べると。近隣のマンションと比べても高い方ですよ。ガーデンの価格設定がどうなるか気になります
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399
匿名さん 2016/05/10 01:42:58
ガーデンのお値段を上げるためにも、唐湊は相場みた普通の価格にしたと思いますよ。
唐湊より、販売価格5%~10%はあげてくるでしょう。
ガーデンもガーデンスレであったように建築コスパ高いので、利益率25%~30%
というところですね。唐湊は35%以上の利益があったと思われます。
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400
匿名さん 2016/05/11 02:59:31
残り6戸ですよ。
抽選会5戸でしたから、
抽選会賑わいは無かった様ですね。
ちなみに上町も6戸です。
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401
買いたいけど買えない人 2016/05/12 12:33:08
ひとりごと
このマンションを素人ながら構造的にみるとA、B、C、Dタイプ(仮に1号棟とする)
E、F、Gタイプ(仮に2号棟とする)の2つのマンションがDとEを壁で挟んで合体したような形になっています。1階部分はつながっていますが2階以上はつながっていません。ふつう共用廊下やバルコニーは避難通路を兼ねますがこのマンションは1号棟から2号棟へは直接行くことができませんので使い勝手がどうなんでしょうか。宅配業者も悩むでしょう。(あまりにもプライベート空間を重視ししすぎた?、)またエレベーターの使用頻度から見ると 1号棟の方が2号棟より(4/7対3/7)14%余計使いますので経費も掛かるでしょう。1号棟、2号棟で揉めませんように。他人には関係ないということでしょうか
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402
匿名 2016/05/12 14:14:34
>>401
契約者です。おっしゃる通り、エレベーターが気になったので2号棟(仮)に決めました。宅配業者は最初は迷うでしょうね。揉め事にならないことを祈っております。
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403
買いたいけど買えない人 2016/05/13 01:19:40
札幌でのお話しです。
道内の新築マンションの9割以上を占める札幌の新築分譲マンションのうち、建物が完成しても買い手の付かない部屋の占める割合が5年ぶりに半数を超えた。2年半前までは完成を待たずほとんど成約していたが、資材高騰のあおりで新築の価格がバブル期より高くなり、買い控えが起きている。 住宅流通研究所(札幌)によると、不動産業者が抱える在庫のうち完成後も売れ残る部屋の割合は、2015年度末で51%に達した。入谷省悟所長は「以前はすぐに完売していた高級住宅地の円山地区などの一等地でさえ、売れない物件が目立つ」と明かす。 2年半前の13年夏には、消費税引き上げ前の駆け込み需要で、完成後の売れ残り物件の割合はわずか0・6%だった。ところが東日本大震災の復興需要や20年の東京五輪決定で資材費や人件費が高騰。地価も上がった影響で、札幌でも分譲価格の上昇が止まらず、在庫が積み上がってきた。 先月発売された分譲マンションの平均価格は、4281万円と、13年度平均の3271万円を1千万円も上回った。日銀のマイナス金利政策に伴って住宅ローン金利は下がっているものの「とっくに普通のサラリーマンが買える水準を超えている」(札幌の不動産鑑定士)。本州や海外の富裕層が投資対象として買い求めるケースが増えている。 物件が高くなった分、買う側は少しでも条件の良い部屋を探す動きを強めている。市中心部の「駅近物件」でも、徒歩5分なら人気が出るが、徒歩10分だと敬遠されるという。札幌のあるマンション業者は「価格を抑え、子育て世代の需要を取り込む必要がある」として「これまで見送ってきた地価の安い地区への建設を本格化したい」とする。 毎年3月は企業や官公庁の異動期が重なり、マンションの売買が盛んになる時期。だが、今年は新たに売り出されたのは9棟32戸にとどまり、成約数も88戸と、いずれも3月では1989年の調査開始以来最少だった。不動産アナリストの志田真郷さんは「売れ残ると印象が悪くなる。今は完成しても販売を始めない様子見の業者も多い。『隠れ在庫』はどれだけあるか分からない」と指摘する。
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404
匿名さん 2016/05/13 02:44:50
鹿児島も売れ残りたくさんあるよ。
シャイニーに与次郎に谷山に鹿駅…
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405
匿名さん 2016/05/13 03:33:32
ガーデンも3棟で計画変更あるかもしれませんね。
残り2つは、リーズナブルマンションになったりして。
ハイグレードマンションの供給が多すぎますね。
-
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406
匿名さん 2016/05/13 03:42:51
2020年問題は、業界が造り出す様なもんですね。
ゴテゴテに豪華にした共用施設は、後が管理費と
維持費で揉め事を作ります。
まだテナント部分で家賃収入があるだけとか
リスク少ないと思いますが。
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407
買いたいけど買えない人 2016/05/13 09:07:08
ひとりごと
このマンションもザ・ガーデンも平置き駐車場100%以上です。投資目的の方は好都合の物件だと思います。「ザ・ガーデンの場合2LDK(安いところ)を買い駐車場2台分とともに 高額で賃貸に出す」なんて考えるのは私だけでしょうか。」事情によりお部屋を売ったり貸したりする場合。自分の駐車場の権利も売ったり貸したりできるのか。普通に考えるとできそうですが、基本的にはできません。
標準管理規約では「区分所有者がその専有部分を他の区分所有者、または第三者に譲渡または貸与した場合はその区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う」と規定されています。マンションの駐車場(土地)は個人の駐車場(土地)ではありません(みんなの共有です。)ですから駐車場を使用する場合は管理組合と「駐車場使用契約」を結んでいます。譲渡・賃貸する場合は一度管理組合にお返しすることになります。そして他の区分所有者に公募し(希望者がいなければそのままですが)どこか空いたところが次の方の駐車場となります。
特に駐車場が100%ない場合は、揉めますのでご注意ください。
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408
買いたいけど買えない人 2016/05/15 03:49:25
ひとりごと
間取りについて
私の場合、一番気になるのはトイレの位置です。マンションの場合、けっこうトイレの音(ウォッシュレットやペーパーの巻取り音など)が聞こえます。Cタイプの場合和室と洋室の間にありますので夜中など特に聞こえるのではないでしょうか。(来客がある場合は気を遣うと思います。)トイレの位置関係では一番いいと思うのはFタイプです。人それぞれ価値観が違いますので、私の個人的な好みです。
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409
匿名さん 2016/05/17 08:10:23
あと2戸だって!
意外過ぎるこの売れ行き。
何階が残ってるのかな?
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410
匿名さん 2016/05/18 02:10:33
いまから、発売のお値段が想定どおり、安くないので、
売れ残りでも安く感じてしまうのでしょう。
ここの売りが、駐車場平置きですから他社にない
強みがあります。
個人的には、ガーデンかこちらかとなれば、唐湊が
無難ですよ。しかし最近の発売マンションは、
圧倒的に、南向きを全面にPRしてきます。
永久眺望の東向きか、住み心地の南向き採光か
住む方の生活スタイルで、どちらが重要か
人それぞれですが・・・
残り2つもJR関係2割引きなんてのがあれば
すぐ完売でしょう。
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は?
坪300万台
14.9%
坪400万台前半
44.8%
坪400万台後半
23.9%
坪500万超
16.4%
67票
SAMPLE
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