Brillia City 石神井台ってどう？

同じブリリアブランドが練馬高野台にも計画あります。
こちらに客が流れるのでは？
https://www.bn8.jp/?iad=adwords&_adp_c=wa&_adp_e=c&_adp_u=...

確かに最初の価格での購入者（高額支払可能者）と値引後の低価格購入者で、
コミュニティで軋轢が生じるという前スレ意見はリアルな話かも。



モデルルーム・カタログで検討してた時は、建物のレベル感が判らなかった…
どこのブランドマンションでも共通だが、カタログは豪華だし、営業トークも豪華。
だから契約をする。


【ブリリア】がブランドマンションか否かという議論は別として。

「Brillia」 と「Brillia City 」でもさらに違うブランドなんですか？？
「City 」が付くと廉価版とか…

最初の購入者が馬鹿を見る
集団訴訟和解金かなぁ

2020年問題をリスクと考え二の足を踏んでいることは、時間のロスになりかねません。
メディアに惑わされることなく、自分で判断するのが賢明ですよ。

ただ、これだけは言えます。
東京の人口動向を見ると、人口が減少するといってもその下げ幅は小さく、
東京に人が集まり続けるという状況自体に変化はなし。
地方から東京を目指す人は、将来に渡って一定数発生し続けるのでは。
（東京以外が別ですが）

>>2323 検討者さん
複数棟もしくは大きめ規模の開発物件に付けられているようです。(磯子、ひばりヶ丘
大阪の千里丘などに有)

>>2319 名無しさん

一応、高架化計画はあるようです。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kunai_tetsudo/sinnjukusen...

>>2327 マンション検討中さん

あくまでも計画。
議論段階です。
いつになることやら。

こことグランドメゾン江古田の杜は条件も状況も似てますね。どっちも悪くないと思うけど、今は駅近が人気なんですね。

とにかく西武新宿線をなんとかしないと
高田馬場しか実質使えない

価格はグランドメゾン江古田の杜の方がワンランク高いですかね…？

部屋のグレードの差が気になります。

競合としては、同じ西武新宿線 花小金井かな。急行だと上石神井から二駅。
ただ、街のポテンシャルとしては、吉祥寺に自転車で行ける上石神井かも。
近くに外環のインター建設予定もあるし。

>>2331 匿名さん
グランドメゾン江古田、仕様も間取りもとても良くて素敵なマンションですね！
しかし、やはり値段が高い(中野区ですしね)のと大規模で苦戦しているのでしょうか…

花小金井はとにかく供給過多に感じます。
物件自体はどれも悪くないのですが。

>>2332 匿名さん

花小金井と上石神井、どちらがリセールバリューがありますかね？

>>2333 匿名さん
あまり詳しくないのですが、どちらもリセール向きでなく永住向きなのかなと思います。
23区かそれ以外か…という違いはあるにしても。

リセールバリューはこのご時世、もっと都心でないと難しいのでは？と。

マンション評価サイト
マンションレビュー
での評価
https://www.mansion-review.jp/mansion/754368.html

このくらいまで値引販売されてるんですかね…?
どなたか情報ありませんか？

>>2336 坪単価比較中さん


値引告知のチラシが配布されてるんですか？
チラシ画像をアップしてもらえると嬉しいです。

販売開始からかなり経つけど、まだ完売してないの？
あと何部屋くらい残ってるんだろう？

買った瞬間に一割損だったのかな

>>2339 匿名さん

資産価値がそんなに下がるマンションなんですか。

>>2340 匿名さん

値引きしてるということは、既に価値が下がっているということなんですかね。

>>2341 匿名さん

発売から完売まで時間がかかってのは、あきらかに最初の値付が高過ぎたから。
需要と供給のバランスを読み違えてされてました。

値引販売が開始され、現在の価格が、適切な市場価格になったのでは。
（竣工早々の入居者は、高掴みしてしまいましたが）

おそらく、現在でも一割程度は下げて販売してるでしょうから、これから竣工２年までの間に、値引幅が1000万程度まで拡大していけば、完売に向かうのでは。

>>2337 通りがかりさん

>>2343 匿名さん

確かにこの価格から1割なら、まあまあかな。
もう少し待って、1000万ダウンしたら即買いかも。

価格4200万なら安心ですね
リセールバリュー！

スーモを見てたら、中古物件を発見。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_120/pj_90231289/

新築より高い価格で売り出しされてます。以外にリセール高い。（成約の可否は不明）

>>2346 中古物件さん

仲介会社のリサーチ不足が露呈

>>2321 検討者さん
それは考えられますね！
同じブリリアですし、良い相乗効果が生まれると一番ですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/637767/

西武新宿線ですが、西武新宿駅前は再開発されるようですね。

これが直接西武新宿線の人気上昇に寄与するかは別問題ですが。
西武新宿線にスポットライトが当たる一助にはなりそうです。

https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/3299.html

2017年の上石神井エリア　中古マンション価格の平均値は、坪当たり 202.3 万円。価格相場は１年前に比べて 22.7 万円増）

>>2349
乗り入れや新宿延伸をやって欲しいです

>>2349 マンション検討中さん
西武新宿線ユーザーとしては嬉しいです。
…が、開発は東急が行うのですね。西武さん、頑張ってください！

西武線の車内広告を見て、こちの物件に興味をもちました。
なかなか苦戦してるようですが、やはり価格が高すぎるのでしょうか？

>>2353
西武新宿線沿線住民の可処分所得を越えるマンション値ただそれだけ
都内中央線東急線小田急線沿線民ならとうに売れてたかも

>>2354 評判気になるさん
やはり戸建優位の立地だとは思います。
規模や大手・中小デベロッパーにかかわらず、駅近のマンションは売れていますし…
西武新宿線というのも弱いですよね…
新宿駅が直結だったり、東西線に乗り入れていたら言うことないのですが…

ただ、石神井公園も近く吉祥寺や西荻へのバスも本数多く、幼稚園や学校も多いエリアですので、肩肘はらずにゆったり子育てするには良いと思います！

私は練馬高野台と迷っていますが、時期的に待てずこちらにするかもしれません。

新青梅街道沿いは音が気になったので(ほぼ完売ではありますが)、中の棟で検討中です。

>>2356 マンション検討中さん

私は高野台・石神井台・花小金井で検討してます。
ランニングコストを考えると、管理費が安いところが良いと思っているんですが、石神井台は管理費高くないですか？

>>2356 マンション検討中さん

中の棟は、静かで良さそうですね。
日当たりも確保できそうですか？

>>2357 匿名さん
ブリリアシティ石神井台
15200-17000
パークハウス花小金井ガーデン
9480-13800
パークハウス花小金井フロント
11380-15630
シティテラス小金井公園
17116-22266
(参考)プラウド中村橋ガーデンテラス
15500-18000

管理費重視でしたら花小金井のパークハウスが良さそうですね！

>>2358 匿名さん
各棟が離れていてそれぞれの影響は無し、前に遮るものも無いので大丈夫でした。
東向きの1階テラス付きの部屋も明るい印象でした。(4000万円台の部屋)

うちは夫婦ともに昼間あまり家にいないので朝の日当たり重視で、中の棟有力ですが
昼間の日当たりはやはり南向きにはかないません。

人それぞれ感じ方も異なるので、実際の部屋を見てみるのが一番かとは思います！

4000万代とのことですが、4000万前半まで値引可能ですかね？

それならうちも手が届きます！

練馬区でブランドマンション新築が、この価格で買えたら、最高ですね！

>>2360 マンション検討中さん

うちも中の棟で検討中！
低層住戸で、青梅街道の音も気にならないですし…
お互い良い部屋に出会えると良いですね！

>>2361 匿名さん

販売直後に商談にいき、価格的に手が届かず、諦めました…

今、そんなにお安くなってるんですか??
それなら再度検討したいです。

小さい子供と大型犬がいるので、テラス付きの部屋が気になります。

うちは最初テラス付き住戸目当てで見学に行き(価格が5000万円台未満だったので)、最終的には他の部屋で契約予定なのですが、テラス付きも最後まで迷いました。

ここのテラス付き、良いですよ！
東向きですが思ったより明るく、接道も無いので覗かれることも無く、前を塞ぐものもないので空が広く感じられます。
ただ廊下側は少し暗く感じたので、実際見てみることをオススメします。

より気に入った部屋があったので選びませんでしたが、小さな子どもやペットがいたら、テラス付きに決めていたと思います！

ブランドは石神井公園かもよ

>>2364 マンション検討中さん

気に入ったお部屋に出会えて良かったですね！ 来年は、更に素晴らしい年になりますね。

洗濯物の乾き方、冬場の暖かさを考えると、日の当たる南側・南西側が良いですね。

南・南西側でも4000万後半のお部屋が残ってましたか？

>>2366 匿名さん
南西側は…あったと思います！

>>2367 マンション検討中さん

情報ありがとうございます！

ちなみに、
どちらの棟をお申込みされたのですか??

ご近所さんになった際は、よろしくお願いいたします！
早速、年明けに商談に行ってきます！

外環道 延長工事が、ようやく動き出したようです。
シールドが開始されれば、貫通だけなら三年程度で出来る模様。

上石神井駅付近にも、新しくインターが出来る計画があります。
これが開通すれば、上石神井地区の利便性は向上しますね。

https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kokyokotsu/kunai_doro/has...

>>2369 評判気になるさん

これですね?? ↓
http://www.city.mitaka.tokyo.jp/c_service/063/attached/attach_63412_2....

>>2368 匿名さん
あまり詳しくは言えないのですが、南向きでは無い棟のどれか…です！
もちろん妥協した点もありますが、環境など気に入っています。廊下などでお会いする住民の方の雰囲気も落ち着いていて良かったです。

年明け、良い収穫がありますようにお祈りしています！
ご近所さんになるかもしれませんね♪

>>2371 マンション検討中さん

返信ありがとうございます！

年が明けたら、商談に行って来ます…

大人のトライなどでご一緒できたら楽しいですね♪♪

かけひきしてくるよー最後の最後におかわり
4200万円までいきたいね！

同じブリリアシティの三鷹って、三鷹を名乗ってるけど、あれは練馬区関町の物件で最寄り駅は西武新宿線の武蔵関
にもかかわらずバスアクセスの三鷹を前面に出さなきゃ行けないってのは、
ここもそうだけど、やっぱり西武新宿線の路線としての価値がないと業者側も理解しているからだろうな
今さら上石神井の再開発云々言っても手遅れ感がする
交通利便性ではないメリットを見出さなきゃいけないはずだが

>>2373 匿名さん

もちろん、どの棟・階・広さを選ぶかにもよりますが、
4200までの交渉余地ありますか？

かなりの値引額になりますが。

そこまで値下しなくとも、
購入検討者が一巡するのを待てば、
いづれ完売するのでは。

東建は財務体力があるので、自らブランド価値を下げることはしないのでは？
もちろん条件的に売りづらい部屋に対して、多少の値引は必要ですが。

ただ、値引額が大きいのには、必ず理由があります。
その理由を理解・納得した上で購入するのであれば問題ありませんが、ただ値引幅が大きいという理由で妥協すれば、後々後悔することになります。

本当だ！
奇跡が起きた！

>>2378 通りがかりさん
本当に！まさかの奇跡ですね。
これ完了すると、マンションまでの駅徒歩多少ですが短縮されるかも…

まぁ西武新宿線の不便さ云々は変わりませんが…東建さんの営業さんたちは喜んでいますね～きっと。

>>2377 通りがかりさん

昭和41年に外環とともに都市計画を決定してから、事業着手まで実に52年の歳月を要した。
もう無理だと思われていた事業が着手されたという東京都の突然の発表は、本当に驚きです！

完成予定は2027年度の予定とのことなので、外環 青梅街道ICと共に、楽しみに待ちましょう！

外環については、1月に本線トンネル掘道工事説明会が開かれます。

それぞれが一気に動き出しました。

もしかしたら、西武鉄道からも立体交差化の発表もあるかも♪

【参考】

東京外かく環状道路（関越～東名）の大泉ジャンクションでは、シールド機組立工事などを施工中です。

このたび、シールド機組立工事に引き続き本線トンネル掘進工事を実施することになり、以下のとおり工事内容の説明会を行います。

開催場所・日時


練馬区立大泉北小学校（練馬区大泉町4丁目28番22号）

31年1月11日（金曜日）午後7時～8時30分
31年1月13日（日曜日）午前10時～11時30分


練馬区立上石神井小学校（練馬区上石神井4丁目10番9号）

31年1月13日（日曜日）午後6時30分～8時
31年1月15日（火曜日）午後7時～8時30分


杉並区立荻窪中学校（杉並区善福寺1丁目8番3号）

31年1月12日（土曜日）午後7時～8時30分
杉並区立井荻小学校（杉並区善福寺1丁目10番19号）
31年1月16日（水曜日）午後7時～8時30分


武蔵野市立本宿小学校（武蔵野市吉祥寺東町4丁目1番9号）

31年1月12日（土曜日）午前10時～11時30分
31年1月17日（木曜日）午後7時～8時30分

西武新宿線の立体化と外環&外環の2の事業はセットのはず。
近く、西武線立体化の事業着手も発表？

https://trafficnews.jp/post/52717

プラス材料が少なく、販売苦戦してましたが、
少しは東建 営業さんの追い風になるのでは。

>>2375 マンション検討中さん
"パークホームズ吉祥寺北"も同じですよね。
まぁ地図で「関町南」の場所を見たら、みんな吉祥寺や三鷹の方に行っちゃうのは良く分かりますよね。

練馬区は23区なので、特別区として恵まれている部分はあると思いますが…
外から見るとやはり武蔵野市＞三鷹市＞練馬区なのでしょうか。

営業マンの追い風って何やねん

来年度のマンション購入を目指し、
物件を検討している中、
この物件も候補の
ひとつとして考えています。

来年の消費税増税後は
住宅ローン控除が13年間に
延長されそう。

それまで待つか、
増税前が得か、
迷います。

>>2377 通りがかりさん

この道が出来たくらいで、このマンションに何か影響するの？

>>2386
真面目に検討して現地へ歩いたことがある人なら、そんな寝ぼけたコメントできませんよね。

>>2387 匿名さん

同意

>>2386 匿名さん

>>2386 匿名さん

駅からマンションまでの
メイン導線が整備される。

何かデメリットある？

>>2387 匿名さん
激しく同意します。来月契約予定ですが「マンションまでのあの道がもう少し良かったら…」って思っていました。

都営アパートの建て替えも始まりますし(こちらは工事騒音や眺望の面で賛否あるかと思いますが)、環境は良くなりそうですね。

もう値引きは期待出来ないな
とても残念だー

>>2391 匿名さん

それだけ価値が向上するってことじゃないですか！

逆に喜びましょう！

>>2390 とおりがかりさん

ご契約おめでとうございます！
良いお年になりますね！

>>2390 とおりがかりさん

そう、そうなんですよ！
現状だと狭い道に車とバスと自転車と歩行者がゴッチャになって、早大学院の通学と重なったりするとカオス状態。現状が悪すぎるとも言えますが。。
歩道と自転車走行帯、街路樹まで整備されれば快適なアクセスになると思います。

同時進行で西武線の立体化が進めば駅の使い勝手が良くなりますし、中央線方面へのバスもスムースになるでしょうから、住み心地は好転するでしょう。

>>2394 匿名さん

駅からマンションまでの道のりが、
改善されることが決定したので、
これを理由に候補から外していた方が、
再び、商談に戻ってくる可能性もありますね！

物件自体は悪くないので、ネックになっていた駅からのアクセス改良は大きなニュース。

特に、現在、4000万前半で購入可能な東向きの棟は、
価格＜価値
という超お買得物件になりそうです。

いくら人気の高くない西武新宿線沿線といえども、さすがに練馬区で70m2 の新築が4000万前半では買えませんから。

このエリアだと中古の築10から15年くらいの物件でもそれくらいします。

うちはテラス付きの一階のお部屋で、購入を検討したいと思ってます！

一階住戸ってこちらですか？
この部屋がそんなに価格改定
されてるんですか??
HPだけだと、実販売価格は
判らないものですね…

確かに4000前半ならありかも。

第１候補は練馬高野台ですが、
あちらは5000万超なので…

>>2396 通りがかりさん

こちらです！
URL貼っときます
http://www.tokyo-first.jp/teracce/index.html

早速調べてみました。
南側・南西の棟はほぼ完売ですね。

価格の高いところから、
売れていっている模様。

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_120/pj_67714335/rooms/jukohaichi/...

大幅値下が期待できる中住戸は、
まだ間に合いそうです。

>>2397 匿名さん

ありがとうございます！

参考にさせてもらいます。

南側まだまだいっぱい残ってますよ。
ところで駐車場の空きは有るのかな？

このマンションのスラブ厚は、いくつでしょうか？
カタログを見ても記載がないので、ご存知の方が
いらっしゃったら、教えて頂けませんか。

床が直床なので、気になります。

>>2400 マンション検討中さん

A棟 南西側（新青梅街道に面してない方）も残ってましたか？

>>2401 マンション検討中さん

高野台のHPには20センチと
記載されています。

※高野台と石神井台のスラブ厚が
同じかどうかは不明です。

参考まで。

>>2403 匿名さん

情報ありがとうございます。

石神井台のスラブ厚も同じですかね？

まさか200㎜以下とかないですよね…

>>2404 マンション検討中さん
竣工時期の関係もあり仕様は石神井台＞練馬高野台、と営業さんも話していました。
なので200mm以下は無いと思いますよ！

>>2405 とおりがかりさん

情報ありがとうございます！

200㎜以上あれば安心です。
https://izilook.com/13482


駅前開発もスタートするようですし、
前向きに購入を検討します！

まだ３割くらいは残ってるのかな?
2020年までに完売できるか…

過去スレの内容から察するに、
実販売 坪単価は@230程度ってとこかな。
ここの適正坪単価って、どれくらいなんだろう？

>>2408 匿名さん
この検討板の最初の方では@235とか、@255～260とか予想されていますが、その間くらい？
線路沿いのパークハウスの中古とか、かなり高めで出ていますからね～(特に、線路に面していない棟)

>>2408 匿名さん

B棟・C棟の実売価格 坪単価は@210を切ってますよ。
A棟は上記のとおり@230前後です。

南側 A棟以外は、また下がりそう。
最終的には@190くらい？

A棟以外は部屋タイプの選択肢も
まだまだ多いので、焦らず・長期戦で
商談を重ねていきます！

C棟で70m2 4000万の提示があれば、
契約に進みます。
あと200万下げられないかを、
年度末に向けて交渉します。

竣工2年経ってしまうと中古物件扱いに
なってしまいますので、3月以降に、
一気に坪単価が急下降するのではと
期待です。

さすがに竣工2年以上経った物件は、
敬遠されますから。

>>2409 とおりがかりさん


パークハウスの中古は、かなり強気の価格設定だと思います。
あの価格で本当に売れるのか、興味深くウォッチしていきます…
特に線路側は、西武線が立体化された場合、更に厳しい条件となります。
まぁ、そんな情報は売り手が伝える訳はないと思いますが。

>>437 匿名さん


過去の坪単価、
とても参考になりました！

>>2412 マンション検討中さん

参考になりますね！
これを見ても、>>2410さんが言う70平米4000万、坪単価190万円まで下がればかなりお値打ちと思いますが、そこまで下がりますかね？
1階のテラス住戸が最後まで売れ残れば、可能性あるかな？うーん…

>>2413 匿名さん

可能性は高いと思います。
ただし、1月・2月は住宅購入に需要が高まる時期なので、値引交渉の好機ではありません。
年末・年始に大手デベのテレビCMが急に増えたことを考えると、分かりやすいと思います。

この物件の場合は、3月までじっくり待ち、それ以降 竣工2年までの期間の怒涛の値引販売で購入できれば、坪単価190は違和感ありません。

慌てて交渉・購入しなくても
売り切れませんから、ご安心を！


ご検討・交渉の参考に上石神井駅の過去10年の乗降客数を載せておきます。

値引交渉の資料の一助となれば幸いです。

ここの耐震等級っていくつですか？
フラット35Sが使えるか心配なので。

>>2414 匿名さん

そうですか、ありがとうございます。
希望の階や間取りとの関係で、考えてみます。

それにしても本当に坪単価190万だとしたら、田無や花小金井の物件よりも安いですね。あっちも値引きしてるのかな…

>>2416 匿名さん

花小金井も苦戦中。
こちら程の高値引率にはならないかもしれませんが、可能性はありますね。

花小金井の板で確認されてみてくださいませ。

高い買い物なので、焦らず、じっくりと。
間違っても、デベ営業の
「売り切れてしまいますよ」
というトークにだけは惑わせられないように。

ちなみに、
候補のお部屋はなどの棟ですか？

上石神井駅は10年間で緩やかに微減傾向という感じでしょうか
ちなみに近くの石神井公園駅の乗降人員は以下の通りです
やはり差は歴然としていますね

2008年（平成20年） 69,391
2009年（平成21年） 70,043
2010年（平成22年） 69,515
2011年（平成23年） 68,820
2012年（平成24年） 71,041
2013年（平成25年） 74,212
2014年（平成26年） 75,319
2015年（平成27年） 77,693
2016年（平成28年） 79,048
2017年（平成29年） 81,273

>>2418 匿名さん

チラシ・HP等の広告には、
石神井公園駅 徒歩32分
も追記した方がいいかもしれませんね。

駅は利用者が増えたからいい、というわけでもない。
設備やダイヤが変わらなければ混雑するだけ。
横ばい程度がちょどいいのでは？