ザ・パークハウス 南浦和ガーデンってどうですか？

横からすいません質問なんですけど、
自動車禁止で一通の道路って、
意味が全くわかりません。

>>434 マンション検討中さん
線路側からのみ通行できる一通ってことですね。
飛び出しに関しては親が言い聞かせるしかないですよね。

>>434
（片側は）自動車禁止で一通という意味です。

無邪気に道路を横切っての事故が心配
↓
一通なの知らないんですか？本当に周辺住民？
↓
は？・・・

地図見りゃ一通なのはわかるけど、一通でも自動車は通るしバイクや自転車も通ります。
むしろ一通だから対抗がいないことで安心して油断します。

周辺住民さん、なんだか怖いです。

>>436 周辺住民さん

そもそもこの人マンション検討してないよね。なにしに来てるの？
あなたに子どもの心配される筋合いありません。余計なお世話。自分の子どもの将来でも心配すれば？

以前この掲示板で、北原公園の民間売却話とかいうデマを流してた周辺住民さんと同じ人ですかね。。

>>436 周辺住民さん
ありがとうございます。
軽車両しか通れないとか、もしかしたらそう意味なのかと思ってました。結局、自動車も通過するんですね。

エントランスから出たらすぐに飛び出したくなるくらいに間近に公園があるってのは、素晴らしい一面、そういった危険もあるって心配してくれてるんですよね。

マンション裏側の道は周辺がほぼ一通なせいか、かなり交通量が多かったです。保育園もできたのでこちらの方が心配かも。。

>>424さん

南浦和駅周辺でいくつか部屋を貸している者です。
南浦和では20万を超えると、借り手はほぼいなくなります。
近隣の中古分譲マンションで15万で貸し出しできるのは、
駅から徒歩5分圏内に分譲賃貸が非常に少ないからですが、
20万を超えると浦和や都内に流れてしまうというのが実情です。
経験から言わせていただくと、条件の良い入居者さんだと、18万程度までだと思いますよ。
入居者さんを選ばなければいるかも知れませんが、うちはそういう方ははじいています。
あとは法人契約でしょうが、南浦和ではそこまで需要は無いと思います。
そこに浦和との差が出てしまっています。

>>443 匿名さん
貴重な情報をありがとうございます。
5分圏内に分譲賃貸が少ないというのは感じていました。
南浦和駅周辺では、パークシティ南浦和やローレルコート浦和文蔵の分譲賃貸が月15〜16万程度(定期借家契約)で成約していたことや、URのコンフォール南浦和の3LDKが月15万程度であることを考えると徒歩3分のこのマンションは18万以上が妥当と感じます。

新築や築浅マンションは思っている程、プラスにならない感じがしていますよ。
新築３LDK20万未満なら、ある程度は問い合わせが来ると思いますが、
それ以上になるとほぼ無くなるか、貸し出しに躊躇してしまうような
条件の方からの問い合わせが多くなります。
築年数が経っていることよりも、定期借家の方がマイナスになる事が多いので、
定期借家の場合だと2割位賃料を下げて募集をかけていると思います。
ただ普通借家でも、どうしても２０の壁を超えるのは至難だと思いますよ。
個人負担なら20を超えるのなら浦和や都内と言われてしまいます。
法人契約だと、もともと南浦和を指名してくる入居者さん（社員）が少ないです。
私の周囲のオーナーさんも、1万2万にこだわって空室にしてしまうよりも、
若干下げてでも入居させている方の方が多いです。
みなさん結構いいマンションを貸し出しているんですけどね。
例えば20万に拘って半年空室にしてしまうよりも、
2万安くして18万で借り手を探してしまった方が、半年でザックリ108万の収入になりますよね。
経費になるとは言え、分譲は空室にしてしまう期間も修繕積立や管理費や電気代などコストがかかり続けますし。
投資物件として高い部屋購入・高い賃料での貸し出しは、南浦和だと割に合わないと思いますヨ。
今回貸し出されているのは、地権者さんの持ち物でしょうね。最上階ですし。

>>445 匿名さん
コンフォール南浦和は法人契約(借り上げ社宅)が多いそうなので、南浦和にも法人契約の需要はあると思いますけどね。
URは諸費用が少なくて済むからというのもありますが。
ちなみにこのマンションに地権者住戸は無いそうですよ。

20万以上等の高額賃貸のマンションを借りてくれる法人契約の話です。
借り上げ社宅なら、駅から離れてもそれこそいくらでもありますよ。
最上階の部屋は買ったものの、転勤になったのですかね。

>>447 匿名さん
2階と5階も賃貸募集が出ていたのですが、全て転勤とも考えにくく…投資目的だとしても利回りはそれほど良くなさそうですね。
447さんの所有しておられるマンションは築年数どのくらいなのでしょうか？古くても需要があるエリアだと賃料も維持できますかね？リフォーム等はもちろん必要になってくると思いますが。。

このあたりはやっぱ投資用も多そうですよね。

>>449 匿名さん
南浦和はファミリーにもDINKSにも単身にも人気あるようですからね。

コモディイイダ裏の物件が建設中の今、ここを購入するには決め手が欲しいですね。
眺望は確かに良い。しかしガーデンと言いつつ、公園の先には墓地。一歩間違えたら南浦和セメタリー…。

>>451 名無しさん
セメタリー。。コモディイイダ裏の方も振り返れば墓地ですけどね(振り返らないか笑)
あちらは武蔵野線が近すぎるのが気になります。

駅を背にして3分だったら即決だったんですが。駅距離を取るか、静かな環境を取るか、長く住みたいので迷います。

隣のパークホームズも築20年以上ですが分譲時の平均坪単価は250万円だったようです。
駅近は昔から結構したんですね。
東口より西口の雰囲気の方が好きなので、次のパークハウスを待つか迷います。

明日から建物内モデルルームがオープンですね。
西側の広めの３ＬＤＫが気になるので、見てみたいです。

築20年以上の物件ってまだまだバブル価格の時期でしょ
分譲時の坪単価が高かったのは当たり前じゃないの？

>>456 匿名さん
なるほど、それはあるかもしれませんね。
市況の変化を考えると、比較するなら築10年内くらいの近隣物件を見た方が良さそうですね。

分譲時の価格がリーマンショックで割安だった築10年程度の中古物件は、分譲価格以上に価格が上がってる物件が多いですね。
そもそも、オリンピック需要で建築コストが1.5倍くらいに高騰しているので。新築の分譲価格が高騰し、それにつられて当然中古も割高になってます。
また、戸建ても、ハウスメーカーの建築コストの増加に加え、空前の住宅ローン低金利で着工が増加しているため土地も上物も割高です。
経済合理性だけで判断するならいまの市況では普通はマンションは買わないと思いますよ。ただ、持ち家を買う方はそれぞれ事情があるので、割高でも買わざるを得ないということだと思いますが。

北原公園の桜です。
満開までもう少しというところでしたが、
あいにくの雨と強風でしたね。

ベランダの奥行きがありそうで、陽は入るのでしょうか？

>>460 匿名さん

低層階ですが入りますよ。リビングは明るいです。

>>461 匿名さん
低層階だと、この季節はリビングから桜が見られそうですね。公園前立地は開放感があって良いなと感じています。

予想以上に開放感がありますね。

ファミリー世帯が多いためか、すでにマンション内駐車場はいっぱいとのことでした。
残っている中ではFタイプが気になるのですが、北西角の住み心地はどんなものでしょうか。

ここは最初の値段が高すぎたんですかね。
普通に便利な所だと思いますが…

安いでしょう。
坪230程度ですもの。87.65平米の部屋でも260万切っていますよ。
立地だと思います。線路に近いマンションは厳しいと感じる方が多いのだと思います。

>>466 匿名さん
次に控えてるマンションも線路横ですよね、しかも2路線。
駅3分以内で線路から上手く離れた用地は難しいですね…

駅から徒歩5分以上だと遠すぎるしね

ここ数年では、パークハウス南浦和レジデンスやパークホームズ南浦和ステーションコンフォートあたりが
立地として最高だったでしょうね。
駅から徒歩5分。斜めに離れていくので、見学に行きましたが鉄道の騒音がありませんでした。
斜めに離れていく立地はなかなか出ないですね。
南浦和ガーデンは駅から3分。マンション価格が高止まりしている中で安価に出ているのに、
竣工して数か月経つも総戸数の約15％、15戸残っているのは、販売に苦労しているようにも思えます。
新築で売れなくなるまで、あと8か月ほどあるので、最後は一気に値引して終了させるかな。

坪230は一番安い部屋(おそらくパンダ部屋)でそれ以外は西向きでもほぼ5000万台でした。

価格は川口駅の近くのブランズ川口幸町に似ているかな？
あちらもお得な価格で出ているけれど、やっぱり少し残ってしまっていますね。
線路の横だからだと思います。
両方とも、音を気にしなければ駅に近いし便利でいい物件ですよね。

平均坪単価270くらいですよ。浦和並みの値段で、安いとは言えませんね。現に売れ残っているわけですから。
230は西向き最低層のみですね。

残ってしまっている理由は価格より線路だけでなくホームにも近いことだと思います。駅3分は魅力的ですが、ファミリーだと駅距離が少しプラスされても静かなところに住みたいと思う方が多いのかなと。

電車の音は慣れやすいと聞きましたが、そうでもないですか。
ファミリーでも忙しい共働きの方とか、学区重視の方には良さそうです。また新設の小鳩保育園が近いので入れたらかなりの時短になりますね。ちなみに園庭がないので騒音の懸念はそれほどないかなと思います。

>>472　匿名さん
浦和で徒歩3分なら坪400は行っていると思います。。。

誰も浦和徒歩3分並みなんて言っていませんよ。
浦和駅最寄のマンション並みってことでしょ。

売れていない理由は、線路近い墓地見える等の忌避理由があるにも関わらず、価格がそれを加味したものになっていないってことですよね。
つまり価格が高いってこと。

>>476
南浦和駅徒歩3分のマンションと、例えば「浦和駅が最寄りの徒歩15分」のマンションを
比較してるってことですか？すごい意味の無い比較ですね。

このマンションの価格が、浦和の特定のマンションではなく浦和最寄マンションの価格群に食い込んでる、南浦和にしては高すぎて売れていないってことを言いたいんだと文脈からわかりそうなものですが。何で１５分なんて極端な例を出すんだか。
浦和徒歩３分と南浦和徒歩３分を比べるような比較も意味がないですよね。駅力の違いは明らかなんだから。

マンコミュには読解力のない揚げ足取りやソースクレクレ君が多いので無視したほうがいいですよ

土地を入札で高値で買ってしまったこと、プラウド南浦和神明の値付けに引っ張られたというのが大きいですかね。

本当に高いですね。
学区が魅力といっても財力のある人は私立に行かせるだろうし、学区にしがみつくのはそこまで財力のない人ですよね。
私立の電車通学には便利な物件かもですが、財力あれば浦和駅を選びそうな気がするし。
学区を売りにするなら、もう少し価格を下げないと公立狙いの家庭には厳しいですよね。

まあこれだけ高くても地元の需要もあって売れているわけですから。坪単価270〜280の南側高層階が、というより西側の残戸が多い感じですよね。西側は一度価格改定しているのに、まだ割高にうつるのでしょうかね。