ル・パルトネール 夕陽丘 天神坂ってどうですか？

>>20
ここは地盤に問題があるのですか？
ホームページには地盤はしっかりしていると
記載されていますが

大手デベが手を出さないのはどう理由が考えられるのですか？

上町台地上なら地盤は大丈夫でしょ。
大手が手を出さないのは小さいからなのでは？

最近の家は震度7程度では壊れないよ。
一番怖いのが断層上の家と液状化の懸念のある軟弱地盤に建つ家。
地盤が良くても断層横なら話は違う。
上町断層が動けば上町台地より都島区や北区、平野区のほうが
揺れは大きくなるのも地盤の関係。
後はＮＯ8さんの指摘通り

>>24
ということは まとめるとこの物件は買いなのですか？待ちなのですか？
環境はとても気に入っていて真剣に購入を検討しているのですが
地盤や断層には疎くて

私は今より狭くなってしまうので悩んでます。
でもＮｏ.２５さんの悩みであれば待つ理由はないと思います。

私は皆さんのコメントを拝見し近くのマンションと比較した結果、このマンションに決めました。
情報ありがとうございました。
皆さんも希望に近いマンションが早く見つかると良いですね。

夕陽ヶ丘、真田山、阿倍野エリアなど幾つかの物件を見て回りましたが、当物件を思い切って契約しました
最終的には自分達が納得できるかなのでしょうね
あとは物件が予定通り施工されることと、これから長い付き合いになる他の入居者様と仲良く出来たらなと思います

契約ってもう始まってるんですか？？

もう二期が始まってて残り僅かみたいですね。

資産価値として重要な土地の評価額

天王寺区逢坂　70万/坪
天王寺区平均　160万/坪
人気地区　　　250万/坪

売値が安くないのは建築費高騰以外に
造成、開発、杭工事等にコストがかかるから？

昨日モデル行って検討中なのですが何を基にした評価額なんですか？
天王寺区の半額ってことですか？
ってことは固定資産税は安くなるってことなんですかね？
質問ばかりですいません。

総戸数が少ない物件なので、
戸建と比較して考えて購入を決める人が多いのかなと思います。
高層階に住みたい人がマンションを検討すると思うので。

うちは、大規模マンションは望まないですが、
もう少し戸数のある物件だと良かったなと感じました。

＞＞32
基準地価マップでも調べてください。
逢坂でも地価65～115万/坪と幅があります。
この物件の土地（隣かな？）はかなり前から75万/坪で売りに出てましたよ。

単純に考えると坪75万の土地なら40坪（3000万）　上家50坪（2500万）
5500万+＠でそこそこの戸建が建ちますね。
ただ大手ＨＭで少しこだわり、地盤改良、杭工事込みなら上家は40坪（5000万以上）かかります。

資産価値として重要な土地の評価額
No31さんが提示されたように確かに資産としての重要な要素ですので調べてみました
No31さんの提示された坪単価の出処は探し出せませんでした
http://chika.m47.jpで地価マップが発表されています
以下一例
　天王寺区逢坂１丁　366000円
　天王寺区真法院町　564000円
　天王寺区上汐　　　543000円　
　確かに人気エリアは全体的に高い傾向にあるようです
　では天王寺区上本町　770000円や
　もっと極端な例ですが
　北区梅田　8650000円と地価だけでいえば都心中心部へいくほどダントツに高価ですが
　住居として考えた場合に住みたいですか？　　　
　住居として古くから有名なエリアとして
　阿倍野区北畠　　414000円
　阿倍野区文の里　363000円
　住吉区帝塚山中　350000円などがありますが地価でいえばせいぜいこの程度です
　地価は地域の目安であるのは認めますが
　地価が高い＝住みやすい、環境がよくみんなが住みたい　
　は全く当てはまらないのではないでしょう？
　

住宅地と商業地の差でしょ。

ヤフー不動産にも逢坂1丁目　65万/坪で売りが出ています。
公示価格と実勢価格が違うのは理解しています。

住宅地に限定すると地価は住環境や人気が大きく反映されていると思います。

天王寺区平均が160万/坪なのに何故半値以下で売られているのか理由が知りたいです。

環境も良く、駅近で申し分ないと思えるのですが、

住んでみて初めて気づく何かがあるのでしょうか？

この不安が解消されない限り、買う気にはなれません。

天王寺区平均160って、土地じゃなくてマンションの値段じゃないの？

ヤフー不動産私も見ました。現地はその写真でしか見ていません。
マンションは現地見ました。

車も入れなさそうな幅３ｍの道路沿い（そのまま袋路）
周りを完全に囲まれている（古びた小さい戸建に）
おそらく建つのは細長い３階建て
坂の下
風致地区外（多分）
計算間違いか、ちなみに坪８０万円・・・

マンションの建つ現地と比較になりますか？
現地をご覧になられては？

私も37さんの仰られるYahoo不動産の土地情報見ましたが、マンションの予定地と全く雰囲気がちがいますね。
もっと自然に溢れて開放感がありました。
同じ逢坂一丁目でも坂の上、坂の下、松屋町沿い、国道沿い、周りの建物との関係、風致地区の内外、土地の形や向きによって値段が変わるのは当然のことと思います。
この土地に家を建てたら5000万円ぐらいにはなるのでしょうか？
写真をみるかぎりそれでも高いと感じる雰囲気ですね。
このマンションの6000万円台にはそのような感じは受けませんでした。
私も38さんの仰られるように、数字より目で見たものを信じることをおすすめします。

このマンションの土地も75万/坪で売りに出てましたが、、

谷町筋東側の上汐、四天王寺、勝山1丁目、真法院町は200万/坪前後
してますよね。

目で見たものだけを信じる？
目に見えない地盤や歴史も重要だと考えますが、、

既に大きなマンション建設反対の横断幕が掛かっています。地元の反対運動は相当に激しいと聞きます。工事車両が通行する道路に私道が含まれるため、実質的に工事はストップしているそうです。今後どうなるのかは解りません。訴訟に発展する可能性もあるかもしれません。許可は下りているので結果、立つのでしょうが、面してい公道がが歩行者道路で道幅が狭く工事車両が入れない。反対側から入ろうとするとその道路に私道が含まれ車両が入れない。。。客観的に見てちょっと業者さんの確認不足と準備不足はいなめない感じがします。確実に言えることは工期は大幅に遅れるでしょうね。

本当に坪７５万円で出ていたのなら超がつくお買い得だと思います。
それって更地の状態ですか？
坂の下の土地よりも安いということですよね？
以前の所有者さんによほどの事情があったのでしょうか？

３７さんと４１さんが同一の方かは分かりかねますが、そこまでこのマンションを気にされるのであれば、数字で判断するのはもったいないと思いますよ。
地盤は営業の方の言うことを信じるほかありませんが、上町台地上で低層のマンションなのでそれほど気に掛ける必要はないのではないかと考えております。

反対運動は最近始まったことなのでしょうか？
私が見に行った時は特に何もなかったです。
許可が下りているのであれば、反対の方には気の毒ですが建つのでしょうね。
こういう場所では建つのも反対されるのもやむを得ないような気はします。

>>43
この土地は元々製紙工場があったとのことですが
景観にあったマンションであればその方が周辺住民にとってもよいように思いますけどね
別に陽当たりを悪くする訳でもないし
この物件を購入する層は中の上以上の所得の方ばかりでしょうし、治安も良くなりそうですけどねぇ

近所に住んでる私から一言。ここを見たら大変な騒ぎになってるように書かれてますけど町会費もきちんと納めてくれるとの事なので町会として反対運動してる訳ではないですよ。反対運動してるのは実質５人程度だと思います。あとは断りきれないのか付き合いでやってる感じですね。私としては薄気味悪い前の建物よりマンションの方がよっぽど良いと思うんやけどね。近所の人は薄気味悪い前の建物のことをもう忘れたんですかね？

反対の横断幕も掛かってるし、かなり嫌な雰囲気ですね。
今回の事は業者側の騙し討ち的な部分もあるみたいで、最初からちゃんと説明してやっときゃいいのに。
土地柄、おじさま、叔母さまが多いねんからややこしいの分からんかねぇ。
マンション買う人は全く悪無いのに 出来上がっても垂れ幕が毎日目に入るんは嫌やろなあ と思う今日この頃です。

反対されている方がこのスレを見ているのでしたら
具体的な理由を書いてほしいです。例えば
1、景観
2、地盤
3、工事車両及び工事騒音
4、完成後の自家用車往来増加
5、日照問題
6、やかりたかり
7、風致地区に関する諸問題

　マンションは天神坂沿いにあり、この坂は歩行者専用道路（マンション案内のパンフレットにも記載されています）です。

　つまり、この道路（天神坂）は、『坂沿いの駐車場のある住民の車しか通行許可が下りない道路で、しかも２ｔ以下の車

　しか通れない道路』というのが問題です。このマンションは７台の駐車スペースしかなく、その７台しかこの道路を通ること

　が出来ず、マンション住民が近くに駐車場を借りたとしても、通行許可書のない車はこの坂に乗り入れることが出来ないこと

　になります。（疑問に思う方は、天王寺警察で確認してください）
　
　実際、業者はこの道路を利用しての建設は無理なので、マンション予定地南側の市の公園予定地を借りて建設する予定にして

　います。また、２ｔ以下の車しか通れない道路沿いのマンションとなると、はたしてマンションのメンテナンスができるの

　か？？購入を検討されている人は一度専門家に聞かれたらいいと思います。

ちょっと補足ですが消防車は入れません。
大阪などの都市部には消防車の入れない細い路地に建つ家も多い訳です。
「もし火事になったらどうするの？」ってところはある。
でも、昔から建っているから今さらどうにもできない。
この物件はそういう土地にマンションを建てようとしているのが問題です。

と、他にも色々ありますが、はやり一番の問題は業者の対応の悪さです。
最初から紳士的に対応されていればここまで拗れていないと思いますが。

>>49
やたらと詳しいですが購入を検討されてるんですか？
ちょうどマンション予定地の前にも新築戸建てが立ちましたが工事用のトラックとか出入りしてましたよ
坂沿いの住民の車じゃないのにおかしいですね

住んでいる者は街の事考える事も無く、親の代からこんなもんやと思ってきたが、改めてこの街を眺めて何も問題提起をしていないこと自体、この街の問題足許に火がついても動けない。奮起の無さは平和だと錯覚をしていた我にあると気が付きました。マンション建設反対のノボリのお陰か。

ぃざとなれば緊急車両は入るよ。
人命より大事な環境などあるわけがない。

細い道だから通常時は大きな車は通れないし、関係ない車も通れないけれど、
緊急車両自体は入りますよ、という事なんでしょか。
普通に工事用の車輛が入っているから
基本的には大丈夫じゃないかなと思われますので心配しなくとも基本、いいんじゃないでしょうか。

ここのスレ読んでると世の中には色々言う人いるんだなと
つくづく思います
このマンション予定地に関しては学区とかブランドとか
以前に希少な素晴らしい立地だと思います
(もちろんそう感じない方もいるでしょうし、逢坂１丁の地価は安いから
ここの土地も価値はないという方もいるでしょうが)
でも現地を見に行ってびっくりです
〝マンション建設反対〟の横断幕と異様な雰囲気に圧倒されました
はっきり言って不愉快なんですけど・・・
正規の法的手順に則り建設許可された物件だったら、建設反対している
方々はどのような権利を持って反対運動しているのでしょうかね？
自分達の坂、自分達の土地とでも勘違いしているのでしょうかね？
それならいっそのことマンション全部買い取って白紙にでも戻したら
いいのにね・・・
さながら大阪夏の陣ばりに反対運動を応援している野次馬スレも
目障りだけど・・・・
注目されていることは良いことですが、根拠なく反対運動するのは
フェアじゃないしその地域の品位を下げると思います・・・
ってことはここは下品な連中がいっぱい住んでるエリアなのか？？？

>>55
全く同感です！
反対している方達はどんな理由で反対しているのでしょうか？
あの横断幕やのぼりが地域の景観を損ねていることに気がつかないのでしょうか？
マンションが完成すれば横断幕等はなくなるのでしょうが見苦しい限りです！

此処は大変希少な素晴らしい処だと書いていただき有難う。私達が営々と親の親から守り続けた風致地区よりまだ基準の厳しい緑地地区だからです。

正規の法に則ったから建てても良いとは言えません。一軒の家とはいえ何の関係も無い隣の坂を利用してその方々の安心と安全を奪う工事、しかもその方の私有道路、例え法律で使用が許可されても逃げる事の出来ない認知症、私達近隣はとても常識豊かな人ばかり。

1300年の地形を守るのも、すべての人のリビングからマンションの玄関が見えるということも、天神坂の両サイド、すべての人から風景を奪うと言うことも。そしてそのやり方が人道的でないことも。

根拠無くここまで反対運動はしない。

もっと考えてね。

ガンバリます。

>>57
なるほど近隣住民による長年の美観意識の結果守られてきた環境であるということですね
そのような歴史的、地理的 素晴らしい環境に価値を置く方が此処に居を構えたくなる気持ちは理解できますし当物件購入者は何も悪くないと思います
近隣住民と事業者と何があったのかは知りませんが
敢えていえば土地の売却の際に売主は買主候補に対してその点の配慮が必要だったのかもしれません
57さんが言われる近隣住民の景観をと言うことであれば該当者で出資して再度土地の買収の上 公共の公園か森をつくることでしょうね
残念ながらマンションは立つのでしょうが、価格帯からしても土地の歴史や環境に敬意を払える方が購入するのではないですかね

営業さんに話しを聞いてきたところ根気良く反対派の方と話し合いをすすめられてるとの事でした。
一部の方は話し合いにも応じずひどい事をされてるみたいです。
工事の方は粛々とすすんでるみたいですね。
頑張れ！応援してます！

現地見てきましたぁ
反対運動ののぼりがいっぱいでまさにいくさですね
営業妨害で事業主から訴えられたりせんのやろか？
反対する正当な理由があるなら法廷で争うべきじゃない？
現状では陰湿な嫌がらせ、ゆすり、たかりレベルです

反対するのもまた権利だろ。

まぁ
出るとこ出たら反対を主張する権利はあるやろね
60さんが言うように事業者のやり方に不満なら
裁判起されては？

>>54工事車両は天神坂を使わずに建設しますと業者さんは言ってました。

そうなんですか。
その方が良いでしょうね。

道に対してすごくせり出しているとかではなく、きちんと奥まっているから圧迫感は周辺にそこまで与えないでしょうし
デザイン的にも落ち着いているから周囲から浮くことはないかな。
とにかく周りの方が納得していただかないとなんともですけれど。

>>63
現地に行かれたら分かると思うのですがマンション建築資材を運ぶのにあの坂使わなかったら完成何時なるねんて話ですよ。
反対運動起こってる以上、営業さんもそうでも言わんと不安がられると思ってはるんちゃうかなぁ。
のぼりが景観悪してる等書いてる人いたけど、建設したい、して欲しくない、其々主張はあるわけで。
のぼり出すまで来てるって事は話し合いが平行線やからやん？
何もせんかったらなぁなぁで建つやろうし、反対派もアピールしないと駄目でしょう。
何度も言うてるけど買う人は全く悪くないよ。
パンフレットも見て雰囲気良いなとも思っただけに業者さんの詰めの甘さが非常に残念です。

どうも事業者の対応や説明不足に対する不満が大きいようですね。

例えば
夕陽丘リバーの営業マンは毎朝現場廻りのゴミ拾いをしていたり
前の五条小公園の外壁改修工事も無償で行い。その時に五条小等に
絵画の応募を行い、入選作品を表彰後公園外壁に飾ってるそうです。

ここまで地域貢献をアピールされると近隣もウェルカムな空気になりますよね。
小規模マの場合では近隣の空気感は大事だと思いますよ。

>>66
夕陽ヶ丘リバーガーデンのアピールは別の場所でやってくださいよ！

聞いた話ですが逆に老人の方が指導を受けたみたいですよ。
反対運動も良いですが正々堂々と法律に則ったやり方のほうが良いんじゃないでしょうか。

閑静で上品な場所な筈ですが…、出身が
港近くの漁師は、天候の激しい移り変りや収入の安定の無さで、「お前」呼ばわりだったそうですが、
仕事の完結出来ない下請けの日雇い派遣の建築業者さんも無収入になるとなれば、生活出来なければ、必死なのでしょう。

地響きや騒音問題に悩まされる住民は反対運動するのは当たり前ですが

やはり、いにしえの土地柄、周辺住民の家の基礎的に強固ではなく
工事車両の通行や
基礎段階で揺れるのでしょうか。