ONE札幌ステーションタワーってどうですか？

>>2902
低層階は上層階と違って、近隣のビルの立地や景色の抜け感が上層階とは全く違うものになるので、南側が必ずしも人気が高いわけではなく、要望の出方もガラッと変わって価格は更に当初予定されていたものよりも変動幅が大きくなるでしょうね。

管理費は㎡あたりいくらですか？

>>2883
営業のトッププロは身なりだけでは判断しません。そのようにご自身が感じているだけです。信じられない位お金を持っている人でも、軽自動車の人もいれば、ユニクロ、しまむらを立派に着こなしている人がMRに一定数来ます。
むしろブランドで固めている人ほど、本人は気が付かなくても会話の中でメッキが剥がれる人もたくさん存在します。
その人自身が醸し出す仕草や雰囲気で営業トッププロは信頼でき顧客となりうるか、人間関係を築ける人かどうか、ほとんど初回の面談で判断が付きます。

>>2903 匿名さん
2883ですが、相手もプロですから。安いドラマのようなあからさまに分かる値踏みはしてきません。でもしっかりしてます（笑）。そのへんはもうするのもされるのも分かる人には分かるという話なので、「思い込みじゃねえの？」とか思われても仕方ない話です。

モデルルームは２タイプ。まあ実用をそれなりに考えた3LDK→2LDKと、ほとんどの人には話の種にしかならないであろう100平米超えの4LDK→1LDK（笑）。入れているシステムキッチンはそれだけで中古マンションが買えそうなお値段。竣工したら共有スペースに入れるそうですが。
しかし、聞いたところでは、このモデルルームと同じ間取り変更を申し込んだ方もおられるとのこと。狸小路タワーでも４桁万円近いオプションを入れる方がたくさんおられたそうで、まあ、「あるところにはある」ということでしょうか。

値踏みもなにも職業と年収書くから、こっちは丸裸のような気もしますけど‥どうなんでしょうね

>>2903 匿名さん

個人的には、担当者の値踏みは感じませんでした。名刺渡しているからかもしれませんが。

ただ、被害妄想かもしれませんが、見学者の老人の値踏みは強く感じましたね。私身なりに構わないタイプだからかもしれません。あんな老人と同じマンションに住む…?とは正直思いました。

>>2910 マンション検討中さん

キャッシュ購入なら年収書かないです

>>2911 検討板ユーザーさん
客が名刺渡すの？不動産関係かな。
売る側からみると、法人の買いが一番手堅いからね。目立たない範囲で何部屋も買うパターンはよくある。
それで人気を煽り、後は少しずつ新築未入居として高値で売り抜ける。
もちろん、その時は専任仲介として売買手数料も入ってくる。
万が一新築価格と同値で売っても確実に儲かる。

世間一般で言われる職業というものに就いておらず収入は源泉徴収済なので確定申告もしていませんが、最初からキャッシュで買いますって言ってあるので担当の方には毎回丁寧に対応していただいてますよ。

今の住宅ローン金利の安さを考えるとどう考えても全額借入にして浮いた金を低リスク運用した方が効率いいのは分かっているのですが、無職なので銀行行っても門前払いです。
いくらでも貸してくれそうな士師業や公務員の方が羨ましい限りです。

ここではありませんが、独身の個人事業主だったせいか最初の対応が分かりやすく雑だったことはありましたよ。
でも正確な職業と、年収と頭金にどれだけ出せるかなどの情報を伝えたらちゃんと対応してもらえました。
やっぱり向こうも仕事なので、冷やかしかもしれないと思って最初は警戒してしまうのではないでしょうか。
とはいえこちらに分かるように値踏みをするかどうかは担当者によりますが。

>>2911 検討板ユーザーさん
駐車場で見ると子連れの家族が高級車から降りてきて年配の方はホンダだったりしますが
若い購入層のことを見下してるような年配の方はいるように感じますね。
もちろんみんながみんなそういうわけでもないと思いますが。

営業が顧客になるかもしれない人を、あるいは見学に来ている人が同じ建物に住むかもしれない人を、身なり＋αで値踏みするというのは当たり前のことですし、それを悪いことのように考えるのはおかしな話です。少なくともこのような物件を購入する層は、何を身に着け、何を日常的に使っているかを「私はこういう人間です」と対外的に示す手段の一つとしている者がマジョリティでしょう。それがどの程度あからさまであるかは様々ですが、彼らはコミュニティに同質の者を求めます。そうでない人を否定することはもちろんしませんしできませんが、モデルルームを見学する段階でほかの見学者が同質の者かそうでないのかを気にするのは当然です。

600を超す世帯がいて賃貸に出すオーナーもいるから居住者が皆同質というのは難しいですね。
東京辺りの小規模ヴィンテージマンションならまだしも、そこに拘るなら大規模マンションなんて住めません。

>>2917 マンション検討中さん

他の人気になるのは当然ですが、「他人をあからさまに値踏みするのは下品」という躾は受けませんでしたか?

これ位の物件、現金にせよあえてローンにせよ、バランスシート上全く問題なく購入する層は私の周囲では良い意味で他人に無関心ですけどね。サンプル片手程なので偏りあるかもしれません。

>>2919の書き込みからは、本当に数億単位の資産バランスシートの人の匂いがする。。。
この人はホントに金もってて、oneタワーを買える人や。

>>2850 マンション掲示板さん
ローンにしてキャッシュを持っておけば納税原資になります。
ローンはHLではなくプロパーで団信なしでも

駐車場は、ハイルーフのフラットパネルが39,000円で全高1800㎜ちょいのフラットパネルが38,000円でしたね。
38,000円の方でほぼ全ての車は入るでしょう。
札幌駅近辺は意外と4万以上の月極あるので、妥当な金額でしょうか。

>>2918 匿名さん
その通りですね。
大規模は特に年数経つ毎に住人が入れ替わる頻度が高いので、仕方ない部分もあると思います。

少なくとも、単価の高いマンションの住民の方は民度のレベルが高いので、あまり面倒なことには何年経ってもなりませんよ。

>>2916 マンション掲示板さん

たまたま遭遇したのはコンビ10pでドヤってる年配の方でした。
ヴィンテージや限定品といった人気レアアイテムならまだ理解出来るのですが…ドヤってるのが気のせいかもしれないし、そういう年配の方ばかりではないし、気が付かない8桁以上の何か身につけていたかもしれないし。
自分は感じ良く年を重ねたいです。

箱の単価が高くとも、色んな方がいますからね。
大規模は色々な世帯が集まりますからこればかりはガチャです

資産家にとっては取引価格の高さに意味があります。
デベがつけた価格がどれだけ高くても相続税評価額は変わらないからです。
高層階は固定資産税が高くなるとか気にならない程度です。
高い価格で売買できるものであればあるほど資産圧縮効果は大きいので買う価値があります。
その観点からすれば、購入価格3億のものが売却時に2割下落して2.4億になっていても損益はトントンですので
その分のリスクは税務効果によってヘッジされているものとして安心して買えます。
逆に言えば資産圧縮効果のメリットを享受できない人にとっては価格下落リスクは裸のリスクとして残ります。
そのため単純に「ここに住みたい」という実需だけでこの価格を買うのはリスキーですし、そういう方は少ないのではないかと見ています。
逆に9000万円台以下の部屋は実需ベースになると思いますが、それでもその価格帯を買える実需は道民としてはかなりの高収入の方に限られますね。
この物件についていえば割安感はないので本州からの投資目的購入は多くはないんじゃないでしょうか。
5億と4億の部屋は道内富裕層の購入が決まっていて、北西と南西の角部屋もほぼ道内在住者からの要望で埋まっていると聞きました。

修繕積立金すごいね

>>2930
まさしく資産圧縮効果＝相続対策が最大のポイントですね
上層階購入層の大部分が50代以上という点からもハッキリ分かります。
単純に上層階は若い層には手が届かないだけというのもあるが。

修繕積立金は13日に教えてもらいましたけど、そんな言うほどのものではなかったですよ。
駐車場代だって駅前の立地を考えると高くないなと思いますし。
タワーパーキングじゃなくて自走式の方を借りて大きい車を置こうとするとちょっと高いみたいですね。

今の時期にモデルルームきてる若い層って実際には買わないただの冷やかしが大半なんですかね？
子連れで億ション買える人は札幌にはそうそういるものではないよなと。

>>2931 マンション掲示板さん
最初は普通だけどドンドン上がっていきますね
もっとゆっくりかと思ったらけっこうペース早かだた(笑)

第一期販売の高層階、どれだけ埋まったんだろう？

角住戸は西向きはほぼ埋まったらしいですが、角以外は南向きも結構空いてるらしいです。
意外と南東角が人気ないと聞きました。

Dグラの1.5億はまだいいとして、シティタワーの2.5億って完全に見せ板だよね。
oneタワーが高くても買いですよと言うための。3階の1億部屋しかり。住友はやることがヤラシイな。
販売側がこういうことをしてるのを見ると、逆にこの物件の値付けの相当性に疑念がでてきてしまう。正直なところ。
まぁなんだかんだいいつつも結局は希少性には間違いないから買ってしまうんだろうけど。

南向き中住戸が空いているということは、エスタ建て替えで真正面に壁のような巨大建物ができる影響もあるかな。

モデルルームのベランダには、ドローン撮影した「おおよそ窓からはこんな風に札幌市街が見えまっせ」写真が貼りめぐらされてましたが、既存のJRタワーや西側のD'グラフォートが妙に大きく写ってました（笑）。あれは実際より確実に大きいと思うのですが、見た方どう思います？

盛り上がりにかけるな。

北海道東方沖地震あるから、何も札幌が安全とは言えないけど南海トラフも首都直下地震もここ23年で7割の確率とされてるし、温暖化は否応なしに進んで夏は大阪や東京より住みやすい地方都市で、冬も地下直結のここはセカンドハウスとして最適と思う。

平均気温が1℃上がる頃には、高度をあげるか、緯度をあげることを考えるのは一般的になるだろうけど、その時、北海道新幹線があるのは大きいね。

南向きの中部屋のSH、モデルルームにもなってるしデベロッパー側としては積極的に売り出したいんだろうけど、角部屋でもないのに南向きってことだけでちょっと高くない？って印象です。
もうちょい下がったらもう少し需要ありそうな気もしますが。

物件に関する話題の割合が低いスレッドだなあ。
まあMR行った人自体二人か三人しかいないみたいだし、仕方ないか。

自分も含めここを本気で買う気ある人にとっては、来月早々に行われる抽選に向けた駆け引きがすでに始まっているので、わざわざライバル増えるような情報を書くわけないじゃないですか。
むしろ、どんどん悪評書いてもらってそれを真に受けた人たちが一人でも減ってくれれば、その分抽選倍率低くなるんだし。

物件が被らないように営業が他へ誘導するから抽選はないよ

>>2951 匿名さん
角住戸の41階だけ被ってて2倍だと担当が言っていました。
今回の値付けだと敢えて42階を買いたいという人はいないですよね（価格表を見た人なら分かると思います）。
私もこの物件を待ちに待っていたので当初は２部屋購入を考えていましたが、周辺物件と比べて坪単価が異常に割高なので
突き抜けた（富裕層ならいつでも興味を持ちそうな）１部屋だけに減らすか、そもそも購入自体を取りやめることも検討しています。
29階以下の部屋もこの坪単価だと販売に苦戦しそうなので、一期の数字が芳しくないのを見て
デベが中層階の値段をグッと下げる可能性もあると見ています（SNやSOの部屋を2000万値下げしたように）。
13日に発表された価格を見ても購入意欲が揺らがない皆さんはハートが強いな、自分はビビりだなと思っています。

営業は誘導するのが仕事だが、申し込みを拒否は出来ない。
そこでよくあるのがゲリラ的に申込期間1日にする手だが、これほど注目される大規模物件の1期1次では使えない。
結局はいくつか(主に角住戸)は抽選になると思うが、どれぐらいの申込数があるかで、人気、すなわち2次以降の
価格動向が分かる。

2952さんの感覚はまっとうだと思うが、この価格帯で2、3千万は1割、2割なので札幌駅直結に目が眩み
気にしている場合じゃ無い、となる。
なにせ某S不動産は、1億5千で売れた1階下の全く同じ間取りを、次に2億1千で売り出す世界だから。

>>2944 マンション検討中さん

ここなら1億出しても持ち上げて貰えない、むしろ並ですからね。円山以外の板マンで最上階角部屋購入、同じマンションの住民と慣れ合う方が向いている人いると思います。

そんなに「高い」感ありますかね。
最上階南面のナンバーワン住戸でも坪500万円台で頑張ったなと思いましたが。
それより、いい場所が地権者に虫食いされてるのがイラつきます。

自分が地権者の立場であれば当然いい場所にするハズからお互い様ですよ
それよりワンフロア地権者はどのように利用されるのかが気になる

>>2957 匿名さん

坪700軽く超えてるよ

ランニングコストかなりかかるから長期保有しないで売り抜けする人多いのかな

>>2960 名無しさん

価格表持ってんなら良く見なさいよ。
「最上階南面のナンバーワン住戸」って書いてあるでしょうが。

白金の新築が買えてしまうね。

修繕積立金は174円/平米、管理費は265円/平米でしたよ。高くはないのかな？インターネット使用料1430円がセコイですが。

>>2962 匿名さん

あ、あと「最上階南面のナンバーワン住戸」なら坪単価700超えてるし間違いないのではないですか？
３億くらいの部屋はそれくらいでしたね。

>>2964 マンション掲示板さん
積立て計画見ました？

最高は5億ってホント？

>>2967 評判気になるさん
ほんと。5億と4億が1部屋ずつあって3億超は1部屋。2億超は10部屋ちょっと。1億超は沢山。

>>2968 マンション掲示板さん

間違えた。3億超は3部屋か。

>>2966 匿名さん
13日には現時点での金額だけで計画は見なかったです。
そんな急角度で負担増な計画なんですか？

まあ2億とか3億とか、俺が住む世界じゃないってことはよくわかった。
こちとら3500万で35年フルローンの貧乏会社員だからな

>>2970 マンション掲示板さん
どう捉えるかは人それぞれと思いますが、一応確認した方がよいと思いますよ

>>2956 検討板ユーザーさん
板マンとは？？よろしくお願い申し上げます。

管理費、修繕積立金、ネット接続、固定資産税など合わせると、狭いマンションの家賃分になりそう。

>>2964 マンション掲示板さん

この数字か正しい場合、入居後、早い段階で修繕費の値上げです。管理費が修繕費より高い事。ここに注目

５年毎にどんどん上がります

管理費が高過ぎる。
でも、最近は管理拒否されるマンションも出はじめたらしい。
どこも、この先管理費は大幅値上げだろうな。

住宅ローン控除も減るらしいから、マンションのバカ売れは終わるんじゃないの。
昔、駅裏のマンションは5億もしたらしい、と伝説になりそう。

住宅ローン控除が減るということは国の金利政策で低金利がこの先も続く可能性が高いという裏返しになるとみている。現状、これだけマンションが売れて、突然金利が上がると全国でパニックが起きるから。

>>2975 匿名さん

一期販売の複数の部屋で確認しましたが、この数字でしたよ。
管理費が修繕積立金よりも高いことってそんなに注目するポイントなんですか？
そんなに世間の相場から離れた金額でもないようにおもうのですが。

>>2979
高層階購入者の大部分は管理費や修繕積立金の高低はさほど重要視してないかも。だってそれなりに持っている人たちですから。但し低層階を狙っている子育て世代の若い夫婦は一番気になるポイントだよね！

管理費は許容するが、修繕積立金の値上がり幅がなかなかですね。長くは住めないかも

修繕積立金は積立金だから、いずれ建物の補修に使われて形ある資産の価値につながる。
しかし管理費は、業者にそのまま流れ、マンション所有者には残らない。
600世帯の規模から見て、管理費が高い。
大規模タワーマンションの割に、貧相な共有施設やサービスの対価として、この管理費は過大にみえる。

>>2982 匿名さん
この規模の共有施設やゲストルームって東京並みで、今までの札幌のマンションにはどこにもないハイレベルですよ。
コンシュルジュの対応時間が昼からなのはショボすぎて不満ですが。この価格帯なら管理人ではなくコンシュルジュ24時間対応が欲しいです。

>>2983 マンション掲示板さん

「札幌のマンションにはどこにもないハイレベルです」
これで？ そうなのか、知らんかった。
プレミアムフロアも失望した。
普通、エレベーターで対応するセキュリティも降りてからもう一枚扉って。
札幌一番ならもう少し期待したんだが・・・
それで結局、ココは人気あるの？

人件費が上がれば管理費も上がるとのこと
修繕積立金も５年おきに上げる予定

金気にするなら、こんなとこやめた方がいい。

>>2985 匿名さん

修繕積立金はどれくらいのペースで上がるんですか？

コンシェルジュ24時間なんて絶対いらないよ。
むしろ夕方の2-3時間でいい。

>>2973 匿名さん
ggrks

働いてる世代としては、コンシュルジュは8:00?10:00と17:00?20:00くらいにはいて欲しいです。
クリーニングとか宅配便とかで頼むことが多いです。

一番高いものは5億かよ
凄いな

>>2987 マンション掲示板さん
担当さんに聞けば教えてくれますよ

修繕積立金について知らないやつが多すぎて大丈夫かと思う
積立金を上げるか上げないかは管理組合、つまり、住民が話し合って決めるんだよ
上げたくなかったら反対すればいい。その代わり大規模改修できなくなるけどね。
国交省のガイドラインでは段階的に上げる案ではなく最初から均等で集めるべきだと書かれているが
デベは安く維持できるように見せたいから、絶対に段階的に値上げ案しか出さない。

それはみんな知ってると思うけど

わたくしは知りませんでした、よって 非常に参考になります。

良い議論が交わされておりますね！
市場の実勢より、管理費が高いマンションは中古市場でマイナスポイントとなる事がほとんどで、買いたいマンションランキングから外れていくのは必至かと、。
買主から物件の値下げ要求に応えなくてはならないケースが多い。マンションスタートから管理組合を結成し是正できるどうかです。修繕積立金を増やし管理費を圧縮させる事です。

国交省の基準価格は340円ぐらいかな？
前レスによると半額でスタートだから、当初安い分だけ
いずれ修繕費は倍以上になる。

さらに、この基準価格は機械式駐車場のような金喰いを含まないから、
もっと高額になるのは確実。

管理組合は荒れ模様だろうなぁ、厳しいね。

>>2984 匿名さん
私もビックリしました。
グラフォートの足元に及ばない・・・
あの内装、家財設備では、とても充足生活が出来るとは思えませんでした。

低層階がいくらになるか注目、かなり安くないと売れない(買えない)。
ローン抱えて高い管理費・修繕費払えない。

上層階の5億とか坪700万とか、買う人居るの？ って感じ。

>>2999
マンションは立地がすべてで、近年は資材費や人件費が高騰
それが理由で、高いのは分かる
でもNo.1を謳ってる割にはしょぼ過ぎる、あの設備や構造
ストレスが溜まってとても耐えられそうにない
せめてオプションという選択肢にしてくれれば良かったのに、それも少ないのが残念

所詮そんなもんですよ。
ありとあらゆる物が高騰してるからね。
立地頼りだけで値付けしてるんだから。
こちら検討する位の資金あるなら、はっきりいって広めの中古買ってリフォームした方がいいと思うよ。

地下道への直結具合では全く外に出ないという点でDグラフォートに優っています。
もっとも、南北線ではなく東豊線に近いという点で劣っています。

設備面では、蓄熱温風式暖房機、玄関前カメラなしドアインターホン、アルコーブの深さその他の面でDグラフォートに引けをとっています。

それでも5億と4億の部屋は既に売れている（買うと言っている人がいる）そうです。
約2億の部屋を検討していた私としては買うのをやめることにしましたが、まぁ考え方は人それぞれですね。
正直言って設備としてはエントランスも含めてしょぼいと思いますが、それでも立地は二度とないものなので何を評価するかですよね。
修繕金の上り幅については担当が何も説明してくれなかったので意識していませんでした。

この価格設定は大和と住友が作り上げたものに過ぎず適正価格（何を持ってそう言うのか自体がそもそも難しいですが）
とは言い難いものだと感じています。いつものスミフ商法の匂いがしますね。
もっともこの物件は再開発なのでスミフだけの物件と違って竣工時に販売している必要があると思いますので
第二期以降の販売でもし価格が2割程度下がっているようなことがあれば再検討します。

地下道直結って、既出かもしれんが、今の最寄の東豊線地下道は夜10時半まで。
このマンションまで延長されても運用が同じなら、深夜~早朝は使えない。

夜遅くは、直結にならないのでは？
誰か確認したかな