ONE札幌ステーションタワーってどうですか？

高層階の高額な部屋を、先に早く売り切りたいんだろう。
デベも今がピークと見ているんじゃないかな。

でも、最近の中国経済や日本の株価をみていると、大波はすぐ目の前に迫っていて、
11月下旬販売開始では手遅れかもしれない。

買える人は買いますよって理屈で基本性能下げてるのが残念なんだよね。あくまで住まいとしてそこは大切にして欲しいんだよ。

価格的に実需だけじゃ捌けないと思うのが世間知らずなのかな。

1億の投資対象としては、このマンションに拘らなくても、事業投資にするか、区分マンションにしても東京物件か、寧ろSP500などを買うべきかなど比較対象は広い。人口減少は札幌でも4年後に始まるしね。

この物件で言えば、札幌はニッチながら駅地下直結は冬の寒さと雪を考えると良いと思う。でも、電源室や非常用エレと階段という基本性能が弱いのは明確なマイナス要素だと思うよ。

首都圏のタワマンのみならず板マンでも、価格上昇に反比例して設備はコストカットされたり仕様が悪くなってるのはもう何年も前からですね。
電気室については、なぜ浸水して大変だった前例があるのに地下なのかは謎ですがね

ハザードマップで確認しましょう
浸水の危険性は低いです

>>2389 匿名さん
はい、その後連絡が来て設計部門に確認しますが、お時間いただきますとのことでした。いずれにしてもすでに着工済なので、規制は守ってますということで終わりそうですね。

>>2419 匿名さん
洪水のハザードマップは、浸水５０cm未満になっていますが、札幌市のサイトでは「※雨水出水（内水）ハザードマップは、現時点ではありません。」という注釈があります。都市災害では、ゲリラ豪雨等による内水氾濫のほうがリスクが高いので、下水処理能力、創成川からの下水逆流などによる設備水没が懸念されます。これはマンションどうこうというより札幌市の対策の問題になりますね

>>2395 検討板ユーザーさん
サロンで修繕積立のプランを聞いてみましたが、まず商業施設が３Fまで入り、基礎部分は共同での修繕管理、マンションの４F以上の部分と合わせた複雑な管理になります。通常であれば修繕積立金の運用や修繕計画はマンション管理組合で決めることができますが、この物件については商業施設側の管理会社との協議になるとことで、管理組合だけで決めることはできないようでした。（メリットと見るかデメリットとみるか、意見が分かれるところですね）

札幌でゲリラ豪雨・・・ってなに？
東京の方の発想ですね
札幌市民は台風の備えもしません
幸せな市民です

３０年かけた再開発なのに着工前突然プラン変更
低層階から建設するのに上層階から販売することによる低層階の間取り変更ができないって何でしょうね
地権者に配慮した為　今後の修繕計画が未定
急いで販売　急いで建てているイメージがあります

>>2424 マンション検討中さん

同感。
明らかにデベは急いでいる。
潮目が変わった。

狙い目は下層階ですかね

階数ごとの価格表見せてもらったが、A4サイズで価格も平米数もルーペを使用しないと全然見えない紙ペラだった。せめてA3サイズ位に拡大して見せてくれればいいなと思ったけど、あういう風に見せるのも営業戦略の一部なんだろうか。

>>2427 匿名さん

高層階角住戸が割高過ぎですよね。あと15%くらい安くないと算盤に合わない。いくら立地が良くても賃貸出したときに月50はとれない。

>>2398 匿名さん

ちなみにどのマンションでしょうか?

>>2424 マンション検討中さん
>地権者に配慮したため今後の修繕計画が未定

とは？？

>>2429 検討板ユーザーさん

中央区の新築マンションです

>>2422 マンション検討中さん
こういうパターンって揉めるとしたらどんなことなんでしょう？エレベーター関係とか？

近くのタワマンでも地下への浸水対策で土嚢とか買ってる始末。大雨で豊平川や創成川が氾濫すれば５０cmくらいの浸水エリアですよね。しかもこのマンション、地下駐車場へのスロープがあるので、ここからざばっと浸水しそう。排水ポンプや排水能力超えると地下浸水はあり得ますよ。投資で考えていますが、価格を聞いたらやめました。要望書も書きませんでした。だって、このマンションだから賃料が高くなるわけじゃないですし、このエリア十分高いですよ。1LDK50平米で20万以上は取れないだろし、上層階になればなるほど利回り悪い。このマンションは実需で下層階と上層階のお金持ち購入者だけが購入して、中途半ばの階層は利回りも悪く、売るときもすでに高値なので高くうれない気がします。資産価値も中層階だとどうだろう。札幌の購入者でも出しても1.2億くらいまででしょう。将来的にうれない4L,３L,2L,で1.2億以上のものがダラダラたくさん出てきそうな気がする。お金持ちは、現金より良いと思って買ったらいいね。
目減りするけど。

新築の宮ヶ丘の三井とか管理費高そう

地下駐車場はあかんな。

駅地下直結の高層マンションの魅力に加えて、維持管理災害リスクにも注意して欲しかった。

いま、ゲリラ豪雨は札幌にはないけど、20年後はわからない。

高齢化の各先進国がカーボンフリーに行ったところで、世界のエネルギー消費の分布と規模は遥かに拡大するのだから、総量で炭素増大する可能性は寧ろ高いのではないか。

ゲリラ豪雨も線状降水帯も北海道上陸する可能性は考慮すべきだし、海面上昇だってあり得る。その時に地下電源室は明確なリスクだし、駅地下直結はリスク増大なのかもしれない。ディベは売り抜けば売却しておしまいだけどリスクは購入者だけが背負う事になるよ。

スレ違いだけど。

札幌駅南口再開発で250ｍと200ｍの高層ビルができると眺望がどうなるのでしょうか？
このマンションより高い建物ができると・・・250ｍ離れていることを言っていましたが・・・時間の問題で市内中心部が見えなくなるのでしょうか？

>>2433 マンション検討中さん
自分も同様な感じにて高層階を検討しておりましたが、やはりあまりにも高値かつ多数なので、むしろ実需にて下層階とも思いましたが、出口みてもリスクだらけで撤退濃厚な感じになりました。

あと数年したら、今度はさらに東側にタワー２つ建築予定ありますので、今のマンション高値バブルの時期にわざわざリスク犯して高値購入するのは賢明ではない気がしています、自分は。

駐車場の補足ですが、地下1Fがタワーパーキングの入出庫口4基のパーキングになっていて、パーキング棟は北側の2基が２１Fまで、マンションタワー中心部吹き抜け部の2基が３２Fまでになっています。バイク置き場はB1Fです。浸水時は出し入れやタワーパーキングの設備は動かなくなると思いますが、実際の車は高層に置かれるので、水没はないと思います。
この北側のパーキングのおかげで２２Fまでは北向きの部屋がなくて角部屋のみのようです
また非常用電源室もB1Fで、一応電源室の入り口に防潮版の手当がありますが、どこまでの効果があるのか、専門的に聞いてみないとわからないです。
あと、これも火災対応で気になる点ですが、特別避難階段の附室がEVのロビーを兼ねています。屋内→附室→階段室というルールとみなされるのか？いろいろ建築法の抜け穴ぽく見えるので、これも気になりますね

地権者区画が多数あった。どうせ賃貸にだすのだろうが、下層階は少なく、上層階も比較的多かった。賃貸ででてくるな。予想より高く貸せなくて残念な姿が思い浮かぶ。近くのタワマン2つくらいも最初は高めだけど、だまされて買ってるから結局賃料下げてきて1年後くらいに成約が多かったなー。ここはもっと長くなるかもな。

>>2440 マンション検討中さん
車は無事な気がするが、機械は下部にあるからいかれるよね。そしたら車しばらく出せなくなるよね。仕事に使うしリスクが高すぎる。

>>2442
そのレベルの浸水が起こった時はそもそも道路に車を出せるか、仕事が通常通りに行われるのかも怪しいですから、車がしばらく出せなくなるリスクはあまり深刻に考えなくてもいいんじゃないでしょうか？
職種にもよりますが。

駐車場の入り口が地下からの浸水からの世界温暖化問題・・・素晴らしい防災意識です
札幌駅北口駐車場・・・地下です
創成川通り・・・アンダーパス化・・・で水没ですか・・・
そこまで考えるのであれば日本中開発できなくなります

タワマンの資産価値は眺望や豪華な共有施設もありますが、防災意識の高さも大きなアピールポイントです。（実際の災害の発生確率を考えると、生きている間に起きないかもしれません）価格が高くてもそれだけの安全・安心を買うという発想です。関東などではタワマンの防災対策はしっかりしているので、地域の防災拠点としての機能も持たせることが多いです。これだけの大規模で、関東以北で最大級という言われるほどのマンションですし、資産価値としても防災対策は高いレベルのマンションであってほしいところです。

新築は期待値高価格。大事なのは出口で、高層である事と駅地下直結以外に物件そのものに魅力がないとな。すごいねってところはあるのかな。

坪500だと東京・大阪のそこそこ物件と単価で競るよ。写真は東京物件。

ONE札幌STTなら坪380くらいなのかな。
STTが10年後価格も維持されるなら、Dグラ築25年でも現価格から大幅に下がることはないのでは？ 　

Dグラフォート札幌ステーションタワー 築15年
17階5880万円　2LDK ・69.67㎡　坪単価277.8

>>2445 マンション検討中さん
関東のタワマンの防災対策はどのようなものがあるのですか？
非常エレベーターや非常階段が２つ以上あることの他に。参考までにお聞きしたいです。

>>2446 マンション検討中さん

この物件はエントランスがショボそうですよね。

>>2447 マンション検討中さん

2439さんへ　　東側にタワー2棟　もう建築予定決まってるんですか？
情報ありましたら教えてください

武蔵小杉のタワマンの水没の悲惨さを知らないから、みんな呑気なんだよねー。あのマンションもセレブマンションでいいマンションだったんですがね。あれが起きた後にこの設計とは正直呆れる。だって、4Fに自転車置き場置かなくても、地下を自転車置き場で、4F電気室等でもいいじゃん。明らかに変。

>>2448 匿名さん
自分で調べよう。

>>2450 マンション検討中さん

北6東2の再開発のことじゃないですか？もう建て始めてるらしいですね。

居住用で中古マンション買って生活に金を使う方が人生は豊かになる。幸い駅近で段違いに格安があるし。

この物件に借り手がそんなにいるのかいな。
投資で考えたら中古買うし、もっと言えばSP500買った方がパフォーマンスも安定性も良さそうに思う。

セカンドハウスにしても、札幌に急増するホテルに投資の利回りで泊まれば良いし。

物件そのものに惚れ込む要素がないのよ。
駅直結以外の魅力がないと。

この物件を検討されるくらいだからみなさんきっと株価や今後の景気に関心がある方が多いと思ってますが、岸田政権に変わってからもここを買うことに何の迷いもない方が多いんですかね？
私は先日ここの価格表見せられて、札幌基準で考えれば高いけど買えなくはない水準だったので当初買う気満々でしたが、岸田さんの公約を見ると景気は分かりませんがその先行指標となると言われている株価は先行き低迷しそうで、それに連動してマンション価格も今がピークな可能性も考えてしまい少し躊躇しています。
今高値で買わなくても数年後安く買えるんじゃないかと。
ちなみにこの物件は投資用ではなく自分の居住用で考えています。

みなさんの考えをお聞かせいただけるとありがたいです。

>>2447 マンション検討中さん

築10年超えのタワマン、購入後、厳しい現実に直面しますね。タワマンの修繕資金…足りない為、知人の住友タワーマンションも14年目で数百万徴収でした。新築の方が良いのでは？しかも、このタワマンの建築時の価格、おおよそ半分程度です。

>>2448 匿名さん
もちろん個々のマンションや立地や規模によって同じ対策になっているわけではありませんが、個人的にいろいろ情報収集をして都内でのタワマンを検討するときの災害対策のポイントは、例えば以下のような点を検討します
■免震・制震など耐震以上の地震対策（札幌では不要？）
■浸水等による電源機械室・警備システムの被災防止措置（２階以上の設置など）
■停電時の電源確保（マンション固有の発電・蓄電設備、その持続時間）
■高層エレベータ停止時の途中階の避難階の確保（下層階途中での緊急停止階の有無、閉じ込め防止）
■下水逆流内水氾濫防止ための地下雨水貯水槽等の設置
■停電時等のトイレ下水の使用可否（汚水槽の構造等）
■すでに上記投稿で指摘されている、非常用エレベータ、避難経路、特別非常階段室と附室の排煙方式
などが、あげられます。　まだこちらの物件の構造や設備面・災害対策の詳細が公開されていないので、善し悪しの判断ができませんが、公開時には、点検する必要がありそうです。

非常用エレベーターは　火災時に消防隊が消火作業および救出作業に使用するもので入居者が脱出に使うものではありません
入居者は　非常時には階段を使います

>>2458 マンション検討中さん

たしかに70代でポツンと高層階にいても寂しいだけよね。
もうマンションひとつでどう生きるかみたいな哲学的な問いに笑

札幌は数年前の地震や大停電で分かったように、地震・災害対策は必須。
これほど大規模なマンションならなおさら。
この点、不安。

天井圏と言われて価格上昇してきましたからね。
先は分かりません。余裕があって、ぜひ買いたいと思えば買いでしょう。

>>2459 マンション検討中さん
その通りですが、非常用エレベータが戸数の割に1基のみの場合の懸念は、通常時の荷物搬送です。各フロアのゴミ出し運搬、引っ越しの荷物運搬、一番は台車を使った宅配配送になります。こちらのマンションのエレベータ利用ルールによりますが、都内のマンションでは、台車での荷物搬送、ペットを連れての移動は、非常用エレベータを利用するルールになっているところも多いです。各階どまりになりますし、荷物運搬には相当の時間や制約になるかもしれません。

>>2463 マンション検討中さん
執拗ですね。

人それぞれ懸念事項がある。
スルーすればいいのに執拗ですねとかいるんかな。

南西角の高層階SLが坪単価高いですけど、低層の南西角SAは97平米あるけど9300万円と坪単価330切ってて割安にも思います。
西は合同庁舎で南や南西にも建物ありますけど、何階くらいから抜け感ある眺望になるんでしょうか？

>>2466 マンション検討中さん

一番低いところのSAが9300万ですか？

>>2467 匿名さん

13階あたりでそれくらいなので、8階とかになったらもっと安いかもですね。むしろ割安！？

>>2469 マンション検討中さん

駅直結で広さが欲しければ良いかもね。
でも、周りはビルに囲まれ、クルマの騒音・気配も近く、オフィス街に寝泊まりしている感じで
落ち着かないんじゃないかな。

自分で住む気はしないが、10階前後の広い部屋って賃貸需要あるのかな。
利回り取れるならお買い得か？

>>2455 マンション検討中さん

確かに高いですね　見てきましたが　下層階と高層階の価格差がさほど無い印象でした　この値段でマンションの共用部　
部屋内部など簡素な作りですので割高と思いました　
賃貸に回すとしても3%ゆくかどうかと東京都心部と変わらない様子であり　部屋の仕様もHARUMIFLAGと比較し明らかに大きく落ちると思いました。
この先金利も株価もどうなるか分からない状態であり
買い急ぐ必要はないかとも思いましたが　ここの立地は
これから出ないのではとも思われ迷うところです
しかし冷静に判断すると価格とマンションの仕様が噛み合っておらず利回りも期待できず駅直結といえども地方中核都市に過ぎない札幌で将来のリセールは期待できないと思います　
今回は見送りが妥当かなという気分になりました
下層階が販売が長引き割安であれば買おうと思います

価格表の21階と22階の間に赤い線引かれてましたけど、あれ何なんですか？
地権者住戸も20階と21階に多かったですよね。
周囲の建物や帳簿的に21時と22階でそんなに違いあるのかな？

>>2472 マンション検討中さん
間取りが違います。赤いラインから赤いラインの階層が、同じ間取りです。43から35、34から22、21から5という階層毎に同じ間取りです。

>>2470 マンション検討中さん
付近のマンション住人です。昼間はそれなりに騒音ありますが、夜は概ね静かで落ち着いてますよ。

一区画全体の再開発で、ビジネスホテルと小劇場と数個の商業施設と高層マンションで魅力は駅地下直結。

プレミアムフロアは動線変わらず、平置き駐車場なし、天井高い。

普通住戸は間取りが良くない。仕様は全体的に凡庸でいて期待値より高め。

エントランスはシンプル。

札幌人口197万人、今後は10年で10万人ずつ減少。2040年に175万人ぐらい。

札幌→ニセコ　新幹線で15分。新千歳から約1時間

普通住戸は間取りが良くない。仕様は全体的に凡庸でいて期待値より高め。

エントランスはシンプル。
　


禿同

間取りなど仕様を教えて頂き参考になります。
ダイワらしい印象です。
立地と買いやすさ重視の凡庸なマンション、という事です。
住友や三菱のようなこだわりが無く、相場が高いので仕方ないですが、今としてはコスパ重視でしょう。
このマンションの価値は札幌駅直結をどれだけ評価するか、にかかっていますね。

結局未来なんて誰も分からないから、欲しくて買える人は買えば良いかと。
私は手元のお金使っちゃうから、住宅ローン減税目的変動金利フルローンなんて怖くて出来ないけど、ここ数年の東京だとタワマン目一杯の借金で買った人が経済的勝者。
札幌でもバブル期の億ション、バブル弾けたら3分の1とかで売られていた事ありましたよね。
株価も不動産市場も将来は分からない。

>>2478
的を得たり。買える人は買う、買わない人は見送る。シンプルな図式です。
マンション市場はこれから10年は上がり続けるという人もいるけど、その言葉は責任を伴わない発言ですから判断するのは自分自身です。もうピークまで来ちゃっているからね。これ以上上がるとは思わないけど、ONEは場所柄から判断して3分の1まで暴落するとも思えない。

「バブル弾けたら3分の1」ですか。恐ろしい。
そういう時は金利も上がって、ダブルパンチ。
売らない(売れない)としても、金利負担が何倍にもなるんだよなぁ。
そんなことはこの10年なく、マンションは上がり続け、金利はほぼゼロだったから、
みんな忘れているか、知らない人も多い。
でも、バブル崩壊って、これまでは10年間隔ぐらいで起きている。
リーマンショックの前は、ITバブルの崩壊、だったかな。
まぁ無理して買わないことですな。

今手元の資料を見ると、Dグラの低層階は3LDK坪150万円で売り出されていました。

当時と比べて街の中心が札幌駅になっていることや、新幹線のことを考えると、下がっても坪200くらいまでではないでしょうか。

投資用を考えています。ただ、Dグラフォート札幌ステーションタワーの賃貸募集を見ると、厳しいかな。この時期にもかかわらず、やたらと出てますね。しかも価格が安い。不安です。

これはここに限らず札幌の物件価格全体に言えることですが、物件価格は上昇していますが賃貸料は上がっていないので、賃貸料目当ての投資としては旨味が無いと思います

>>2482 駅近さん

近隣物件の家賃価格から「収益還元法」でOne札幌の販売価格を見ると、全く成立していませんし、「取引事例比較法」で判断しようとしても、そもそも100㎡未満で1億を超える物件がそれほど無いのと、取引事例も多く無いので難しいですね。
札幌駅に地下道で直結と言う付加価値をどこまで高く評価するかが購入可否のポイントだと思います。ただ、出口戦略を描くのはかなり難しそうなので、実需で永住目的で無ければ厳しいかも知れません。

>>2484 ご近所さん

ひとつ購入動機追加するなら「相続税対策」ですかね。

こんなマンション投資で買うなら、周りのタワマン買った方が利回りいい。目の前のタワマン3LDK81平米で4800で買えるよ。投資ならこんなのばっかり集めた方が得だよ。新しいこのマンションは、賃貸でだしても、さほど高値はつかないよ。高すぎたら、大手法人はほとんど借りず、道内中小企業の社長ばかり借りちゃう。

今回は転売ヤーは少なそうね。
上乗せして売れない可能性高いから、手出しできないみたい。向かいのタワマンなら、転売ヤー多かったけど、価格が安かったからねー。

何言ってんだ？

こちらのSLタイプ4LDKは低層階ですとおいくらになるのでしょうか？

2485さん　→ひとつ購入動機追加するなら「相続税対策」ですかね。
　　すみません、教えて下さい。ど素人です。マンション購入すると相続対策になるのですか。

>>2493 とおりがかりさん
自演

不動産の評価額が街中の場合、売買される価格より低くなる為ため相続する時、現金で相続するより有利になります。4階でも48階でも㎡当たりさほど変わりません。最近までまったく同じでした。ですから上層階を買うと、より有利になります。ただ所有してから一定期間をすぎないと、購入金額が相続と同じになりますから、　
注意です。

ある期日前、記憶ないのでわかりませんが、
のマンションでしたら、評価額はまったく同じです？

地方都市の高額物件は、純粋な投資目的では基本的に成り立たないと思います。
いくら注目の開発案件と言えど、メガシティでグローバル都市の東京とはまったく事情が違います。

とは言え、南海トラフ地震、首都直下地震、富士山噴火、中国による台湾侵攻、気候変動（温暖化、風水害）、原発風評等のリスクを考えると、東北から九州まで全方位不安だらけで、北日本最大の都市である札幌中心部の目玉物件は、中長期的な視点では安心感があります。
実需も兼ねて中長期的に損しなければ良い、くらいのスタンスなら良い物件だと思います。

札幌も人口減少が始まりますが、道内他都市からの吸い上げとコンパクトシティ推進の流れで都心部の物件は引き続き需要が高いと思われます。

このマンション、北だけ2重窓なんだけど北だとそんなに寒いの？

売りの地下通路には、商用施設と共用の2台の地下エレベーターに住人用エレベーターから乗り換えないと行けない。

600戸マンションの通勤需要は考えてんの？

通勤需要は少ないでしょ。
空き家とセカンドが半分、残り半分に住んでも定刻の通勤者はその半分ぐらいじゃないかな。

このマンションは低層界でも億超えそうですか？

居住者用の車寄せってないんじゃないですか？

>>2494 マンコミュファンさん
いい年した大人が掲示板でそんなこと言ってて恥ずかしくならないのか

頭が小学生なんだよ。

褒め言葉意外になにありますかね？

札駅周辺で1億円以上の中古成約事例数はほとんどなくて、物件自体がレア。
中古で億ション買う人がレアだと、新築で買うのはいいが、売る際に確実に苦労する。値下がりか、買い手が少ないか、その両方だ。

EV充電は手薄でプレミアムフロアの優先権も特になく、上に車寄せはないし、地下道エレベーターなど動線は貧弱だし。

徒歩二分って最高か。

EV充電はこれからの時代にむけて充実させて欲しいところだね。そもそも駅近だから車を保有する層も少ないから設置が少ないのか・・・
そうだとすると立駐は先々を考えると空きが相当発生しそうですね。

ないないない

タワーマンションには土地の割合はほぼなく建物の箱部分?札幌徒歩2分、素晴らしい立地条件に価値を感じるかどうかです。一億円せる方はそれで満足な訳です。