ONE札幌ステーションタワーってどうですか？

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110633
大阪駅直結のタワマンの記事。
10年前の大阪駅直結＝one といったところでしょうか

>>2336 マンション検討中さん
ダブルボウルはオプションでできるみたいですがトイレが２箇所の間取りがないので、ぶち抜きができて100超の広さの部屋ができるなら良いですよね。
35階以上で東や北向きの部屋（角部屋は高いので除く）２つをぶち抜けば13000万くらいでできるのかな？
キッチンと風呂２つは不要ですが、トイレと洗面所が２つあるのは良いですね。

他のマンションのMRで聞いたんですけど、今2部屋ぶち抜いて2個1にするのは違反事項と言われました。昔はあったみたいですが、今はダメだということでした。
まあ引き渡し後に間にドアを一つ開ければいいので、こっそりやるのは可能だと思いますが・・。ただ、こっそりだとシステムキッチンや風呂が1個無駄になったり、風呂の部分を物置等にリフォームしたり、なんといってもリセールの時かなり困るので、あまり現実的な話ではなさそうです。

ここの坪単価を決定するにあたり一つの基準となったであろうシティタワーの売れ残り、8800から10000に値上げしても誰も買わなかったので9500に値下げしてますね。
絶対に安売りしないぞっていうスミフさんの強気の姿勢がうかがえますね（笑）

スミフのシティタワー、10000のままですよ。9500は、5階の転売物件かと。売れ残りは3階です。まだまだ下げませんよ。

50年60年先のことは分かりませんが、十数年住んで2035年あたりで売り払うつもりなら、ここは間違いなくバーゲン価格ですよ。
石狩街道をまたぐ新幹線駅ができ、その南側の北5条西1丁目にJRタワービルが建ち、隣の西2丁目のESTAが建て直され、北4条西3丁目にヨドバシが巨大タワーを造り、北6条東2-3丁目の卸センター跡地が街として総合再開発され、テイセンボウル跡地と、線路を挟んで南側のトヨタの敷地も再開発がほぼ決定してる…これらが全部2030年には揃います。その真ん中にあるJR札幌駅に直結した高層マンションなんですから、少なくとも2030～40年代のうちは、価格が上がることはあれ下がることは微塵もないと断言できます。

>>2342 匿名さん

10年前のDグラが値上がりしてるっていうのと、ここも10年後に値上がりすると言えるかっていうのは微妙なとこがありますよね。
元々のスタート地点というか販売時点での坪単価が違い過ぎるので。
10年後の札幌で坪単価400以上で売れるというのが現実的なのかというと心配です。
東京の中央区ならその坪単価もわかりますが、北海道の札幌市中央区ですからね…

中央区ならまだしも、
ここは北区ですよ。

マンションの価格はその地域周辺の状況だけで決まらない。
例えば、金利が急上昇すれば、マンション価格は大きな影響を受けるし、建設計画なんて吹き飛ぶ可能性もある。
バブル崩壊やリーマンショックのような、大きなショックがこの先起きないとは言えない。

最近10年は駅前マンションが上り続けていて、マンション価格が下がることを知らない人が多い。
昔も土地神話と言って、土地の価格は下がらない、と日本人は思ってた。
でも、土地神話は崩壊して大きく下がり、痛い目にあった人は数え切れない。

>>2343 マンション検討中さん

同感です。
高層階の角住戸を検討していましたが、坪単価が570万円?600万円強。ここまで強気の値付けは、札幌北区である事を考えると、驚きでした。
2030年の北海道新幹線開通分の値上がりを全て折り込んだ価格設定と受け止めました。
基本的に賃貸用の投資物件としては利回りは全く成立しないと思いますし、一定期間居住したのちの売却でも販売価格以上の坪単価を期待するのはかなり難しいかと。

最上階辺りを購入される超富裕層は別として、基本的には、実需の永住目的でなければ厳しいと受け止めました。
ここは撤退し坪単価が変わらない東京都内の物件を検討する事にします。

>>2346 口コミ知りたいさん
札幌市内の　最高級マンションで72m2で管理費込み　30万/月
が限界でしょうか？　ここの賃料はこれよりやや安いようにディベが言ってたように思いますが　30万が限界だとすると
3LDK72m2 で　5%の利回りで考えると　7200万が札幌という地方都市の価格として限界なような気がしますが

東京含めて全国をみる投資家は買わないだろう。

値動きに関心ない一部富裕層と、札幌大好きは欲しい物件だと思う。
ダイワの値つけは住友と違い買いやすさに配慮するから、特にショックが無ければ売れると思うが、
新政権が総選挙後に米国同様、富裕層優遇の税制などを変更(増税)する可能性が高いので要注意。

デベロッパーは従来のように強気・長期戦ではなく、売りを急ぐ、とみた。

>>2344 匿名さん
これ以上ない都心だしほぼ中央区じゃん
ギリギリ境目買って◯◯アドレスって喜ぶ人みたい

なんだかんだ普通に売れちゃうと思う笑

ほぼ中央区って　　W

今の高騰したマンション価格で買う人は、値上がりはそこまで期待していないんじゃないでしょうか。買値で売れたら御の字

ほぼ北区です・・W

大規模再開発の中心地なので問題ありません。

ここの中高層階広めの部屋と金額が近そうな販売中物件

・Dグラ（2006年）38階　3LDK 104平米　13800万
・シティタワー（2019年、売れ残り販売中） 3階　2LDK 93平米　10000万
・シティタワー（未入居、転売？）　5階　3LDK 93平米　9500万
・ブランズタワー札幌（2013年） 28階　3LDK 118平米　13000万

※参考　大通方面
・狸　未公開だが億越え部屋多数
・ブランズタワー大通公園　28階　4LDK 100平米　13980万
・ザ・ライオンズ大通公園タワー（2012年）23階　3LDK 110平米　11000万
・ブランズタワーアイム大通公園（2017年）26階　3LDK 104平米　9500万

ところで、このマンションとターゲット層は違うのだろうが、大通公園の方のブランズタワーって坪単価がDグラ並み、これで売れるのか？って思ってしまった。

管理費・修繕積立金ってどれくらいなるんでしょうね。
3階までの施設が入ってることで割安になるのかな？

>>2355 評判気になるさん
タワマンの中古、、修繕費が。それなら新築がいい。

当初　管理費㎡２６5円ぐらい・修繕積立金㎡１７５円ぐらいです
駐車場2.9万税別～
30階以上からの販売となります
一部はかなり人気となっています
80～90㎡　手付1千万トータル1億をめどに早めに資金計画をお勧めいたします

30階90平米が1億？

近所のプレミスト坪２００切って販売中。信号渡るだけでこんなに安いのね

>>2360 マンション検討中さん
中古タワマンの修繕費が怖くて買えない。

プレミスト遠いですものね。

>>2360
東区じゃないですか？

ただの信号ではなく、渡るのが創成川通りというのが大きい
道民18年目だけど、いまだに真冬のツルツル横断歩道はマジで恐怖。。。
そう考えるとやっぱり地下通路直結は大きいのか

プレミアムの坪190万台は一部屋だけで、他はDグラフォートの280万台よりちょい安いくらいだった気が・・・

誤　プレミアム
正　プレミスト

です

長い地下通路で東豊線札幌駅近くに直結
そんなに駅近ではない　結構歩きます
札幌駅は広いです
イメージは良いのですけど便利ではないです

札幌駅って狭い方だと思ってたわ

確かに、マンションより1区画南の16番出口からでさえ、東豊線改札まではそれなりに距離がある。
ただ、東豊線改札に向かう場合は下り勾配なので楽です（逆に、改札→16番出口はちょっと上りになります）。
あと、ここから地下通路だけで南北線方面に行くのは確かに不便です（遠回り）。
16番あたりから西方向に延ばして北口地下歩道とつなげてくれれば便利なんだけど、そういう話はないですよね・・・？

北区から中央区に入るのには時間がかかるのです。

調べてみると2014-5年ごろのdグラも坪200万ちょっとくらいで取引されているんですよね

と考えると、札幌駅直結の潜在的な価格は坪200以上、昨今の市況や再開発を考えると、坪300くらいでも十分安いということも言えます

>>2358
30階以上が一期販売ということですか？それ以下の下層階だと要望書すら入れられないのでしょうか？

要望で有れば 戸番・資金計画等を記入し ご提出下さい。

抽選の参考に？

そうですね。

>>2360 マンション検討中さん
札幌駅周辺の相場観なんてそんなもんですよ。
住友のシティタワーと、ここが異常ってだけで。嗜好品に似た感覚です。今後の市況を考えたら札幌でこの価格はほぼ高値掴み確定よね。元々は坪200万台のエリアが、400万近くも出して買うなんて愚の骨頂。

ここの営業（住友）ですら、今後マンションは下がると見てるって言ってたしねぇ。そろそろついて来れる人が居なくなってきてるって話よね。

>>2376 匿名さん
今はどこも高騰してるからここだけではない。

買える人は買うし、買えない人は買えない。
非常にシンプルです。

景気が悪いのにマンションがいつまでも高騰するわけない。
上がらなくなると、次は下がる。

>>2380 通りがかりさん

確かに…

札幌駅徒歩10分以内の物件は、出でも小規模。地方のシニア層は、大きい部屋に住みたいのだ。そういったニーズの満足度は高いはず。シニア世代がタワマン購入してるそうです。値上げなしで構わない人も多いはず。

>>2377
新幹線開業すれば風向きが変わる可能性は？？期待も込めて・・

結局新幹線なんて人生で何回乗るのかね？
まぁ、あれば便利かもしれないが、
自分のなかでは大したことではない。

>>2383
株みたいに、新幹線開業や周辺の再開発は織り込み済みでの高値という考え方もできる

>>2283
価格が高騰するということはないにしても、下落する幅は他のマンションよりは少ないという見方もできる。そういう意味では立地はそれこそNO1かな

中古が新築時価格より騰がり続けている今が異常なのかな
一昔前なんてマンションの新築分譲価格は2割増し、買った瞬間から下がるものだったよね
たとえば2005年の鳥居前、2006年のDグラだって、当時新築で買った人で、ここまで値上がりすると思っていなかった人のほうが多いのでは
ま、今後は下落していく市況になったとしても、ここの下落幅は間違いなく他よりも小さいというのは同意だが

札幌出身東京在住でUターンでの購入検討中です。間取りや利便性も大事なのですが、札幌で600戸以上のタワマンの実績はなく、災害対策が不安になりました。札幌では内水氾濫のハザードマップがなく、武蔵小杉のような浸水時の対策、電源水没でエレベータが止まるとか、サロンで質問しても答えてくれませんでした。またこれだけの戸数にも拘わらず、非常用エレベータが1基のみ、非常階段ルートも一系統で、火災で非常階段側が防炎で閉じられると、逃げ場がなくなります・・・東京のタワマンでは800戸以上の事例ですが、必ず非常用エレベータは対角線上に2基、非常階段経路も2経路設置されています。消防法的には特に規制はないようですが、タワマンの宿命としてリスク覚悟ということでしょうか・・　ちょっと購入には気になる点でした。

>>2388 マンション検討中さん
サロンで聞いても答えてくれなかったとは？
せめて次回調べて返答する、等もなかったのでしょうか？？

坪200が400になることはあったとしても（実際あった）
坪400が600にはならないですよね。そんなことになったら、60平米で1億超えちゃう。札幌だと、キャッシュ一括以外の富裕層以外はどうあがいても考えられない。

とすると、やっぱりこれ以上価格は上がらないのだという考えの方が、しっくりきます。

坪300台のここがもう上がらないなら、坪650とも700とも言われる狸はいったいどうなるんでしょうね・・・

狸のスレには、東京の坪1000とか1500の事例を持ち出す書き込みがあって、ここは北海道でしょって突っ込まれてた

この物件も高層階の100㎡越えの角住戸は、坪単価400?600万円前後ですよ。
平均では360万円前後になるかと思いますが、仕様・設備が大きく変わらず間取りの違いで、ここまでの価格差にもかなり無理があると思いました。
仕様・設備から見るとかなり割高に感じます。

>>2386 匿名さん

北海道・札幌限定ならそうだよね。
でも全国的に見れば、やっぱり東京が下がり難いから首都圏の富裕層・投資家はここまで
高値の札幌マンションに興味を持つ人は少ないだろう。

半値になっても気にしないような富裕層か、札幌大好き人が買いそうだね。

マンションって買ってお終いではないですよね。特にタワマン、管理費修繕積立金がお高い。ここだと分譲時で70平米30000円超える。経年で修繕積立金上がる事考えると一般的年収のサラリーマン一馬力では(相続でもない限り)購入維持は無理でしょう。
ここ買ったとして、皆様出口はどのようにお考えですか?中古でdグラ買ってる人はどんな属性なんだろう。

第一印象としては、高層階の角住戸にかなり価格を上乗せし、その分下層階の中住戸の価格を安く設定していると受け止めました。それでも下層階で坪単価300万円越えていますが。。。上層階や角住戸は札幌と言う事を踏まえると、10%割高、居室によっては20%割高という感じでしょうか？この価格設定で630戸販売出来るのなら、完全に不動産バブルですね。

高層階の角住戸を検討している者としては、このマンションの使用設備面での弱さが引っかかっています。
上の人が書かれていた非常用エレベーター非常用階段が1つしかないことも然り
暖房が無風色ではないものでほこりなどが舞い上がるものであることも然り
エントランスホールが広い吹き抜けの天井が高い立派なものではないこと然り。
検討している部屋の坪単価があと50万円安ければそれでもいいかなとは思うんですけどね。

>>2395
タワマンじゃなくても最近の新築の管理費修繕積み立て金はそのくらいじゃないですか？別の人気地区の新築マンション(板マン)見てきましたが同じくらいでしたよ

>>2396 ご近所さん

地権者住戸、事業協力者住戸を引くと販売は400戸程でしょうか。

>>2399 検討板ユーザーさん

確認しましたが、550戸くらいだったと思いますよ。

セカンドで低層階を希望している者ですがアンケートにその旨を書いたせいかまだモデルルームへの案内など来ません
(1月ほど前に栄養からいちど電話があったきりです)
皆さんいかがでしょうか？
中高層階から先の案内になってるのでしょうか？
こちらを見ていますと、低層階は坪単価300など情報お持ちの方もいらっしゃるので、気になって質問させていただきました
教えていただければ幸いです

中国の不動産バブル崩壊でその分富裕層から日本に中国マネー流れてくるんじゃって
心配してる経済評論家の人居たね

大都市圏の不動産に比べ　札幌の不動産が割安だったので富裕層の資金が流入して現在札幌の不動産価格が上昇してます
タワマンも今までが安すぎただけで価格上昇中なだけです
転売屋はよく理解してます
このマンションが高いか安いかはその人の立ち位置によります

>>2402 匿名さん

記憶が確かであれば、中国は数年前に贅沢抑止目的で個人の中国から海外への国際送金には
一定の制限がかけられているはずです。
シンガポールやマレーシアの華僑はいまだに東京の不動産取得に熱心ですが、札幌となるとどうでしょうかね？

今回の恒大集団のデフォルトの問題で、中国人は寧ろ海外の資産売却を迫られるかも知れません。恒大集団の問題はまだ始まったばかり、影響が出るのはこれからですし、それ以上に米国の短期金利・長期金利ともにかなり上げて来ているので、株価への影響が懸念されます。住宅ローンを使われる方は金利の動向にも注意が必要です。

>>2402
中国人ってすごいから、オーストリアでも

既に北海道の不動産土地買っておりますね。日本の品物食べ物、サービス、その安全性、食べ物の品質、全てにおいて日本国内、更に北海道は評価高い。北海道の不動産、食べ物、品物、全てがバーゲンセール状態に映るそうです。マンションもそうです。

価格見ましたけど、正直下層階しか価値ないと思います。
下層階で周辺相場に近い価格帯なら買ってもよい気はしますが、中～上層階は完全に高値掴みだとおもいます。もともとこの変周辺のタワマンの３LDK70－80平米の価格は5年以上前で4000万円前後。今は建築費が高騰し、不動産バブル？のせいで1.5倍～2倍ぐらいになっている物件もある。その1.5倍から2倍になっている価格がこのマンションの基本価格。中～上層階は平米数少ないくせに3倍、4倍の価格以上で設定されている。買ってもいいけど高値掴みになると思うな。最終的には平米単価。賃料だって大した高めにできない。それなら周辺タワマン買った方がお得。しかも、電気室などまたまた地下にあり浸水で問題があるかもしれない。駐車場も地下だから浸水したら車だせないよー。４Fにも電気室あるけど、商業用施設用なのだろうか。自転車置き場も４Fだよー。エレベーターで移動なんてめんどくさ。

>>2341 匿名さん
なんか笑える金額ですよね。上層階の方が安かったのに（笑）
誰がかうのかな。

>>2408 購入経験者さん

恐らく、首都圏や関西からの参戦組は、常識外れの坪単価を見て撤収すると思います。
それでも、最上階のプレミアムフロアは札幌の超富裕層がプレステージ性を求めて購入するのではないでしょうか？超富裕層には資産価値は余り関係ないかも知れません。
難しいのは80㎡そこそこの広さで、ごくごく普通の仕様の1億円越えの住戸ですね。
第一期の販売戸数とその成約率で、今回の価格設定の是非が判断出来ると思います。
どうなるか楽しみです。

売主側がコスパを最優先するのはいい。ただ、残念なのは販売後の維持管理・リスク管理を軽視した商品(物件)であるという事。

商業施設用の電気室を４階に据えながらも、マンション用は地下という点。
600戸の大型高層マンションなのに、非常用エレベーターも階段も1つのみという点。

価格相応に基本性能を上げて欲しいのに。

心配しなくとも、買える人たちは買いますよ。
売り手も当然そのつもり。
あくまでも買える人相手の供給なんですよ

>>2409 ご近所さん
第一期は高層階のみの販売ですよ

>>2386 匿名さん
札駅周辺は坪180から200万台が主です。（住友シティタワーを除いて）下落局面では下方に引っ張られますからね。

一地方都市にしか過ぎない札幌に、東京都心近郊並みの価格出して買うなんてちょっとね。。

この価格だしての投資なら間違いなく都内の都心近郊物件を買った方が下げても傷は浅いよ。何だかんだ言っても東京一強。

>>2413 匿名さん
円山や宮ヶ丘も新築は坪単価300くらいだから、再開発ならここはまだマシな気がするが

>>2407 購入経験者さん

自転車置き場４階は不便だと思いました
首都圏のタワマンもこんな感じなのかしら
エレベーター混みそうね

高層階の高額な部屋を、先に早く売り切りたいんだろう。
デベも今がピークと見ているんじゃないかな。

でも、最近の中国経済や日本の株価をみていると、大波はすぐ目の前に迫っていて、
11月下旬販売開始では手遅れかもしれない。

買える人は買いますよって理屈で基本性能下げてるのが残念なんだよね。あくまで住まいとしてそこは大切にして欲しいんだよ。

価格的に実需だけじゃ捌けないと思うのが世間知らずなのかな。

1億の投資対象としては、このマンションに拘らなくても、事業投資にするか、区分マンションにしても東京物件か、寧ろSP500などを買うべきかなど比較対象は広い。人口減少は札幌でも4年後に始まるしね。

この物件で言えば、札幌はニッチながら駅地下直結は冬の寒さと雪を考えると良いと思う。でも、電源室や非常用エレと階段という基本性能が弱いのは明確なマイナス要素だと思うよ。

首都圏のタワマンのみならず板マンでも、価格上昇に反比例して設備はコストカットされたり仕様が悪くなってるのはもう何年も前からですね。
電気室については、なぜ浸水して大変だった前例があるのに地下なのかは謎ですがね

ハザードマップで確認しましょう
浸水の危険性は低いです

>>2389 匿名さん
はい、その後連絡が来て設計部門に確認しますが、お時間いただきますとのことでした。いずれにしてもすでに着工済なので、規制は守ってますということで終わりそうですね。

>>2419 匿名さん
洪水のハザードマップは、浸水５０cm未満になっていますが、札幌市のサイトでは「※雨水出水（内水）ハザードマップは、現時点ではありません。」という注釈があります。都市災害では、ゲリラ豪雨等による内水氾濫のほうがリスクが高いので、下水処理能力、創成川からの下水逆流などによる設備水没が懸念されます。これはマンションどうこうというより札幌市の対策の問題になりますね

>>2395 検討板ユーザーさん
サロンで修繕積立のプランを聞いてみましたが、まず商業施設が３Fまで入り、基礎部分は共同での修繕管理、マンションの４F以上の部分と合わせた複雑な管理になります。通常であれば修繕積立金の運用や修繕計画はマンション管理組合で決めることができますが、この物件については商業施設側の管理会社との協議になるとことで、管理組合だけで決めることはできないようでした。（メリットと見るかデメリットとみるか、意見が分かれるところですね）

札幌でゲリラ豪雨・・・ってなに？
東京の方の発想ですね
札幌市民は台風の備えもしません
幸せな市民です

３０年かけた再開発なのに着工前突然プラン変更
低層階から建設するのに上層階から販売することによる低層階の間取り変更ができないって何でしょうね
地権者に配慮した為　今後の修繕計画が未定
急いで販売　急いで建てているイメージがあります

>>2424 マンション検討中さん

同感。
明らかにデベは急いでいる。
潮目が変わった。

狙い目は下層階ですかね

階数ごとの価格表見せてもらったが、A4サイズで価格も平米数もルーペを使用しないと全然見えない紙ペラだった。せめてA3サイズ位に拡大して見せてくれればいいなと思ったけど、あういう風に見せるのも営業戦略の一部なんだろうか。

>>2427 匿名さん

高層階角住戸が割高過ぎですよね。あと15%くらい安くないと算盤に合わない。いくら立地が良くても賃貸出したときに月50はとれない。

>>2398 匿名さん

ちなみにどのマンションでしょうか?

>>2424 マンション検討中さん
>地権者に配慮したため今後の修繕計画が未定

とは？？

>>2429 検討板ユーザーさん

中央区の新築マンションです

>>2422 マンション検討中さん
こういうパターンって揉めるとしたらどんなことなんでしょう？エレベーター関係とか？

近くのタワマンでも地下への浸水対策で土嚢とか買ってる始末。大雨で豊平川や創成川が氾濫すれば５０cmくらいの浸水エリアですよね。しかもこのマンション、地下駐車場へのスロープがあるので、ここからざばっと浸水しそう。排水ポンプや排水能力超えると地下浸水はあり得ますよ。投資で考えていますが、価格を聞いたらやめました。要望書も書きませんでした。だって、このマンションだから賃料が高くなるわけじゃないですし、このエリア十分高いですよ。1LDK50平米で20万以上は取れないだろし、上層階になればなるほど利回り悪い。このマンションは実需で下層階と上層階のお金持ち購入者だけが購入して、中途半ばの階層は利回りも悪く、売るときもすでに高値なので高くうれない気がします。資産価値も中層階だとどうだろう。札幌の購入者でも出しても1.2億くらいまででしょう。将来的にうれない4L,３L,2L,で1.2億以上のものがダラダラたくさん出てきそうな気がする。お金持ちは、現金より良いと思って買ったらいいね。
目減りするけど。

新築の宮ヶ丘の三井とか管理費高そう

地下駐車場はあかんな。

駅地下直結の高層マンションの魅力に加えて、維持管理災害リスクにも注意して欲しかった。

いま、ゲリラ豪雨は札幌にはないけど、20年後はわからない。

高齢化の各先進国がカーボンフリーに行ったところで、世界のエネルギー消費の分布と規模は遥かに拡大するのだから、総量で炭素増大する可能性は寧ろ高いのではないか。

ゲリラ豪雨も線状降水帯も北海道上陸する可能性は考慮すべきだし、海面上昇だってあり得る。その時に地下電源室は明確なリスクだし、駅地下直結はリスク増大なのかもしれない。ディベは売り抜けば売却しておしまいだけどリスクは購入者だけが背負う事になるよ。

スレ違いだけど。