プラウドシティ仙川 その3

同じ時期に竣工したプラウドシティ新川崎とどちらが早く完売できるか？野村さんに聞いてみよう。

＞プラウドは、エントランスや共有部を豪華にして人目をひく
これ、最近のプラウドの傾向で、長谷工マンションと同じ思想。
前は、エントランスは普通でも占有部には力入れてた。
そろそろプラウドブランド見限って、次のブランド展開考えてるんじゃないのかな。
コープ野村、ヒルズ、プラウドときて、次は何かなー。

最近のコストカットしたプラウドは、オハナウドとかプラオハナと呼ばれてますね。

>>338
仕様不満派と価格不満派に分かれると思いますが、仕様を上げたら単価はもっと高くなるので、この場所のこの規模では難しいと思います。もっと立地条件が良いか、規模が小さければ、それもありだと思いますが。。
ここはオハナ仕様でもいいから、もっと単価を下げておけば、早々に完売していたと思うということです。

>>337
ということは、50戸位残ってますかね？恐らく。

オハナ価格ならとっくに買ってた！

>>346
では、施工はどこなら良いですか？
名もないとこが、良いとは思えないのですが。

あと、仙川は土地が高いからオハナにしても、オハナ価格にならないのではないでしょうか？

>>346
ハセコー以外の施工会社ならもっと価格が上がっていた？

＞348

マンションの販売価格は、土地代＋建築費＋販売経費＋利益の積み上げで価格を決めるものではありません。
まずは、売れる価格が先にあって、そこに合わせて原価の抑制努力を懸命に行うというのが実態です。
合わせることが不可能なら、土地は仕入れません。赤字を出してまでマンションを作っても意味がありませんから。

土地入札額は、坪単価（売れる価格）× 延床面積 - 建築費-販売経費－利益　で決まります。
この式からわかるとおり、建築費を抑えることができれば、より土地を高値で入札できます。
デベは、土地を仕入れられなければ利益はゼロですから、利益が確保できるギリギリの高値で入札します。

この事業の失敗を見る限り、野村は事前調査を誤ったと言えます。（仙川は初進出だったからね。）
上の式の坪単価（売れる価格）を維持すのであれば、建築費はある程度確保すべきでしたし、
建築費を上げないのであれば、坪単価（売れる価格）を適正に判断すべきだった。

結局のところ、事前調査を誤ったことにより、土地を高く買いすぎたのです。
マンション用地は、あらかじめ価格が決まっている訳ではなく、一番高値で入札したデベの手にわたりますから。

>>350
理論的には分かりました。
ただ、仕様をオハナにして、オハナ価格(2000～3000万円台がコンセプト)には現実的にできないのでは？と言いたいのです。

オハナ仕様にしてもオハナをわざわざ名乗る必要はなく、4000万台メインで十分完売できたと思いますよ。

いくらなんでもそんなに安くしなくても売れるとは思いますよ。
坪単価にして20万円くらい安ければ（80平米の部屋なら、−660万円）、一応竣工までには完売してたのではないかね。

>>353
計算おかしくない？

確かに…
80平米だと24坪ちょっとなので、計算が合わないですね。-660万ではなく、-480万程度という事になりますね。
まあ、空論なので、どうでもいいかもしれませんが…

残戸数が気になります。

>>356
50戸は空いていると思いますよ。

仙川駅前のコンビニで粗大ごみ処理券下さいって言ったら世田谷区の売りつけられそうになった(*｀Д´)ノ！！！
バイトまで無駄に自意識過剰な街❗

洗濯ミスだったかも･･･

>>358
世田谷区民も多勢、仙川駅を利用しているので、ありがちな話だと思いますが。

さぁ本格的な値引きが始まりましたよ

>>360
本当ですか？
どれくらい引いてくれるか次第ですが検討してみようかな

確認したら値引きなんてなかったですよ？

値引きあっても値引きしたって言えないわな
ばれたら、他の部屋に値引きした分返さないといけなくなるし
まぁ、でも絶対にばれるから。

値引きしてくれれば検討すると伝えましたが、値引きはできませんとの回答でしたよ。

>>364
値引きしても買わない（買えない？）客だと思われたのでしょう。

値引は300万円前後です。
自分が買った後にさらに大幅な値引きがありそうでしたので、パスしました。

プラウドは値引無いと思っていたので、正直残念な気持ちになりましたが、やっぱり売れていないですね。
それよりも、既に購入した、入居者が怒り出しそうですね。

>>366
買う勇気がないだけでしょ？一生買えませんよ。

落ち着いて下さい！

宮崎台といい、日吉といい今後売り出されるプラウドは、中庭が駐車場になっているのはいただけないな。その点、こちらの仙川は中庭がしっかり作られています！意外によい物件だと思います！営業の皆さん、頑張ってください！

値引きは無いですよ。

値引きさせようと思っても無駄ですよ、のむらは固いですから。もっと長引かないと。

>>371
えっ？野村はサクッと値引くデベですよ。

値引きしたことがばれたら、既に購入済みの住人さんに値引き分返すって事があるのでしょうか？
先に購入した人は、それだけ選択肢も増えているわけですし、そういうのってあまり聞いたことがありません。
気分的にはあまり良い物ではありませんが、ずっと売れ残っているよりは、値引きして早く完売してしまった方が良いのでは？

そっかぁ、値引きしてるんだ。
もう一回行ってみようかな。

でもなんて言ったら値引きしてくれるんだろう？
引いてってこっちから言ったら、
欲しがっていると思われて、
値引きはしませんって言われそうだし。。。
他を買うって言えば良いかな？

>>373
先に契約した人への値引きはありません。
その値段で購入する契約を既に締結しているのですから。

入居者心理としては、値引き販売に対して最初は不満たらたらですが、いつまでも売れ残ってるマンションに住むのも嫌なものです。
なので、ある一定の時期を過ぎると値引きでもなんでもしていいから、とにかく早く完売してくれ、という感情に変わっていくそうですよ。

>>374
ひやかしではなく、本気で購入する意思があることを示してください。
相手もプロです。
下手な芝居は見破ります。
必ず夫婦揃って行きましょう。
片方がどれだけ気に入っても、もう片方が気に入らなかったので購入には至らなかった、というのはよくあることです。
モデルルーム見学中、奥様は何も言わなくてもいいので、うっとりと憧れの表情を浮かべていてください。
こんなマンションに住めたら幸せだなぁ〜という表情です。

加えて、
【どうしても仙川エリアでなければならない理由】
⚫︎今は同じ公立小学校の学区の賃貸に住んでいて、子供は転校させたくない。
⚫︎妻の実家がここの最寄りで、妻が仕事を始めるにあたって、実家に子守をお願いしたい。
等

更に
【このタイミングで購入したい理由】
⚫︎賃貸の会社からの住宅補助が今年いっぱいできれてしまう為、マイホーム購入の検討をしている。
⚫︎来年子供が小学生になるので、今年中にマイホームを購入したい。
等

その上で、新築は手が届かないので、近くの中古マンションをいくつか見に行ったりしてるが、やっぱり古さが気になり、二の足を踏んでいる。と話すのです。

そうするとどの中古マンションを見に行き、価格はいくらだったか、なぜ購入しなかったか、必ず聞いてきます。
古さ以外にも、両親が遠方に住んでいるがちょくちょく遊びにくるのでゲストルームがあるマンションがいいとか、子供が小さいのでキッズルームがあるマンションが希望だ。
など、他のどのマンションよりも、ここがピッタリの顧客であり、購入には向けての障害は価格だけで、価格さえクリアすればすぐにでも契約してくれる客であるように振る舞うのです。

そして、最後に価格が案内されます。
こちらからは聞く必要ありません。

そこでサラッと、1割引程度の価格を示し、この値段だったら即決します。どうですか？と聞いてみましょう。

それはちょっと無理です。と言われたら、

では、いくらまでなら下げられますか？

と聞いてみましょう。
既に値引きが始まっていて、あなたが本当に買える客だと思われれば、少々お待ちください。と作戦を練りにその場を退くはずです。

もちろんあなたに資金力があることが前提です。

だだし、医師や弁護士、高給で名の通った会社にお勤めの場合は、元の価格でも十分買えるはずだと思われしまいます。
そして、心配しなくてももっとローン組めますよ！などと案内されることもありますが、子供の教育にお金をかけたい。とか、家族との時間を大切にしていて年に◯回の海外旅行は譲れない。とか、実家に仕送りをしている。など理由を具体的に伝え、それらを踏まえてFPとライフプランを練った結果、住居へかけるお金は◯◯円までとなった。と断言してください。

必ず値引きを引き出せるはずです。

長い

えっ‥ここって入居が始まっているですか？

>>376
勉強になりました！

>376
スゴいな。必ず値引きを引き出す方法ですか。
うまく話せる人は安く買えるってことなんですね。

でもそうですよね。
すごく高い買い物で、
それなりに利益も大きいでしょうし、
値引きが存在しないとは考えづらいですよね。

>>380
値引きを引き出すには、相手の懐を知る必要があります。

マンション販売の粗利は2割。
そこから販売経費（広告費、モデルルーム維持費、人件費等）更に借入金の金利を差し引くと純利益は1割程度と言われています。

竣工後も販売を継続すれば販売経費が膨らみ、当初1割を想定していた純利益が目減りします。

販売経費をかけて当初価格で売り続けるより、値引きしてでも売った方が、利益が確保できるターニングポイントが必ずあります。

当たり前ですが、一番大きな値引きが期待できるのは、最後の数戸。
残り30戸でも1戸でも一定額かかる基本経費が一気にゼロになるんですから大胆な値引きが行われます。

また、彼らは値引き情報が漏れることを極端に嫌います。
当初価格で購入した入居者の手前だけではなく、プラウドというブランド価値にも影響があるからです。

営業マンに値引きについて真正面から聞くと、野村不動産はこれまで一度も値引きをしたことがない、と平然と言い切ります。

実際のところ、これは大嘘です。
しかし彼らは全て内密に行っており、大々的に広告をうって値引き販売をしたことはなく、値引き販売をした証拠を残していませんし、これからも残さないでしょう。

だから、値引きを提示すれば絶対に契約してくれる客にしか値引きは提示しません。

相手が値引きを提示しやすい客になりきったのに、値引きを断られたら、少し時間をおいて再チャレンジしてみましょう。
必ずその時はやってきます。

とても勉強になりました。ありがとうございます。

今さら勿体ぶって書くほどのことかなあ。
値引しないのは住友とゴールドクレストくらいとか言うし。
日経にも記事が出てるし。。
『そう言うと、黙って指を6本立て、人さし指を口に立てた。8000万円の物件を6000万円で売るから、絶対に内緒にしてくれというサインだった。販売センターを訪れてから10分もたたないうちに一声2000万円の値引き。』
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081024/174986/?P=1
ブリリ○○ーレだったか。。

>381さん
とっても参考になります。

ターニングポイントはマンションの人気度合いによるのでしょうか(やっぱり値引きの対象になるマンションは不人気で売れ残りなのでしょうか)？と言うのも、ここが不人気かどうか、不人気の部屋がどこか、探るのって難しくないですか？

それから、証拠を残さないというのも素人としては不安で、値段を引くと言った言わないになりませんか？

383さん、興味を持って載せていただいたＵＲＬを開いてみたのですが、話が古くないですか？
2008年10月って、前年からアメリカのサブプライムローン問題が深刻になって、2008年の９月にリーマンが破綻して、まさにリーマンショックの時期ですよね。
また、最初の2004年の記事ですが、日本の路線価は、確かバブル崩壊後2005年まで下がり続けたと思いますが？

この強気価格からすると結構な利幅を見ていたと思うので、まだ下げずに済んでいるのでしょうが、ターニングポイントは9月と読みます。そこまでのこっていたら四半期末にまで処分するのでは？

>386さん
部屋の人気とかでは無く、単純に時期ってことですね。
ありがとうございます。

>>384
マンションの人気は、立地・建物・ブランド等のマンションの内容と、価格のバランスで決まるものです。
内容がよくても高すぎると売れないし、内容が悪くても、とことん安ければ人気が出たりします。

ここは竣工を過ぎても大量に売れ残ってますから、いわゆる不人気のマンションです。
ただし、その理由は上記の通り、価格設定によるところが多分にあるとは思います。

残っている部屋についても同じことが言えます。
因みにマンションは期分け販売をしていますが、基本的に買いたい人が見つかった部屋から売り出しているだけなので、今残ってる部屋はこの1年半強、その価格では買いたいという人がいなかった、ということ。言ってしまえば、全て不人気の部屋です。だから値引きセールをするんですよ。

デベは、値引くと言っておいてそれを覆えしても、何のメリットもありません。
むしろ、そんな情報を公言されたら困るでしょうから、ありえないことです。

＞No.388様

はじめまして、
仙川ではなく他のプラウド物件を第一希望に検討しているものです。

そこはまだ竣工前で人気はそれなりだと思います。
竣工前に売り切れてしまいそうなマンションだとやはり値下げはできないのでしょうか？

ローンの審査はなんとか通ったという感じで、ギリギリなのでかなり不安です。
ほかと比べてもやはりプラウドがいいので、申し込みの前段階まできているのですが、
価格を考えるとやはり少しでも安いほうにした方が安全かと今更ながら戸惑っています。

ちなみに一度なんとなく「値下げとかってできないですかね？」とやんわりと営業さんに勇気を出して聞いてみたのですが、
希望のお部屋の一階下はもう売れていたりで（そこの価格は契約済みになっていて、もうわからないのですが）、
「こちらより上の階の方が安くなってしまうとなると、こちらにお住まいの方も納得いかないと思いますので～」と
やんわり流されてしまい…。

やはりムリなのでしょうか。私達にプラウドは高嶺の花なのかなと思ってきました。

>>389
プラウド南山、新川崎は仙川よりも安いですよ！間取り、階数にもよりますが。宮崎台、日吉、桜新町は高いですよ～。