ザ・パークハウス神戸ハーバーランドタワーってどうですか？　Part3

4200ですか。差額880。仲介手数料引いて約750の転売利益。
税金40%引いて残り450。
頭420で、後は諸費用込のローンと仮定したら、自己資金420で最終利益450？
素人なので単純に考えましたが、これで計算あってますかね？

4200は5階じゃないの?

売りに出されているのは8階だから4500くらいかと。

4500を5080で売却出来たとして・・・

購入時の諸経費や売却時の仲介手数料などを差し引くと、売却益はそれほどない気がする・・・

3階はアンパンマンがジャマで眺望がイマイチだから安いのかな？

賃貸物件になってるようですね。

観覧車がチカチカしてたまらんやろな
開けっ放しは無理

チカチカっていうよりキラキラしてますよ ♪

夜景見ない時はカーテン閉めれば全く問題無しだし。

カーテン開けててもキレイだから気に入ってます。

>>651
4200万の信憑性は判らんが。
取得時の経費が抜けとるな、登記費用、取得税、積立一時金等々。
そんなに甘くないよ、640ではないが，もう潮目は変わってる。

書き忘れたが、要するにエンドの能力を超えた価格になってると云う事。
実需ではなく仮需（転売目的等）と云うのは将来の売り予備軍。
転売目的ではなく賃貸等の収益目的であっても金利が上昇すれば無意味。
実需なら、損得抜きで必要な時に買えばいいが、そうでないなら
今買うのはアホの極みやろうな。

実需にしたってローン組みはきついやろうね
何とかローン払えていけたらいいけど売りたい時追い金いれないと売却出来ないようにならないことを祈ります

ここはリーマンショックや東日本大震災の影響から凍結、凍結を経て8年越しに完成した物件。

如何にデベロッパーが出すタイミングを見計らっていたのかがよくわかります。

今出ている物件はデベロッパーにとって良いタイミング＝消費者には安くない です。
ただ世の中が不景気だから良いマンションを安く買えるとは一概には言えない。

>>657

あなた＝エンド なんでしょ！？

何年後が買い時なんでしょうか
ミニバブルが落ち着くのを待ってるのですが

売り時は、これからの3年間。

買い時は東京オリンピックの後、5年後くらいだろうか?

もし待てるのなら、5年待った方がいい。
今買うと、高値掴みになってしまうから。

5年後、必ず物件価格は下がると思う。

ということは10年待てと
でその間2000万以上のお金を賃貸で払えと
で2000万安く買えるかな
4000万の物件が2000万か
んーちょっと現実的じゃないわ

いやいや、10年じゃなくて、今からあと5年ね。

正確にいうと、4年かな・・・

東京オリンピック開催まで4年半。
オリンピック関連の建物は五輪開催の半年前くらいには、完成しているだろうから。

4年後くらいから物件価格は下がり始めると、予想しているのだけど。

物件価格は当然だけど、東京五輪が深く影響してくると思う。

さすがに今から10年後は予測出来ないなー
そんなに待てないしー

>>664

此処は安売りしてまで売却するオーナーさんは少ないと思いますよ〜。

今すぐ東向き中層階以上が欲しい。
価格次第。

>>665

ここのマンションの事ではなく、

これから売り出されるであろう新築物件について話しちゃってました。失礼!

>>667

なら別スレでどうぞ。

>>666

予算は？

>>668

>>661さんの問いかけに応えたつもりだったんだけどね。

ここの中古を検討している人は、他の中古や新築物件も比較、検討しているだろうから

私のような意見をここで語っても良いと思うけど?

>>664
下がり始めるまでに新規分譲価格がどこまで上がるかですね。

>>663
乱暴すぎる計算やね。
現金買いなら兎も角、大概の人は借り入れを起こして購入するだろう。
４０００万の物件は４０００万で手に入る訳では無い（永年に亘る金利負担がある）
又、購入時の諸費用は勿論、保有コストもあるよ。
私が一番懸念しているのは、今の超低金利が未来永劫続くかの様な錯覚を
多くの人がしている事やね。
固定金利での借り入れなら支払面の不確定要素が少ないと思うが
そうでないなら、金利上昇による支払い難の可能性大。
まさしく658さんの懸念が的中すると思うよ。

それと東京五輪云々の件だが、相場と云うものは前もって分かっている事は
前もって時間を掛けて織り込んで行くものだから五輪終了後急激な変動は
無いと思うよ。

連投恐縮。
最後の五輪の件だが、プロの感覚（私の事ではないよ）で書いたが
実需の買い手なら相場観、先見性が心もとないので、買い上がる
可能性が大かも分からんね。

661です
670さんありがとう

ここは実需層はあんまりいないでしょう。
実際地元民は少ないだろうからね
売主も1社から5社に増えたのは売れ行きが悪そうだったから増やした
アベノミクス様々
建物自体は外観、内装共にチープだよ
新築以上の価格で買う価値はない

>>675

外観やリゾートホテル風の共用空間など、気に入ってます！
なによりザ・神戸の夜景、風景やイルミネーションされたロマンチックな街並みなど、雰囲気がとても良いです。
あと商業施設に囲まれてるから利便性も高いです。
神戸都心部ハーバーランドの最前列のタワーマンションは後にも先にも此処が最後でしょうから希少性がとても高いと思われます。

住民スレ見てきたけど、地元民は本当にいないっぽいね
元町から神戸間に美味しいパン屋は色々あるのに、全然出てなかったわ

>>676

ザ・パークハウスになってチープ路線の藤和カラーが強いか？高級な三菱カラーが強いか？って此処のタワーマンションについて答えるならば、間違いなく三菱カラーが強い物件だと言えると思います。

>>675

>>>新築以上の価格で買う価値はない


それはお前が決める事ではない。

>>679さんへ
どの辺りを見てそれを言い切れるのか、わかりやすく聞かせて頂けるととても参考になると思うので是非教えて下さい！
パークハウスブランドには興味があるのでとても気になります。

神戸の人間だったら、中之島タワーならうらやましいと思うだろうが、ここは別に何とも思っていないのが多数とちがうかな。

外観や共用空間は評価出来るが、専有部分がワコーレ並に平凡すぎる。リフォームしないと満足できる代物ではない。

>>685

さすがにワコーレとは比較対象にはならないよ。

ただ専用部分に関して言うと、最上階のプレミアム以外はライオンズやクレヴィアと余り遜色ないレベルだとは思いました。

さすがにリフォームしないと満足できる代物ではないっていうご指摘には同意出来ませんね。

もしそのような高級志向な超富裕層なら最上階か東京の高級物件でも買えば如何ですか？

あなたの書き込み内容から判断してワコーレをよくご存知のようなので！笑

>>683

そんなことはないよ。

神戸ハーバーランドのシンボルタワーなんだし。

>>683

港街神戸の夜景や風景が愉しめるこのタワーマンションは居心地が良いです。

2年後に完成予定の中之島タワーも楽しみにしてます。
梅田方面の高層ビル群の夜景や高級ホテルのようなオーナーズラウンジやカフェから望めるリバービューは、神戸とはまた違う趣があって、完成するのが此処の時のように凄く待ち遠しいです！

http://www.mecsumai.com/tph-nakanoshima/

https://m.youtube.com/watch?v=d_ecB_lgOyo

シティタワー神戸三宮と同レベルというのは納得できる書き込みと思います。
室内の質感に限れば、神戸ハーバータワーの方が優れてます。
外観はまずまずの出来なので、言葉が悪いが張りぼて感があります。
せっかくの三菱ブランドのんだからもう少し内装もコストかけるべきでしたね。
あれだと藤和のベリスタ神戸旧居留地の方が...。
ザ・パークハウス神戸トアロード の内装がここにあれば満足できる出来栄えと思えるだけに残念な気がします。

速攻で削除されてるな
まあそういうことです

690さん
あくまで室内の感じですよ
室内は他が上

>>693

>>>室内は他が上

という明確で解りやすい
具体的な説明をお願いします。

出来ないようでしたら荒らし投稿と判断し、削除依頼をさせていただきます。

よろしくお願いします。

だからさっき書いてあげたでしょうに
面倒くさいからもう書かないけどね
もっと色んなモノ見たほうがいいよ

さっき書かなかったけどベランダの框も高すぎる
ベランダに出ることを前提としていないのかわからないけどね

ゼネコンの大きさとか設計会社とかも関係ないよ
結局デベが決めるからね

>>695

面倒くさい割には執拗な書き込みですね。

此方も面倒な方の書き込みはご遠慮願いたいですねえ。

この景色が身近になるのはとても魅力的ですよね〜〜

マンション住民の皆さん
すでに契約者専用スレがあるので、そちらに移動されては?

ここは検討スレだし、いろんな事をいろんな言葉で話す人もいるからね。
聞きたくない事を聞いてしまう場合もあるよ。

ここの新築未入居物件を検討している人に住民として情報を提供したい、という事ならば
良い情報だけではなく、あまり良くない、気になる点などの方を教えてほしい。
そちらの方がずっと役に立つ。

良い所や素晴らしい所は、聞かなくても不動産仲介業者や売主が教えてくれるからね。

肝心のザパークハウスからの絶景眺望写真がいまだ出ず。

ザ・パークハウス神戸ハーバーランドタワー 賃貸で検索しますと、
写真有りの部屋タイプで色々確認出来ます。
私見では、バルコニーが透明の方が、部屋からも景色が良く見えて好みなのですが、角部屋以外は磨りガラスです。
好みの問題で、東側の景観の良い部屋からも、逆にアンパンマン側～観覧車等から見えるのを気にされる方は磨りガラスの方が良いのかも知れませんが。

ここはやっぱりポートタワーや観覧車が見える東側が人気・・・
って、観覧車近っ!

この近さは、確かに希少。
う～ん・・・

ホテルオークラから眺めるポートタワーや観覧車は美しかった。

観覧車は裏から間近に見るより、やや距離をおいて、向こう岸に眺めるくらいの方が美しいのかもしれないなあ・・

>>697
これはマンションの方向から観覧車を背に撮影された画像なのかな?
アングルが素晴らしいね。

>>701

別に近過ぎないけどね。

住民じゃないから実際を知らないのでしょうね。

ローンが通るようになればいいね！ 笑

私は南西の角部屋に入居予定です。
あまり話題にもなりませんね。
川崎工場側ですが、上層階なのであまり気になりません。
ポートタワーも観覧車も見えないのはざんねんですが、船や神戸空港が見渡せ気に入ってます。
日当たりが良く、晴れた日中は暖房もいらない感じです。夏は相当暑いんでしょうかね。
内装は他の新築マンションをあまりしらないのですが、豪華とは言えませんが、悪くはありません。ハーバータワーを見に行ったことがありますが、同じように感じました。
強いて言うなら南西は各部屋のクローゼットが壁に埋め込みではなく、あとから箱型でとってつけたようにでっばっていて、そのせいで家具の配置に悩みました。出っ張るくらいならクローゼットは無しで、自分で家具を入れたほうが配置が変えれて良かったです。そういう意味で安っぽくは感じました。購入時期が遅くてオプションができなかったので、自分でリフォームも考えましたが、予算を出してもらったら数百万だったので、うちには高すぎたので諦めてこのまま使います。
価格は確かにポートタワーや観覧車がみえない南西にしては割高感を感じましたが、利便性は良いので満足です。
ただずっと住み続ける予定はなく、老後は売却予定です。価格がどうなるかは大変不安ですが、賃貸で同条件に住んだと見なして居住期間の家賃を差し引いた値段が残ればいいなと思ってます。
正月明けに引っ越しです。楽しみです。

>>703
正直な感想ですし、まともな考え方ですよ。
こういう普通の感覚の人が多いと安心です。

703さんのような住民の書き込みだったら、こんなに荒れなかったと思います。
将来、良い値で売れるといいですね。

>>699
夜景！

>>699
夜景2

>>707

観覧車が抜ける階数のお部屋なのでイイですね！

羨ましい限りです。

我が家は低層階ではありますが、東側なのでそれなりに景色は楽しめています！

>>707
夜景が素晴らしいです!!!
高層階から見るとこんな景色なのですね。

元日　初日の出の写真投稿します。

>>707
東側高層階からの夜景ですね。
室内から眺められますか？
バルコニーから眺められた景色でしょうか？

雑誌でしょう。

>>711

僻まない僻まない！！

>>710
707です。私は中層階です。
バルコニーのガラスが透明なら室内からでも見えたかもしれませんが、すりガラスなのでバルコニーに出ないと見えません。

703さんのように賃貸分を差し引いた価格程度で5年後、10年後に売却可能なんでしょうか？
これから人口も減り、空き家だらけになるのでは？という心配がありますが、シティタワー等駅近の新築には、収益目的と思われる賃貸が乱立し、しかも一向に売れる気配もないのですが。

こちらの物件は要注意ですよ
管理費が高い 平米200円
タワーパーキングでかつ付帯率が高い
坪単価が高い部屋と安い部屋の落差が大きいことです

セカンド利用や賃貸目的、東向きを買っている人はいいのですが、特に西向きはそんなに高くはありませんでした。

多分安い部屋を実需で買っている層は駐車場を借りないでしょう。
（だんだん減ってくるはずです）

タワーパーキングを建物内に仕込んでいる場合対応がしようがありませんから、駐車場の空きが増える→管理費があがる→駐車場の空きが増えるのスパイラルになりますから。

ですので管理費が高いとマンション価格というのは必ず下に向かいます。

もう新築でない以上、他の中古物件との競争になります。
それはハーバーランドだけでなく中央区全体なので、その中で優位性を保てるのかよく考えたほうがいいですよ。

>>715

同感

これから三宮阪急建替、JR建替と続いていきますからね
ウミエでは心許ない
正直何で神戸駅に新快速停まるのかも不思議
川重と地裁があるからかな
という訳で30年後まで待たずとも陸の孤島になる可能性はありますよ

>>713
700,710です。
回答ありがとうございました。
こちらのマンションは高層階でなくても、バルコニーからの眺望は圧巻ですね。
中層階からの眺めの方が、迫力があるような気がします。
観覧車は眼下でしょうか？
当方は東側高層階ですが、バルコニーから見下ろす感じです。
リビングのソファーに座りながら夜景が観られたら、と思っていましたので、正直ちょっと残念でした。
今も湾岸エリアのタワーマンション住まい、タワー高層階は風強く、洗濯干しも勿論禁止されているので、バルコニーに出る機会は余りないのが実態。

ねたみかどうかは、10年後ぐらいたったら分かりますよ

東側の中層階～高層階

バルコニーからの眺めが素晴らしいですね。

お部屋からの眺望は、どのような感じなのでしょうか?

>>702

ローン審査で苦労されたようですね。

>>721
部屋からです。

>>722

いい加減、僻むのはやめた方がいいよ…

別に眺望だけならハーバータワーでもいいんでないか

>>725

ならハーバータワーのスレに行けよ。

僻んでの書き込みはみっともない。

ホント哀れだよ…

>>723

ポートタワーとメリケンパークオリエンタルホテルが正面に見える感じ、いいですね。
夜景は更に綺麗でしょうね。

ここは東?
ではなくて、北東なのかな?

初日の出の写真です。
709さんとほぼ同じタイミングですね。

703です。
南西の角部屋の方が他にもいたらお話をききたかったんですが、そういう方はいなかったみたいで残念です。
売却時にはかなりの値下がりを覚悟しないといけないんですね。うちは南西ですから売れにくいかもしれませんね。情報ありがとうございました。
採寸のために何度か入居前に行ってきましたが、廊下で会う方もみなさん気持ちよくご挨拶していただけて嬉しかったです。
タワーパーキングが使い方が説明書みただけではわかりにくく、行くたびに居合わせた方に教えてもらうばかり。でもみなさん感じよく手伝ってくださりありがたかったです。よいご近所付き合いできるといいな。もうすぐ引っ越しです。よろしくです。

>>718
観覧車は少しだけ眼下になります。
バルコニーがすりガラスなのが本当に残念です。でも、私には透明なお部屋を買う財力がありませんでした。
その点ではシティタワーは透明なガラスなので床に寝転がっても景色が眺められて最高です。

そうですね。方角や階、価格の高さに比例してGOODですよね。ただ、財力面でマンションに全てを注ぎこむ訳にも行かないですし、バランスを考えて部屋を選びました。自分の時間が持て充分リラックス出来ますし納得、満足しています。(^o^)

>>729

高層階の角部屋というのは、値崩れしにくいんですよ。

729さんが、いつ頃、どのタイミングで売りに出されるかにもよりますが
角部屋というのは、数も少ないし、やっぱり人気があるんです。

バルコニーが、すりガラスで残念との投稿がありますが
南西の高層階、角部屋ならバルコニーのガラスは透明なのではありませんか?

そうならば、さらに価値は上がると思います。

＞＞732
首都圏では低層階に比べ、高層階の方が値崩れしているのだが、
http://1manken.hatenablog.com/entry/2015/06/14/053521

>>733
高層で景色がなければ下落率は大きくなるでしょうね

ただここの北東高層は別格ではないでしょうか
723さんの写真は神戸を代表する景色だと思いました

>>734

此処は東側なら騰落率は低くなり難いと思います。

ただ西側の高層階でそこそこの購入価格については低くなる確率も高く、再販も難しいと思います。

だから東だろうと西だろうと高値での売却は難しいよ
特に東は元々割高なんだし
マンションは1にも2にもロケーションですよ〜

>>730
718です。
仰ること、分かります！
でも730さんのお部屋は
観覧車の位置が少し下というのが絶妙で良いですね！
住民スレさんの間で、観覧車の光線の是非が言われていますが、
私は観覧車が灯台もと暗し、と言うか、部屋からは殆ど見えなくて、ちょっと残念でした。
部屋からの景色は
立って見るとポートタワー＆
メリケンパークオリエンタルホテルが正面に見える感じで、
723さんに近い感じですが、
確かに、寝転がって夜景は見られないし、何で磨りガラス？
と悔しいです。
光がウザイ？と思われる方も
いらっしゃるようですが、私は
何てたって透明ガラス派です。

>>736

此処は後発のパークホームズよりも割安ですよ！

ロケーションも抜群だし。

もっと勉強してから書き込んでほしいねえ。

>>737
730です。私も絶対、透明ガラス派です。
でも、このマンションでは上層三層と角部屋しか透明ガラスがなく、その中で私が購入できるのは西向きだったので、透明ガラスを諦めて東向きにしました。
同じフロアで同じくらいの広さで西と東で1300万円くらい違いますからね。

>>738
君がもっと勉強すべき
ロケーションが抜群？
笑える

>>740

笑えるんだったら三宮か元町辺りのマンションスレに嫌味書いて来いよ。

ビンボー人の嫉みって面倒臭いし気持ち悪い…

>>741

何故そうなる??

>>740

この人は、三宮や元町のロケーションは良しとしているんじゃない?

>>739
確かに、東向は割高でしたよね。
私は遅い時期の購入で、
角部屋は全てソールドアウト。

それで、高層階東向きと南向を
検討したのですが、
やはり1000万位違っていた
ような気がします。

賃貸に出すことを考えたら
家賃にそこまで差がつきません
ので、少し悩みましたが、
やはり自分が住みたいと思った
眺めを観られる東向に決めました。
この金額は神戸の眺望に払う、
と割り切って。

セカンドユースで購入しましたが、
購入と同時に実家の事情が変わり、
セカンドでも住めないと判断。

買い換えを検討しながら、
中々踏ん切りがつかず、
賃貸に出してみましたら、
反響多く募集して10日程で、
あっさり決まってしまいました。

この場所に住んでみたい、
と思われる方のニーズは
確かにあるようです。

買い換え見送り、少しリフォームしつつ、
暫く賃貸でいきながら、
又チャンスを狙いたいと思います。

>>742

何故そうなる？ってか

ビンボー人だけだろうが、僻んでネガるのは。

金にも気持ちにも余裕が無い現れだよ。

>>742
ロケーションと言っても、人それぞれに基準が違うからね。
観光スポットとして優れているのは疑う由もない。
ただ、くだらん事にいちいち反応するのは心に余裕が無い証拠。
そんなことしてるの貴方だけですよ。
他の購入者を見習ってよ。華麗にスルーしてますよ。
金持ち喧嘩せず、のはずだが。

>>743
739です。情報ありがとうございます。10日ほどで決まるなんて凄いですね。

>>741
三宮のタワマン住まいですけど何か？
パークホームズと比較してどうするの？

>>742
正解

追記するとこのマンションを買った人知ってるけど、お金持ちです。
ハーバーランド内では今のところ一番高級だとも思います。
だけどそのお金持ちの人も値上り期待で買ってないと思うし、ここは趣味のマンションですよ。
真の実需に支えられている訳ではないからね。

だから高値で売れるとかいうお花畑君に教えてあげてるんですよ。

目論見が外れたら可哀想だからね。

>>741
>>744

本当にマンション住民?

それなら住民スレの方に移動して、美味しいパン屋さんでも教わってはいかが?

ここの住民の品位を疑われるのは、あなたも本意じゃないでしょう?

あっふぉーはスルーするに限る。