匿名さん
[更新日時] 2017-04-11 17:42:37
1000超えたので立てました。
引き続きよろしくお願いします。
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/529326/
所在地：兵庫県神戸市中央区東川崎町1丁目75番4（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：55.95平米～93.46平米
売主：三菱地所レジデンス
売主：近畿菱重興産
売主：三菱倉庫 神戸支店
売主：安田不動産 関西支店
売主：山陽電気鉄道
販売代理：有限会社プレイス・ワン
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-04-07 14:49:47
[PR] 周辺の物件
| 物件概要 |
| 所在地 |
兵庫県神戸市中央区東川崎町1丁目75番4（地番） |
| 交通 |
東海道本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩7分
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
345戸 |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上36階 地下1階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2015年10月中旬予定
入居可能時期：2015年12月中旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主]三菱地所レジデンス株式会社
[売主]近畿菱重興産株式会社
[売主]三菱倉庫株式会社 神戸支店
[売主]安田不動産株式会社 関西支店
[売主]山陽電気鉄道株式会社
[販売代理]有限会社プレイス・ワン
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
| |
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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641
セカンド
>>638
2LDKでしたが、1LDKに間取り変更してます。
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642
匿名さん
>>641
WICがある1LDKに変更されたADタイプで賃貸にお出しの物件では？
やはり子供がいるので3LDK角部屋が希望かな。
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643
匿名さん
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644
セカンド
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645
匿名さん
35階北西角90.27平米6980万円。これってどうよ？
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646
匿名さん
東だと8階の68㎡が5080万円で出ていますね。坪250万円。1000万円程乗せてるのでしょうか。売れますかねえ。
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647
物件比較中さん
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648
匿名さん
>>646
3階が3900万だった筈だから8階なら4500万アラウンド？
だから1000万も乗せてないと思うけど。
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649
匿名さん
1フロア上がる毎に100万以上も上がってました？
3階3900万円で8階4500万円なら1フロア120万円？
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650
匿名さん
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651
匿名さん
4200ですか。差額880。仲介手数料引いて約750の転売利益。
税金40%引いて残り450。
頭420で、後は諸費用込のローンと仮定したら、自己資金420で最終利益450？
素人なので単純に考えましたが、これで計算あってますかね？
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652
匿名さん
4200は5階じゃないの?
売りに出されているのは8階だから4500くらいかと。
4500を5080で売却出来たとして・・・
購入時の諸経費や売却時の仲介手数料などを差し引くと、売却益はそれほどない気がする・・・
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653
匿名さん
3階はアンパンマンがジャマで眺望がイマイチだから安いのかな？
賃貸物件になってるようですね。
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654
[ 30代]
観覧車がチカチカしてたまらんやろな
開けっ放しは無理
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655
マンション住民さん
チカチカっていうよりキラキラしてますよ ♪
夜景見ない時はカーテン閉めれば全く問題無しだし。
カーテン開けててもキレイだから気に入ってます。
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656
マンション投資家さん
>>651
4200万の信憑性は判らんが。
取得時の経費が抜けとるな、登記費用、取得税、積立一時金等々。
そんなに甘くないよ、640ではないが，もう潮目は変わってる。
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657
マンション投資家さん
書き忘れたが、要するにエンドの能力を超えた価格になってると云う事。
実需ではなく仮需（転売目的等）と云うのは将来の売り予備軍。
転売目的ではなく賃貸等の収益目的であっても金利が上昇すれば無意味。
実需なら、損得抜きで必要な時に買えばいいが、そうでないなら
今買うのはアホの極みやろうな。
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658
[ 30代]
実需にしたってローン組みはきついやろうね
何とかローン払えていけたらいいけど売りたい時追い金いれないと売却出来ないようにならないことを祈ります
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659
匿名さん
ここはリーマンショックや東日本大震災の影響から凍結、凍結を経て8年越しに完成した物件。
如何にデベロッパーが出すタイミングを見計らっていたのかがよくわかります。
今出ている物件はデベロッパーにとって良いタイミング＝消費者には安くない です。
ただ世の中が不景気だから良いマンションを安く買えるとは一概には言えない。
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660
匿名さん
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661
物件比較中さん
何年後が買い時なんでしょうか
ミニバブルが落ち着くのを待ってるのですが
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662
匿名さん
売り時は、これからの3年間。
買い時は東京オリンピックの後、5年後くらいだろうか?
もし待てるのなら、5年待った方がいい。
今買うと、高値掴みになってしまうから。
5年後、必ず物件価格は下がると思う。
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663
[ 30代]
ということは10年待てと
でその間2000万以上のお金を賃貸で払えと
で2000万安く買えるかな
4000万の物件が2000万か
んーちょっと現実的じゃないわ
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664
匿名さん
いやいや、10年じゃなくて、今からあと5年ね。
正確にいうと、4年かな・・・
東京オリンピック開催まで4年半。
オリンピック関連の建物は五輪開催の半年前くらいには、完成しているだろうから。
4年後くらいから物件価格は下がり始めると、予想しているのだけど。
物件価格は当然だけど、東京五輪が深く影響してくると思う。
さすがに今から10年後は予測出来ないなー
そんなに待てないしー
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665
匿名さん
>>664
此処は安売りしてまで売却するオーナーさんは少ないと思いますよ〜。
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666
匿名さん
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667
匿名さん
>>665
ここのマンションの事ではなく、
これから売り出されるであろう新築物件について話しちゃってました。失礼!
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668
匿名さん
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669
匿名さん
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670
匿名さん
>>668
>>661さんの問いかけに応えたつもりだったんだけどね。
ここの中古を検討している人は、他の中古や新築物件も比較、検討しているだろうから
私のような意見をここで語っても良いと思うけど?
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671
匿名さん
>>664
下がり始めるまでに新規分譲価格がどこまで上がるかですね。
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672
657
>>663
乱暴すぎる計算やね。
現金買いなら兎も角、大概の人は借り入れを起こして購入するだろう。
４０００万の物件は４０００万で手に入る訳では無い（永年に亘る金利負担がある）
又、購入時の諸費用は勿論、保有コストもあるよ。
私が一番懸念しているのは、今の超低金利が未来永劫続くかの様な錯覚を
多くの人がしている事やね。
固定金利での借り入れなら支払面の不確定要素が少ないと思うが
そうでないなら、金利上昇による支払い難の可能性大。
まさしく658さんの懸念が的中すると思うよ。
それと東京五輪云々の件だが、相場と云うものは前もって分かっている事は
前もって時間を掛けて織り込んで行くものだから五輪終了後急激な変動は
無いと思うよ。
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673
６５７
連投恐縮。
最後の五輪の件だが、プロの感覚（私の事ではないよ）で書いたが
実需の買い手なら相場観、先見性が心もとないので、買い上がる
可能性が大かも分からんね。
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674
物件比較中さん
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675
匿名さん [ 40代]
ここは実需層はあんまりいないでしょう。
実際地元民は少ないだろうからね
売主も1社から5社に増えたのは売れ行きが悪そうだったから増やした
アベノミクス様々
建物自体は外観、内装共にチープだよ
新築以上の価格で買う価値はない
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677
入居済み住民さん
>>675
外観やリゾートホテル風の共用空間など、気に入ってます！
なによりザ・神戸の夜景、風景やイルミネーションされたロマンチックな街並みなど、雰囲気がとても良いです。
あと商業施設に囲まれてるから利便性も高いです。
神戸都心部ハーバーランドの最前列のタワーマンションは後にも先にも此処が最後でしょうから希少性がとても高いと思われます。
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678
匿名さん
住民スレ見てきたけど、地元民は本当にいないっぽいね
元町から神戸間に美味しいパン屋は色々あるのに、全然出てなかったわ
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679
匿名さん
>>676
ザ・パークハウスになってチープ路線の藤和カラーが強いか？高級な三菱カラーが強いか？って此処のタワーマンションについて答えるならば、間違いなく三菱カラーが強い物件だと言えると思います。
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680
匿名さん
>>675
>>>新築以上の価格で買う価値はない
それはお前が決める事ではない。
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681
匿名さん
>>679さんへ
どの辺りを見てそれを言い切れるのか、わかりやすく聞かせて頂けるととても参考になると思うので是非教えて下さい！
パークハウスブランドには興味があるのでとても気になります。
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683
匿名さん
神戸の人間だったら、中之島タワーならうらやましいと思うだろうが、ここは別に何とも思っていないのが多数とちがうかな。
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684
匿名さん
>>681
分かりやすいのは、ライオンズやクレヴィアとの比較。
仮に藤和が単独で開発したと想像するならば、単純にこれら二棟とあまり遜色のないデザインや規模の施工だったでしょうね。
また三菱カラーを強く感じるのは、ハーバーランドタワーが三菱地所設計による外観や共用空間などの設計だという事です。
そもそもハーバーランドの最前列のような極めて希少価値の高い立地を開発出来るようなデベロッパーではないですからねえ、藤和って。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
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685
匿名さん
外観や共用空間は評価出来るが、専有部分がワコーレ並に平凡すぎる。リフォームしないと満足できる代物ではない。
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686
匿名さん
>>685
さすがにワコーレとは比較対象にはならないよ。
ただ専用部分に関して言うと、最上階のプレミアム以外はライオンズやクレヴィアと余り遜色ないレベルだとは思いました。
さすがにリフォームしないと満足できる代物ではないっていうご指摘には同意出来ませんね。
もしそのような高級志向な超富裕層なら最上階か東京の高級物件でも買えば如何ですか？
あなたの書き込み内容から判断してワコーレをよくご存知のようなので！笑
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687
神戸っ子さん
>>683
そんなことはないよ。
神戸ハーバーランドのシンボルタワーなんだし。
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690
匿名さん
>>688
東京と神戸を比較しても意味ないよ。
あとクレヴィアも実際に内装見たけど、パークハウスの方が全然クオリティ高かった。
クレヴィアはエレベーターホールや廊下、エントランスやオーナーズラウンジ、全て見学したけどパークハウスよりもグレードが全然低く感じた。
ファミリー実需層向けの施工物件なのは見るからに明らかでしたよ。
ライオンズはクレヴィアより少し落ちる感じでした。
パークハウス→大林組
クレヴィア→三井住友建設
ライオンズ→長谷工
施工会社からしてレベルが違います。
僻んで当スレッドに粘着的に嫌がらせな書き込みをする輩は無視するに限りますね。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
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