イニシア行徳 に行ってみた − モデルルーム見学記

【7】現地の印象

①周辺道路

まず思うのは、南西側に面した道路周辺がキレイに整っているという印象です。
イニシア行徳の隣は２００１年分譲行徳パークホームズ、南西側の向かいには
２０１２年分譲ウェリス市川行徳、その周辺の賃貸アパートもここ１～２年の間に建てられたものです。
加えて、１年ほど前に道路が舗装されたこともあり道路が綺麗です。
また植栽も規則的に植えられていて整然とした印象です。
また、ここの道路は道幅がゆったりしている割には交通量が少なく小さなお子様をお持ちのご家庭でも比較的安心な地域かと思います。

②日当たり

現地は南南東向き、西南西向きのＬ字型の配棟になっているようですがどちらも１３時くらいに現地をみましたが問題無く太陽の光があたっていました。

③外観のデザイン

クリーム色系タイル+ガラス手すりのデザインはここ２～３年のトレンドなのでしょうか。
２０１１年分譲プラウド行徳ファースト、プラウド行徳アネックス
２０１２年分譲ウェリス市川行徳
２０１３年分譲パークホームズ南行徳サウスコート
２０１３年分譲クレヴィア市川行徳
などなど、ここ最近行徳エリアで分譲されたマンションの外観はほぼこのパターンなので一目で最近のマンションだなとわかります。

④ランドプラン

敷地が広々としているため、駐車場がすべて平置きになっていました。
デベロッパーによっては、系列の管理会社を設けさせるためにわざと機械式駐車場をたててメンテ費用をとるところもあるようですが、ここはすべて平置き式。
将来のメンテ費用増加を抑える効果もあるしとても好印象でした。
鉄塔周辺は建物が建てられないためか、かなり植栽が豊かでした自分が住むマンションの緑が豊かだといいな～なんと想像が掻き立てられます。

【8】価格帯等

①物件価格

平均坪単価は１８０万前後だそうです。
マンションの価格高騰が都心ではすでに始まっているようですが、
同時期に分譲されているパークハウス南行徳が南行徳徒歩９分で平均坪単価が２１０～２０万程度なのを考慮すると２～３年前に分譲された相場とそんなに変わらないので気持ち的に前向きに検討できる価格帯かと思います。
私が来場したときは全９５戸のうち８０戸弱はすでに契約済みとなっていました。

②ランニングコスト

これはこのマンションの価格面の最大の魅力だと思います。
７０㎡で管理費９，０００円を切ります。
ここ２～３年のうちに行徳で分譲されたマンションの管理費の相場は７０㎡だと１５，０００円前後でしたので４０％程度安い相場ということになります。

【9】総評

ここ数年で行徳で分譲されたマンションとしては、

①価格は２～３年前と同様の相場
②設備仕様は平均以上
③管理費等ランニングコストはかなり安いレベル
④鉄塔が敷地内にあるのが唯一のデメリット

という印象でした。
その点についてみなさん感じることは同じだと思うので、
そこそこ売れていたのかなと思います。

我が家はお財布事情と相談しつつ、かなり前向きに検討しているところです。

以上です。
拙い文章でしたが素人のレポートを読んで頂きありがとうございました。

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