パークタワー新川崎ってどうですか？ その１１

＞250
同感。
横浜や川崎など大きなターミナル駅は傘なしで買い物可能。
オフィスも駅から地下街経由でいけたりすると全く傘がいらなくなる。
雪も台風もゲリラ豪雨も気にしないで済むのは助かるね。

小降りなら傘無しでいいけど、デッキの幅ないから横から雨にあたるし
雪も入ってくるよゲリラ豪雨あったら電車止まるでしょ。

電車が止まるようなゲリラ豪雨なら、どの駅でも同じだと思うけど…。地下鉄がいいってこと？

デッキの幅は狭いけど、横殴りの雨じゃなければ、大丈夫でした。あるのと無いのでは全然違います。

これから住民が増えて、武蔵小杉のようになる前に、新川崎駅をなんとかしてほしいですよね

新川崎が武蔵小杉のようになるわけがない
いい意味でも悪い意味でも

旧住民が全力で発展を妨害しているからね

ターミナルや都内の駅直結マンションでも、フィットネスまで傘無しで行けるところは意外と少ない。

新川崎駅が5階建てくらいの駅ビルになったら利便性がぐっと上がるんですがね。

操車場が移転、廃止なんてことにならない限り無理でしょ

小杉でも旧住民が駅前一等地に巣食って再開発を妨害しているよ。
ここも鹿島田駅裏手に建つはずだった弟タワマンが餌食になってる。

ここはタワマン一棟のみで敷地の関係か道路に接近し過ぎてるのも気になる
反対側の南には壁のようにツイン三井ビルが建ってるのでそういう配置になったのか
とにかくマンション本体から道路まで5ｍくらいしか無い感じ

サウザンド、パークシティは同じ三井でも大規模だったので
その辺のプライバシー確保は段違いに優れているので比べるとかなり残念

小杉新駅は漁夫の利を得たんだよ。
もともとJRと川崎市は鹿島田駅と新川崎駅をデッキで結んで乗り換え駅にする予定だった。
その計画が進まないうちに武蔵小杉の再開発が議会を通って川崎市の請願駅という形で横須賀線新駅ができた。
だから新川崎のスレに根強く新川崎駅は存在理由がないから廃止しろと書き込む輩が絶えない。

南武線の武蔵小杉駅ホームが横須賀線側に50m移動。

新川崎駅と向河原駅を廃駅。

鶴見駅に横須賀線ホームを新設。

これでいくつかの交通ストレスが解消される。
とくに湘南新宿ラインが海老名＆湘南台始発になっても品川方面への乗換で武蔵小杉駅ホームに人が溢れることがなくなるのは大きい。

JRはどうせ武蔵小杉に横須賀線新駅を作るなら南武線のホームを近づけてしまおうとしたんだけど向河原駅に近すぎるせいで認可が下りなかった。

向河原駅がなくなり武蔵小杉の乗換え利便性が向上するなら新宿方面には便利だね。今のままだと目の前に新川崎駅があっても鹿島田から武蔵小杉乗り換えで東横線て選択のほうが本数が多くて便利な気がする。

>>263あ、すみません。将来大増発される相鉄直通の湘南新宿ラインが新川崎駅通過という計画のためです。

横須賀線は鶴見に止めても良いですよねー
ホームを作る余裕もあるんで。
選択の幅が広くなります。
あの総持寺にも行きやすくなります。
鶴見区民を武蔵小杉に誘導すればWINWINになるでしょう。

鶴見イラネ

>>262
新川崎駅が無くなると、その内の何割かが武蔵小杉駅で乗ることになり、武蔵小杉駅が今以上に混雑する。

小倉のボスママ、眺望、利便性ときて、今度は廃駅、減便ですか。
お馴染みの流れだと、次は土壌汚染を経て学区変更ですね。

検討するにつけつっつく所が無いから、無理矢理NGこじつけるしか無いからでしょうね。本当の検討者はもう心は決まってます。

>>268
廃駅は極論としても川崎市が鹿島田、新川崎の再開発に見切りをつけ武蔵小杉に請願駅を作った時点からここは悪循環に陥りかけているからなんとか歯止めをかけて欲しいところだね。

このままだと武蔵小杉との小さな立地の差が火星と地球みたいな決定的な差になりそう。

>>267
本当にね。ペテデッキの完成で乗り換え定期が再び鹿島田＆新川崎に戻ってくれると良いけど、具体的にどこからどこに通勤する人がそうなると思う？

あれだけ前から計画があったペテデッキがここまで遅れ、ツインタワーがモノタワーになり、変な町なんだよここは。

>>271
鹿島田と平間在住で横浜方面に通勤する人には便利なデッキだな。

>>267
どっちみち車内に乗ってるんだから誤差の範囲じゃないかな。

ここはツインタワーが密着していることを除けば便利なマンションだと思うな。
北側ならいいんじゃないかな、と言うより最高でしょ。

500以上いたの元契約者がどれだけ再契約するかですね。まだいい間取りが残っているでしょうか？

この前残っている間取りみていたけど、元々の契約者がすべて再契約すれば、
のこりは２LDKがほとんど。

35階以上の高層階であれば、どの向きもあったと思う。

元契約者はどのくらい再契約すると思います？

価格が上がるとなると半分以上は再契約すると思ってるんですが。

これだけ相場が上がると、ここと同等の利便性で坪250程度の価格で買える物件は存在せず、正直他の物件にはいけません。
2割解約者がいればいい方だと思います。
契約者によると、説明会の参加人数も多かったときいています。
手付倍返しに当初価格で買えて含み益もあるし解約者は少ないかもね。

デッキもできて、新川崎スクエアがオープンして利便性が実感できる状態ですから、残りもすぐ完売するでしょうね。

三井は販売に関してあまり危惧してないんじゃありませんか？
それより旧契約者さんたちが一時期連絡を取り合っていたので高値転売を目論むブローカーが暗躍しないか心配。

当たり前にもっとも確実に安く買う方法はそれです。

>ここと同等の利便性で坪250程度の価格で買える物件は存在せず
>手付倍返しに当初価格で買えて含み益もある

これも付けます、あれも付けます
のテレビショッピング状態ですね

特に北側は高いかもですね。
逆にツインタワー側はかなりの密着度が分かってしまったので据え置きとか。
甘いかな。

災い転じて福と成す、貴重な物件ですね。将来はわかりませんが、今の家計には助かりますね。

>>283
契約者さん？
検討者なら安ければそれだけ倍率が付いて買えなくなるだけだということに気付こう。

売価がつぼ10万、20万違うというのは確かに重要です。
しかしタワーマンションは維持費がもっと重要です。
無駄な共有施設が多いと固定資産税まで上がります。
自分が住もうと思っている期間と維持管理費用を試算した方が良いです。

仮に物価が今のままだとして築30年で管理費と積立金、月割した固定資産税の合計が10万を越していたら良い値で買い手がつくか甚だ疑問。
物価が上昇すれば10万なんてハシタガネかもしれませんが年金もあてにできない時代に定年退職しちゃってれば自分自身の所得もあがりません。
役員報酬で左団扇の将来が約束されている人以外は堅実にライフプランを立てるべきかと思います。

＞＞築30年で管理費と積立金、月割した固定資産税の合計が10万を越していたら良い値で買い手がつくか甚だ疑問。

低層マンションのプラウドシティ新川崎と比較するとどうだろう。
固定資産税は土地の持ち分が低層の方が高いことを考えるとほぼ同じくらいかな？
以下はパークタワー新川崎とプラウドシティ新川崎の比較です

築30年時点
管理費：タワー23000円　　低層：13000円
修繕費：タワー45000円　　低層：17000円
差額　：38000円（月）　45万円（年）

最初は両者の差が小さい（当初5年15000円・10年25000円／月）ので30年で合計1000万円、年平均30万でした。

利便性や共用施設の差、リセール時の価格差を考慮すると、維持費の差額は相殺できるかむしろプラスとなると判断。
当方は購入予定です。

冷静に考えた方がいいですよ。
日本の空き家率、少子高齢化、地震リスク、どれを取っても買って１０年以内に売らない人以外はリセールバリューなんて意味のない言葉。
売れる可能性があるかもわからない要素（むしろ売れない要素はてんこ盛り）で買う買わないを判断するのかいかがなものかと。

ここが素敵な物件であることは変わりないですが、これまでの施工不良を踏まえても決して手放しで安心できる物件ではないです。

そして売れなかった時、上の方が書かれたような管理費・修繕費が重くのしかかってきます。
自身の職が３０年後もあるかもわからないのに。。。

北側住戸の価格は強気でしょう。
南側のとくにツインタワーと密着している住戸は、据え置きじゃないと苦しいでしょうね。
あれだけ近いとはなかなか予想出来なかったですね。ただ価格が安ければ目をつむるという
思い切りもあると思います。

>>287
新川崎駅前のここは空き家率も少子化も無縁だと思いますよ。過疎る地域は過疎るべくして過疎ります。

ただし、売れる売れないで言うと売れにくいと思います。
綱島にグリーンサラウンドシティって素敵な大規模マンションがあるのですが管理費と積立金が高すぎていつでもやたらと売りが出ます。
で、売値はかなり安いんですけど中古で買う人ってコスパ重視の人が多いみたいで売れ残りがちです。

例えば85平米で修繕費管理費合計が月々45000円で4000万前後の売り物件がズラリと出れば検討するのは予算がせいぜい4500万ぐらいまでの人になっちゃうから維持費が高過ぎでパス！となる。

仮に維持費が月々30000円で5000万で出てたら普通に買い手がつくと思うんですよ。
維持費の差額はわずかに年間18万、50年でようやく900万なんですけど世間並みから突出するとパスになってしまう。もちろん維持費をローンに組み込めないのも原因のひとつではあります。。

>>286結局は老後の価値観ですよ。今って古い戸建の維持が面倒という裕福な高齢者が相続対策も兼ねてタワマンの高層階に移り住んでます。

でも、今30代40代の購入者が数十年後は子育ても終わり、逆に古いタワマンの広くて高い維持費を年金から払いたくないから夫婦二人でこじんまりとした低層マンションや戸建に住みたいとなる可能性は高いと読んでます。

>>289
つまり、相場から突出する部分が大きいと売りにくい。
武蔵小杉とのタワマン群のような状況なら比較対象もみんな維持費が高いから検討者も違和感ないでしょうが、新川崎では突出します。サウンドもシンカもイニシアもパークシティも維持費はここまで上がりませんし、これからのタワー計画も未知数です。

>>287 の的確な指摘たるや

維持費が高いといっても、年平均30万で月に直すと2万5千円。
これだけ交通や買い物が便利なら車を手放す人も多いだろうし、車代と駐車場等の維持費がかからないなら
むしろ安上がりだと思うもいて買手は必ずいると思います。
投稿から見ると皆さんネガティブ要因が多く、トラブルも多発している中で、これだけの人が心配して掲示板から離れられないのを見ると、この物件の未来は安泰ですね。

>>293わざわざ郊外の新川崎に住んで車を手放すというのは本末転倒な気がしますが老後は確かに不用かなと思います。

292＝287ですか？
私には何を指摘したかったのか、日本語的にも内容的にも？？？でしたが。

＞30年後に職があるか・・・
検討者の大半は定年を迎えて職は無いでしょう。
そもそも職がなくなることを想定するなら、出口戦略を前提とした購入検討は必須。

＞１０年以内に売らない人以外はリセールバリューなんて意味のない言葉。
リセールバリューとは再販価値であり、0～100の高低差はあっても10年以内に意味がなくなることはない。

管理費がバカ高く上がった物件に魅力を持つ層がどれだけいるのでしょう？その頃に買い手がつくかな？
リセールバリューが無いとは言えないですが、>>287が言いたかったのは「買っても高く売れるる可能性は少ない」ことを言いたいのでは。

しかし、新川崎は郊外だけど交通の便は決して悪くないし、鹿島田は若干の田舎らしさもあって良い街ですよね。
当初契約組ではないですが、物件価格の１〜２割増しは想像に難くないので、パスの可能性が高いですが。。。価格を見てからではありますが。

管理費じゃなくて修繕費でした。

>>289
グリーンサラウンドシティって、駅からめちゃくちゃ遠いよね？

>>298
東横線急行停車駅から徒歩10分です。途中にヨーカドーとアピタがありますね。青山学院のグランドだった場所です。緑の中に音楽堂があったりします。

グリーンサラウンドシティの過去スレ見てみました。
驚いたのは最近の書き込みと全く内容や質が異なること。
みなさん真剣に検討し情報交換していました。
最近はどこのスレも検討者とは思えない書きこみばかり。
ここまで価格が上がってしまうと買いたくても買えない人が増えてしまうので
否定的な内容の書き込みが増えるのはしょうがないことなのかもしれません。