プレイズ津田沼奏の杜ってどうですか？

そうなんです。
だから95のいっていることがわけわからんです。
たふんあたまおかしいんだと。。、

近くの道路は工事車輌の往来で
かなり痛んでいるけど、
最後直してくれるのかな？

>101
この周辺にはあたまおかしい人がたくさんいるよ。
今朝、マンションに通じる葬儀屋の前の道での光景。
ボランティアで道路のごみを拾っているおじいさんのすぐ横で、タバコの吸い殻を投げ捨てるスーツ姿のおじさん。

おかしな人といえば、この物件の道を挟んだ東隣の空き地で夜に女の子が襲われる事件がありました。
その子が近くの民家に逃げ込んだので未遂でしたが、警察も駆けつけてかなり大きな騒ぎでした。

競争率を下げようとみなさんとにかく必死ですね
ここ買えるといいね！

104
それっていつぐらいの出来事ですか？
近くにすんでますが初耳です。
本当の出来事でしょうか？

>106
区画整理が一応完了した直後だからもう3年くらい前かな。
当時は道も暗くて、今とは状況が全く違う。

危険といえば、街区公園とタイムズのパーキングのところですよね。

マモル歯科側からが坂になってて、自転車は停止せず突っ込んできます。タクシーも割りと止まらず突っ込んで来ます。

イオンバイク〜ブレイズ方向の道はもちろん車が止まらずに来ますからね。

あそこはいつか事故が起きそうです。

そうですね、起きそうですね
駅直結のタワーができるので、そちらに住まわれては？
買い物はネットスーパーをご利用下さい。

>108
その交差点は視界がいいのでそれ程危険だとは感じません。
そこよりはマンションの東正面のＴ字路のほうが、マンションに向かってくる下り坂から右側がブラインドになり事故発生のリスクが高そう。
今は何も設置されていないけど、ミラーは付けるべきでしょうね。
こんな事を書くと、あたまがおかしい人扱いされてしまうかな。

マンションが多く今後も建つ可能性もありますね。住宅地ですからそれほど買い物は便利ではないようできになります。駅のむこう側に行けばいろいろあるのでそちらの物件を探した方がいいのか迷います。公園が多く自然はあるのですが・・

日常使いのお店はベルクかモリシアで、近いとまでは言えなくても遠いということはないと思います。
家電や本屋も南口のほうが充実しています。
洒落た衣料品や都市銀行は北口まで行かないといけませんね。

飲食店に関しては、個人的には奏の杜開発最大のがっかりです。
開発地域内の店舗予定地はほとんど埋まりましたが、気のきいたお店はできませんでした。

市進の下とか、新しくできたクリーニング屋さんの隣とか、ベルクの交差点の歯医者と整体の間とか、そのあたりはどんなお店が入るのか決まったのでしょうか？

おしゃれな飲食店が南には少ないので、期待してたのですが…。
教育関係やお医者さん、美容室がやたら多いですよね。

>113
京葉銀行並びの新しいビルに期待していたのにクリーニング屋とはんこ屋でがっかり。
あと２、３店舗入る余地がありそうなので、大きな期待をせずに見守っています。

そうだねぇ、もひとつ二つ、気の利いた店が欲しいねぇ。
イタリアンばっかり増えても飽きるけどね。
津田沼駅界隈は、うまい蕎麦屋が無いんで、蕎麦屋とか入らないかな。あくまで、うまいのね。

アコレもがっかりだし。イオン近いのにアコレは要らんだろ。北野エースとか紀伊国屋とか来て欲しい。

って、北野エースは、何年か前に北口に入ったけどさっぱりで、撤退しちゃったんだよな・・

そうそう、やっぱ美味しいお店があると嬉しいもので、
新しいお店が開店すると期待もしてしまいます。
イタリアン、中華、丼物、ハンバーグ、等々
美味しいお店はいっぱいあったほうが嬉しいものです～。(´ー｀)
住んでいる所の近くにあれば尚良い。

モデルルームいってきました。
仕様は以外によかったです。間取りもDプランがすごい
広くてよかったです。
営業さんも圧迫感がなく、いいかんじでした。
ただネックはやはり価格ですかね。
予想以上に高かったです。
悩ましい。。

…でさ、ローソン跡地はまだテナント募集で？

>>117
そうなんですよね。悩みますね～。 戸数も少ないし、モデルルームもおしゃれな感じなのです が、まわりの物件に比べて、割高に感じてしまうんですよね。 あまり知名度のあるデベではないため、こちらが先入観でもっと安いはずだと決めてかかってしまっていたからかもしれませんが～。やっぱり、オリンピックとかの影響で、少しずつ値上がりしている のかな～。

とはいえ、裏を返せば、アベノミクスとか東北の復興とか国立競技場とかの影響で値段がじりじり上がっているのであれば、はやく買ってしまった方がいいんだよね。着工が半年違うだけで、値段が違うようだし。

コンビニが閉店してしまう立地はどうなんだろうと考えてしまいますが、ローソンがなくなった理由は経営不振だったんですか？
コンビニはフランチャイズ契約の期間が長く、途中解約に違約金が発生するためオーナーが年配の場合契約更新せずに店を閉めてしまうケースがあると聞きましたが、ここもそうなのでしょうか。

ローソン跡地・・って？
習志野一中前のローソンのことですか？

すみません。まだ現地周辺がよくわからないので・・・

ローソン跡地・・って？
習志野一中前のローソンのことですか？

すみません。まだ現地周辺がよくわからないので・・・

一中前のLAWSONは今もちゃんと営業してますよ。
他にLAWSONって、あったんでしたっけ？

バス通りの３丁目側、ダイワハウスと歯科が入っているビルにあったローソンの事ですか？
グーグルマップのストリートビューでは、まだありますね。
あそこは駐車場がなかったからかなあ、と勝手に考えています。

コンビニが亡くなる原因はいろいろとあると思うので、コンビニもつぶれる立地というのは一概には言えないかと思います。
契約関係の齟齬があったとか揉めたとかもあると思いますので…。
一中前のローソンがあるのなら、別に普通に便利じゃないでしょうか。

ここは駐車場はありますか？

>>127
三段重ねの機械式で、全戸分の駐車場はありません。二世帯に一台の割合です。ちょっと少ないですかね。

アコレは安いですが規模としては小さいですから日常使いでは少し足りないかなという感じがします。
中高層住宅に囲まれていますからビル風が気になりますが、どの程度なのでしょうか？

あと小学校までは子供の足だと距離がるように感じます。

アコレ使うことはほとんどない。
風は建物全て建ってみないと分からないけど、影響は小さいと思う。
小学校までは子供の足でも10分かからないから問題ないと思う。
ここの最大のネックは近隣物件と比較した際の割高感。

ザ・パークハウス津田沼奏の杜の住民用の掲示板を見ていると、この物件の売りである谷津小学校に通えることが、本当にメリットなのか、わからなくなります。生徒数が増えすぎて、大変みたいですね。

いつまでたっても百万円単位ですが、正式価格の発表はいつになるのでしょうか？強気のまま、ぎりぎりまで、ひっぱりますねー。

>>131
本当に大変そうですね。むしろデメリット？

行政の無能で環境が悪化した谷津小。
それでも地元の人間ならほぼ間違いなく谷津小を選ぶと思うよ。

そんなに谷津小って良いんですか？
確かに管弦楽は有名だけど、管弦楽クラブに入っている子は一部だし。
それ以外は普通の公立小学校だと思うのですが…

近隣の大規模マンションとの家族数の差を考えると、近所のお友達は大半が別の小学校に行くわけで・・・

それにこの物件のチラシを見る限りでは、かなり落ち着いた？（ダークブラウンの）テイストで
対象は子育てが終わって静かに暮らすシニア層なのかな？と感じます。

そういうマンションに小さな子供のいる家族が入居しても却って肩身が狭くなってしまいそうで不安です。

>>136
なるほど。言われてみて、はっとしました。その不安は確かにありますね。ザ・パークハウスの住民板は、小学校のことで意見が割れて荒れ気味ですけど、逆の側面からみると、活発な議論が起こるくらい、悩みや意見を共有できる子育て世代が住んでいるということですもんね。シニア向けなら、この価格設定も納得なのかなあ？それでもやっぱり割高な気はしますけど、どうなのかなあ。

>>134
＞それでも地元の人間ならほぼ間違いなく谷津小を選ぶ と思うよ。

誰か、近くにすんでいる方、根拠を教えてくださーい

>136さん

たしかに落ち着いた雰囲気かもしれませんが、決してシニアだけではありません。
小さい子供がいる家族連れの方々も一定数検討していると営業の方も仰っていましたし、実際にモデルルームでも何組も見ています。

普通のマンションと同じ雰囲気だと思います。
別に肩身が狭いなんて思う必要全くないと思いますが。

そうなんですね

全37世帯のうちの3分の1で、
せめて10世帯ぐらいは、
小学校の子供がいる世帯だといいな

同じ小学校に通う家庭が、
少しでも多い方が心強いので
(まわりのマンションと学区が違うならなおさら）

ピンポイントで小学校通学中となると、
３分の１という見積もりは、多すぎてすかね。
３分の１となると、モリコアの場合は、
800×1/3=270世帯に小学生の子供がいることになりますが、
一世帯に兄弟がいることも考えると、
少し多すぎる見積もりのような気がします。

同じ地域なのに、同じ小学校に通えない…

近所の子がみんな同じ学区なら、こんなこと悩む必要はなかったのに

今さらですけど、行政の責任は重いですね

子育て世代も入居することを祈るしかないで すね

周りに新しく出来ている普通の賃貸マンションは谷津小学校に通学出来るので、そこまで心配しなくても良いのでは？

今子供を谷津小に通わせてますが、その感覚で言うと、
奏の杜よりむしろ、谷津５丁目、６丁目あたりの子が多い気がします。
ただ今後増加するのは奏の杜、その大多数はパークハウス在住の子たちだと思います。
一般の賃貸マンションは1LDK, 2LDKといった間取りが多いので、小学生の子はそれほど多くないようです。

なので、知り合いになって近所で遊ぶなら、少し離れるけどパークハウスぐらいかなあ…

パークハウスのみなさんと仲良くしてもらえたらいいな

すみませんが、ここって、キッズルームはありますか？
ホームページではわからなくて…

＞１３４さん
行政の無能で環境が悪化した谷津小とは、どのような事ですか？
生徒数が増える事で荒れてしまったとか？
事情を知らないもので、よろしけれぱ経緯を教えていただけますと
助かります。

近くの公園が運動場替わりになるとか、プールがないとかいう書き込みは散見されますよ。建て替えのためでしたっけ？

校庭にプレハブの校舎を建てるため、
運動場とプールがなくなります。
モリコアの前の公園で、体育の授業や運動会をやります。
水泳の授業はどこか他にいく必要があるので、年間数時間のみです。
ザ・パークハウス津田沼奏の杜の住民版をみれば、当事者の悩みがみれますよ。
谷津小に通う権利があるのに、あえて向山小に通うことを考えている人もいるようですね。

今週の首都圏版のスーモ新築マンションみてたら、プレイズひばりヶ丘という物件が、去年８月完成なのに、まだ６戸ぐらい残ってるみたいですね。
こちらは、人気の奏の杜なので、同じようにはならない可能性もあるけど、やっぱりマイナーデベなのに価格設定を強気に出すぎると、販売に苦戦するんですね。
とはいっても、奏の杜は、ひばりヶ丘よりさらに割高だけどね。

よくわからないですが、
プレイズ津田沼が割高なのは、
デベは首都圏に販売手段を持たない三交不動産で、
販売は全く関係のない伊藤忠がやっているから、それなりの販売手数料が発生して高くなってるんですかね

いつまでも、百万円台のままで、正式な値段の発表を引っ張ったままならば、
この掲示板をみて値下げしてほしいですよね

お金が余ってる人からすると、競争倍率がさがって喜んでいるのだろうか？

まあそうやって高値のまま何年も売り続けると言うデベロッパも実際いますからね
住友とかそうですよ
その代わり住友のマンションは中古でも値下がりしづらいです。

>>152
それは、デベも販売会社も同じ住友だからできることですよね。デベと販売会社が別なら、どうなっちゃうのかな？

キッズルームないのかー。規模を考えたら、やむを得ないか・・・。ただでさえ、戸数が少なく、周囲のマンションとも通う学校が違うのだから、せめて入居している子ども同士、親同士の交流を図る場があればよかったのだけど。

ここって、開放立地で、南面が抜けていることを売りにしてるけど、南面の駐車場やモデルルームの跡地に、建物が建たない保証はないですよね？ それをセールスポイントとして、大々的に押し出すのは、どうなんだろう。営業からきちんと説明受けた人いたら、教えてもらえないでしょうか。

>>155
こういうセールスのやり方は常識で別におかしくないですね。将来の可能性を含めた購入判断はあくまでも自己責任で行ってください。

>154さん
世帯規模は37戸だけですし、そのうちの果たして何割が子持ち世帯であるかと考えればはじめから作らない方がマンション全体の為には良いのかと思います。
キッズルームを利用するのも、ほんの数年の事です。
ましてや賃貸のように人の出入りが頻繁でもありませんし、すぐに無用の長物となるのは必至ではないでしょうか。

>>155
「あくまで現状では」ってことなんでしょうね。

およそ誠実なやり方とは思えませんが、
マイナーデベで商品力や価格競争力が低いのだから
多少荒っぽい売り方になってしまうのかもしれませんね。

一般的には、コインパーキングは地主さんの一時的な土地活用法ですから
近い将来に建物が建つ可能性が高いのは事実です。
開放感をアピールしたところでそれを鵜呑みにする人も少ないのでは。
不動産屋が不誠実であろうと、それを真に受けて
将来被害をこうむる人がいなければ問題ないわけですから。


>>156
不動産屋さんの代弁者みたいなご意見ですが、
売り手側がプロで買い手側が素人であるという前提に立てば、
売り手側の不誠実なやり方を看過して買い手側の自己責任論を持ち出すのは
かなりバランスを欠いたご意見と言わざるを得ません。

今回のケースでは、現状の開放感を売り物にするのではなく、
将来のリスクをこそきちんと伝えるのが正しい販売者側のあり方だと思いますが。

ちゃんと営業の方に聞いたら教えてくれましたよ。
現状の建ぺい率、容積率からはどうがんばっても3階建てが限度だと。。
従って、四階以上がよろしいかと
説明受けました。
不動産を検討しているのであれば

営業トークを鵜呑みにしないで
その先を考えた質問をしてみたら
いいのではないでしょうか。

駐車場はいつか駐車場で無くなるのは
世の中の常識だとおもいます。

情報連携ありがとうございます。
４階以上ですか…
うちは、４階以上を買えるだけの余裕がないなあ。

>>157
そんなものなんですかね。
モデルルームで子連れの家族を見たことがあったので、一定数はファミリーも入居するのではないかと、自分に都合よく思い込んでいたのですが。
そもそも総戸数が少ないのと、平均的なファミリー世帯の比率などを踏まえると、
デベとしては、そういう判断になるんですね。
まあ、たしかに、モデルルームに来た人たちが全員、買うもしくは買えるとは限りませんもんね…

荒れているモリコアの住民予定板見てると小規模の方が向いているかもと思ってしまいます。

どこが虚偽？

それは東側の話だろうなあ。
南側は理論的にはもっと高い建築物を建てられる。
現実的には、建つとしても三階建て賃貸アパートの可能性が高いと思うけど。

ここのへ建蔽、容積わかってるのでしょうか？
建基法ご存知？
あの敷地面積からすると
三階以上は基本的に無理です。。。

>166
三階建ては十分可能だよ。
貴方こそ建基法知ってるの？

ダメだこりゃ

だから159が正しいのでは？
いずれにせよ将来的には三階建てが建つという見解がただしいかと。

>>157
そもそも戸数が少ないので、管理費、修繕積立金等の
１人あたりの負担が比較的大きくなりかねないなかで、
子育てが終わったり、子供のいない家庭にまで、
キッズルームの負担を強いるのは理解が得られないということですかね。

>>157
そもそも戸数が少ないので、管理費、修繕積立金等の
１人あたりの負担が比較的大きくなりかねないなかで、
子育てが終わったり、子供のいない家庭にまで、
キッズルームの負担を強いるのは理解が得られないということですかね。

>169
>ここのへ建蔽、容積わかってるのでしょうか？建基法ご存知？
>三階以上は基本的に無理です。。。
自分が間違っているのに、こんな人をばかにしたような事書いて、なにが「だから」だ。

そんなにあつくならないで。。。
たいしたことじゃないじゃないですか。

>>173
入居予定でありながら、隣接地のマンションの高さは大したことじゃないとおっしゃるということは、もしや南面の最上階をお買い求めですか？
プレイズ南面敷地問題は、ただでさえお値段的に割高なプレイズで、最上階あるいは４階以上を買えない庶民にとっては、かなり切実なもんだいなんですけど。

ところで売れ行きはどうなんでしょうか？

いや、売れ行きもなにも、８月８日が初めての抽選なので、昨日の時点で「入居予定さん」というハンドルネームはおかしいんですけどね。何者！？

せめて「申込予定さん」とかだよね。トータルで考えると、わたしはここはパスだなあ。

建ぺい率・容積率を根拠に3階建てが限界、というデベの説明を頭から信じている方がいるようですが…

普通に建ちますよ、4階建ても。
それを理由に4階を買おうとする人はデベから「前に3階を超える建物は建ちません」という一筆を要求してみるべきです。
絶対出ませんから（笑）

プレイズの場所も南のコインパーキングも、モリコア（24階）もブランズ（13階）の敷地も全て、
用途地域や建ぺい率・容積率は基本同じです（習志野市の用途地域図で確認できます）。

そもそもデベの営業も、自分達の販売している物件が6階建てなのに、
おなじ建ぺい・容積率の隣りの土地で『3階が限界』と言える根拠が分かりませんね。
じゃあ、6階建てのプレイズはどうやって「建築基準法」を満たしてるんでしょう？
3階建て限界派の方（特に「建基法」を良くご存知の166さん）、
ご回答いただければ幸いです。

166ではありませんが一言。
北側、道路斜線及び天空率、日影から
多分三階建てが程度が
限界だと思いますよ。
178さんこそ建基法を理解してないような気がします。

無理すれば四階若しくは五階も
あり得なくはないかもしれませんが
昨今の建築費の高騰から
階高を高くするよりは基準階の床を確保します。
無理にペンシルにしてもデベにはメリットがありません。
現に駐車場横の積水か大和の賃貸も三階建てです。。。

営業さんに一筆とありますが
基準階の床面積を小さくして斜線、日影をクリアする
ギリギリの階高とすれば四階もあり得なくはないかも
しれません。
ただし基準階面積が小さいので普通
そんな計画にはしません。
可能性としてあり得るので
従って
一筆なんて書けるわけはありません。

要はなんでも一筆とかではなくて
常識の範囲内で考えればいいただけで
178さんみたいな考えであれば
この案件をスルー若しくは最上階でも購入すれば
いいだけではないのでしょうか。

スレを拝見しますと
営業？の方も別に前に建築物が建たないといっているわけではないので。。なにも問題ないとおもいます。
むしろ他人の計画に一筆かけなんて。。。。

細かいことで水を差してすみませんが…
プレイズやブランズ周辺とモリコア、用途地域は同じですが容積率は違いますよ。

プレイズ・ブランズ・ブランズシティ周辺　建ぺい率６０％、容積率２００％
２４階モリコア　建ぺい率６０％、容積率３００％

結局、営業は「どうがんばっても３階」と言ってるけど、理論上はそれ以上もあり得るので買い手の自己責任で判断しろ、ってことでＯＫですかね？
ただ、この物件はただでさえ価格が高めなので無条件に上には行きにくいです。。

この場合、営業に薦められて４階を購入して、将来前に建物が建ってしまった場合にデベに補償を求めることは可能でしょうか？

>>179
わたしは178ではありませんが、

＞178さんみたいな考えであれば この案件をスルー若しくは最上階でも購入すればいいだけではないのでしょうか。

わかりました。

おことばにあまえて、予定通りスルーさせていただきます。

ご丁寧に説明いただき、購入を見送った方がよいことが、よくわかりました。

ありがとうございました。

178はだめだな。
四階建てを無理して建てたところで
デベにメリットがないことを
全く理解していない。。
容積率も同じとか。。。。。

24階建てがあるエリアの容積率は土壇場で変更になったので知らない方がいるかもしれませんね。
革新系議員からはデべの都合にあわせるためだけの対応として批判されていました。
パチンコ屋のために、住民を無視して教育施設近隣での開業を規制した条例の変更を決めてしまう市なので驚くことではありませんが。

>>181
大きな買い物なので、デベ？販売会社？に対して違和感を感じているなら、パスされた方がいいです。
しかも、奏の杜にこだわるとしても、他にも物件がある、または、これからできるのですから。
しかも、この物件は、他に比べて割安というわけでもないようですので。

投稿最初から拝見いたしました。

「大規模マンション」ＶＳ「小規模マンション」

にスレタイ変更した方がいいかも？！ですね。

メリデメはそれぞれ検索すれば沢山出てきます、、、

「大規模マンション」擁護派にやや焦りが見受けられる様な、、、

>>186
ただ、価格が割高なのは、小規模であることに起因するわけではなく(少しは因果関係はあるかも知れませんが)、あくまでデベの販売戦略の結果です。
ここの営業が、「大規模マンションと小規模マンションはそもそも全く違うものなので、モリコアやブランズシティとは比べること自体がナンセンスで、小規模であることに価値を見いだせる人に好評だ」的な発言してました。
それは一理あるでしょう。ですが、「小規模」という言葉で、価格の割高感や仕様の劣後やデベの知名度の低さなどを片付けてしまっているように感じてしました。
大規模と小規模という構図にとらわれてしまうと、それはそれで、正しい判断ができなくなる気がします。
投稿している他のかたも、大規模擁護か小規模擁護かで意見をいっているのではなく、それぞれの物件のいろいろな特徴を見比べたうえで、コメントしているのだと思いますよ。

178さんその後ご意見ありませんか？
あれだけ元気があったのに。
反論できないのだろうか？

>>188
宅地建物取引主任資格をもっているプロの人間が寄ってたかって叩いたら可哀想ですよ。相手は素人なんですから、優しくしてあげましょうよ。

＞189さん
確かに大人げない対応失礼いたしました。
宅建は持ってませんが、記文を害されているようでしたら申し訳ない。
ただ178さんみたいに容積、建蔽率で
すべてが決まると考えている方がいて
ビックリしてしまいました。
失礼でした。

記文→気分でした。

検討候補のひとつとして要望書を出して銀行ローンの審査も終えていましたが、
やっぱり割高感に納得が行かず購入を見合わせてキャンセルを伝えたら
なかなか帰してもらえずに長時間の引止めを受けました。。

要望を出すときは結構ライトな感じだったのに、
いざやめるとなると「他のお客さんを断っていたのに」
「買うと言うから売りに出したのに」とかなりヘビーな感じでした・・・
薦められるままに要望なんて出さないほうが良かったんですかね？

SUUMOをみると、
今回販売17戸とあるので、

8/8の抽選に向けて、
第一期で要望書が入ったのは、
現時点では37戸中17戸ということですかね。

いくら総個数が少ないとはいえ、
即完売とはいかなかったようですね。

17戸の評価はどうなんですかね？
販売好調とみるべきか？伸び悩みとみるべきか？
192さんの投稿を見る限り、販売を絞っていたようには見えませんから、純粋に第一期で欲しいといった人が17人だったということでしょうか？

なんか色々読んでみると、
周りから相当ライバル視されているマンションのようですね！
そんなに脅威的なマンションなのかな⁉

>>195
そりゃあ、同じ区画整理地区内で、連鎖的に幾つも新築マンションができてるわけですから、買う方からすれば、比較検討は当然ですし、奏の杜の人気具合や、他のマンションの売れ行きとか、仕様とか、もろもろ気になりますよね。

私もライバル視というより気になります。
奏の杜内の中古でも。
小規模中古がずっと売れていないので（後か
ら販売された大規模中古の方が早く売れている）リセールしやすい方がいいのか悩みます。
お金たくさん持ってる方は好きな所を選べば良いですけど。

気になるに決まってますよ。買う側も、売る側も。同じ地域にたくさんできてるんですから。プレイズやブランズシティの掲示板に、モリコアという言葉が何度出てきたことか(その逆も、またしかり)
ただそれだけのことで、とりたてて、脅威を感じているというのとはちがうと思います…

なんだかんだ言って売れていますね。
大規模で気になることがあったんでしょうか。

大規模スレ、荒れてましたよね～。
今時、姑でも躾、躾と連呼しませんよ。
コスト削減の非常階段の件が発端でしたよね。
共用部分だからといって大手なのにあんなことするんですね。