プレイズ津田沼奏の杜ってどうですか？

西側のお隣がブランズシティだけど、そこの東向低層階だったらこちらの方がいいかも。

ここは街区公園側も景色が抜けるし、
戸建ての方を向いている方も眺望良さそうな感じだし、
いいんじゃないですかね。
戸数があまり多くないですから、管理費や修繕費など
どういう試算になっているのかの確認はしておいた方
がいいのではないかと思います。
価格はどうなりますか？？
専有面積はありますよね？

西側のブランズに思い切り見下ろされますが・・・

その分ブランズやモリコアより
値段が安くなるのなら検討対象になるかも。

>>3
見下ろすような高層階ならブランズがいいけど、低層階だとこちらの影になってしまうから。
こちらは東側が低層住宅なので圧迫感があまりない。

デベがマイナーなのが少し気になるかな。
なんでこの場所に三重交通？

すぐ近くにある公園は遊具がありますが、狭いですし、すぐ道路なので
お子さんをあそばせるときは気を付けなければいけませんね。
これから、周辺にはマンションが建つ予定がありそうな感じですね。
日当たりが阻害されないといいですが。

収納スペースが広い間取りもあるのでいいですね。
来客が多い場合は、スライドウォールが便利。
部屋の広さを調節できるので。
住宅街に建設されているんですね。
生活環境は良さそう。
ただ、夜、寂しくないのかな。

きれいに区画された人工的な街といった雰囲気ですね。
すぐ近くの街区公園はどこかのマンションの提供公園か
何かなのでしょうか。
静かな環境ながら、少し歩くと商業施設が建ち並ぶ
駅前というのはいいですよね。

立地自体はいいんだけど
売主と管理がどうにも貧弱なので、パスかな

築36～7年のアカシアハイツとかが今も売れるんですよね。立地が如何に影響しているかが明らか。時代背景は異なりますが、仮に、施工当初からここに住み高齢で売却、2500～2800万持って老後にシフト出来るならば充分に居住費の元は取れておりそれだけでも勝ち組なのでは?

中古として流動した時、次に買う人は施工業者云々はあまり気にしない人が多いです。業者が何処かは年数と共に風化してしまいます。

若い世帯はあまり古いモノは好みませんが、使い倒すつもりで購入する方には立地と室内状態で適正だと判断されれば買い手は必ず付きます。設定価格次第では逆に美味しい物件なのでは?

そうなんですか。
中古販売のチラシを見ていると、結構デベの事をすごく前面に出す事って多いような気がしますが。
特に財閥系とかだと。
でも実際に中古の場合はそこまで気にされる方は多くないということですか。
年数経ってしまえば、あとはきれいに保たれているかとか値段とかですものね。

戸建てなら「〇〇施工」、マンションなら「〇〇の分譲マンション」と言った文言は
チラシにデカデカと掲載されるよ。

＞10

上手い言い回しですね
確かに施工業者はあまり気にしないでしょう
ただデベロッパーは売りに出すときの看板になるので、重要です

>>9
確かにこのマンションから100mほど離れた場所にあるアカシアハイツが今でもそれなりの価格で取引される理由は、立地以外の何物でもないですね。

この地域の他のデベと比べると明らかに見劣りするので、
それなりの価格設定にしないとダメですね

ブランズシティより１割安ければ検討するけどな
むこうの８０平米で５０００万ぐらいだったから、同条件で４５００万なら。

谷津小通学可能で大型物件と比較して駅からも若干近く、小規模でもあるので強きの価格設定できそう。

強気の価格って・・・

先行の大手デベでただでさえ過剰供給気味なのに、
聞いたことないような中小デベ＆施工会社で
高値なんてありえないでしょう。

それともよっぽどハイグレードな仕様とか？

同じ奏の杜のパークハウステラス並みかな。
間もなく発表ですかね。

間取を見ると全体的に敷地に余裕がないのかバルコニーの面積が狭いですね。
奥行き２メートルないのかな
また駐車場も設置率５０％程で２台平置き以外機械式なので
こちらも他物件と比べるとやや劣るかな。

子育て環境を中心として考えるのであれば
良い立地だと思います。
通学区となっている学校が徒歩１０分程度なのは安心です。
小児科などの病院も近くありそうですね。

子育て世代には、谷津小に通えることが一番ポイント高いでしょうね。
谷津南へのバス通は、結局定期配布という子供を一番犠牲にしたやり方に決まりましたから。

パークハウスより価格安かったら検討できる・・・

子育て世代ですが、パンク状態の谷津小の環境が良いとは思いません。小学校が近いことは親にとってのメリットも大きいのですが…。
それよりポイントは価格。他物件と同じくらいなら、将来の修繕計画や管理組合の役員など小規模はいろいろ大変そうなの見送ります。

私も谷津小はプレハブの、校庭なしの状況がしばらく続くと思うと、いいとは思いません。バスで通うのは少しは不便ですが、バスで数分だし、谷津南の広い校庭でのびのびしたほうがよっぽどいいかと。逆にこの不審者とか多い世の中なので、徒歩でなくバスで登校できるなんて羨ましいですけどね。

普通の公立なので学区の地域特性が要因だけど、毎年御三家含む難関中学の合格者を複数出す谷津小の学力の高さは特筆もの。
今年は卒業生が東大理Ⅲに現役合格。

>>26
中学受験は塾の力ではないでしょうか？
（親の経済力も？）
御三家進学された方のいる小学校に現在通学していますが、中学受験しない家庭は塾内の成績や合否の噂話を聞く程度の影響です(~_~;)
でも、中学受験を予定している家庭には塾の友達がたくさんいてポイント高いのかな!?
うちは公立中学進学組なので第一中学の高校受験の実績をご存知ならどなたか教えて下さい。
（それも塾の力かもしれませんが…）

>>27
普通の公立小ですから、難関中学合格に対する学校教育の寄与は大きくはないでしょうね。
ただ、勉強で頑張っている子を揶揄するような雰囲気は感じません。
我が家の時も、学校や受験をしない友達は応援してくれる感じでした。
これも学年による差はあるでしょうが。

第一中学は、お受験の子が抜けるので平凡な感じです。
例年最上位層の子が、地域の公立トップ校である船橋高校、都内の難関私立高校に数人受かる程度。
スポーツと管弦楽は盛んです。

>>28
ありがとうございます！習志野市外に住んでいるのでこういった情報はありがたいです(^^)
小学校の最上位？が抜けても県船や都内難関私立に数人進学できるなら素晴らしいですね！

部屋の広さの割に、部屋数が多いような気がしました。
各部屋の広さ的にはなんとかなる大きさだとは思うのですが、ＬＤが狭い気がします。。
ダイニングテーブルを置くと、リビングにはあまり余裕がないような？
１部屋居室を潰してリビングにするのが前提なのでしょうか？

ごく一般的な間取りじゃないですか？
設備はかなりシンプルですね、規模的に当然の事ながら
ディスポーザーが無いのは個人的に大きなマイナスです

ディスポーザー、壊れると高いですよ。一軒家が長かったので無くても平気ですが壊れて交換となれば8～10万くらいは掛かると思います。金額的に給湯器の次に壊れた時痛い出費ですね。

子供が小さいうちは出費も少なく余裕的にも大したことではないんです。成長につれ、塾や光熱費等も全てにおいてお金のかかり出す時期に新築で買ったハズの家のあちこちが交換時期となります。費用がないわではありませんが給湯器やコンロ、便座、ディスポーザーみたいなのが壊れると「えっ10万掛かるの??」みたいな痛さはあります。金の掛かる設備は無きゃ無い方がいいですよ。

ディスポーザー自体普及年数が浅いので経年後のリスクは未知ですが、貴方の家は正しく使っていてもよそ様は何を流しているか分からない。自分のとこでは故障して直せても、よそ様は余裕が無く故障のまま放置するかもしれない。そんな場合の配管や浄化槽がどう影響するかが心配な気もします。

戸数の少ないマンションだとディスポーザー付かない場合が多いですよね。

実家でディスポーザー使っていたためで、今の賃貸での三角コーナーの処理が手間で仕方なく
家探しはディスポーザー付きを第一条件としている程、重視しています！
一度使うと便利ですし、きちんと使用方法を守れば10年は余裕で持ちます！
何を重視、優先するかは人それぞれですよね。

＞32
そう、じゃあ給湯器の無い家に住みたい？
ディスポーザーってそれぐらいあって当たり前の物になりつつあると思いますよ
一度使っちゃうと物件選びの優先事項に考えてしまいます。

ディスポーザーの故障について懸念されている方がいらっしゃるので一言
配水管と一体の構造となっていますので、普通に流しを使用している限り
詰まったり浄化槽に悪影響を与えたりといった心配はありません。

例えば、モーターが故障して回らなくなったとして、放置していても何ら問題はありません
使えないと不便ですけどね。

あと、欧米では50年以上も前から使用されており、技術としては完成しています。

ディスポーザーは無くても十分なんですけど便利なものは使い始めたら当たり前になっちゃうんでしょうね。
収納がたっぷりで部屋をすっきり使えて見栄えもよくなるのでは。

ご招待状が届いたから、来週末は見に行ってこようか

モデルルーム事前予約会に予約入れてみました。価格帯の説明あるといいな〜

明日モデルルームがオープン。
どんな感じでしょうかね。

モデルルーム行った方どうでしたか？奏の杜で物件たくさんあって、迷ってます。ここくらいのちいさいコミュニティーだと、管理費はやはり高くなるのでしょうか？

もし価格がわかる方がおられれば、またお教えいただければと思います。

2階の3LDKで4500万、4LDKで5800万程度。
ルーバル7800万程度。
開発地の中では駅近、谷津小学校通学可で予想通り強気の価格設定。
さてどうしましょうか。

たっか・・・

＞NO.43様
価格情報ありがとうございます。仕様にもよりますがモリコアの追加ででてる８Fの３LDKより高いですね。。。ほぼかわらないですが。。。うーん。厳しい。。。見に行くか検討します。

修繕積立金なども高めでしょうか？うーん、価格に期待したのですが、市川のマンションも値上がりしているし仕方ないのかもしれませんね。それにしてもモリコアより設備考えると高いですね…。

4500万の部屋を７５㎡と仮定すると坪200万程度ですね
坪単価はお隣のブランズシティと同程度に設定してきたという感じでしょうか
だとすれば設備や売主等々勘案すると割高に感じますね。

売主・仕様については周りの大手物件と比べれば劣るので
谷津小と駅徒歩６分というステータスに
どれだけ価値を見出せるかに全てがかかっている。

学区問題がありますがなんだかブランズシティがお買い得に思えてきました…。再検討します。

>>47さん
同程度どころか明らかに高いです。。

安い部屋で４５００万円・７０㎡で、３ＬＤＫは４５００～５０００万円という感じです。
お隣のブランズシティが４０００万円～、モリコアでも４２００万円～なのに。
マイナーデベで仕様のレベルも低いにもかかわらず、後発というだけでここまで高くなるとはびっくりです。
今の世の中、後に出てくる物件ほど値段が高くなるとは分かっていますが、
隣で売ってる物件より５００万円も高いとは、はっきり言って想定外でした。

営業の方もすごい谷津小学校押しでしたが、この価格差を一緒に出されると
バス通学のほうが却って安心・安全に思えてくるから不思議です（笑）

学区にこだわればパークハウスの中古がお得。

谷津小に関しては、
これから子供を産む家庭にはいいかもね。
入学する頃には新築校舎だろう。

＞50

７０㎡とすると話はまったく変わってきます、坪210を超えますから
明らかにブランズシティのほうが割安です。

ちなみに、ブランズシティでは２Fで70㎡だと4100万程度でした。

というか高すぎますよ。
純粋に。。
大手デベロッパーてもないのに
この値段はないでしょう。。。
なんか便乗過ぎます。。。

高過ぎると考える方は買わなければいいだけ。
デベはそれなりの勝算があるのでしょう。
私は検討から外しましたが。

だからデベが高飛車だといっているのです。
自社の案件性能をもう少し考えて
ほしいと。。
奏での杜の他の案件と比較して
今までで一番？？
ではないかと思うのですが。。。。
客観的に。。。

これで完売できれば、一番の商売上手。
小規模だし、なんだかんだで売れるんじゃない？

たしかに。
この値段で完売すれば商売上手ですね。
しかし50番さんの価格設定が本当だとすると
どうなんでしょうかね？

足元見てますね。買いそびれた顧客が流れてくるのを待ってる感じ。

日曜日に短パンのおっちゃんが一人でMDに来ていた。
独り者かなあ。
どうでもいい事だけど気になっちゃう。

このスレに書き込みしているかもしれないなあ。

南西側が開放されているとありますが
目の前の駐車場が将来どうなるか
わからないし
無責任な書き方だとおもいますが。。。。
現地みると分かるとおもいますが
西側の積水か
ダイワハウスの賃貸が
正直。。。。です。

賃貸エリアと分譲エリアの仕分けがなってないので。。。。

マイナーデベ
マイナー施工者なんだから
そういったところを考えた価格設定に
してほしいです。

奏の杜の端っこだし
正直駅までの道もあまり
いい感じではないですよ。

交通便よりも、子供達が通う小学校や中学校が近いことを優先に考えたい。

となると、ここはとても良いなと思う。

学校から近いと通学も安心できるだけでなく、何かあればすぐに行くことも出来る。

子供の成長は早いと聞くけど、子供のことを考えて生活になるのだから

学校関連の近さを優先に考えるは当然かなとうちでは思ってる。

デペは高飛車なのではなく、小規模だから建築資材の高騰や土地購入価格が一戸当たりの住戸に反映されているだけでしょう。マイナーだからこそ土木関係の職人確保も大変だったのでは？

資材の高騰があったとしても、他の物件と比較して、高い坪単価を払う価値があるのかどうか・・・。
今のところ、学区くらいかな。

個人差はあると思うが、うちはパス。
全く費用対効果が見えないし、この規模では管理費・修繕積立金が心配。

65番に同意。
結局企業努力で価格を多少なりともおさえられるものを
他社の値動きに合わせて値段合わせちゃえ的な
ノリを感じさせるのがどうかとおもいます。
マンションのスペック的には恐らく普通だと思われますので。。
(hPでいまだに設備的なスペック確認できませんが。。)
学区の問題もマンション価格とは全く関係ない話です。
あくまでたまたまそうなっただけで。。
企業努力とは無縁の話です。

これは価値観の違いとしか言えないですね。
いい部屋買えそうで嬉しいです。
ネガキャン大歓迎！

価値観はみんな違うからなんとも言えませんが、
やっぱりマンションの建っている場所もありますよね。
良い部屋なら文句も無いですが、あとは立地条件次第でしょうか。
自分だけでいいなら、どうでも良いことですが、家族が居るとそうにもいかない。

いろいろありますが売れると思いますよ。
モリコアもそうでしたし…。

お部屋見てきました。他と変わらす素敵でしたよ。良かったのは、バスルームの換気にプラズマクラスターが付いてたり、キッチンのフロントがホーロー？になっていて磁石をつかえること。
そして、近くの小学校に通えること。
将来、売る時、奏の杜はたくさんマンションあるので、この点では他よりファミリー層には有利かと。（人数の問題で、奏の杜内で100戸以上のマンションだと、近くの小学校に通えるのは一番最初に建ったパークハウスだけらしいです）
でも、やっぱり買うってなると比較対象が多すぎて、この点だけでは、決めかねますね。やっぱり値段。
どこもそんなに差がなくて。よくわからなくなりました。
悩んでるうちになくなっちゃうんでしょうね。

確かに、総戸数で３７戸。モリコアの５％とかそれ以下。
モリコアやブランズと比べても、
「マイナーデベで」「設備やグレードが低くて」「価格が１割高い」物件だけど
たった５％の『ちょっと変わった』（価値判断基準が一般の人と違う、という意味で悪口ではないです）お客を
上手くつかまえてしまえば勝ちですからね。
ニッチ商品的な、そういう商売の仕方はあるのかもしれません。

個人的には不動産屋のタカをくくった感じというか、
馬鹿にされている気がして嫌なやり方なので検討から外す方向ですが。

小学校って後からできた大きなところって、
近くの小学校に通えないのですか？
こちらなら、大丈夫ということ？

あまりに人数が増えすぎてしまうような感じだと
別学区に行く形になるのでしょうか？

難しいですね。

ていうかプレイズ？？
聞いたことないですよね。。。
それなのに。。。。。。。
大丈夫かな？？？？？

小学校については、習志野市のホームページに詳細がありますよ。
「JR津田沼駅南口児童増加対応」で探してください。

手っ取り早く言えば、谷津小校区の中で、谷津小に通えないマンションが以下。
モリコア、ブランズシティ、ブランズシティ南側に今後出来るマンション　→　谷津南小へ
モリシア南側のタワマン　→　向山小へ

それ以外は全部、本来の谷津小です。
また、今回の児童増加とは関係なく、向山小へは市内全域から通学可能です。

なお、これらの措置は平成42年度までの予定らしいので、
プレイズを売却するなら早目がいいかもしれません（笑）

あと、もともと賃貸などで谷津小学校に通学していた家庭が在学中にモリコアやブランズシティなどの中古を購入しても引き続き谷津小学校に通えるそうです。そういう家庭が選ぶのは管理費や修繕積立金が安い大規模だと思うのですが…。リセールバリューをあまり期待しすぎるのもどうかと思います。物件自体を気に入れば何も問題ないですが。

津田沼あたりでリセールバリューどうのこうのは
気にしてもしょうがない。都内と違うのだから。
別に永住する気で買えばリセールバリューどうのこうのなんか
気にしなくていいのです。

津田沼に永住する気がある方はいるんですか？地元の方とか？

基本に永住するつもりでかいますよ。
マンションなんて。
リセールバリューなんてきにするのは
高額物件だけです。。。

公式HPがまったく更新されないので
設備とかどうなっているのかさっぱりわかりません
興味があるならMRに足を運べって作戦なんでしょうか？
随分と高飛車なデベロッパーですね。

特に特記することがないから
今さら更新しづらいのでは。。
ここで言われている値段が正しいのならば
それなりの設備となっていてもいいと
おもいますが。
更新が楽しみですね。

人気の奏の杜で駅に一番近いし谷津小学区、小規模だからなんとかなるでしょ、ってな感じかな。

ブランズ奏の杜と販売戦略だな

なんだかんだ文句言いながらレス増えてるし。
さすが奏の杜。注目されてるよね。

南東向き南西向きどちらにするか迷いますね
環境は子育てしやすそうな環境ですし、近くに公園があるのもいいです
お子さんがいる家族が多そうですから、小学校が近いのが安心できそう

いかにも営業トーク

いかにも妬みトーク

小学校そんなに近くないですよね。
谷津南に比べればってこと？
結構学区内ギリギリです。
駅までの道のりはしょぼいけど悪くもないですよ。
人通りもありますし。

え！？小学校近くないって、1キロないですよ。
習志野市の端っこなので、ギリギリに感じるかもしれませんが、
谷津小でももっと遠いところから通ってる子もいますし、
市内でも1キロ以上離れたところから通ってる子いますよ。
ここで遠いと感じるなら、パークハウスの中古をねらった方がいいと思いますよ。

>90
小学校までの距離は多分平均くらい。
近いという意見に対しては、それ程近くないというのが客観的な評価。
決してマイナスポイントではなく、ニュートラルという事でしょう。

それよりも、駅からの道を「それ程悪くない」と評価しているのはこの物件に好意的だと感じました。
この点に関する私の評価は「あまり良くない」です。
駅から四谷大塚を通り過ぎた先の下りスロープの十字路は、歩道がきれて左側の見通しが悪く危険な感じがしました。

89ですが、私は地元民です。
ちなみにこちらの物件は検討していません。
近所なので初めてこちらの掲示板をのぞいてつい書きこんだだけです。
この辺りに住む子は少ないのか、途中までは友達と帰るけど最後は一人になるので遠い学区のはじっこだと思ってました。
谷津小学区でももっと遠い所から通ってる子もいるんでしょうかね。
駅からの道、は通い慣れた道なので私は何とも思ってなかったのですが、今きれいになった奏の道に比べちゃうとよくないって思われるのでしょうか。
特に危ないと思ったことは私はないです。
もっとも今までは畑だったので車通りは少なかったのですが。
今後は変わるのでしょうかね。

>92
駅からの道は、駅からマンションに向かって歩道のある左側を進んでいくと、マモル歯科からの道と交差する場所でアカシアハイツ駐車場の高台がブラインドになってかなり危険です。

あの道が危険だったらドコモ歩けません。
何をいっているのでしょうか？？
大丈夫かな？

それよりもえきまでコンビニ一件で寂しい道ですよ。
奏での杜ですが駅までの道は奏での杜はまったくかんけいありません。

>94
毎日あの交差点を歩いているけど、いつも危険だなあと感じています。
特に小さな子供とか自転車の子供がいたら坂道でスピードもでてしまうだろうから心配。
購入検討者の方も通ると思うから、感想を聞きたいですね。

危険なら危険でいいのでは。
あなたは東京で暮らせませんね。

あの交差点が危険と思ったことはなかったわ。
車の通りも少ないし。
あそこで事故とか聞いたことないです。
慎重なのは結構なことだとは思いますが。
あんまり、、だと価格を下げさせたいためのコメントなのかなと思っちゃいます。

93,95
確かに超安全という道ではないが
幅員もあるし危険というわけではない。
地元民ならわかります。
慎重すぎる発言は誤解を招くので
気をつけてください。

要は94にあるように
駅までの道は奏の杜とは関係ないところを通ることが
重要だと。

子どもが歩く小学校までの通学路の安全は気になるけど、
駅まで歩くのはどうせ大人だから、交通面ではそれほど気にならない。
夜道の人通りは多少気になるけど。

基本住宅地ですし抜け道になっているわけでもないですからねぇ
あそこを車でぶっ飛ばしているのは見た事がありませんよ？

そうなんです。
だから95のいっていることがわけわからんです。
たふんあたまおかしいんだと。。、

近くの道路は工事車輌の往来で
かなり痛んでいるけど、
最後直してくれるのかな？

>101
この周辺にはあたまおかしい人がたくさんいるよ。
今朝、マンションに通じる葬儀屋の前の道での光景。
ボランティアで道路のごみを拾っているおじいさんのすぐ横で、タバコの吸い殻を投げ捨てるスーツ姿のおじさん。

おかしな人といえば、この物件の道を挟んだ東隣の空き地で夜に女の子が襲われる事件がありました。
その子が近くの民家に逃げ込んだので未遂でしたが、警察も駆けつけてかなり大きな騒ぎでした。

競争率を下げようとみなさんとにかく必死ですね
ここ買えるといいね！

104
それっていつぐらいの出来事ですか？
近くにすんでますが初耳です。
本当の出来事でしょうか？

>106
区画整理が一応完了した直後だからもう3年くらい前かな。
当時は道も暗くて、今とは状況が全く違う。

危険といえば、街区公園とタイムズのパーキングのところですよね。

マモル歯科側からが坂になってて、自転車は停止せず突っ込んできます。タクシーも割りと止まらず突っ込んで来ます。

イオンバイク〜ブレイズ方向の道はもちろん車が止まらずに来ますからね。

あそこはいつか事故が起きそうです。

そうですね、起きそうですね
駅直結のタワーができるので、そちらに住まわれては？
買い物はネットスーパーをご利用下さい。

>108
その交差点は視界がいいのでそれ程危険だとは感じません。
そこよりはマンションの東正面のＴ字路のほうが、マンションに向かってくる下り坂から右側がブラインドになり事故発生のリスクが高そう。
今は何も設置されていないけど、ミラーは付けるべきでしょうね。
こんな事を書くと、あたまがおかしい人扱いされてしまうかな。

マンションが多く今後も建つ可能性もありますね。住宅地ですからそれほど買い物は便利ではないようできになります。駅のむこう側に行けばいろいろあるのでそちらの物件を探した方がいいのか迷います。公園が多く自然はあるのですが・・

日常使いのお店はベルクかモリシアで、近いとまでは言えなくても遠いということはないと思います。
家電や本屋も南口のほうが充実しています。
洒落た衣料品や都市銀行は北口まで行かないといけませんね。

飲食店に関しては、個人的には奏の杜開発最大のがっかりです。
開発地域内の店舗予定地はほとんど埋まりましたが、気のきいたお店はできませんでした。

市進の下とか、新しくできたクリーニング屋さんの隣とか、ベルクの交差点の歯医者と整体の間とか、そのあたりはどんなお店が入るのか決まったのでしょうか？

おしゃれな飲食店が南には少ないので、期待してたのですが…。
教育関係やお医者さん、美容室がやたら多いですよね。

>113
京葉銀行並びの新しいビルに期待していたのにクリーニング屋とはんこ屋でがっかり。
あと２、３店舗入る余地がありそうなので、大きな期待をせずに見守っています。

そうだねぇ、もひとつ二つ、気の利いた店が欲しいねぇ。
イタリアンばっかり増えても飽きるけどね。
津田沼駅界隈は、うまい蕎麦屋が無いんで、蕎麦屋とか入らないかな。あくまで、うまいのね。

アコレもがっかりだし。イオン近いのにアコレは要らんだろ。北野エースとか紀伊国屋とか来て欲しい。

って、北野エースは、何年か前に北口に入ったけどさっぱりで、撤退しちゃったんだよな・・

そうそう、やっぱ美味しいお店があると嬉しいもので、
新しいお店が開店すると期待もしてしまいます。
イタリアン、中華、丼物、ハンバーグ、等々
美味しいお店はいっぱいあったほうが嬉しいものです～。(´ー｀)
住んでいる所の近くにあれば尚良い。

モデルルームいってきました。
仕様は以外によかったです。間取りもDプランがすごい
広くてよかったです。
営業さんも圧迫感がなく、いいかんじでした。
ただネックはやはり価格ですかね。
予想以上に高かったです。
悩ましい。。

…でさ、ローソン跡地はまだテナント募集で？

>>117
そうなんですよね。悩みますね～。 戸数も少ないし、モデルルームもおしゃれな感じなのです が、まわりの物件に比べて、割高に感じてしまうんですよね。 あまり知名度のあるデベではないため、こちらが先入観でもっと安いはずだと決めてかかってしまっていたからかもしれませんが～。やっぱり、オリンピックとかの影響で、少しずつ値上がりしている のかな～。

とはいえ、裏を返せば、アベノミクスとか東北の復興とか国立競技場とかの影響で値段がじりじり上がっているのであれば、はやく買ってしまった方がいいんだよね。着工が半年違うだけで、値段が違うようだし。

コンビニが閉店してしまう立地はどうなんだろうと考えてしまいますが、ローソンがなくなった理由は経営不振だったんですか？
コンビニはフランチャイズ契約の期間が長く、途中解約に違約金が発生するためオーナーが年配の場合契約更新せずに店を閉めてしまうケースがあると聞きましたが、ここもそうなのでしょうか。

ローソン跡地・・って？
習志野一中前のローソンのことですか？

すみません。まだ現地周辺がよくわからないので・・・

ローソン跡地・・って？
習志野一中前のローソンのことですか？

すみません。まだ現地周辺がよくわからないので・・・

一中前のLAWSONは今もちゃんと営業してますよ。
他にLAWSONって、あったんでしたっけ？

バス通りの３丁目側、ダイワハウスと歯科が入っているビルにあったローソンの事ですか？
グーグルマップのストリートビューでは、まだありますね。
あそこは駐車場がなかったからかなあ、と勝手に考えています。

コンビニが亡くなる原因はいろいろとあると思うので、コンビニもつぶれる立地というのは一概には言えないかと思います。
契約関係の齟齬があったとか揉めたとかもあると思いますので…。
一中前のローソンがあるのなら、別に普通に便利じゃないでしょうか。

ここは駐車場はありますか？

>>127
三段重ねの機械式で、全戸分の駐車場はありません。二世帯に一台の割合です。ちょっと少ないですかね。

アコレは安いですが規模としては小さいですから日常使いでは少し足りないかなという感じがします。
中高層住宅に囲まれていますからビル風が気になりますが、どの程度なのでしょうか？

あと小学校までは子供の足だと距離がるように感じます。

アコレ使うことはほとんどない。
風は建物全て建ってみないと分からないけど、影響は小さいと思う。
小学校までは子供の足でも10分かからないから問題ないと思う。
ここの最大のネックは近隣物件と比較した際の割高感。

ザ・パークハウス津田沼奏の杜の住民用の掲示板を見ていると、この物件の売りである谷津小学校に通えることが、本当にメリットなのか、わからなくなります。生徒数が増えすぎて、大変みたいですね。

いつまでたっても百万円単位ですが、正式価格の発表はいつになるのでしょうか？強気のまま、ぎりぎりまで、ひっぱりますねー。

>>131
本当に大変そうですね。むしろデメリット？

行政の無能で環境が悪化した谷津小。
それでも地元の人間ならほぼ間違いなく谷津小を選ぶと思うよ。

そんなに谷津小って良いんですか？
確かに管弦楽は有名だけど、管弦楽クラブに入っている子は一部だし。
それ以外は普通の公立小学校だと思うのですが…

近隣の大規模マンションとの家族数の差を考えると、近所のお友達は大半が別の小学校に行くわけで・・・

それにこの物件のチラシを見る限りでは、かなり落ち着いた？（ダークブラウンの）テイストで
対象は子育てが終わって静かに暮らすシニア層なのかな？と感じます。

そういうマンションに小さな子供のいる家族が入居しても却って肩身が狭くなってしまいそうで不安です。

>>136
なるほど。言われてみて、はっとしました。その不安は確かにありますね。ザ・パークハウスの住民板は、小学校のことで意見が割れて荒れ気味ですけど、逆の側面からみると、活発な議論が起こるくらい、悩みや意見を共有できる子育て世代が住んでいるということですもんね。シニア向けなら、この価格設定も納得なのかなあ？それでもやっぱり割高な気はしますけど、どうなのかなあ。

>>134
＞それでも地元の人間ならほぼ間違いなく谷津小を選ぶ と思うよ。

誰か、近くにすんでいる方、根拠を教えてくださーい

>136さん

たしかに落ち着いた雰囲気かもしれませんが、決してシニアだけではありません。
小さい子供がいる家族連れの方々も一定数検討していると営業の方も仰っていましたし、実際にモデルルームでも何組も見ています。

普通のマンションと同じ雰囲気だと思います。
別に肩身が狭いなんて思う必要全くないと思いますが。

そうなんですね

全37世帯のうちの3分の1で、
せめて10世帯ぐらいは、
小学校の子供がいる世帯だといいな

同じ小学校に通う家庭が、
少しでも多い方が心強いので
(まわりのマンションと学区が違うならなおさら）

ピンポイントで小学校通学中となると、
３分の１という見積もりは、多すぎてすかね。
３分の１となると、モリコアの場合は、
800×1/3=270世帯に小学生の子供がいることになりますが、
一世帯に兄弟がいることも考えると、
少し多すぎる見積もりのような気がします。

同じ地域なのに、同じ小学校に通えない…

近所の子がみんな同じ学区なら、こんなこと悩む必要はなかったのに

今さらですけど、行政の責任は重いですね

子育て世代も入居することを祈るしかないで すね

周りに新しく出来ている普通の賃貸マンションは谷津小学校に通学出来るので、そこまで心配しなくても良いのでは？

今子供を谷津小に通わせてますが、その感覚で言うと、
奏の杜よりむしろ、谷津５丁目、６丁目あたりの子が多い気がします。
ただ今後増加するのは奏の杜、その大多数はパークハウス在住の子たちだと思います。
一般の賃貸マンションは1LDK, 2LDKといった間取りが多いので、小学生の子はそれほど多くないようです。

なので、知り合いになって近所で遊ぶなら、少し離れるけどパークハウスぐらいかなあ…

パークハウスのみなさんと仲良くしてもらえたらいいな

すみませんが、ここって、キッズルームはありますか？
ホームページではわからなくて…

＞１３４さん
行政の無能で環境が悪化した谷津小とは、どのような事ですか？
生徒数が増える事で荒れてしまったとか？
事情を知らないもので、よろしけれぱ経緯を教えていただけますと
助かります。

近くの公園が運動場替わりになるとか、プールがないとかいう書き込みは散見されますよ。建て替えのためでしたっけ？

校庭にプレハブの校舎を建てるため、
運動場とプールがなくなります。
モリコアの前の公園で、体育の授業や運動会をやります。
水泳の授業はどこか他にいく必要があるので、年間数時間のみです。
ザ・パークハウス津田沼奏の杜の住民版をみれば、当事者の悩みがみれますよ。
谷津小に通う権利があるのに、あえて向山小に通うことを考えている人もいるようですね。

今週の首都圏版のスーモ新築マンションみてたら、プレイズひばりヶ丘という物件が、去年８月完成なのに、まだ６戸ぐらい残ってるみたいですね。
こちらは、人気の奏の杜なので、同じようにはならない可能性もあるけど、やっぱりマイナーデベなのに価格設定を強気に出すぎると、販売に苦戦するんですね。
とはいっても、奏の杜は、ひばりヶ丘よりさらに割高だけどね。

よくわからないですが、
プレイズ津田沼が割高なのは、
デベは首都圏に販売手段を持たない三交不動産で、
販売は全く関係のない伊藤忠がやっているから、それなりの販売手数料が発生して高くなってるんですかね

いつまでも、百万円台のままで、正式な値段の発表を引っ張ったままならば、
この掲示板をみて値下げしてほしいですよね

お金が余ってる人からすると、競争倍率がさがって喜んでいるのだろうか？

まあそうやって高値のまま何年も売り続けると言うデベロッパも実際いますからね
住友とかそうですよ
その代わり住友のマンションは中古でも値下がりしづらいです。

>>152
それは、デベも販売会社も同じ住友だからできることですよね。デベと販売会社が別なら、どうなっちゃうのかな？

キッズルームないのかー。規模を考えたら、やむを得ないか・・・。ただでさえ、戸数が少なく、周囲のマンションとも通う学校が違うのだから、せめて入居している子ども同士、親同士の交流を図る場があればよかったのだけど。

ここって、開放立地で、南面が抜けていることを売りにしてるけど、南面の駐車場やモデルルームの跡地に、建物が建たない保証はないですよね？ それをセールスポイントとして、大々的に押し出すのは、どうなんだろう。営業からきちんと説明受けた人いたら、教えてもらえないでしょうか。

>>155
こういうセールスのやり方は常識で別におかしくないですね。将来の可能性を含めた購入判断はあくまでも自己責任で行ってください。

>154さん
世帯規模は37戸だけですし、そのうちの果たして何割が子持ち世帯であるかと考えればはじめから作らない方がマンション全体の為には良いのかと思います。
キッズルームを利用するのも、ほんの数年の事です。
ましてや賃貸のように人の出入りが頻繁でもありませんし、すぐに無用の長物となるのは必至ではないでしょうか。

>>155
「あくまで現状では」ってことなんでしょうね。

およそ誠実なやり方とは思えませんが、
マイナーデベで商品力や価格競争力が低いのだから
多少荒っぽい売り方になってしまうのかもしれませんね。

一般的には、コインパーキングは地主さんの一時的な土地活用法ですから
近い将来に建物が建つ可能性が高いのは事実です。
開放感をアピールしたところでそれを鵜呑みにする人も少ないのでは。
不動産屋が不誠実であろうと、それを真に受けて
将来被害をこうむる人がいなければ問題ないわけですから。


>>156
不動産屋さんの代弁者みたいなご意見ですが、
売り手側がプロで買い手側が素人であるという前提に立てば、
売り手側の不誠実なやり方を看過して買い手側の自己責任論を持ち出すのは
かなりバランスを欠いたご意見と言わざるを得ません。

今回のケースでは、現状の開放感を売り物にするのではなく、
将来のリスクをこそきちんと伝えるのが正しい販売者側のあり方だと思いますが。

ちゃんと営業の方に聞いたら教えてくれましたよ。
現状の建ぺい率、容積率からはどうがんばっても3階建てが限度だと。。
従って、四階以上がよろしいかと
説明受けました。
不動産を検討しているのであれば

営業トークを鵜呑みにしないで
その先を考えた質問をしてみたら
いいのではないでしょうか。

駐車場はいつか駐車場で無くなるのは
世の中の常識だとおもいます。

情報連携ありがとうございます。
４階以上ですか…
うちは、４階以上を買えるだけの余裕がないなあ。

>>157
そんなものなんですかね。
モデルルームで子連れの家族を見たことがあったので、一定数はファミリーも入居するのではないかと、自分に都合よく思い込んでいたのですが。
そもそも総戸数が少ないのと、平均的なファミリー世帯の比率などを踏まえると、
デベとしては、そういう判断になるんですね。
まあ、たしかに、モデルルームに来た人たちが全員、買うもしくは買えるとは限りませんもんね…

荒れているモリコアの住民予定板見てると小規模の方が向いているかもと思ってしまいます。

どこが虚偽？

それは東側の話だろうなあ。
南側は理論的にはもっと高い建築物を建てられる。
現実的には、建つとしても三階建て賃貸アパートの可能性が高いと思うけど。

ここのへ建蔽、容積わかってるのでしょうか？
建基法ご存知？
あの敷地面積からすると
三階以上は基本的に無理です。。。

>166
三階建ては十分可能だよ。
貴方こそ建基法知ってるの？

ダメだこりゃ

だから159が正しいのでは？
いずれにせよ将来的には三階建てが建つという見解がただしいかと。

>>157
そもそも戸数が少ないので、管理費、修繕積立金等の
１人あたりの負担が比較的大きくなりかねないなかで、
子育てが終わったり、子供のいない家庭にまで、
キッズルームの負担を強いるのは理解が得られないということですかね。

>>157
そもそも戸数が少ないので、管理費、修繕積立金等の
１人あたりの負担が比較的大きくなりかねないなかで、
子育てが終わったり、子供のいない家庭にまで、
キッズルームの負担を強いるのは理解が得られないということですかね。

>169
>ここのへ建蔽、容積わかってるのでしょうか？建基法ご存知？
>三階以上は基本的に無理です。。。
自分が間違っているのに、こんな人をばかにしたような事書いて、なにが「だから」だ。

そんなにあつくならないで。。。
たいしたことじゃないじゃないですか。

>>173
入居予定でありながら、隣接地のマンションの高さは大したことじゃないとおっしゃるということは、もしや南面の最上階をお買い求めですか？
プレイズ南面敷地問題は、ただでさえお値段的に割高なプレイズで、最上階あるいは４階以上を買えない庶民にとっては、かなり切実なもんだいなんですけど。

ところで売れ行きはどうなんでしょうか？

いや、売れ行きもなにも、８月８日が初めての抽選なので、昨日の時点で「入居予定さん」というハンドルネームはおかしいんですけどね。何者！？

せめて「申込予定さん」とかだよね。トータルで考えると、わたしはここはパスだなあ。

建ぺい率・容積率を根拠に3階建てが限界、というデベの説明を頭から信じている方がいるようですが…

普通に建ちますよ、4階建ても。
それを理由に4階を買おうとする人はデベから「前に3階を超える建物は建ちません」という一筆を要求してみるべきです。
絶対出ませんから（笑）

プレイズの場所も南のコインパーキングも、モリコア（24階）もブランズ（13階）の敷地も全て、
用途地域や建ぺい率・容積率は基本同じです（習志野市の用途地域図で確認できます）。

そもそもデベの営業も、自分達の販売している物件が6階建てなのに、
おなじ建ぺい・容積率の隣りの土地で『3階が限界』と言える根拠が分かりませんね。
じゃあ、6階建てのプレイズはどうやって「建築基準法」を満たしてるんでしょう？
3階建て限界派の方（特に「建基法」を良くご存知の166さん）、
ご回答いただければ幸いです。

166ではありませんが一言。
北側、道路斜線及び天空率、日影から
多分三階建てが程度が
限界だと思いますよ。
178さんこそ建基法を理解してないような気がします。

無理すれば四階若しくは五階も
あり得なくはないかもしれませんが
昨今の建築費の高騰から
階高を高くするよりは基準階の床を確保します。
無理にペンシルにしてもデベにはメリットがありません。
現に駐車場横の積水か大和の賃貸も三階建てです。。。

営業さんに一筆とありますが
基準階の床面積を小さくして斜線、日影をクリアする
ギリギリの階高とすれば四階もあり得なくはないかも
しれません。
ただし基準階面積が小さいので普通
そんな計画にはしません。
可能性としてあり得るので
従って
一筆なんて書けるわけはありません。

要はなんでも一筆とかではなくて
常識の範囲内で考えればいいただけで
178さんみたいな考えであれば
この案件をスルー若しくは最上階でも購入すれば
いいだけではないのでしょうか。

スレを拝見しますと
営業？の方も別に前に建築物が建たないといっているわけではないので。。なにも問題ないとおもいます。
むしろ他人の計画に一筆かけなんて。。。。

細かいことで水を差してすみませんが…
プレイズやブランズ周辺とモリコア、用途地域は同じですが容積率は違いますよ。

プレイズ・ブランズ・ブランズシティ周辺　建ぺい率６０％、容積率２００％
２４階モリコア　建ぺい率６０％、容積率３００％

結局、営業は「どうがんばっても３階」と言ってるけど、理論上はそれ以上もあり得るので買い手の自己責任で判断しろ、ってことでＯＫですかね？
ただ、この物件はただでさえ価格が高めなので無条件に上には行きにくいです。。

この場合、営業に薦められて４階を購入して、将来前に建物が建ってしまった場合にデベに補償を求めることは可能でしょうか？

>>179
わたしは178ではありませんが、

＞178さんみたいな考えであれば この案件をスルー若しくは最上階でも購入すればいいだけではないのでしょうか。

わかりました。

おことばにあまえて、予定通りスルーさせていただきます。

ご丁寧に説明いただき、購入を見送った方がよいことが、よくわかりました。

ありがとうございました。

178はだめだな。
四階建てを無理して建てたところで
デベにメリットがないことを
全く理解していない。。
容積率も同じとか。。。。。

24階建てがあるエリアの容積率は土壇場で変更になったので知らない方がいるかもしれませんね。
革新系議員からはデべの都合にあわせるためだけの対応として批判されていました。
パチンコ屋のために、住民を無視して教育施設近隣での開業を規制した条例の変更を決めてしまう市なので驚くことではありませんが。

>>181
大きな買い物なので、デベ？販売会社？に対して違和感を感じているなら、パスされた方がいいです。
しかも、奏の杜にこだわるとしても、他にも物件がある、または、これからできるのですから。
しかも、この物件は、他に比べて割安というわけでもないようですので。

投稿最初から拝見いたしました。

「大規模マンション」ＶＳ「小規模マンション」

にスレタイ変更した方がいいかも？！ですね。

メリデメはそれぞれ検索すれば沢山出てきます、、、

「大規模マンション」擁護派にやや焦りが見受けられる様な、、、

>>186
ただ、価格が割高なのは、小規模であることに起因するわけではなく(少しは因果関係はあるかも知れませんが)、あくまでデベの販売戦略の結果です。
ここの営業が、「大規模マンションと小規模マンションはそもそも全く違うものなので、モリコアやブランズシティとは比べること自体がナンセンスで、小規模であることに価値を見いだせる人に好評だ」的な発言してました。
それは一理あるでしょう。ですが、「小規模」という言葉で、価格の割高感や仕様の劣後やデベの知名度の低さなどを片付けてしまっているように感じてしました。
大規模と小規模という構図にとらわれてしまうと、それはそれで、正しい判断ができなくなる気がします。
投稿している他のかたも、大規模擁護か小規模擁護かで意見をいっているのではなく、それぞれの物件のいろいろな特徴を見比べたうえで、コメントしているのだと思いますよ。

178さんその後ご意見ありませんか？
あれだけ元気があったのに。
反論できないのだろうか？

>>188
宅地建物取引主任資格をもっているプロの人間が寄ってたかって叩いたら可哀想ですよ。相手は素人なんですから、優しくしてあげましょうよ。

＞189さん
確かに大人げない対応失礼いたしました。
宅建は持ってませんが、記文を害されているようでしたら申し訳ない。
ただ178さんみたいに容積、建蔽率で
すべてが決まると考えている方がいて
ビックリしてしまいました。
失礼でした。

記文→気分でした。

検討候補のひとつとして要望書を出して銀行ローンの審査も終えていましたが、
やっぱり割高感に納得が行かず購入を見合わせてキャンセルを伝えたら
なかなか帰してもらえずに長時間の引止めを受けました。。

要望を出すときは結構ライトな感じだったのに、
いざやめるとなると「他のお客さんを断っていたのに」
「買うと言うから売りに出したのに」とかなりヘビーな感じでした・・・
薦められるままに要望なんて出さないほうが良かったんですかね？

SUUMOをみると、
今回販売17戸とあるので、

8/8の抽選に向けて、
第一期で要望書が入ったのは、
現時点では37戸中17戸ということですかね。

いくら総個数が少ないとはいえ、
即完売とはいかなかったようですね。

17戸の評価はどうなんですかね？
販売好調とみるべきか？伸び悩みとみるべきか？
192さんの投稿を見る限り、販売を絞っていたようには見えませんから、純粋に第一期で欲しいといった人が17人だったということでしょうか？

なんか色々読んでみると、
周りから相当ライバル視されているマンションのようですね！
そんなに脅威的なマンションなのかな⁉

>>195
そりゃあ、同じ区画整理地区内で、連鎖的に幾つも新築マンションができてるわけですから、買う方からすれば、比較検討は当然ですし、奏の杜の人気具合や、他のマンションの売れ行きとか、仕様とか、もろもろ気になりますよね。

私もライバル視というより気になります。
奏の杜内の中古でも。
小規模中古がずっと売れていないので（後か
ら販売された大規模中古の方が早く売れている）リセールしやすい方がいいのか悩みます。
お金たくさん持ってる方は好きな所を選べば良いですけど。

気になるに決まってますよ。買う側も、売る側も。同じ地域にたくさんできてるんですから。プレイズやブランズシティの掲示板に、モリコアという言葉が何度出てきたことか(その逆も、またしかり)
ただそれだけのことで、とりたてて、脅威を感じているというのとはちがうと思います…

なんだかんだ言って売れていますね。
大規模で気になることがあったんでしょうか。

大規模スレ、荒れてましたよね～。
今時、姑でも躾、躾と連呼しませんよ。
コスト削減の非常階段の件が発端でしたよね。
共用部分だからといって大手なのにあんなことするんですね。