エスリード伏見丹波橋ってどうですか？

環境的には良さそうですけど。
どうなんでしょう。
駐車場が少ないので、車必須の方は厳しいかもしれませんね。
ただ、マンションも駅から徒歩圏内なので車を持つ方少ないのであれば、又、話は別ですが。
販売価格は幾らくらいなのでしょうか。

なかなか分譲が始まりませんね。間取りの公開もされてませんし。
入居は１月だと言うのに･･･。

イニシア伏見丹波橋とだいぶ揉めてます。
裁判沙汰です。

イニシア伏見丹波橋の住民版に出ていました。他人事には思えません。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15066/

初めて知ったのですが、エスリードって、24時間ゴミ出しOKではなく、
京都市のごみ回収なのですね。

すごい。イニシアの西向きの部屋の目の前に建つんだ。
法的に問題ないとはいえ、御近所さんとギクシャクしそう。
さっそく中古でイニシア西向き3階が売りにでてます。
でも目の前にマンションが建つこと決まってたら売れなさそう。

⬆︎西向きではなく、東向きの間違いです。

分譲が始まらないのはそのためですかね。
5階建てなのは、少しは配慮してるということでしょうか？

一軒家が文句を言うならまだしも、マンション住人が他のマンション建設を
反対するのは、何だかなぁという気もしますね。
前の道をたまに通りますが、ここは旗竿地なのでリスク覚悟で購入したでしょうし。
争いが長引かず、早く和解するといいですね。

周辺住民が反対しているとなると入居後も問題が出てきそうですよね。
マンション住民の方も周りにマンションができることはあまりよく思わないのでしょうね
目の前に建つとなると、マンションの中も丸見えなのでしょうか？

ほんとに嫌です。
このマンションの南向きのベランダがイニシアの正面アプローチに面しているため、壁を建てる案もあるようです。
そうすると南向きの部屋は真っ暗になるわけです。もう喧嘩です。

隣のマンションの東向きの部屋がこのマンションから丸見えの状態になりますよね。
駐車場はどうするんでしょうね？地下にもぐるタイプのものになるのでしょうか。

京都市ごみ回収？道路を汚さないでね！

今住んでいるマンションも京都市のゴミ回収ですが、道路を汚すことはありません。
回収日の早朝からゴミが出されて、午前中には回収されるので大丈夫では？

2週間以上前にホームページから資料請求したのに、一切音沙汰なし。どうなってんの？

ごみ捨ては、住んでいる人のレベルにかなり左右されます。
問題は管理人さんが帰られた後やお休みの日です。

エスリードは賃貸に出す人も多いので、果たしてどうなるかな？
こんなところで管理費をけちらなくていいのに。
入口にゴミの山やゴミ箱があるのは、美観上よくないし、
高級でない証だし、イメージ悪いですよ。
お隣のマンションの気持ち、よくわかります。

「街へのリスペクﾄ」してよ！

狭い道路にゴミを大量に出されたら、歩行者は危ないと思う。

市のゴミ回収ひどい言われようですね…。
24時間回収の賃貸と市が回収の分譲に住みましたが、分譲のほうが清潔でしたよ。24時間回収は賃貸のマナーが悪いせいか思い返せば毎日汚かったです…。ＢＯＸのキャパに余裕がある事と管理人さんがしっかりしていれば問題ありません。
引っ越し時期のみゴミが溢れて汚かったですが…。
ゴミ回収ＢＯＸの容量は要チェックですね。

デザイン見てると道路一杯まで建てているのでゴミボックスを置くところないように見える。

ゴミボックスは駐車場で入り口付近に作るのでは？
見栄えが悪くないように作ってほしいですね。

No11>このマンションの南向きのベランダがイニシアの正面アプローチに面しているため、壁を建てる案もあるようです。⇒見栄えのよい壁を建てれば、イニシアの高級イメージも少しは保てる。

エスリードの販売いつもバタバタ慌ただしいですね。多分、強気な価格でくると思うから、新築でここを買うより、大手筋周辺の中古を狙った方がいいのかなあ、、、でも、それも値上がりしてるみたい。難しい！

>23
>見栄えのよい壁を建てれば、イニシアの高級イメージも少しは保てる。

エスリードに見栄えのよい壁をデザインするセンスがあるかな？
人により好みも違うし。
しかも、エスリードの南側が壁で真っ暗になる。

まだ植栽の方がましかなと思ったけど、
落ち葉の処理とか、植木の剪定をどうするかとかで揉めそう。

ここの西側ベランダがイニシアの東側ベランダと向かい合うのも、
住んでいる人にとってはやはりストレス。

しかし、マンションの隣に、後でマンションが建つというのは、
中心部ではよくあることだと思うけど、
ここは避けた方が無難かな。
どう転んでも、ごみ問題を始め、さまざまなことで、
いざこざが続きそうな気がする。

ところで、イニシアって高級マンションなの？
高級だったら、将来的なことも考えて、敷地内にゆとりを持って
建てると思う。

確かに真隣にマンションを建てるエスリードは品がない。
ただ、法的に問題ないのであれば、イニシア住人にとってもこういうことが起こり得るのは想定内のはず。
まあ、しょうがないよね。

イニシアの正面アプローチの側面の壁と植木ってもうイニシア側？の方でされてませんか？
さらにその外側にも壁を作るんでしょうか？その方が不恰好な気もしますが・・。

22>ゴミ回収日にゴミボックスを敷地内に置く場所がなければ、道路にゴミ袋を山積みするしかない。夏は特に臭い。

今の時代、新築マンションは業者によるごみ回収がほとんどで、
近隣もそれを希望しているはずです。ここの場合、急に４２軒分の
ゴミが増えるわけですから。

また、管理費は区分所有者が負担するので、業者のごみ回収費を
管理費に入れても、売主は痛くもかゆくもないはずです。

それを、京都市の回収にするというのは、きちんとしたゴミ置き場を
作るスペースも惜しかったのはないでしょうか。
そのスペースを居室にまわした方が少しでも販売価格に加えられるので。

ペットボトルや瓶、段ボール箱や新聞雑誌などの資源ごみ用の
スペースも確保されているのか疑問です。

ゴミ置き場があったとしても、十分なスペースでなければ、
ゴミがあふれ出るだろうし、なければ、周囲の景観をそこねるでしょう。
違反ごみがあれば、放置されますから悲惨ですよ。
特に、引っ越し後や年末年やお盆。

デザインも名前もイニシアにかぶせた感じだ。となりのイニシアは高級イメージがあり、人気が高いからね

イニシアは竣工後３５戸も残っていたそうです。
人気があれば竣工前に完売していたのでは？

もし、エスリードではなく、三井不動産や三菱地所、野村などの
大手だったらよかったのですか？

相手が法律や規則に従って建てることについては
仕方がないことなので、お互いに歩み寄るしかないのでは？

31>普通だったら狭い道路に近所迷惑になるような大量の置きごみなどしない。ゴミ処理方法を早く聞きたい。

分譲時期が2015年春から2015年夏に変わりましたね。
エスリードって他の物件もそんな短期間で販売するんでしょうか？
入居時期が同じのパデシオン伏見駅前は1月から分譲が始まっているというのに・・。

<32
ここでは、みんな想像で書いているだけなので、もし、当事者の方であれば
直接、エスリードに問い合わせるのがよいのでは？

パデシオンもエスリードも両方パス。

エスリードってどうなんですか？購入しようか迷っているのですが、評判的なものが気になるのですが。

駐車場が少ない。路上駐車は通報しましょう。

>>36さん、
以下のURLはエスリード社について書かれています。
参考になるかもしれません。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47365/

電話営業の投資マンションから始まった会社のようです。

エスリード評判悪いようですが、本マンションがいい物件であるかどうかは、
今後、直接話を聞いて、自分で判断するしかないと思っています。

直接話をしても、良い物件ですよというだけで、悪いことは言わない。売るのが仕事ですから。まあ評判は当たってるね。

エスリードのイメージが良くなかったので、ためらいつつ他のエスリードマンションのモデルルーム見学に
行きましたが、販売会社は別会社でとても印象が良かったです。
購入後の問題の対応とかになると関係あるでしょうが、建築会社や販売会社も大切だと思いました。

販売会社は売ってしまえば、それで終わりです。
営業の人がどれだけ感じよいか悪いかは、
その後のマンションの資産価値には何の影響もありません。

「マンションは立地と管理を買え」という言葉を聞いたことがあります。
購入後の方がずーっと続くことですし、もっと大事です。

管理は、区分所有者（購入者）の意識やレベル、そして
管理会社次第でしょう。
また、区分所有者の価値観が違えば、総会の決議も
まとまりにくいです。

実際に住む人が多いのか、賃貸用、転売用に購入する人が多いかに
よっても、住み心地や管理状態は変わってくるでしょう。

賃貸の人が多ければ、ごみ捨てや駐輪、駐車、共有廊下の使い方など
いろいろトラブルが多いようです。

42です。43さんの書かれている事、おっしゃる通りだと思います。
築年数25年越の好立地とは言えないマンションに、ほぼ新築時から住んでいます。
なので、資産価値が、立地と管理・・というのはわかります。
でも、交通の便が悪いけど、緑が多く自然が豊かなのが気に入ってますし、
管理は、熱心で知識豊富な住人が数人いるだけで、体制はしっかりしています。
バブルのハイソな住人が多く住んでいた時より、普通の人たちが多く暮らす今の方が、
トラブルが全く無いし、非常識な人も態度も見かけません。

管理体制は住人が作って行くものですよね。管理会社も変えたり・・・
でも、新築はだれが住むのかわからないので、管理も？だと思うのですが。　　

エスリードの評判が悪いというだけで、しつこかったり、横柄な態度とられたり、
欠点を教えなかったりするのではないかと思っていた販売窓口が、印象が良かったので
書き込みました。

立地は微妙　駅遠いですけど

このスレの冒頭の完成図を見ると、濠川のせっかくの石垣を取り壊して、
無機質なコンクリートにして、ぎりぎりに建てるのですね。

ホームページ上で「街へのリスペクトを忘れない」、
「伏見桃山城の外堀『濠川』のほとり」、
「歴史を継承する河畔に位置する」と唱っているいるならば、
何とか石垣の風情を残す工夫はできなかったのかと残念に思います。

「佐久間政実の屋敷跡」に恥ずかしくないよう、ごみのことで
近隣から苦情がでないよう、敷地内に充分なごみ置き場のスペースを
儲けて業者の回収にすべきでしょう。

キンシ正宗も、もう少し大手のデベロッパーに売ればよかったのに、
なぜ、投資マンションのエスリード？と思います。

入札だったんじゃない？
入札なら相手を選べないでしょ。

売却後もトラブルが予想されるマンションでも安ければ売れる。せっかく、イニシアは平均４０００万円台でけっこうイメージがいいのに気の毒だ。

>>46

このスレの冒頭の完成図は間違っています。川のように見えるのは道路です。
オフィシャルサイトのコンセプトのページを見るとそれがわかります。

しかし、こういうミスが多いのもどうかと思いますね。

Ｎｏ４６「濠川のせっかくの石垣を取り壊して、無機質なコンクリートにして、ぎりぎりに建てるのですね」←これは事実です。せっかくの石垣取り崩して、川側も道路側も隣接地もぎりぎりに建てます。

46です。

49さんの言われる通り、土地の形状からして、冒頭の白黒の絵で、
川のように見えるのは道路ですね。

しかし、これでは、敷地の入口もコンクリの塀で囲まれているので、
車や人はどこから入るのでしょう。

グーグルのストリートビューでは、なだらかな坂になっているので、
塀の高さも手前にくるほど低くなるはずです。
南側がこれだけ開けているのかも疑問です。

ストリートビューでは道路側も石垣になっているので、白黒の絵によると、
この石垣をコンクリにするのですね。

イニシアの住民スレでは、「川沿いの石垣まで壊して垂直にコンクリート立てて
ぎりぎりまで建てる」という記載がありました。

しかし、エスリードのホームページの「コンセプト」のカラーの絵では、
手前の住宅、橋の下、エスリードの敷地、その先まで石垣が続いています。

このカラーの絵が正しければ、エスリードの濠川側は石垣のままとなります。
しかし、白黒の絵もいい加減なので、これもいい加減な可能性が高いでしょう。

もし、住民スレの記載と50さんの言われることが本当ならば、
エスリードの道路側と濠川側だけがコンクリになり、つながっている石垣が分断されて、
景観を大きく損なうと思うのです。

近景デザイン保全区域、岸辺美観地区、旧市街地型美観地区に指定されていますが、
このようなコンクリによる石垣分断は、美観的に問題とならないのでしょうか。
ヨーロッパだったらありえないことでしょう。

たとえ法的に問題にならないとしても、結果的にマンションのみならず、
街全体の価値が下がることになりませんか。

この土地の歴史的背景を宣伝のみに利用して、安直な建物を建てて、
「街へのリスペクトを忘れない」とは・・・・・・

こういうポリシーの会社のマンションは、ここ以外であっても絶対に買いたくないです。

>>51 さん

以下のデザインのページを見ると、石垣のようなデザインのものを
もう一度作るんじゃないかと思います。

http://www.eslead.co.jp/house/fushimitanbabashi/design/

川に沿う方の石垣は、従来のものでは強度もなさそうですし、違和感の
無いように作り直してもらえればと思います。

51>近隣対策業者を使って近隣住民をおさえる会社。

イニシアを建てた時は、強度のため、川側の石垣を作り直したの？

隣り合ったマンションなのに、石垣の色や雰囲気が異なると、川側は特に違和感を感じる。
石垣はつながっているはずなので。

52番さんのURLの絵は、道路側。確かに、イニシアのアプローチの石垣とエスリードの石垣は色も雰囲気も違う。
それぞれの建物の色に対して石垣の色はあっているけれど、町全体としての統一感は？
石垣さえ作ればそれでいいの？

>>54さん

google マップで見るとこんな感じですね。

https://www.google.co.jp/maps/@34.94164,135.76245,3a,75y,238.5h,87.77t/data=!3m4!1e1!3m2!1s3pTaJjwjQBya2Q-V6KQr0g!2e0

隣のイニシアと同じ感じにするんですかね？

全体像がなんとなく見えてきました。

ストリートビューでは従来の石垣が道路側に残っていて、これが濠川まで続いているようです。
しかし、エスリードの車と人の入口の2か所を作らないといけないので、
道路側の石垣に2か所切込みをいれなければなりません。
デザイン画を見ると、従来の石垣を活かすのではなく、新しい石垣にするようですね。
モダンでシャープな感じがします。

濠川の周囲ぐるりとある既存の年数を経た石垣とどれだけ違和感なく溶け込むことができるかということでしょうか。

ゴミ、駐車、景観、近隣配慮の問題を抱えた物件でリスペクトはないだろう。業者投稿も多いから気を付けたほうがいいね

ここの意見の大半が批判的な意見です。業者投稿が多いとすると、他業者さんでしょうか？
購入を検討している人の書き込みは少ないように思います。

お隣のマンションの人じゃない？

隣にマンションが建つというのは、中心部ではよくあることだと思いますが、
さすがに、京都市のゴミ回収というのは今の新築では珍しいでしょうね。

伏見のこの地というこだわりがなければ、私だったら他を探します。
どうしてもここが良いと思うのあれば、モデルルームで疑問点や
イニシアとの話し合いについての正確な情報を徹底的に聞きます。

納得できれば購入を検討しますし、住んでからもいろいろ揉めそうと
思えば検討から外します。また、モデルルームに来ている人の様子を
観察して、？な人が多ければ、さっさとやめます。
外だけでなく、ゴミや駐車場等のことで中でも揉めそうなので。

>>61さん

まさにその通りだと思います。もうすぐ分譲が始まるようなので、よく話を聞いてみたいと思います。

61>ごみを道路に出すということが問題です。道路に大量の臭いゴミを半日以上置き、汚い生ごみの液体が道路にいつまでも残っているのが、近所迷惑です。よくこれで街へのリスペクトというね。

>>63
隣のイニシアの人達はよっぽどゴミを路上に出されるのが嫌みたいですね。
普通にマンション購入を検討している人はそこより重要な事柄がたくさんあるって。イニシアの方の書き込みってバレバレ…
イニシアの人がなに言おうが、売れるものは売れますから。

>>63

京都市の回収だからといって、路上にごみを出すとは限らないのでは？
うちのマンションでは回収用のゴミボックスが４つ用意してあり、その中にゴミを入れてます。
近くの他のマンションも同様です。他のエスリードのマンションも道路に出してるんでしょうか？

イニシアよりも川よりに石垣を模した壁を作ってるようです。このままだと白すぎる感じがしますが…。

こんな立地のいいマンションなのに批判的な意見が多いのは何故？と思ったが
どうやら真横のマンションの住人の嫌がらせなんですね・・・
くだらないな～

新しくマンションを買う人にとっては、周りのマンションがどういおうが関係ないですよ。
近所づきあいとかないですしね。マンションは。
立地がよく、価格が妥当であれば関係なく売れます。
ここで批判的なこと書いてもしょうがないのに。
イニシアの人は住民板でやっててほしいね。

>69さんのいうように営業マンがご活躍のようですね。しかし、前の投稿にあるように南側に高い塀ができたら、このマンションの住民は非常識だとか騒ぎそうだ。

隣のマンションとの近所付き合いまでは考えてませんが、問題は起こしたくないですね。
同じマンション内、特に同じ階や両隣、子どもの同級生の家などとの関係は良い方がいいですよね。

ひとつお尋ねしたいのですが、これぐらいの大きさでこの場所となると、いくらぐらいが相場になるんでしょうか？
3500〜4500ぐらいですか？

そのくらいを希望しますけど、おそらく上は5000くらいまでいくのでは？4LDKの5階とか。

その価格帯って、ひょっとしてイニシアより高いと思ったのですが、どうんなんでしょう。
一般的にエスリードよりイニシアの方が設備仕様は良いし、ランク的に上と思うのです。
また、ここの設備仕様はエスリード伏見桃山グラセントより劣るという書き込みがどこかにあったような気がします。
間違いだったらごめんなさい。

イニシアの東向きの部屋が売りに出てますが、4LDKの3階か4階で4400万くらいしてます。同じ立地で新築となると、設備は劣るにしてもそれ以上の価格は普通に考えられるのではと思います。

イニシアの中古物件でいま売りに出している物件４６３０万円は高く感じる。駐車場、設備、スペースなど考えても、新しいマンション４０００万を超えたら売れ残りそうだ。

東南角住戸７階（ベランダ南）、約88平米が３３８０万円で出ています。
https://nikkei-suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshifushimi/nc_84612043/

成約価格ではなく、売主の希望価格なので、値引き分も考慮されていると思います。
しかし、売主によって、価格にこんなに差があるのですね。

>77それはマンション違いだよ。イニシア伏見丹波橋は設備、自走式駐車場、共用設備などで丹波橋地区で人気トップらしい

紛らわしいですが、イニシア丹波橋とイニシア伏見丹波橋は別のマンションです。イニシア丹波橋は立地が良くないですね。

あの敷地内に駐車場をどのように作るのかも気になるところです。
24台では足りない感じもしますね。駐輪場が屋内なのは濡れなくていいですね。

敷地面積と建物の形から想像すると、道路から車で入るときに、たまたまマンションから出る車があったら、入る車が道路へバックするように思うけど、敷地内ですれ違えるのだろうか。

エスリードですから、そんな高くないのでは？

そう言えば、京都駅の方のエスリードもそんなに高くなかったような気がしますね。

物件概要に屋外機械ピット昇降式3段駐車場とあるので、やはり地下にもぐるタイプのものですね。
あの面積では、車の出し入れや行き交いはぎりぎり出来るくらいな感じじゃないでしょうか？

機械式駐車場の前でＵターンでできるのだろうか。朝、車を出すのに２０分以上もかかったら通勤できない。車用のくさりのゲートをどこに置くつもりだろうか。

敷地が狭い駐車場に、もし、ターンテーブルがついていたら、二度手間になるので、ターンテーブルがついているかどうか確認した方がよいと思います。

車の高さに制限があるのかどうかも確認した方がいいですよ。ファミリーが多ければ、背の高いバンタイプが多いかもしれません。高いマンションだと地下1階とか地下２階にもそういう車が停められますが、安いマンションだと高さ制限があると聞きました。どこかのマンションのスレッドにもそのような記載があったと思います。

もしターンテーブル方式だったら、出すのに５分以上かかる。路上駐車が増えそうだ。

おそらく地上1階、地下2階の機械式駐車場で、ターンテーブルはなく、
地下1階、地下2階部分が垂直に上がるだけのものだと思います。

地下2階でも2分くらいで上に上げられると思います。下げるのも2分くらい。
高さ制限はあると思います。例えば175ｃｍ以下とか。

大きい車だと行きかうのは無理で、1台だけがまっすぐ入っていって、
機械を操作後にバックでとめる感じだと思います。

他の売り出し中の京都のエスリードのマンションのランドプランを見ての
私の想像です。

学区は板橋？京都教育大の附属に行けたら最高ですよね。

学区は住吉だと思います。ロケーションのページに伏見住吉小学校が載ってますし。
教育大付属小学校に入れたら、学区はあまり関係ないですけどね。

５階しか建てられない狭い土地に安いマンションを建てようとするから、路上ゴミ、路上駐車が心配なマンションができる。

マンションの価格と住民の民度はある程度相関関係があると思います。
（高いマンションを買える人が必ずしも、ルールやマナーを守るとは限りませんが）

市のごみ回収と言っても、路上に袋を直接置くのではなく、多分、ごみボックスを用意すると思います。
業者の回収だったら、ゴミボックスは奥まった外から見えないところで、ドアの中に置かれるでしょうが、
市の回収だったら、そんな奥まったところまで取に来てくれないでしょうから、道路からゴミ箱が目に入るかもしれませんね。

ダンボールは束にしてひもで縛るとか、ペットボトルは蓋と外のプラスチックを取るといったルールが守られているか、最初からきちんと指導と監視をしないと、狭いゴミ置き場は大変なことになりそうです。

路上駐車も同じです。最初が肝心。

こんなに接近して建てるんですね。大丈夫なんでしょうか？手前が南向きの三部屋になるかと思います。奥のイニシア側が駐車場ですね。

エスリードの機械式駐車場はイニシアからどれぐらい離れているんだろう？
もし、近かったら、駐車場近くのイニシアの住民って音がうるさいんじゃないかな。
車の出し入れって、夜中や早朝の時もあるし、休日も頻繁にあるし、しかも
エンジンをふかすので排気ガスとか大丈夫なのかな。

仮説トイレらしきものがイニシア側にあるように見えるけど、
これもすぐ近くの一階の人にとってちょっと嫌じゃないかな。

ここの書き込みはほとんどがイニシア住人ですね。
エスリードはなにも違法なことしてるわけでもないのに、あれこれ書かれて大迷惑ですね。

ゴミボックスというのは、だれが道路まで出すのでしょうか。住民が交代で出すのでしょうか。

そんなの敷地内の道路に面したところに決まってるでしょうが。
隣のマンション住人は他でやってください。住民スレがあるんじゃないの？
大した被害妄想だ。

97さんがイニシア住民と決めつけなくてもいいんじゃないでしょうか。
多分、疑問に思ったので聞かれただけでしょうし、ひょっとして、
このマンションの購入を検討している方かもしれません。

いろいろなマンションの前で注意深く見ると、市の回収のマンションでは、
敷地内の道路近くにゴミボックスが置いてあり、カギがかかっていないように
思います。

市の回収の人が、ゴミボックスを車の近くまで引っ張って来て、
ゴミを回収してから、ゴミボックスを元に戻しておられる場合もあるし、
ゴミボックスを動かさず、車にゴミを入れておられる場合もあると思います。

住民が交代で出すというのは聞いたことがありません。

>>97 さん

ゴミボックスは管理人が出してくれるのではないでしょうか？
ゴミボックスを置いておく場所（おそらく鍵のある扉つきの場所）の掃除もしてくれると思います。

管理人の勤務体系も気になるところです。