ジオ千里中央 ザ・レジデンスについて

この物件をうまくやらないと、ジオブランドが...

>>500
近隣のロジュマン、パークホームズを新築で購入した友人が1名ずつおります。
二人とも平米単価が約55万円だったと言っていました。
所在階によって多少の差はあるかと思いますが。友人たちは中層階です。

>>502
ロジュマンの条件の良くない部屋は、平米単価40万ぐらいも有ったと思う。2,000万円台〜だった。
パークホームズは一流デベのブランド料か、ロジュマン+500万ぐらいだったかな。

ロジュマンヒルズ&テラスに比べると進捗が遅いような気がするのですが
近隣と揉めてるんでしょうか？

>>503
2000万台と言っても2980万円の客引き価格だったと思いますが、意地悪な言い方されますね。

あきらかに1年後に完成出来るような状態になっていませんね、現地…
いろいろと仕上げを省略してくることが予測できるので、見えないところが不安。
ホームページもいまだにまともに更新してないし…。

モデルルームだけはジオ千里の中古を使いまわすから早いでしょうけど
肝心のマンションの進捗自体がグダグダすぎませんか…。

ここに決めるつもりで他のマンション候補を見送った人もいたはずですが
ここまで適当な状態＆高価格の強気ですと、本当、戸建てを選ぶべきかもしれません。

むしろ目玉価格を含めて情報提供して頂いて、502さん503さんありがとうございます。

情報の更新が、12月から滞っていますね。
ホームページを見る度に、スケッチのみの外観図。正直がっかりです。
パンフレットも千里中央の紹介のみで、肝心の居住情報はゼロ。
全てが後手後手になっている気がします。

あまりに情報が遅すぎて正直、なかだるみしてしまい購入意欲がどんどん失くなっていく

>>503
500万まではなかったですね。
200万位でしょ。

ロジュマンヒルズはさっさと造って、ここが躊躇している間に少しでも売ろうとしているし、ここはこのスレなどが価格を吊り上げてくれるものだから、ギリギリまで価格設定を見ているんだと思いますよ。それと、掘って掘って掘りまくってますよ。杭は大事ですからね。
ここも、北町も両方完売したいですからね。

工事は毎日朝早くからやってますが、遅れてるのでしょうかね。
昨日ホームページ見たら販売開始が４月下旬から５月初旬に変わってました。

本当だ。公式ホームページは全く更新されず、相変わらず物件概要のみなのに販売開始が5月上旬になってました。
売主さんは他物件の販売でこちらまで手が回らず、ある程度目処がついてからこちらの宣伝をしようと考えているのでしょうか？

ここは新田南小校区になるって本当ですか？

公式HPには新田小学校徒歩４分とありますので新田南にはならないでしょ。

>>515
ですよね。
近隣との話し合いでそんな話があるとか…
市役所に聞けば確実なのかな。

この辺りはたくさんマンション立ってますが、保育園などはやっぱり厳しいのでしょうか？

>>516
新しいマンションが出来るたびにそんな話が出ますが、新田小で間違いないと思います。
遠い隣の校区へ行くわけないでしょ。
しかも、あっちが多いくらいです。
保育園はとりあえず、上新田神社の真下に新設されています。でも、ここなら東丘の保育園の方が行きやすいかな？

予想値段がつり上がるのは土地買取費用がかかったこと、土地柄や利便性だけでなくブランド名を売りにしている場合が多いが、立地の割に高すぎの感が強すぎる。しかし、イメージに惑わされず冷静に書類だけで購入を見分けられるポイントが幾つかあります。ここはどうなのか？

管理規約案；マンション標準管理規約との相違点を示させる。相違点に着目。
理事会役員選出ルールや管理会社名が明記してあり、立候補を駄目とする時代遅れの管理規約案なら絶対買ってはいけないと判断する。なぜなら未来永劫、系列管理会社グループの意のままに高値で操られることになるからだ。いまだにこんな管理規約案を設定する販売元があることに注意したい。
また、自治会強制加入と会費自動引き落としも明記されているのも本来駄目で買わない。
たったこれだけで販売元の販売姿勢が垣間見できる。

長期修繕積立金計画案; 機械式立駐は金食い虫で昔からマンション会計で問題になっている。特に駅近の機械式立駐は高齢化で稼働率が下がっていくため収益が見込めず負債になりやすい。24年目あたりの立駐のみの修繕費計画を見たら分かるはず。管理費と10年、20年、30年後の積立金を合わせて月額居住ランニングコストを電卓計算したらよい。工事周期からグラフから見えてこない36年目あたりも大事。ここはどうか？

目先の修繕積立金が安いのは注意。あとから急激な積立金上昇問題が必要となるが、住民が合意で値上げを決めることを知らない人も多い。下手すれば積立金不足で一時金払いとなり全体資産価値は一気に下がる。管理組合会計がしっかりしていないと銀行は貸してくれず、ローン組は払えず転居する原因にもなる。積立金ガイドラインとの費用比較もしておく。

価値あるマンションは購入価格でもブランドでもない。管理組合が自主的に動けるか？積立金増加に対応できているか？ブランド名は資産価値に全く関係ない。これが不動産鑑定士の価値判断ポイントだ。

25年以上経過しても販売時価格より価値が上回る物件では修繕費総額がしっかり余っているだけでなく、委託管理費削減しながら管理組合が安定運営しているもの。販売元に情報提供させてからサクッと見極めたい。モデルルールまで足を運ぶ価値があるか？

>>519
ご苦労さま

>>519
確かに機械式駐車場の問題は気にしてたし、買った後のランニングコストまで目が届いてなかった。じっくりと確認したい内容ですね。

>>519
モデルルームで焦らされることなく慎重に見るのが、管理規約案と長期修繕計画案とは。勉強になりました。ついつい家具や模型など華やかなところに目がいきがちだけど、販売まで間延びしてくれたお陰で冷静に判断できそう。マンション選びの本も読んでからにしてみます。安い買い物じゃないですからね。
ありがとうございます。

>>519
素晴らしい。
参考にさせていただきます。

元々、桃山台から千里中央へ北に向かい、地形は登ります。桃山台と千里中央の間にある上新田は、ちょうど低く凹む盆地みたいな地形で、昔から竹林に囲まれた村です。昔からあったため、周りの開拓されたなんとか台というところと違い、権利関係が複雑な土地です。竹林を一気に切り崩した広大な土地に、違うタイプのマンションが立ち並ぶのは、その権利関係の複雑さから来ています。高速道路北側、いわゆる千里中央から見ると、少し村のあった場所に見られ、南側にある上新田は、北側に比べると資産価値は下がります。昔から知っている千里中央の住人は、上新田は避けたいというのが、実態です。

>>524
上新田神社とマンション建設は、長く揉めてたのが、理解できました。神社と揉めた土地なんですね。

ここの上新田が
坪単価で215万平均、
定期借地権の千里中央タワーが230万、
藤白台の建て替えジオが230万、
北千里のアートプランニングが230万、
桃山台の建て替えメゾン住友が240万、
山田の京阪が245万。

千里中央の北町パークハウスが210万、
東町シティハウスが220万だったことを考えるとやはり、価格は上がりますね。

知り合いの不動産広告代理店の知り合いから
聞きました。

>>524
しかしそれは相当昔からいた方の感覚であり、これから住む方は利便性などトータルで考えると思います。東町のシティハウスや北町のパークハウスと比べても、モノレールの利便もよく、千里中央へ行きやすいと思います。
上新田という名を出して、貶めようとされる方がどうしてもおられますが、ここの坪単価が既に上がってきたように、上新田新街区は便利だと思います。

>>527
524は上新田がどんどん良くなって行くのが心中穏やかでなくて、わざわざこんな所に出張してまで長文を投稿するのでしょう。駅から遠い新千里の方かな？
つまらん自己満足の為に人の土地にいちゃもん付けて気分を害する様な事を言うなんて人として残念ですよね。
千里中央に住んでるってこと以外心の拠り所がないのかもしれません。
新千里も良いところですが、上新田も良いところですよね。

そうですね。
本当の千里中央の住民はそれぞれの土地の馴れ初めを知っています。天神社のある地主の土地である上新田は、文化財も多く敬虔な神聖な場として、ニュータウンから外されました。

もうちょっと南に行くと静かで上新田の良さがわかるんだけど
場所的に中途半端なところがあるのは否めないんですよね…

中国自動車道の騒音・排ガス問題を引きずっていたりするのと
マンション密集地帯の問題、駅に近いマンションは他にもあるなかで
ちょっと高額な設定にし過ぎなところなど

>>529
もう少し調べられた方が良いかと。
どちらにしても、利害が複雑な場所というのは変わらないですが。
まあ、もちろん北町や西町には立地的に叶わないとしても、もう少し大局的な都市開発出来れば、もう少し良かったでしょうに残念ですね。

>>531
確かに立地は素晴らしいのに、歩道が片側だったりと惜しいですよね。
今でさえ片側歩道ではキャパ的に限界なのに、これから更に人口は増えるのは間違いない。豊中市がイニシアティブをとった区画整理なので更なる整備を期待したいです。

>>531
相変わらず、なぜ北町、西町と比較しなければならないのか理解に苦しみますが、ここは上新田の入り口で、ほとんど千里中央との往復になります。子どもが新田小学校に通うくらいでしょう。

なにげに千里中央駅（モノレール＆北急）へのアクセスで考えると
北町も西町も電車にのるまで結構な歩数になると思うので…
そんなに立地が良いわけでもないのが実際のところですよね
老朽化の進んだ、壁も汚れたままの昭和の団地も多いので
そこまで新町に魅力を感じないんですよね…

>>534
さらに東町も加えてね。
汚れたセルシーの壁が気になるのも、西町や東町から来た場合。
仰るように駅まで、ディグラフォートからもシティハウスからもそこそこあります。
三井住友銀行やみずほ銀行なども上新田側。
モノレールも。
実際のアクセスは上新田が1番近いですよ。

利便性重視だと千中に近く周囲にコンビニやドラッグストアもあって良いですね。
ただ、千中の良さは中央公園のような大きな公園や東町公園のような野趣にあふれた公園があったりと緑が豊富なことにあるように思います。
利便性だけだと梅田のタワーマンションの方がさらに上だし、千中では読売タワーも出きますし。
上新田はせっかくの竹林が再開発されたので緑が少なくなってしまいました。
まぁ、そのおかげでこちらのマンションも出来たわけですが。
利便性重視か環境重視かで選ぶ物件も変わってきますが、残念ながら新築では当分の間は環境重視の物件は出てきそうもありませんね。

>>536
負け惜しみで必死に長文投稿されてるところ恐縮ですが、上新田は東町公園等の複数の大きな公園も徒歩圏内ですよ。

負け惜しみって？
歩いて行けることと囲まれて暮らすことは全く違いますよ。

>>537
そうですよね。
上層階なら更に見渡して下さい。
上新田神社周辺やどこそこに緑が残されています。
マンションは多いですが、団地はありません。

しかしまあ、このマンションは上新田の
入り口なので、トータルの良さを享受でき
ますでしょう。

>>538
東町の緑信者の方ですね。
お疲れ様です。
静かで素晴らしい環境にお住まいですね。

一人で何役もしてる上新田信者ダサいな〜
必死で噛み付いて上新田の方が良いアピールしてるのがイタイ

>>541
少なくとも私がレスして他の方も入りますから1人ではなさそうですよ。私は現在も上新田に住んでいて購入検討者ですから。

上新田に住んでる人が良いって言ってるんだからそれで良いんじゃないの？どう見返しても、購入希望者でもないのにいちいち新千里を持ち出して噛み付いてみっともないのは新千里信者ですよ。
新千里にお住まいの方は全てにおいて他の町よりも優れてないと許せない様ですね（笑）

新千里万歳！！新千里万歳！！
緑に囲まれて暮らしたい！！

これで満足かな？

上新田とモノレール駅の間は高速をまたぐ大きな歩道橋があります。雨の日や台風の日は結構な横雨です。近くにバス停も無いし、やはり千里中央まであるかないとしんどいかな

千中住民じゃないからどっちでもいいんだけどよく千中が大阪住みたい街ランキング1位である理由は、緑、公園が多いとか、整備されてるとか環境とかで上新田に当てはまらない理由が多いかな。
利便性だけで選ぶなら大阪市内でいいもんね

>>544
バス停 (ﾟoﾟ;;
考えた事もありませんでした。

緑が多すぎるのも虫が大量に忍び込むのであんまり好きじゃないんですよね
布団干しててカナブンとかカメムシとかつくのも嫌だし…
何事もほどほどが良いです。

上新田の賃貸に住んでる者ですが、確かに緑に囲まれて生活してる感じはあまりないですね。でも近くに大きな公園や緑が沢山あるので不足に感じたこともないかな。なので整備された緑という点に関しては十分享受出来ると思います。
どちらかというと道が細いのと坂道が大変ですかね。
それでも住んでみるとなかなか良い所ですけどね。住宅街の中のアパートだからかもしれませんが、夜は物凄く静かですし千里中央まで歩いて行けるというだけで凄く価値があるなと思っています。大阪市内で暮らすとか考えられません。特に子育てされる方はそうでしょう。
今が駅まで10分ぐらいなので、今以上遠くには行きたくないのでこの物件を検討していますが、後は価格次第ですかね。

不動産屋も上新田は下って説明するもんな　結局価格次第だな

新千里のジオとここではどういう価格になるでしょうね？