ジオ千里中央 ザ・レジデンスについて

パークホームズ千里中央と場所的には条件同じだが、マンション相場がその当時から10%UPを考慮すると坪180万〜220万、平均195万と予想。
それでも新千里物件より割安。

新千里で徒歩5分くらいだと最近だったら東町のシティハウスとか、北町パークハウス・・西町のディーグラとかですかね。当時でもかなり高かったですよね。そのあたりと比べると割安かな

資産価値で言うと、上新田物件に手を出すより、新千里の駅近中古の方が間違い無いだろな。
ディーグラも築年数の割に高値維持なので、あの時買っとけば、、、
駅近に加え、日能研とピーコックが入ってるのも便利かな。

事前情報で相場を吊り上げすぎ。
上新田だからね。

>>387
No.27にもありますがパークホームズは土地区画整理事業外で、この物件は土地区画整理事業内なので土地が安く手に入っているのでは？
だとすると、マンション相場UPを考慮してもパークホームズと同等の価格が妥当かと思います。

今はマンション価格も以前より高騰していてどこまで上がるのか分りませんけど、
上がりきれば次は下がるだけだからね。
でも今は、今の価格なんだよね。

なので交渉すればどこまで下げることが可能かな。
１割とか２割下がれば良いと思えば良いかな。

オリンピック前で資材も人件費も高騰する中だから仕方ないかもしれないけど
坪220万はさすがに買う人を選びますね…

そのためのレジデンス、っていう名前なんでしょうけど
そこまで出すなら、もっと広い場所や戸建を探せる気もします

駅に近いのは魅力ですが、レジデンスの高級路線にしたのは迷走感がありますね…

レジデンスというのはジオシリーズの高級路線になるのですか？
ジオの高級路線はジオグランデだけかと思っていました。

マンションは立地が全て という話もよく出ますが千里中央までの距離は苦にならずクリア。
建物の外観図が全く出てきていないので、それにより394さんの疑問が解消できるか。

上新田なので下げてやろう感が見られますが、ここは上新田の入り口。周辺のマンションとの距離感が、建設後に許容できれば住みやすいです。

レジデンス（residence）
住居。住宅。高級アパート・マンションなどの名に用いられることが多い。

グランデ（grande）
ラテン語、イタリア語などで「偉大」「大きい」を意味する言葉。
英語の「グランド」（grand）に相当する。

高級路線、大型マンションなどで使い分けているのではないかと。

阪急不動産のホームページのジオのご紹介を見るとジオシリーズはジオとジオタワーとジオグランデの３シリーズからなり高級路線はジオグランデとなっていますね。
ジオの中にレジデンスとかクラウンズとかの名称が使われており特にグレードを意味しているものではないみたいです。
ちなみにジオでハイグレードにチェックを付けて検索してみるとジオ苦楽園桜町だけが該当しました。
どうやらこちらは阪急不動産自らがハイグレードマンションとは考えてないようです。

その通りだと思います。
ジオ○○○レジデンスという名称はいくつかあります。ここは ザ・ が付きますが同じ使われ方と思います。
ジオ千里中央と区別するためにザ・レジデンスにしただけだと思います。
グランデではないので高級路線でないのは確かな感じがします。

価格は平均坪単価が210〜220万で間違いなさそうですよ。高層階や角住戸なら240万位で、80平米で6000万越えは間違いないでしょう。
北千里の駅前のマンションで220万〜230万なら妥当かと思います。

以下の資産価値ランキング外ブランドに、ここまで盛り上がるのか不思議。買うなら資産価値も視野に入れる。また、消費税アップの駆け込み需要も入れた方がいいのでは。
不動産は今がピークと思いますね。

以外、東洋経済より一部抜粋。
首都圏で2001～13年に分譲されたマンションのうち、2014年内に売り出された中古価格を新築分譲時の価格と比べ騰落率を算出。それらをマンションブランド、施工会社別に集計した。
つまり、2014年時点におけるマンションブランドの資産価値がわかる。

首都圏の騰落率の平均は7％の下落。そのブランド、施工会社がマイナス7％よりも高ければ、平均より資産価値を高めたと考えることができる。ブランドは14年内に取引棟数が35棟以上、施工会社は40棟以上あったものをランキングの対象としている。

上位10ブランド、施工会社を挙げたのが以下の表。なお、ブランドには現存しないものも含んでいる。

マンションブランドランキング
順位 ブランド名（企業名） 騰落率 平均面積 平均築年 新築時平均坪単価（万円） 取引棟数
1 アルス（東急不動産） 1.9% 67.9 11.1 220.9 35
2 ザ・パークハウス（三菱地所レジデンス） 1.3% 72 6.6 269 226
3 ブリリア（東京建物） 1.0% 72.5 6 242 64
4 プラウド（野村不動産） 0.3% 75.4 5.6 253 182
5 ブランズ（東急不動産） 0.0% 68.9 4.5 247.8 48
6 リビオ（新日鉄興和不動産）▲0.2% 62 7 234.6 36
7 グランスイート（丸紅） ▲0.6% 65.3 6.8 230.1 49
8 ナイス（ナイス） ▲2.1% 67.2 7.8 179.5 70
9 パークホームズ（三井不動産レジデンシャル） ▲2.2% 71.4 7.1 211.6 187
9 コスモ（コスモスイニシア） ▲2.2% 76.7 10 154.9 132
▲はマイナス、平均面積は㎡

ということは、ジオ的には高級路線のつもりではない内装や仕上げになるけれども
坪単価は220万前後で推移する、価格だけ高級になるということに…

それってなんだか損した気分になりそうなんですけど…

>>395
上新田なので下げてやろう感というか、永住予定はないので売却時の値下がりが気になります。
新築時が高くても中古で売るなら周辺マンションの価格につられるだろうし、賃貸に出すとしても賃料は周りと同等だろうと思うので。

>>402
この辺りは中古で売るのも下がってませんよ。
今なら、周辺のマンションは分譲価格、新しければそれ以上で売買されています。

>>403
今から数年がピークじゃないですかね。
マンション相場自体も上がってますし。
周辺も売却を視野に入れて購入している人が多い印象なので(賃貸にはすでに結構出てますよね)、今は需要＞＞供給ですが供給も増えてきて値下がりしそうです。
府内では人気の駅に近いですしいい物件だと思うのですが、80平米に6000万出すならよそがいいですねー

>>404
そこまではならないと思います。
正直なところ。

>>403
それは、これまで通り上新田の相場価格で分譲された場合ですね。
新千里と価格差があれば新千里相場の影響で値下がり少ないでしょうが、分譲価格が新千里物件と大差なければ中古の値下がりが目に見えてます。

新千里の中古物件って全然出ないですよね。掲載されてもすぐに売れるのか、そもそも売り出されないのか・・

新千里の中古物件は出ても瞬間蒸発してしまうのが現状です。
各マンションには仲介業者に購入希望者が多く登録されており市場に出る前に売れてしまっているみたいです。

そ、そうなんですか…そういうことになっているとは全く知らなかったです。
あまりお引越しされる方が多くないだけだと思っていました。

マンションの新規の購入自体はもういつにすればいいのかわからない状態。
良いなと思う物件があるのなら
その時に動けるのが一番なのかしら。
一応、駅まで徒歩5分でこの規模ならばいい方なのかなとここについては思います。

>>408そりゃそうでしょう。近隣マンションとの周辺トラブルも含む、込み入った所に建つこの上新田マンションに中古購入登録はほとんどいないでしょう。
そもそも上新田はニュータウンじゃないしね。
資産として売却後も考えて買わないと。

確かに物件概要を見ると8,700㎡で210戸というのは詰め込みすぎのように感じますね。
ニュータウンだと大体15,000㎡で250戸ぐらいだったと思います。

上新田入り口近くの某マンションに住んでいます。いくつか売りが終わりましたが、チラシには全く載りませんでした。
気に入った物件の中古は、近隣の不動産屋さんに登録して中古待ちすべしという事です。

>>411
例えばニュータウン側で駅徒歩5分と似たようなパークハウス千里中央と比べても資産価値は雲泥の差と思う。
自走式駐車場が100%とかは、敷地詰め込みの上新田では無理だろうし土地の坪単価安い上に戸数あたりの土地持分も少ない。

上新田（普通の第1種中高層住居専用地域）は、建ぺい率200%、駐車場台数任意。
千里ニュータウン内は、たった時期とか場所とか緩和適用にもよるが建ぺい率150%、駐車場100%必須。

こんだけルールが違えば、計画も変わるかと。

駅に割と近くて高齢者が増えているところで
駐車場１００％は大きな負担。　維持・管理費
なども無駄。　もう時代遅れの規則。

>>414
建ぺい率ではなく容積率では？

>>416さん
そうです。容積率でした。失礼しました。

>>415さん
豊中市は、増設余地を残すことを条件に80%緩和するようです。

駅までの距離。千里中央駅徒歩5分は魅力的。
周りのマンションに囲まれるので上層階の一部しかひらけた眺望は期待できない。

駐車場がほとんど機械式で平面式が少し。これは管理費に跳ね返りそう。
自走式ならとても魅力が上がった。
100％でなく75％位の駐車場率なので、余剰なく運営できる理想の台数ではある。

>>415
自走式だと駐車場維持費より駐車場収入が多いので、資産価値的にプラスになるんですよ。余りが建物の修繕積立金に回せますから。
また、駐車場が余れば2台目希望者もいますしね。
それと、中古販売時に駐車場の空きがないと資産価値は下がりますよ。

両方一緒に広告打ってきましたね。
まだ外観も価格も出ませんけど、資料請求された方どんなご印象ですか？

チラシに資料請求用のハガキがついていましたが、予算の記入欄で大体の価格が推測できますね。やはりほとんどが5000万超になりそうですね。噂通りです。

近隣マンションと近いな…
これは駐車場も揉める。

駅は近いが、近隣マンションも超近い。
自走式じゃなくて機械式の駐車場、容積キャパを超えている戸数。
なのにほとんどの部屋が5000万代のレジデンス…。

あんなに期待いっぱいだったのに、なんでこんなお粗末な設計プランにしたんでしょうね…。

モデルルーム告知一向にないですね

>>423
だって、もともと土地が狭かったんだもん。

それでも人気で入居前完売は間違いないでしょうね。
眺望よりも利便性がうける可能性大でしょうね。
千里中央駅徒歩5分なら5000万出してでも買う人は多いでしょう。

ファミリータイプならだいたい予算5000万くらいで買う人が多いですよね。
今日、ジオ千里のモデルルームだったところの衣替えが一部終わり、白幕がとれてジオ千里中央ザレジデンスと書いてあるの見ましたわ。

>>422
ここに載ってない、プライムフォートとの距離が1番近いでしょうに。

東京なら70m2で7000万する立地だと思う。

現地下見の方が急に増えたのを感じますね。
割と初老の紳士淑女ご夫妻など。
聞こえてくる会話は
「駅から近いわ〜〜」

私も道を歩いているときに工事現場を見に来ている人ちょくちょく見ます。
販売前ですが、駅から近いのでちょっと偵察という方が結構いらっしゃるのでしょうね。

このキツキツ感で5000万超はないわ。

パークホームズ西側の駐車場の入口が閉鎖されていました。店舗・医療施設が入るテナントの工事が始まりそうです。ますます便利な新街区になりそうですね。

キツキツ感でも駅近なので5000万越えもありますよ。下は3000万前半から上は8000万くらいかな？4000万代も多くあるのでは？

5000万もするなら北町パークハウスの中古で充分です。

売りに出ていますか？

5000万円なら北町パークハウスいいですね・・東町シティハウスとかも中古出ないかなぁ。

そのうち中古マンションも出て来るだろうと思え顔ますが、
中古は中古。それなりじゃないでしょうかね。価格値

それはそれで、中古マンションでローンを組んだら、
最高で何年間の返済になるんでしょうしょうね。
またボーナス返済をしなければ、毎月幾らの返済になる？

>>436
私もいいなあと思ってたけど、改めて歩いてみたらしっくりこない。中がものすごくよければ別だけど。東町いいなあ、と思うけど、どっちから行っても階段があったり、遠い。運動にはなりますが。

>>428
確かにプライムとの距離は近すぎるというより、ほとんど離れてないですね。
分かりにくいかもしれませんが、奥がプライムです。

なにやら一部、営業さんの必死な書き込みもあるようですが
残念ながら、ここまでネガティブな要素が並ぶと、期待外れ感が出てきますね…

千里中央の新築物件はこの先もうほとんど出てこないのでジオは5000万超えで強気なんでしょうけど
千里中央もいずれ最終駅でなくなるのと、千中パルなどの古臭さ、老朽化を考えると…
セルシーはもう1970年代を引きずって久しいですし、いつになったら再開発するんでしょう

いよいよ千里中央地域の新築マンションが枯渇して、ここのような強気の商売を始めると
もっときれいな新しい地域の駅周辺を探しても良いかなと思ってきます

高額でいいなら上新田にこだわる必要もないわけで、他の駅近の選択肢が出てくるでしょうし
エキスポシティ側、吹田側、桃山台側など、選択範囲を広げてみるのも手かな…

こんなに密集したら他のマンションの方が怒る理由がよく分かります。
いくら駅が近くてもこの密集は個人的には嫌ですね。高くて買えないけど。笑

>>439
向かいのマンションのふもとまで工事現場が続いてますね
これ、日照権とかベランダのぞき見とかで、もめるだろうなぁ
結局、修正の署名運動も無視して設計変更しなかったんでしょうか＞近隣の方

私も営業マンはそういないと思いますよ。
営業マンこそ逆に参考にしている。

近隣マンションには、このサイトでも検討し尽くして購入した多くの住民がいる事をお忘れなく。

>>447
現地見学に来てこりゃ最高と老紳士が言っている

どこに書いてあります？
近いとは書いてありますよ？

賃さん始めネガの方何の為にやってるんですか？

臭いフタから匂いが漏れてるから不安や不満が出ているのでは？

ジオ側が近隣住民の意見も聞かずに現実から目をそらしてることが指摘されてると思うべきです。
辛辣な意見をネガと被害者の態度で宣うのであれば、それは驕りではないでしょうか。

ジオ運営側は近隣住民の声を真摯に受け止める必要がありますね。

>>451
阪急不動産にそのままの事を伝えてください。

当たり前のようにここはジオに監視されてるからとっくに伝わっているよ

>>453
ここはほっといても入居前完売確実だからこんなとこ監視してないでしょ。

即完売を連呼してる人、いつもいるね

>454
売れるかどうかは価格次第ですね。
無理して新千里価格にしちゃうと、売れ残るだろし。

近隣との近さでキツキツさを考えると5000万出してまで…って考え直しちゃいます。
西町のプラウドがマンションに囲まれてキツキツだったから安かったですよね。3000万代のお部屋もあったなぁ。

とりあえす、建設が始まってみないとわかりませんね。早く外観図見たいな。

>>457
5000万出すなら7000万出して戸建てのほうがいいでしょ

低層階なら4000万円台もあるでしょ。

>>459
上新田なら5000万で戸建て出てますよ。
たしか千里中央駅徒歩12分3階建てのを最近見ましたよ。

>>461
いやいやこのあたりで戸建てと言ったら上新田で3階建ての狭小住宅はさすがに場違いかと…

>>461
比較が違うでしょ！！
それにそんな価格じゃないし！
わかってないなあ、、

>>463
上新田なら、土地3000万で出てるから、建売なら5000万で十分買えるんじゃ無いの？
築8年の中古も、3580万で売りに出てますね。
でも、マンションならともかく、上新田の戸建はさすがに•••。

というか5000万超え級のマンションも土地付き戸建もたくさんありますよ
高級帯レベルの価格ですし、それなりのゆとりがある内容で

ですけど、ここの場合、このキュウキュウの立地環境、自走式じゃない駐車場
規模の割に過密な戸数200、とちょっと値段に見合わない部分が多いのではないかと

外観図はラフなイラストで出ていますけど、人口の小川で水を流すんでしょうか
間違いなく低階層に蚊が発生すると思うんですけど。。。

ここの売りは千里中央駅徒歩５分。しばらくは新築でこの立地の物件は出ないということです。
見てる方はマンションで千里中央駅10分位を探しているんでしょうから。
上新田でもバブルが起こっているのは新街区ですよ。

駅徒歩5分とはいうけど正直それ以外の条件がひどすぎて…
さらにこの価格…5000万前後でこの密度感はだめでしょ。

１家族増えればそのたびに＋5000万だから一つでも増やしたいのはわかるけど
もうちょっと余裕のあるつくりでもよかったのではないでしょうか。
他の駅なら＋5分で、3000万からの良環境マンションもありますからね。

>>466
>>ここの売りは千里中央駅徒歩５分。しばらくは新築でこの立地の物件は出ないということです。

お気に召さないかもしれませんが、よみうり跡地の超高層タワーマンション
駅徒歩30秒で、今年の5月から販売開始のようです。

>>467
あれは賃借だし家族の住む所ではないですから、論外です。
ここがそれ程良くないのに高くなるのは、時期と他の物件の無さですよ。
ジオは千里中央もあるから、購入希望者をどうにでも振り分けられますからね。

千里中央ではここと定借の読売タワー・ロジュマン以外に予定はなさそうですね。
メゾン千里の建て替え計画は全然進んでないのでしょうか？

ロジュマン千里中央ヒルズの隣の駐車場はマンションにはならないんですか？
なっても戸数は少ないでしょうが…

山田駅や桃山台の駅近は建築予定があるみたいですけど、やっぱり千里中央便利ですよね。

結局、皆さんが言いたいこと、ここマンションの実態についてうっすらと感じてはいるんですね。
不満な部分が見え隠れしているのに選択肢がなかなかなくて泣く泣く、という感じが強い。

駅が近い（実際にはもっと近いマンションはそこらにあるけど空きがない）
他に物件がないっていうだけでジオの好き放題で価格設定されてる感が否めないですね。

駅から遠いジオ千里中央（無印）の価格帯を下回ることはそこの住民から
大ブーイングが出るのは間違いないでしょうし、それを理由に価格つり上げたままで進める。

いまだ近隣の方との話し合いが平和的に解決していないようなので
どうにもこうにも、周りの色んな人達からヘイトを稼ぐマンションになりつつあります。

>>471
ロジュマン千里中央の頃は、新千里にも競合マンション有ったから、上新田価格の格安にせざるを得なかったけど、今は競合が無いから売り手市場ってことかな。

>>472
しかしロジュマン千里中央の中古も、新千里並みの価格で出て来ましたね。不動産って株と同じで先読みの力大事ですよね〜
不動産は立地が全てはやはり正解かも。

>>473
今は、どの物件も上がってるからね。
その時にお金出して新千里のパークハウス辺り買っとけば、もっと良かったでしょうね。

このスレッド見てる人でパークハウスよかったなあという人たまにいるけど、感触的にはマンコミュ常駐者の方ですよね。
あのマンションは中はいいんだろうけど、眺望もあまりないし、千里中央と行き来する道はあまり好きではない。マンションそのものは立派だけど。

>>473
ロジュマン千里中央の中古のチラシ同じものが複数回入ってるので、あの値段はちょっと高くて売れてないんじゃないですか？新千里並みとまではいかないけど。
それに今まではチラシに出る前に売れてたような…

完全売り手市場なので、今は中古も強気なんでしょうけど、ここが出来たら
他の周りの中古マンションは一気に安くなりそうですね。

それにしても千里中央が御堂筋線の終点じゃなくなる、というのが痛いです。
転勤族や社宅が通勤で座れる千里中央を選ぶメリットが失われるのと
セルシーも壁が汚れて汚いままで、内容も古くなってきて印象が悪いし…
あえて千里中央を選ぶ理由が減ってきてるのではないかと。

最近はまわりの環境も含めて総合的にマンションを建てるスタイル、
ミリカみたいな総合開発型マンション区域が増えてきてますし…

今の千里中央の汚さだと、マンションが良くても、綺麗な駅や街に住みたい人は
積極的に千里中央を選択しなくなってくるんじゃないかとも感じます。

千里中央は今後が正念場ですね。大々的な再開発の計画もあるみたいだし、楽しみにしておきましょう。

>>477
セルシーの壁が汚れて汚いのが気になるということは西町側にお住まいですかね。
千里都のタワーマンションが建ち、商業施設がオープンし、万博のららぽーとへはモノレール2駅、新大阪駅御堂筋線13分、伊丹空港モノレール12分の圧倒的利便性、御堂筋線も千里中央始発も少なくないはず。
住んでみれば、スーパー3店、コラボあり、ヤマダ電機あり、150超の店舗には一通り必要なものが揃い、阪急デパートもあります。
かえって、日頃使いにはちょうどよく、住んでる人は離れられない人は多いですよ。

こちらが予想されているような強気の価格で販売され出したらむしろ周辺マンションの中古も価格が上がるのでは？
まぁ、ロジュマンの中古価格はそれも織り込み済みの価格設定かも知れませんが。

>>479
営業さん？
セルシーはもう50年近い建て替え前？
伊丹空港売りじゃね、関空メインだよ。
新大阪も地下鉄から新幹線乗り場までが遠い。

千里阪急デパートも建て替え前じゃないの？川西阪急や高島屋に負けてなくなった京都河原町阪急のように人もガラガラでショボくない？買わないよ。

後出しジャンケンで古びた建物全てマンションにするんじゃない？

>>481
読んでいて、とても不快にさせる文章ですね。

千里中央がしょぼく見える方にはもちろん向かないですからおやめになられた方がいい。
古き良き時代のものが残っていますよ。
リーガル専門店とか、懐かしい。

確かに千里阪急デパート、昭和感たっぷりでショボいですよね。
地方のデパートにも負けてます。
店員同士、お喋りに夢中になって大声で盛り上がってるのを見た時は、かなり驚きました。
普通、デパートではありえませんね。

もっとワクワクするようなデパートにして欲しいです。
建て替え予定はないのでしょうか？

>>484
デパートの高級感は全然ないですよね。
改装してリニューアルしてほしいものです。
客も少ないので無理なのでしょうか。

>>485
客も少ない、建物も古い、デパートとしての高級感なし。対象が古すぎてテナント業でも致命的ですよね。実際見たら分かること。セルシーも同じ。しかも、立地が千里ニュータウン内ではない。同じことはホテルにも言える。

駅近を売りにしたって、セルシー同様いつ寝返るか分からない。ハイリスクのローリターン物件だと思うね。