パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part9

暴落ってのをどの水準で捉えるかってのはあるわな。。。

半値だと明らかに暴落と言えるが、3割に下がっても市況サイクルである程度戻す。だけど経年分はそりゃ下がって2割程度なら家賃見合いと考える事は可能。自用なら税金の優遇もいかせるし。

ただ、目黒のような超高額はわからない。元が超高額だけに、絶対額では大きくプライスダウンの可能性は相応ある。

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待てば待つほどさん、絶好調だな。よかったね。予想当たって。2年後に坪450万円で、頂上ですか？

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スカイズ買ってて良かった

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儲かるって、楽しいね。

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まあ話のネタに。ネタなんであまり真剣にならないように（笑）。


SUUMOの直近首都圏の駅別賃料データだと、
豊洲は登録件数1159件、一物件あたり登録賃料21.32万円、坪単価0.92万円というのが相場らしい。
登録なんで、成約とは違う事は一応お断り。

仮に「E-70la／21.46坪」を貸すとして、市場実勢のママ貸したとする。
当然のことながら、上記データには色々な物のポートフォリオなので、
この物件よりも劣る物件の賃料も含まれている。

そうすると、年間の賃料は288.4万円（月24万円程度）になる。


不動産研究所と言う所が定期的に出しているデータだと、
湾岸地域の足許期待Cap Rate（利回り）は4.60%の様だ。

本当はNet Cash Flowを出さないとダメなので、期中の諸経費を上記賃料収入から差し引かないとダメだが、
賃料をもっと取れる？だろうところを市場実勢でやったので、無視する（笑）。

そうすると、288.4÷4.60%≒6,270万円、坪292万円と言うのが、
「凄く乱暴に」収益還元でやった場合の物件バリューとなる。

ま、凄く乱暴に、というSubject to...ですけど。。。

仮に320としましょうか。
そうすると6,870万円（10万円以下切り上げ）となる。

そうすると収益還元比6,870－6,270＝600万円、10%弱割高とも考えられる。

ちなみに賃料は不動産価格比比較的動きにくい。
悪くてもそんなに下がらなければ、不動産価格が上昇しても、そんなに上げられない。
勿論、物件が古くなれば賃料は下がりますがね。

だから、セカンダリー市場において、物件価格が3割程度下がったとすると、
2,000万円位やられて4,800万円位ですかね。
そうすると、賃料がそんなに落ちないのであれば、その時点では住み続けて、
市場が多少戻った所で売るってのが手かもしれません。

ちなみに、上記条件同様（288.4万円／年間）で賃貸で借りたとすると、
上記2,000万円の損分、を取り戻す？には7.14年住むと一応チャラになる計算です。


と、まあざっくりした計算でした（笑）

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豊洲は登録件数1159件は、おんぼろ中古も含むんだよね。全く参考にならない。坪単価0.92万円がおんぼろ中古も含むんのなら、新築財閥は少なくとも10年は4割高い、坪単価1.3万円で貸せるのでは？まして駅5分の三井だよ。

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と、ムキになってみたが、冷静になると、賃貸が一番。だがわたいは買い替え検討中だから、買わなければいいだけ。

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なんちゃって収益還元でバリューを出してみよう、っていう土曜日の夜のお遊び何でご愛敬。


1159件には築古・駅遠等も含まれているんで、その数値をママ持ってくるのは乱暴の極みですよ。類似物件でポートを括るって作業が肝なんですけど、それって「主観」入ってくるんですよね。なかなか、これが難しい作業。

あとは、賃料は最終的に市場実勢に収束しますからねえ。。。勿論新築・駅近・三井不だったら、築10年以内だったら平均よりも上に賃料取れることは間違いナシなんですが、じゃあいくらか、となるとActualが無い限り、絵に描いた餅批判も。。。

それと、上記バリューは賃料をママCap Rateで割っているんで、諸費用を差っ引く必要があります。上では、賃料はもっと高く取れるはずなのに無視したから、乱暴だけど諸費用無視してやりましたけどね（笑）。

まあ一応、下振れリスクをボトムにおいて取れると判断したらとっても良いんじゃないでしょうか。

320万円／坪程度で、実需前提なら、期中の資金繰りさえ回れば大きな取りうるリスクなんじゃないかなというのが個人的感想。

勿論、一番大きなテールとして首都直下型地震リスクはあるけど、そうなると多分この物件のみならず、東京都内全体修羅の地、日本全国「・・・」って感じで、「不動産が・・・」なんて言っている状況で無くなる気がする。

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>>528
ただ値下がり相場では、良い物件じゃないとなかなか買い手がつかない。

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>>528
バブルの後とか、急激に下がったでしょ。
大体、住み始めちゃうとそんな急に売れなくなるよ。
複数のマンションを持ってないと、次に住む場所見つけないといけないし、そうこうしている間に
市場は売り物件だらけになっちゃう。

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人気エリアのマンション選んでおけばなんとでもなるよ。

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バブルの後って、そんなのバブルになってから言いなさいよ。

プチバブルの後、値下がりしたか？ずーーっと値下がりしないなーって指咥えてまってたろ？
でも、値下がりしなかった。

住宅ローンって、一括返済しなきゃいけないから、安値で売ろうにも、銀行が売らせてくれないんだよ。。。
だから、値下がりが遅いの。

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>>532
もうバブルじゃん。
金融危機の後も地震の後も下がったし。

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金融危機や、地震のあとも下がらなかったでしょ？
下がらないんだよ。なぜかっていうと、安く売れないから。銀行が売らせてくれないんだよ。

これを下方硬直性と言います。下がるときは、ゆっくり、ゆっくりなんです。
株価みたいに急激に下がることはありえないんです。

不動産の基本だよ。

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前回のプチバブルの大きさがどの程度なのか、わかるような画像がありました。

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急激に上がれば、急激に下がる。当たり前。

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住宅は、過去40年 持ち続けても儲かってないね。。

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>>531
人気エリアだからこそ、
中古物件のライバルマンションがたくさんある。
しかも豊洲の４丁目５丁目は、非タワマンのライバルが多い。

賃貸見れば分かるでしょ。築15年でごみ扱い。
日本の不動産は最悪だよ。

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>>538
その通り。
やっぱり急激に下がってるじゃん。
特に、湾岸みたいに急激に上がったところはリスク大。

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>>542
更に
首都直下型地震が起きれば
湾岸の価値は一段と落ちるリスクがある。

不動産は急激には下がらんよ。日本はリコースローンだから。

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どこが下がってるんだか（笑）誤差の範囲じゃねーか。

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首都って、湾岸のことなの？内陸には首都ないのですか？（笑）

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なぜ、湾岸はリーマンショックでも震災でも値下がりしなかったのか、それを考えれば分かる。

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この辺は、首都から離れているのか？城東だから仕方ないか。

547
リーマンと震災で、ここは坪150前後だったろ(笑)
それが真の姿。

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>>547
震災起きたのは東北だから、遠かった。
今度のは東京湾北部が震源地と予想されている。

一度、下がり出したらヤバいな。入居まで2年とかギャンブルだ。

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リーマンショック後も震災後も値下がりしなかったよ。なぜだか、分かります？

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震災心配な方が湾岸買ってるんだけどね。
都の震災危険度リスク評価によれば、
ここらへんは最も安全なエリアの１つですから。

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都内で唯一、被災したのが豊洲と東雲でしょ。
液状化のNewS。主婦は毎日みてたはず(笑)

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死者が出たのは千代田区と町田だったはず。
湾岸は意外に安全だったよ。

東京都も災害の安全マップ作ってるはず。

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ここは次の震源の真上だから、救いようがない。

地上にあるもの全倒壊が震度7の基準だから、
全滅は確定してる。

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首都って、湾岸だったの？

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あっという間に400万超えてくるよ。

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預言者まで現れたぞ（笑）

東北の時にも予言してやればよかったのに（笑）

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>>557
それは老朽化したビルの天井が落ちたからであって地区とはなんも関係がない。わずか震度5弱で都内で唯一液状化が確認された豊洲と東雲、浦安よりは多少ましだが、大震災が来た時の被害が一番大きいだろうことは否定できないね。街が液状化し、地盤が歪む。震度6クラス以上からは現実的な地域特異的リスク。必ず来るからね。

すべてはゴミで埋めたのが元凶。勝どきと芝浦は土砂、かつ内陸地からの固い地盤がかなり浅いところにあるのが大きい。芝浦は関東大震災時は被害が少なく、大規模な避難地として機能した歴史があるしね。

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液状化じゃ死なないから安心しろ。

激安賃貸とか、マジで危険だぞ。
耐震性なんか気にしてないだろ（笑）

命より金が大事なら止めないけど、まともな耐震性のあるマンションに引っ越したほうが良いぞ。

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>>561
なんでそう思うの？
豊洲の話？物件が当面無いよね。中古のこと言ってんの？
根拠も具体性もなく、ただ煽りたいだけなら迷惑だから、書き込まないでくれる？
ウザいだけだから。

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まあ、家族や自身の命より金が大事な人なら賃貸でも良いかもね。（笑）

価値観はそれぞれですから（笑）

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