ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？　Part9

３５０

断言は避けましょう。
利益の絶対額は売上ーコスト：
コストが大きくても売り上げがそれよりもっと大きければ利益は大きくなります。
売上額を大きくするには一人当たりに売上額（価格）を大きくするか、同一価格でありながら売上件数を上げる＝売上の絶対数を上げることになります。

単純な考えは禁物です。

ビジネスのからくりと一般にヒトのからくりは違います。

悪魔からの伝言

>350
私は真実をついているとおもいました。
知っていることばかりでしたが、利益が2.5倍はすごいですね。
それだけ、営業力があるとも言えますが、在庫を持つ経営は景気が逆回転したときのダメージが大きそうです。

おつかれ。
ここ、ティアロのスレなんで。
DTのスレでやってくれる？

４期来ましたね。
先日モデルルームに様子見に行った時は残り100ちょっとだったので、4期で全部売り切っちゃう感じでしょうか？

3期1次の価格表で未分譲住戸を数え直してみたところ、数え間違いが無ければ、205戸が未分譲でした。
（西57戸、南西11戸、東33戸、北東18戸、北86戸）

3期は確か1次55戸、2次(不明)、3次30戸、4次10戸だった記憶です。3期2次を10戸とすると3期は通算105戸の販売で、4期以降は残りちょうど100戸という計算になります。

また、3期1次の販売が今年2月中旬で、4期販売が5月上旬の予定ですので、3期は3ヶ月弱で105戸を販売したことになります（月35戸のペース）。

従って残り100戸を全て4期で販売して、10月下旬のパークタワー晴海販売開始までに完売する可能性は十分あると思います。

販売ペースが鈍化するシナリオとして、今後の販売数が期ごとに半減するケースを想定したとしても、4期50戸（5〜7月）、5期25戸（8〜10月）、6期12戸（11〜1月）、7期6戸（2〜4月）、8期3戸（5〜7月）となり、16年8月の入居開始時には完売していると考えています。

>>355
最後はそうとう鈍化する最悪のケースですね。
しかし、最近すこし売れるペースが速まってきた気がします。ベイズが完売しＰＨＴが高く出て、晴海にはＢＲＴの現実味が出てきたことで、豊洲地域を狙っていた人が、流れてきたのでしょうか。

BRTが決まるのって今月でしたっけ？楽しみです。

中央区も昨年の倍以上の予算かけて本格的に地下鉄新線の調査してるようですしね。
今年度改訂の豊洲・晴海地区開発整備計画にそのあたりが盛り込まれてくると、一気に完売するかもしれませんね。

むしろお隣PT晴海はそれを待って高値で登場する算段？

>>357
たぶんそうですよ。

>>349
車庫証明って保管場所の位置を管轄する警察 署に申請するんだけど。品川ナンバーにならないってどうして？
ソースを教えて^_^

車検証には「使用の本拠」の位置というものがありまして、本拠の位置とは保管場所（駐車場）ではなくて、この場合住所になります。
個人の場合ですと、別荘を持っていたりすると、水道料金など公共料金の３ヶ月以内の領収書があればその場所を使用の本拠の位置として登録できます。法人の場合も、本社、もしくは支社の場所が「使用の本拠」となります。どの場合でも、その直線半径2km以内に車両を保管する事が公安から許されています。
なので、豊洲在住の人が晴海に置いても足立ナンバー。逆に晴海在住の人が豊洲に置いても品川ナンバー。晴海の人が東雲に置く事は東雲交差点付近だと2.1kmなので許可されません。
一方で、例えば鹿児島在住の人がティアロを別荘として購入して、なおかつ駐車場が一杯で豊洲に駐車場を借りた場合は住民票を移さなくとも水道、電気などの領収書があれば晴海を使用の本拠として車庫証明と取得出来、品川ナンバーとなります。

個人的には、港南エリア＆中央区・江東区湾岸エリアはひとまとめにしてご当地ナンバーで「湾岸」ナンバーとか出来たらいいのになーと思っています。

>>360
親切に回答されてますね。素晴らしい。

私は危うく、それぐらい自分で調べろ、、、と言いそうになりました。

品川ナンバーより、この民度の高さが中央区ティアロの魅力のひとつなのだとおもいます。

>>360
ご教示ありがとうございます。

先日モデルルームで営業担当者から聞きましたが、
年内に販売完了を予定しているとの事でした。

但し飽くまでも売り手側の希望ですが、

なんだかんだ言って、ティアロは年内どころか１０月までに終わりそうですね
ＰＴ晴海はほぼ高値確定だろうから、ティアロと時期ずらして売りたいだろうし
販売開始はティアロが終わってからの時期調整ありえるかも。

ダークホースの前建が控えてますよ。
もう直ぐ完成します。分譲するかどうかさえ分かりませんが。

349です。

>>360
ご回答ありがとうございました。
>>359を見て、ネットで調べた付け焼き刃の知識で「使用の本拠の位置が〜」と書こうと思ったら、丁寧に分かりやすく回答頂いていたので助かりました。私自身も勉強になりました。

折角なのでネットで見つけた参考ページのリンクを貼っておきます…
警視庁
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/tetuzuki/shako/q_a/q_a6.htm
警察庁
https://www.npa.go.jp/pdc/notification/koutuu/kisei/kisei20031015.pdf

>>360
素晴らしい！
でも詰めが甘かったｗ

「湾岸」って名称はご当地とは全く関係なく全国共通だからまず許可されない
僅かに可能性があるとすれば「東京湾岸」若しくは「湾岸東京」だけど、
これもほとんど不可能に近いと思う

>>367
「江戸前」はどうだろう？（笑）

>>368
いいね！

いや、マジで個人的には好きだなｗ

江東区と一緒のナンバーは欲しくないです。

もともとティアロは売り急ぐ気はなくて、来春までに売り切る予定と営業さんが言ってました。
ここに来て割安感が出てきたので、思惑以上に動きだした感じでしょうね。

BRT決まったらまた動くでしょうし。
早めに決めといた人が賢明でしたね。

あとは三井さん筆頭に晴海の街力を高めつつ、新たな価格帯に突入していくわけですか。

4期は5月上旬ですが、GW中の検討客を取り込んで1次で40戸も出てくれば、まあ問題ない水準でしょうね。
50戸以上なら完勝モード、30戸以下なら4期完売の望みが消え、30戸ほど残してパークタワー晴海との勝負に入ると踏んでます。

とはいえ、これはティアロ単体での話なので、パークタワー晴海が予想よりも安く出ると期待される要素があれば販売は鈍化するでしょうし、パークタワー晴海がやはり高くなりそうだということであれば完売がより早まるということでしょう。

繰り返しになりますが、今後の勝敗ラインは1次で40戸。論理的理由はありません。これまでの販売状況等を踏まえたヤマ勘です。

もともと売り急ぐ気はなくて、って
色んな街の色んな物件スレでよく見掛けるフレーズですね。

ティアロの竣工は16年4月。入居開始は16年8月。
クロノは竣工までには完売しなかったが、入居開始までには完売した。

一般的に竣工までに完売するかどうかがひとつのターニングポイントであるとの認識ではありますが、ここはクロノの実例がある分、プラス4ヶ月だけ気長な感じかもしれませんね。

個人的には、残100戸程度であれば、竣工までのあと12ヶ月で完売は十分可能だろうと思ってます。

お台場ナンバーなんて良いのでは？

>>373
そりゃ、売り急いだら買い叩かれるからね。

竣工前、早期に売り切れるのはデベが値付けを誤ったか、不安で売り急いだ証拠。
ワンダフルとか、ＫＴＴも若干そうだね。
「安い」に目を引かなきゃいけない理由があるってこと。

そういう意味ではティアロも結果的にそうなるのかも。
最初は強気な価格に見えたけどねｗ
ここの場合は悪いところが「駅遠」と明確なので、後に「しまった・・」
ということにはならないから、その点は安心。

＞売り急いでない
まーた売れてない言い訳が始まったよｗ
つーかそれってデベ目線だよね？
一気に客集めて一気に完売させるべく売り急いでくれたほうが、
消費者検討者にとっては有難いと思うんだけど？ｗ

ワンダフル、GFTにあっさり抜き去られて、KTTにも先越されるのも間違いなさそうだし、
いよいよPT晴海の分譲が迫って尻に火がついちゃった感じ？

>>370
江東区民に虐められたの、、、

>>376
そりゃー早期完売には理由があるし、
長期間販売にも同様に理由がある

一般論として、前者のほうがユーザーは利を得やすいと思う
同様に伝説に成り易いのは前者、ネタに成り易いのは後者

>>376
KTTはJVだから価格設定に融通利かせづらいっていうのがあった。
一番声の大きい（出資比率の高い）のが堅実路線の鹿島と三井だから、
売り出し以降の値上げも無く、結果的に今の相場から見たら割安感は出たよね。
（同時期のライバルが、高値のDTと駅からの距離で弱さのあるここっていうのも
KTTが人気した理由だろうけど。）

PH豊洲とPT晴海がここより高くなる可能性が高い今、ここの動きは速くなるでしょう。

お、非検討の暇なネガさん達がご出張中だな。
面倒だからあとでまた来よっと。

お疲れさまで〜す

>>380
いや、値上げしてるはずですよ。
割安っていってもね、、、仕様良くないし、そんなに安くもない。
おっとティアロのスレだった。

失礼しました。

ここって、江東区よりかなり安いですよね。
時代はかわりました。

江東区の駅近物件との比較なら、こちらが安いのは当たり前。
ここほど駅遠なタワマンは湾岸でも珍しい。

わざわざお疲れさまです。
豊洲とは別の価値観の物件だと思いますよ^ ^

シューズインクローゼットのありがたみ、いまいちピンとこないのですが、あるとやっぱりいいもんですか？

シューズインクロゼットは、トランクルームみたいに荷物を入れたり
傘入れを置いたりだね。
靴をたくさん所有している人はもちろん良い。

ありがとうございます^ ^
シューズボックスも傘立てついてるし、靴も少ないほうなんですが、どうにも妻はシューズインクローゼットにウキウキしてるようで、、、。

子供の三輪車とかも置けそうですもんね。
ふむふむ。

>>386
子育て世帯ですが、ベビーカーやらボールやらを片付けるにはシューズインクローゼットがあるとありがたいですね

シューズインクロゼットにモノ入れすぎると、靴の出し入れがしにくくなってしまいますので、三輪車とかはtoo muchな感じはある気がします。
玄関に置きっぱなしになりがちなちょっとしたモノを入れておくのにちょうど良い感じですかね。

プレミアムフロアにあるくらいにバカでかいシューズインであれば、コートかけとか置いておけるのは良いですね。

パークホームズ豊洲では玄関のシューズボックスの隣にレインコートかけるスペースありましたけど、使用頻度はそれほどでもないようにも思いつつ、最近雨が多いので「便利かも」と思ってしまいました。

>>388
男はそう思うわなｗ
女性はやっぱりシューズインとかウォークインクローゼットに憧れるみたい
こっちは部屋が狭くなるって反対したんだけど、
頑としてシューズイン、ウォークイン、オープンキッチンは譲ってくれなかった
交換条件としてうなぎ部屋を書斎にして貰ったけどねｗ

まあ嫁さんのほうが圧倒的に部屋にいる時間は長いんだし、
極力好きにさせといたほうが家庭は円満だわなｗ
もちろん備え付けの収納が多いと、部屋がスッキリするから良いと思う

>>391
笑ってしまうぐらい、うちも同じ状況やわ。

皆さんありがとうございます。
ローンは旦那のものですが、家は妻のものですもんね。
あまりうるさいことは言わず見守ることにします！

ここは間取りいいよ！
勝どきザタワーの間取り、なんだありゃ？
お湯タンク部屋にあるわ、間口狭いわ、老人ホームあるわ、ダメダメ〜。

何で他物件を否定するかね。。。
駅距離13分の方がダメダメ〜。って言われちゃうじゃん。

>>395
失礼しました。私は394ではありませんが。
KTTはいい物件ですね。
ゆったりした環境がいいので駅遠だけどこちらの物件に流れましたが、KTTはティアロにない魅力を持ってると思います。
一緒に中央区ライフを盛り上げて参りましょう！

クロノは頭のところがゴールドに光って王冠のような輝き。ティアロは何色なんでしょうね。個人的にはシルバーにキラッと輝く感じもいいかな。
クロノと並ぶと引き立つでしょうし。

クロノと同系色になるのかと思いこんでたけど、その名の由来のように、ティアラのような銀色の輝きも良いですね。パークタワー晴海が青く光るようですから、敢えて3色異なってたほうが全体としてバランスが良いかも。

ここのページに
http://www.mecsumai.com/brand/detail/id/481
なお、ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンスの北東側に位置する ティアロレジデンスの建物上部の照明は、ティアラのような曲線を描くシルエット。マンションの名前である「ティアロ」は「ティアラ」に由来しています。

と書いてあるのが気になりますよね。

曲線を描くシルエット ってのがうまく想像できないんですよねー。完成予想CGやモデルルームの模型では直線に見える。

クロノと並んでコントラスト的に際立つのがいいな。
やっぱりシルバー系で、きらめく感じがいい。

BRTの基本計画は今週発表でしょうね。
トリトン前で決まりでしょうが、詳細気になりますね。
バッドサプライズがないことを祈る、、、。

トリトン前、はいいけど
電車と違ってＵターンしなきゃいけないわけで、
単にトリトン前で長い車体のＵターンは難しいと思う。

何の根拠も無いBRTフィーダールート大予想（妄想）

環状2号線を勝どき方面から左折して月島警察署前方面
→日産を通り過ぎたらローソン手前で左折して晴海グランドホテル方面
→ベイシティ晴海前を右折して黎明橋公園方面
→黎明橋公園交差点を右折したら直ぐにトリトンの中へ
→トリトン内の停車所を経て晴月橋南交差点を直進
→月島第3小学校を通り過ぎたら月島運動場手前を右折
→晴海通りを交差しパークタワー晴海、ティアロ、クロノ前を通過
→クロノ前を通り過ぎたら右折し晴海フロントの前を左折
→そのまま直進して環状2号線へ

そんなにあちこち経由してたら今の路線バスで十分ってなるぞ。
トリトン経由する新橋行なら10～15分おきにあるんだし。

いや、晴海2丁目としては今の路線バスで十分なルートになるでしょ。どう考えても遠回りになるんだしさ。
目的としては、地区内の交通不便の解消（＝バス停からの距離を近くする）に意味があるわけで。交通利便の改善＝主要駅までの所要時間の短縮 ではないよ。

新橋まで30分以上かかるなら誰も使わないんじゃない？

>>404

私の予想は、２丁目都有地がBRTのために活用されない案では、
環状２号勝どき方面から左折して月島警察署方向
晴海３丁目交差点直進後トリトン前に新設されるBRT駅に停車
月島運動場手前でオーバーパスの下を右折
三井が取得している小野田レミコン跡地に出来る商業施設入り口BRT駅に停車（フィーダー１）
クロノの先で右折して晴海フロント前駅に停車
左折後、月島郵便局前で停車
環状２号線へ

404>>

もしくは都有地が活用されるなら、話は簡単で
都有地がBRTの車両基地兼、水素ステーション兼、80m級商業ビル
トリトンで降ろした後、パークタワー晴海前を回って都有地入り
車両基地が駅を兼ねていて出発、郵便局前駅、環状二号線

どちらにしても、新橋→トリトンの時間最短化は守られると思います。

舛添さんは自転車と船というあさっての方向のことを言ってるんで
過度な期待はしないほうがいいかもね

【舛添都知事日記】東京を「交通」でも世界一に---「自転車推奨ルート」と、舟運の活性化について
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/42970

ぜひ新橋～トリトンの最短化は図ってほしいですよね
そうでないと、なんだか意味がなくなってしまうというか


自転車乗りの人的には、自転車推奨ルートというのは良いとは思うのだけれど、
実際問題、安全に人の迷惑にならずに自転車を一時的に停めておける場所が
本当に少ないんですよね。
そういう所も含めて考えてくれないと、とは思います。

BRTは本日あたり決まりますかね。
月内に出てこないようだと何か調整に手間取っている可能性ありますね。
中間発表からのありとか？心配デス

文字抜けちゃった。

中間発表からの変更ありとか？

失礼しました。

>>412
BRT基本計画は4月の予定ですが、今日は出ませんでしたね。仕事柄お役所と絡むこともありますが、なんとなく28日あたりになると踏んでいます。

BRTが決まると北側都有地の方向性も動きが出てくるかもしれませんね。

個人的にはトリトン内のマルエツプチが少しレベルアップして都有地に引っ越してくるといいなと思ってます。
DTにマルエツ入るから微妙ですけどね。

商業施設＆オフィスビル、となると何かは入ると思いますけどね。

>>415
油断は禁物というか、甘い考えは置いといたほうがいい
有明でも噂に挙がった企業が軒並み入札に参加したらしいけど、
最終的には大和で、ホテル？マンション？と思いきや、
まさかの物流施設だからねぇ・・・

もちろん湾岸全体に影響を与えるし、面白い施設が欲しいけど、
トリトン、ギャザリア、ららぽ、晴海フロント、三井ビル（仮）、ガーデンシティ（仮）・・・
簡単じゃないというかライバルは多い

甘い考えは禁物ですが、有明のそれとは立地も状況も違うと思いますよ。

もちろん、下はBRT、上はオフィスビルなんていうつまんないものが出来る可能性はありますが、、、。

BRTの予想ルートの書き込み、真剣に書いたとしたら、かなり笑える。

交差点での右左折の回数は、ゼロに近いはずだよ。
ロングボディー＆連結で小回りすると、速度を落としても遠心力で満員時に危険だから。
環状２号線の単純往復で、車両基地と転回ポイントはビッグサイトの裏。

>>418
おつ

>>418
東京都の中間報告を全く読んでいないことだけは分かりました

>>418
頭悪いね

北側の都有地は良くてオフィスビル、次点で中層マンション（トリトン側は公団マンション）
商業施設も車のディーラーくらいが限度
BRTの車庫になるとしたら上にビルなんか建たずに駐車場ができるだけ

>>472
妄想は構わないけど、もう少しロジカルに考えましょうよ。
まず、北側都有地は現時点では商業用地となることになっているから、マンションになることは無いよ。もちろん、オフィスビルやカーディーラー、はたまたパチンコ屋になる可能性はあるけどね。
また、BRTの車庫になる場合、東京都がその上を駐車場にするわけないでしょ。東京都だって出来るだけ利益を出そうとするわけで。駐車場にしたって、誰も使わないよ。

パチンコ屋で客が来るような場所ではないな。

ティアロいいね！！
免震構造、国土交通省認定マンション長期優良住宅。間取りもよく、お湯タンクも専有部にない。仕様も良いわりに価格も優しいです。
ドトールは正直確かにいいけど高いです。だけどリセールではスーパーもあるし一番良さそうですね。

東雲みればパチンコ屋はありえる
オフィスには駅から遠すぎる、商業施設も定住者だけではペイできない
トリトンとららぽに挟まれて大規模商業施設も厳しい
都心の郊外と開き直って格安の青空駐車場になった方が住人にはいいなじゃない？

選手村送迎バス輸送レーンが狭いかもしれないので、入りきれない送迎バスの待機スペースとしてちょうどいいかも。

>>425
お湯タンクが専有部の室内にあるなんて論外ですからね。

>>426
東雲と晴海では民度が違うので晴海にパチンコは根付きませんよ。

東雲のパチンコ屋は無料送迎バスまで出てますから、周辺の住民層とか関係ないよ。晴海住民も東雲住民も大きな目で見れば大した差は無いと思うし。
とはいえ、北側都有地がパチンコ屋になることは少なくとも20年程度はあり得ない。東京都が都有地を払い下げるときに、入札方式だとしてもパチンコ屋にパチンコ用地として売却するわけが無いし、建築コストの面から、当面は転売されることも無い。

>>429
行政の仕組みを理解した正しい考え方ですね。
これにて、パチンコ論争は終結。

>>429
それだと都有地の買い手がいないってことになるけどね。
10年近く草むらになってた場所だから売れなくてもいいのかもしれんけど。

>>431
全てはタイミングだよ。

晴海レミコン、ついに操業停止した？
久しぶりに横を通ったらミキサー車とか1台もなくなってたんだけど

晴海レミコンは既に指摘のある通り操業は停止していますが、今朝は敷地内で野球やっている人たちがいましたね。
どうなっているのやら。

その隣のパークタワー晴海のモデルルームは外観はだいぶ出来上がっていますね。

>>435,436
情報ありがとうございました。昨年末にもう操業停止してたんですね。レミコン跡地と北側都有地がどうなるかで晴海2丁目の行く先が決まりますね。まあ、あとその2ヶ所しか残ってないんだから当たり前ですが。

>431
スカイズのリセール、やっぱり売れてないんですね。
賃貸も大量放出ですけど借り手いるのかな。

>>438
スカイズのネガは、邪魔だから豊洲の板でやってくれよ。ここは晴海のネタで頼む

前の週末にＭＲ行った方がいらっしゃれば、どんな様子だったか教えていただけますか？

北側都有地の商業施設の可能性としてカーディーラーが挙がっていたので、もし出店するとしたらどんなブランドが可能性あるのか予想するために、まずは現状の各ブランド出店状況をまとめてみました。

なお、そもそも店舗数の少ないブランド等は割愛していますのでご了承ください。
対象地域＝勝どき・晴海・豊洲・東雲・有明

【輸入車】
メルセデス・ベンツ：豊洲5丁目
BMW/MINI：勝どき5丁目
VW：芝浦1丁目（対象地域に無し）
アウディ：豊洲1丁目
プジョー/シトロエン：晴海2丁目
ルノー：東雲2丁目
FIAT/アルファロメオ：有明1丁目
VOLVO：豊洲5丁目

【国産車】
トヨタ：
（トヨペット）晴海1丁目、豊洲5丁目
（カローラ）勝どき2丁目
レクサス：晴海1丁目
日産：晴海3丁目
ホンダ：芝浦1丁目（対象地域に無し）
三菱：海岸2丁目（対象地域に無し）
マツダ：東雲2丁目
スバル：東陽5丁目（対象地域に無し）

リストアップしてみると、意外と各社が湾岸地域に出店していました。また、対象の湾岸地域に出店が無くとも、港区やその他の江東区には出店していたりするので、晴海というロケーションへの新規出店の可能性は低いのではないかな、という印象です。

上記以外のブランドとしてはポルシェ、マセラティ、ジャガー・ランドローバーなども考えられますが、いずれも限定的な店舗展開となっており、晴海に来る可能性は低そうに思えます。
また、広い土地が必要な中古車業者は地価の面で有明のほうが有利かと思いますし、レッドバロンのようなバイク屋はもう少し住宅街に出店してるイメージです。

ということで、北側都有地にディーラーが入る可能性は低いと思います。その上で、もし可能性があるとすれば、VW、ホンダ、三菱、スバルあたりかと思われます。

コーンズやヤナセだったりして。

>>441
勝どきのBMWは認定中古車だけで新車は扱ってなかったかと。とはいえ新川に新車ディーラーがあるようなので、比較的近い晴海への出店の可能性は高いとは言えませんが。

突然、ムービーを４本アップしてきたな。
http://www.mecsumai.com/tph-harumi/harumiStreetCh/supecial/index.html
しかし、どうせならもう少し室内を詳しく紹介して欲しかった。

BRTきましたね。
思いのほか近くにステーションできそう。お隣PT晴海かレミコンあたりが可能性ありそうですね。
豊洲方面にも走るみたいだから、ららぽーとへの足にもなりそう。
いい感じです。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2015/04/70p4s200.htm

豊洲に伸びたのは予想外だね。
晴海終点じゃなくなったんでステーションは晴海通り沿いでしょうね。

いやいや、フィーダー輸送なんだからティアロ前の道に入ってくるでしょ。
晴海通り直進するんだったら、晴海地区をグルグル矢印で示した意味が無い。東京都だって無意味にグルグルを描かないよ。

>>447
そう思います。停留所の位置が楕円で書かれているが、中心が少し晴海通りからズレているのもティアロ前の道を通す考えの表れだと思う。

ティアロ前の道に入るとトリトン側の人を拾えなくなるね。
1時間800人というキャパをタワー3棟で埋めるのは厳しいからDTも経由するのかな。

都有地を活用って書いてありますね。