エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート２

外からあれこれ言っても推測でしかない。
デべの試算が必ずあるから、それを聞いた人がここにアップしてくれればすむ話。
30年後位まで、5年単位で何倍になっていくのか。
それ見れば予想はつくよ

>>955
正確な数字は内部者でないので分かりませんが、同じような平置きで一家に一台のマンションでは通常5000円〜10000万徴収しており、余った金を修繕費や管理費に回していますよね。
それがゼロから数百円のマンションは、販売が売りやすくするための営業ツールに過ぎず消費者のためでは必ずしも無い、と思われます。
もし10000円の駐車料のマンションに比べれば、支出は同じわけですから、その分管理費を値上げせざるを得ない状況もありえますが、今の管理費、修繕費と総額30000円ならば、30%くらい値上がりする可能性はありえますよね。
また、いまのエアーズのようになかなか全戸販売できず住人が少ない場合は必要経費はほとんど同じなので、収入を維持するには一戸あたり負担金を2倍に上げざるをえません。
実際入居してすぐに値上げされた事例もありますよね。
http://lions-mansion.jp/sumai/knowledge/management/08.html

500円だから嬉しい！安い！という単純な話では無いので、営業トークに騙されないようにご注意くださいね。

ただ220もあるのにエレベーターが二台しかないというかなりの不便さとひきかえに、金のかかるエレベーターの維持修繕コストがある程度安いというのはあるかもしれませんね。

>>957
駐車場利用者が車以外のことに多く払わなければいけない理由は何？

平置の駐車場なら500円で十分。
エアーズは駐車料上げなくてもちゃんと妥当な修繕費支払になる計画になっているよ。
安くはないけど一般的な範囲と思われ。

>>957
売れるまでは所有者は売主だから、もし売れなくても管理費修繕費は売主負担だよ。

>>957
駐車場代だけを見て一喜一憂するのはおっしゃる通り愚かですが、\500だから欺かれている、というのも違いますよね。他の方も触れられている通り、平置駐車場自体は非常に低コストです。

平置100%で\10,000も料金を徴収せねばならないところは他のインカムに余程無理があるんじゃないですかね？つまりそちらの方がよっぽど詐意があるように感じます。

あくまで問題にすべきはコスト総体であって、この物件の設備＆サービス状況を勘案すれば（これもおっしゃる通りエレベータは一般的に高コストだと言われますよね。そして機械式駐車場も）、ランニング\25,000くらいがいいところでは？そして、ローンチの設定がおよそ\20,000であるわけだから、然るにこれはまあ一般的な設定だと思いますけどね。

あと、販売中の未竣工物件に対して「（この物件は売れないから、結果一人当たりのコスト負担を）2倍に上げざるをえません」と数的根拠も無いまま断言なさるのはいかがなものか、まあこんな掲示板だし仕方がないのかな、とも思いますが 笑

大手系列の管理会社だと委託費がめちゃ高いので、大抵は駐車場料金の大半を管理費に注ぎ込んで普通のレベルに見せる。

こちらは新日鉄コミュニティとのことで、予想するにサービスレベルは大手系列より低いが委託費も低いのではないかな。なので駐車場料金を補填しなくても普通のレベルの管理費で収まってると。

修繕積み立て金も、平置きだしエレベータ少ないしで少な目に見積もってるのかね。ただ、大手系列は念のため多目に設定するけど、安いとこは最初は安く試算しといて後で一時金徴収しないと足りなくなることもよくあるらしいから、 そこは注意だね。そればっかりは将来にならないとわからない。

管理費云々よりは元の価格設定の方がよほど家計にはインパクトありますね。

>>962
物件の値段ってこと？
そりゃそうだ。
でも、それプラス、管理費や固定資産税の額も重要でしょう。
駅近でもないのに、物件が高くてランニングも高かったらお話にならない。

土地が広いので固定資産税は同規模のマンションより高くなりますね。

またふいに「分譲価格が高い」というところに話題が戻りましたね？ランニングの話はもういいのかな？

分譲価格については兼ねてより議論が紛糾していて食傷気味の話題ではありますが、確かに重要なポイントですからね。

割高派は駅遠であることや、新町の未入居物件の中古価格などを根拠に自説を展開する一方で、妥当派＆割安派は未発表プロジェクトの予定価格や近隣物件の中古価格を論点にしていて、なかなか議論も噛み合わずに凄惨な状況ですが、参考になるレスも多数見受けられますので、一度前スレから読み返してみるのもよいのではないかと思います。

私は後者に説得力を感じましたが。

駅遠で広くて古いのと、狭くて新しいので、同じ値段でどちらがいいかと言われたら、うーん、どちらとも言いかねる。

駅近だと高くて狭くても我慢する人は多いんだけどなあ。
まあそれは駅近のメリットが最優先だからだけど。

駅近新築が高くて買えなくなった人が、駐車場100パーセントに価値を見いだせるかだね。

>>966
舞浜か新浦安の駅近で＠260～270くらいで出たら人気物件だろう。でも出ないんだそんなの 笑。駅近の新築からしてもう出ない。

だからこの物件の判断基準は、新築か中古か？或いは京葉線浦安かそれ以外か？という軸になると思いますよ。

>>951さん
950です。長期修繕計画について
売主としては修繕費を安く見せて売りやすくしたいと思うので、最初は隠している可能性がありますね。
修繕計画や修繕費の根拠などを聞くと出してくれるはずです。
ここのように修繕費の初期設定が5000円程度のところはそれは最初の数年のみであり、
将来は15000～20000程度になるとみておくべきです。物件によるかもしれませんが。
駐車場使用料については953さんが書いてくれた通りです。

結構、357号線に近いですね。
寝室側は、さすがに窓を開けて寝れないですかね。

>>969
実際に357を通ると距離感に驚きますよね。音や排ガスを考えると、窓は灯りとりと考えるのが良いかと。

思ってたよりはるかに距離が近くて驚きました。
陸橋の車から部屋の見えてしまうし、窓は開けられませんね。

外から見えないようにしつつ窓を開けられる仕掛けがあるみたいですよ
高機能な格子みたいなやつ

そうですね。でもやはりトラックの廃ガスが布団につくのは嫌なので窓は締め切りにすると思います。
冷暖房代は高くなりそうですが、背に腹は変えられません。

973さん、そうなんですか。初めて聞きました…。
どういうものなんでしょう。
カーテンみたいなものとはまた別なんですよね？
検索してみたのでわからなかったんですが、オプションでそういうものがあったりするのでしょうか。

>>975さん
窓の外側に付ける、金属製のブラインドのようなものです。上下で開閉を分けて調整できるようです。伝わりますでしょうか…
オプションではなく標準装備ですね。

何れにしても排気ガスと騒音で窓は開けられないということですね。

そんなことないさ、浦安は海風に守られてるじゃないか。騒音は気にしないでおｋ

気にしないで済む騒音だったら、二重サッシにはしないでしょう。

>>979
あれだけの距離の近さだとさすがに煩いですよね。

まあ国道の向かいの沿道にはいくつか物件があるからそこの住民の意見を参考にしてみればいいんじゃないでしょうか。

https://www.mansion-note.com/mansion/1359871/areas

いま売り出してる棟は沿道に面してるわけじゃないからあまり気にならないと思いますが。ただ低層階は陸橋が気になるかもしれません。

ところで国道に面しているもう一つの棟の方が高い値付けがされているのは何故？

南向きだからかな？
自分は上の階と下の階の価格差に驚きですわ
高いところが人気なんだなあ

建設予定地が電車から見えるようになりましたね。
思ったより駅から近く感じます。
予算は５，０００万円以内なので真剣に考えてますが、
浦安に拘るか、駅距離と広さに拘るかで悩んでいます。

>>983
ぜひ購入して感想教えてください！私はしばらく様子見です。

ミントガーデンシティとの差が見つけられない。

>>983
5、6階ぐらいまで建ち上がっている感じですかね？

駅からは決して近くはないかなあ。舞浜までなら信号のない道を一直線だから距離ほどの時間はかかりませんが、近くはない。

ただ舞浜だとこれよりも駅近の物件が出る可能性は極めて低い。ここの近辺以外には生活利便施設も少ない。そして新浦安の方も築30年を建て替えるくらいまでは駅近は出ない。そして駅近ではない未発表プロジェクトは更に単価が上がるという。

それでは中古にするか、或いは浦安はもうやめておくか、はたまたそれとも、というところが判断のポイントになりますよね。

二重サッシは騒音であけていられないとは思うけども、それ以外にも網戸付いてないよね？
開けてたら蚊や虫が入るから結局開けれないかなあ。

結局二重窓の部屋は閉めきりを想定していて、一年中エアコンで過ごせということですね。

>>982
そうですか南向きですか。南西と南とでそんなに変わるものなんですね。

逆に階層の価格差はこんなものかなと思っちゃいました。ただ低層階でもバルコニー側は開放感があると思うのでそこまで高層階にこだわる必要はないのかもしれませんね。

ルーバーすら知らない人たちが真剣に検討してるとは思えないが。

ちなみにそのルーバーは排ガス対策はもちろん騒音軽減にもほぼ効果ないです。

先日初見学しました。
。
販売価格に対してはこの時代ですので十分納得してますが、この板のお陰でポイントは絞れました。

休日前になるとフリーペーパーにエアーズのチラシが挟まっている。
午後１時までにMRに行った人にはアイスクリームを配るそうだ。
そうやって近隣住民を集めてサクラにするんだろう。
ほんとに売れてないみたいだ。

客観的に評価し、良い物件と思う…
先高狙いの、売り惜しみではないか？

>>992
売り惜しむような余裕あるわけないでしょ

売れる売れないの水掛け論とチラシの話はもういいんじゃないですか。

>>994
ネタが尽きたんだよ

加えて、検討する上での物件自体のネタも尽きたね。

ですね。周りに競合物件でも出てくればネタになるんですけどね

元町の物件の話が殆ど出てこなかったのは沿線が違うからかな

新浦安で検討する人は元町は行かないよね。
でも新町と中町にも壁があるかも!?

>991さん
近隣住人を集めてサクラに、とはどういう意味ですか？
サクラと言うのは自社の人間が客を装いモデルルームを活発にしようとする等のことを言うのではないでしょうか。
ここは地元の方よりもエリア外の購入検討者の方が多いんでしょうか？

No.991ではありません。
モデルルームの契約者の感想とか見る限り、浦安市民が多く感じました。

エリア外から訪問する検討者は少数派のような気がしますね。
少数派の中には、検討範囲を広くしている方やTDLが好きな方が多いのではないでしょうか。

公式サイトは期間限定のキャンペーンで賑やかになっています。
中には2世代でモデルルーム見学に行くとクオカードがいただけたりと
親の援助でマンションを購入層をターゲットにもしているようです。
内心マンションの販売価格を落としていただけたら…と考えてしまいます。

販売スケジュールがさりげなく9月下旬になってるんですが。8月下旬じゃなかったっけ？