エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート２

例えば上でも挙がっているライオンズガーデンは築15年で＠170前後ですね。

勿論個体差がありますので一概には言えませんが、ここはエアーズと立地条件（アドレス、駅距離、近隣施設、道路や鉄道等への接近の程度）が同様ですので中古価格も近似するものと仮定すると、エアーズは販売価格が平均＠230程度ですから仮に15年後に＠170になると26％の下落。

つまり、エアーズのグロスが平均4500万程度ですから26％を掛け合わせると平均1200万程度の下落になりますね。

15年住んで1200万なら郊外物件としては悪くはない気がしますが、どうなのでしょう？

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No.901です。

因みに、将来相場全体の騰落、あるいは液状化対策の程度、共用施設の有無、高速道路沿いか鉄道沿いか、といったファクターは議論が紛糾し過ぎる傾向があるので、推論の条件からは捨象しました。

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>>エアーズと立地条件（アドレス、駅距離、近隣施設、道路や鉄道等への接近の程度）が同様ですので中古価格も近似するものと仮定すると、

そう思うのは浦安市街から来た人でしょうね。

浦安市自体が限定された広さなので、道路一つ違えば雰囲気も住む人の様子も、環境もガラッと違います。
弁天の中でも一丁目、二丁目、三丁目、四丁目で明らかに住んでる人の属性も雰囲気が違います。

ライオンズは元々タウンハウスなどの地権者や弁天戸建ての二世帯の子供たちが購入したのでそれなりに広さも確保されているし、住んでる人もお互い感覚が似た感じの住民たちです。

一方、エアーズは近隣住民ならみなさん「あの、サンゴルフのねえ。相続税対策で売った土地でしょ。」って感じ。
うるさい、空気悪い、高速道路沿いに建つマンションになんかわざわざ住みません。
テーマパーク好きのよそから来た人が、花火見たさに住むって感じに思っています。

しつこいほどチラシが入ってきます。
売れてないんですね。

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成約戸数は何件になりましたか？

40戸ですか？43戸ですか？

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中古が坪170ってのは、最近の相場高騰で中古価格も上がったのを反映した値段。
15年後の相場がどうなるかだね。

長期的に見れば一般的には物価は上がるけど、少子化の影響で市場が萎んだり、古くて広い中古のリノベーションが普通になってたりして、相場が今より下がってる可能性もあるし。
なんとも言えないね。

ここを買うなら、やはり資産価値を気にしないほうが幸せになれそうですね。

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ライオンズは、私の記憶では販売当初坪単価214万円くらいだったと思います。3SLDKで5980万でした。
坪170万円なら20％くらい値下がりしたという事でしょうか？
戸建ては震災後一度落ちましたが、現在は少し戻り、新築販売当時の価格の倍以上になっているので、やはりマンションは損だということですね。
将来エアーズはいったいどれ位まで下がるんでしょうか？

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No.901です。

>そう思うのは浦安市街から来た人でしょうね。
>浦安市自体が限定された広さなので、道路一つ違えば雰囲気も住む人の様子も、環境もガラッと違います。 弁天の中でも一丁目、二丁目、三丁目、四丁目で明らかに住んでる人の属性も雰囲気が違います。

おっしゃるとおりです。一度MRに足を運んだことがありますが近隣住民ではありません。

ただし、残念ながらマンションの中古市場においては、近隣住民の方が抱かれているようなミクロ且つエモーショナルな価値判断が反映される余地は殆どないのではないでしょうか？とくに浦安のような新しい街では相対的に地縁に乏しい分、取るに足らない瑣末な差異（ご気分を害されたら申し訳ありません）が先鋭化、拡大化して捉えられる傾向にあるように感じられます。

MRに伺った際の印象ではライオンズガーデンの立地とエアーズの立地を比較して、周辺環境についても所謂「雰囲気」についても特に決定的な差異があるようには感じられませんでした。

ライオンズガーデンは若潮通り？という片側2車線のそれなりに交通量の多い道路に隣接していて、且つ京葉線の線路及び鉄鋼通りという工業地区にも接近していますよね。やはり決定的な差異があるようには考えられません（まあここらへんの話を追求すると議論が荒れてしまいそうなので先述の通り深入りしたくはありませんが）。

その差異が分からないのは近隣住民ではないからだと言ってしまえばそれまでですが、繰り返しになりますが、そのような非常にミクロな差異が中古価格に反映されることはないと考えております。

>一方、エアーズは近隣住民ならみなさん「あの、サンゴルフのねえ。相続税対策で売った土地でしょ。」って感じ。

サンゴルフについては詳しく存じ上げておりませんが、サンゴルフの跡地だからどうしたの？というのが、中古市場に影響力を持つ不動産業者や金融機関、そして多くの消費者たちの一般的な感覚なのではないでしょうか。

念のため申し添えておきますが、近隣の方やライオンズガーデン、或いはエアーズに住まわれる方を揶揄する意図はございません。全体的には落ち着きのある良好な住宅地区であると思います。

フラットな視点でこの物件の価値を検討したいと考えております。

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たびたびNo.901です。 連投失礼いたします。●●の業者だ、とか言わないでくださいね。

>中古が坪170ってのは、最近の相場高騰で中古価格も上がったのを反映した値段。
>15年後の相場がどうなるかだね。

そうですね。こればっかりはなんとも言えません。更に上がるかもしれないし下がるかもしれない。

No.905さんがおっしゃる「少子化」「市場縮小」「中古」というワードで「市場縮小は先ず新築市場の縮小として発現し相対的に中古市場は高騰化する。また少子化により標準的な専有面積の物件に人気が集まる」という全く反対の推論も言えてしまうわけですから、やはり何とも言えません。

ましてや人間の一生は有限ですから無限の時系列で議論をするわけにもいきません。すなわち「買い時」というファクターもあります。

したがって申し上げた通り推論の条件からは外しました。

更に浦安という街は近年特殊な相場の騰落が生じていますから更に予測が難しくなります。興味深くはありますが。

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多くの庶民にとって5000万以上というのは中々手が出ない。
弁天の6000万の戸建の方が良いよ！と言われてもそれは無理なのです。。
私もその庶民。

中町に生まれ育って中町に住みたいと思う「庶民」がおそらく一度は考えること
「駅周りのエステート系などの築30年超の物件は手頃ではあるが将来の老朽化を考えると…」ということ。
今は築30年だからまだ売れてはいるがこれが築40年50年となってきたらどうなるか。

そんな中でこのエアーズは中町ファンの庶民にとって良い選択肢となるのではないかと思う。
中町ファンには元町・新町が肌に合わないという人が少なからずいる。
貴重な大規模、駐車場500円、日当たり良し。多少立地が悪くともいつか盛り上がりを見せてくれると信じる。
値下げ後にどうなるか注目。

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>>909
そうですね。この物件の最たる特徴はNo.909さんがおっしゃられているような「希少性」なのではないかと私も考えております。

近隣の方のようなのでお伺いしたいのですが、高速道路の向かい側にはいくつか築浅の物件がありますね。あれらの物件は比較対象にはならないものなのでしょうか？当地を訪れた際にライオンズガーデンや新浦安方面には回りましたが、あちらの方には回らず、環境等が把握できておりません。

因みに、値下の有無については販売状況が見えていませんので判断しづらいところがありますが、第2工区の単価が第1工区並みに抑えられるということは十分にあるのではないかと推測しています。ここに掲載されている価格表を前提にすると、第2工区の単価は私もやや割高であると感じます。

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>>910
909です。
私の主観となりますが回答させて頂きます。
高速道路の向かい側、東野の物件については勿論比較対象にすべきではないでしょうか。

東野も素敵な街だと思います。東野プールもありますし弁天より庶民的な雰囲気ですかね。
地盤は弁天より東野の方が強いと思われます。

ただ高速道路を越える際、下をくぐれる道と歩道橋の上を越さなければいけない道があります。
これにより目的地によっては厄介だったりします。
この点が相場に影響しているのかは分かりませんが。

周辺の物件に関しては悪くないと思いますが、自分は特に希少性は感じませんでした。
以上、ご参考になれば幸いです。

エアーズ、希少性感じますよね。
このスレでは散々叩かれてますが、自分は10年近く浦安の物件をウォッチしてきた中で凄いのが出てきたと思いました。
この希少性が資産価値を引っ張っていくとみています。

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>>903
実際契約している人達は浦安市内の人が多いですよ。
ディズニー好きの人もいることにはいるけど、昔から浦安に住んでたって人も買ってますね。
モデルルームの購入者のコメント見るとわかりますよ！

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>>911
丁寧にご教示いただきどうもありがとうございます。

私はこの度初めて浦安の物件を検討しました。勤務地の都合から初めて千葉方面に足を運びました。

浦安は良い街ですね。そして私が回った範囲に限られますが、浦安ではここの周辺の地区が一番落ち着いていてバランスが取れているように感じられました。個人の好みの問題ではありますが。

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浦安が好きで、この場所、各種条件、価格に納得する人もいるでしょう。そういう人は外野の声は気にせず買えばいい。
資産価値や環境、価格に疑問な人もいるでしょう。そういう人は買わなければいい。
価格が下がれば検討する人もいるでしょう。そういう人は値下げを期待して待てばいい。下がる前に完売かもしれないけど。

シンプルな話なんだけどな。

でも申し訳ないけど、売れ行き不振で価格改訂となるシナリオのほうが、大多数の検討者には嬉しいでしょう。そうなって欲しいてすね。買った人と売り主には申し訳ないけれど。

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売り主に謝る事はないでしょう。
勝手に売れない値付けをしている張本人だから。

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>>913
それはそれは。浦安市民として歓迎致します。
お察しの通りこの辺り、中町の魅力はどこかのんびりとした雰囲気にあると思います。
元町は昔ながらのちょっとゴミゴミとした感じでお店も多い。
新町は広々として少し気取ったようなおしゃれな街並み。
どこが好きかは人それぞれでしょうね。

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てかこのスレずっと荒らしてるのは
「匿名」とだけの名前で書き込みしてる１人だけだと思うよ。

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917さん
そうかも！私もそう思います。

からかいたいだけなので、
ほっとくのが一番ですね。

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うん、このスレ気持ち悪いわ。

全部一人が自作自演してる。

恨みがあるのかな。

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どなたか詳しい方教えてください。
先日ここの固定資産税がどれくらいになりそうか尋ねてみたところ、軽減ありで11万程とのことでした。
浦安市は固定資産税のうち都市計画税が無いらしくその分安いとのことですが
軽減ありで11万というのは一般的にみて安いですか？高いですか？(市内または市外の物件の比べて…など)
5年後は建物にかかる軽減が無くなるということでどれくらになるのかしら？17万くらい？
宜しくお願いします。

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土地の所有割分の価値が1000万ならこれからずっと
1000X1.4% / 6=約25000

建物の固定資産評価額は2500万として、47年償却で5年後は約2200万。5年後からは半額減税なくなるので、2200 ×1.4%=約30万。
合計32.5万。

それまでは半額になるんで、15万+2.5万=17.5万てな感じですね。
実際は固定資産税は、固定資産評価額によるので、もし11万が正しいなら、ざっくり言えばマンション9万、土地2万で
5年後からはざっくり9×2+2=20万といった感じでしょうか。

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結局何戸売れているんですか？

45戸？

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6月契約する時で56は確実でしたので、
それから少し増えたのでは？
マンションギャラリーに直接聞いてみてもいいかも。

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>>923
完成までに全戸売れたらいいですね。

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ここってディズニーランド近いというか、行き易いところですか？
ディズニーに近かくて行き易い場所ならディズニー好きな人には良いけど。
でもその反面、ディズニー客で道は大渋滞するんじゃないでしょうか。
そうでもないのかな。

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ディズニーランドへは徒歩20分、自転車で7分くらいだよ。
バスもあるし、行き易いと思うよ。年間パスポートを買って毎週行くのも楽しそうだね。
でも残念ながら購入者のほとんどはディズニー目的ではないと思うよ。
もちろんコアなファンもいるだろうけどね。
道は普段そんなに渋滞しないよ。大型連休のときはさすがにちょっと混んでるけどね。
この辺りはディズニー渋滞とぶつからないようにうまく区画整備されているよ。ﾊﾊｯ！

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>>925
ディズニー渋滞影響は土日くらいだけど、平日の357とエアーズ横の道の渋滞とトラック量はハンパないから、注意が必要だよね。
朝四時くらいからガタンガタンと走るトラックの荷台とボディか何かが揺れぶつかる音がなり続き、寝てると気にほんとに触るんだよな〜

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3期1次の販売時期が、7月下旬から8月下旬に変わりました。
これは何を意味してるのでしょうか。

一部の方の話では以外と盛況で、商談中の見込み客に花が付いてるとの話でしたが。

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>>928
一般的にはちゃんと需要があれば早く売りますし、需要が低ければ延期や期を分けて、ということをやりますよね。

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>>929
では、あまり申込が集まってないのですね。
たまに、MRは盛況という書き込みがありますが、申込までは至らない感じなんですかね？

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その通りです。
販売が延期になるのは、思惑通りに売れていない証拠。
この分だと値引き開始まじかですね。

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6月末にMR行ったとき、売出し中の分はほとんど契約済の赤い花が付いていて、
売出し前の分もいくつか売れているように見えたし（希望があれば売出し前でも買えるらしい）
そこそこ盛況なんだと思ったけどなあ。どうなんだろうなあ

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>>932
どういうことなんでしょう？先着順住居の戸数やタイプがしばしば変わっているから、やはりちょこちょこ売っているのかな？

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>>933
そういうことだと思いますけどね。
６月に２回行きましたが、２回目のときに赤い花がだいぶ増えたな、と感じました。
相談席も全部埋まってて、契約してるっぽい人も居ましたし
売れてないって風には感じなかったですが、どんなもんですかねえ
申し込みが入ったり、申し込んだけどローン審査が通らなかったりで増減するのかもですね。

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契約済み戸数を隠していること自体が、
売れていない証拠です。

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>>934
貴重な情報ありがとうございます。

ここは確か、間取り変更などの受付の締切が迫っていたから、動いていないということはないだろうなと思ってはいたのですが、実際にMRへ足を運ばれている方のお話が聞けてよかったです。

こんなこと言うと反論が出てしまうかも知れませんが、最近の他の物件の動向を見ていると寧ろ割安感すら出てきているような気すらしますから（笑）

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>>935

地元のマンション開発業者関係者からの情報では、56戸成約となってはいるが、実は40戸そこそこだそうです。

他の開発業者は当面様子見だそうです。

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>>937
ふーん、じゃあ先着順として売り出してるのは売れ残りの一部な訳ですね。
そんなこすいことしないで、正々堂々とやればいいのに。

お盆とかで帰省したら、親が支援を申し出るパターンがあるらしいので、お盆明けが勝負かな。

それでも伸びないようだと、真面目に価格戦略を見直した方が良いね。

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>>937
他の開発業者が様子見してるなら、ここの売れ行きが次のマンション建設の時期を決めるのかな？
浦安でマンション待ってる人の為にも頑張らないと！
責任重大だね！

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そんな低堕落じゃ売主が許さないでしょう（笑）

エクセレントは次々完売して、新しいの出しているのに
絶好調でないにしろそこそこうれてるんじゃないの
地元の業者が売れ行き知ってる訳ないし

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「地元のマンション開発業者関係者」なんて、ゆうひが丘の総理大臣？田舎のプレスリー？レベルのことを真顔で言ってる人なんだから相手にしても仕様がない（笑）

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このレス、本当にしょーもないね。

「販売戸数が～」とか、また同じことを繰り返してる。

本当にお疲れ様です。

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>>942
買いたいならすぐに買えばいいんじゃないすか。
ほら見ろ何だかんだでやっぱ完売しただろとなるか、竣工時にまだこんなに売れ残ってんの？値引きしやがって、となるかは後のお楽しみ。

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駐車場が平置き100％で料金500円とはすごい。
世帯数画222でしたっけ？それだけ駐車可能ということは
マンションの敷地が広大なのだろうと思います。
ただ専有面積は63.20㎡～71.57㎡ と意外と狭いのが
拍子抜けですが。

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>>944
固定資産税もそれだけかかりますね。土地なので6分の1ですが。

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>944
駐車場の収入は管理組合に入ってくるんだよ。
デベはマンションを売れば良いだけ。
タコが自分の足食をべるの一緒。
駐車料金が足りなくて困るのは、住民。

意図的に初期の駐車料金、管理費や修繕積立金を安くするデベを
信用してはダメ！

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>>944
平置駐車場は機械式や自走式と比べて極めて低コストでランニングできますし、また100%が平置であることから他方式の利便性に対する料金面での調整が必要ありませんので、このような料金設定になっているのだと思います。

>>946
お詳しそうなのでお伺いしたいのですが、平置100%のランニングコストはどの程度が妥当であるとお考えですか？

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500円×200戸×12ヵ月で年間120万円。
10年で1200万円、20年で2400万円。
平坦な駐車場の補修費としては十分じゃないの？

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駐車場収入はたしかに駐車場自体の補修費に充てるのが正しいと思うが、実際には多くのマンションで建物の修繕積立金や管理費に繰り入れている。そうしないと管理組合の収支が苦しくなるのが実情。この物件でそのあたりどう計算されているかは分からないが、住民はよく確認した方が良いだろう。

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MRに行くと長期修繕計画なるものを出してくれるので購入検討者はそれをよく確認すべし。
修繕積立金は最初はかなり安い設定となっているけど、あとで一般的な設定になる計画なので注意。

駐車場使用料については修繕積立金や管理費が足りないからといって
車を持つ世帯から多く取るのではなく、車を持たない世帯からも均等に公平に取るべきだよね。
だから500円のままでよし。

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