| 物件概要 |
| 所在地 |
千葉県浦安市弁天一丁目6-831他（地番）、千葉県浦安市弁天一丁目23-1（住居表示） |
| 交通 |
京葉線 「舞浜」駅 徒歩19分
京葉線 「新浦安」駅 徒歩24分
京葉線 「新浦安」駅 バス8分 「弁天保育園入口」バス停から 徒歩4分 （「新浦安駅北口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜」駅行）
東京メトロ東西線 「浦安」駅 バス15分 「弁天第二」バス停から 徒歩9分 （「浦安駅入口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜」駅行）
山手線 「東京」駅 バス23分 「富岡3丁目」バス停から 徒歩3分
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
222戸（112戸（パークレジデンス）、110戸（スカイレジデンス）） |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上14階建（スカイレジデンス）
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2016年02月竣工済み
入居可能時期：即入居可 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主・事業主]新日本建設株式会社 東京支店
[売主・事業主]平和不動産株式会社
[媒介]新日本建設株式会社
[販売代理]株式会社長谷工アーベスト
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間（3日）の間、何度でもダウンロードが可能です。
エアーズガーデン新浦安口コミ掲示板・評判
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889
匿名さん 2015/07/10 16:02:59
やっぱり弁天は戸建地域。
マンションは向いてないな。
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890
匿名さん 2015/07/10 16:44:34
ここは売れ残りではなく売り残しの売り方に見える。
最初は高めに設定、売れ残りを値下げして売る。
階や間取りなどにこだわらない人は値下げを待つのも良いと思う。
ただライオンズガーデンや富岡エステートの売れ方を見ると異常に高いとは思わない。
値下げとなってもそれら以下の値段になるとも思えない。
中町の、特にこの辺りのマンション需要はまだまだあるはず。
自分は最終的には売れると予想。
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891
匿名さん 2015/07/10 17:48:39
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892
匿名さん 2015/07/10 22:12:57
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893
匿名さん 2015/07/11 01:15:00
>>890
値下げすれば駅から遠くても高速そばでも売れるだろうね。
売れ行き鈍いのは、予想外に高かったからなので。
下がれば戻ってくる客もいると思うよ。
でも売り残しってのは、すみふやゴクレのように将来の相場値上がりを見込んでやるもんだよ。残して安く売るためじゃない。高値で売れる分だけ売り出し、残りは相場が上がるまで取っておく。それから売り出せば、割安感を演出できるし、場合によっては更なる値上げも見込めるからね。
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894
匿名さん 2015/07/11 14:24:35
富岡エステートは3000万台もよく見かけましたね
それもわりとすぐ売れていたと思われ
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895
匿名さん 2015/07/11 15:01:43
即日完売させず、高く売れる分は確実に高く売るという値段設定に見えますね。
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896
周辺住民さん 2015/07/12 03:42:54
>>890
富岡エステート、富岡サンコーポは弁天地域の戸建て住宅街と同じころに建設されました。
30数年経過し、結局集合住宅は3000万円前後の価値。
弁天の中古一戸建はすべて6000万円以上。
マンションは区分所有分が少なくても戸建てより固定資産税も高い。管理費、修繕積立金などの固定出費もある。
戸建てと集合住宅、どちらが得か、誰でもわかる。
エアーズは今でも売買苦戦しているのだから、将来中古マンションとしての売買は更に難しいだろう。
シンボルロードのCOCO街区でさえ、販売価格を割っている。
アイルズに買い換えたい人がたくさんいるが、マンションが売れなくてあきらめている人が何人もいると地元不動産屋から聞いた。
エアーズはそのうち投機家が安く買い叩き、賃貸に出して利益を上げるにはいいかもしれないが。
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897
匿名 2015/07/12 04:08:32
震災時にあれだけ報道されたんだから、新浦安の中古苦戦してるのは当たり前では？
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898
匿名さん 2015/07/12 04:39:45
>>896
COCO街区
https://t23m-navi.jp/indexes/d/146544
そうなんですね。COCO街区というのは人気物件なんですか？
表面的なスペックだけを見ると、駅から遠く、また周辺には同等の物件が多く立地していますし、またNo.897さんのおっしゃっている様なことなども踏まえると、築10年なら元値を割っても仕方がない、いや十分に高い中古価格であるような気がしましたが...素敵なマンションなんですけどね。
富岡エステートは富岡とあるので富岡という地区なのだと思っていました。あそこも弁天なんですね。ただ戸建エリアとは道路や別のマンションを挟んで隔たっていますね。公示地価を見ましたがこの弁天という地区はそれなりに人気エリアなんだと思いました。駅近の舞浜や美浜には劣りますが、新浦安や舞浜エリアでは上位に位置していますね。戸建の価格が高いのもわかります。6000万ですか。それに引き換えマンションは築30年で3000万...という点をどう捉えるかということですね。悩ましいですね！？
アイルスというのは戸建なんですね。やっぱりマンションより戸建、すくなくとも浦安では戸建のほうがいい、ということなんでしょうか。イメージが違いました。教えていただきありがとうございます！
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899
買い換え検討中 2015/07/12 05:15:04
富岡は富岡という住所ですが、弁天と同じ時期に開発した集合住宅＆戸建て地域です。
ただ、一種低層住宅という点においては断然弁天地域の方が邸宅地としてはいいですね。
富岡の戸建ては中古で5000万くらいですが、弁天となると現時点で6000万から一億越え（1件）です。
震災後、助成金でかなり建て替えたようで、舞浜や美浜地域より立派な家が多いです。
エアーズのイメージビデオや広告にあるように、「弁天の邸宅地域を望む」と書いてあります。
それだけ、弁天の戸建て地域は売りなのです。
エアーズ住民は眺めるだけしかできませんが、今川や入船と違い、弁天は区画整理もきちんとされ美しい街並みです。
秋の銀杏並木や、ひだまり公園のガーデニングも美しいです。
エアーズは富岡の中央公園を売りにしてますが、ここで遊んでいる子供はいませんね。
家族連れも、ひだまり公園でピクニックします。
弁天は美浜とも違い、なんか住民が楽しんで暮らしているというか、いい雰囲気なんですよね。
なかなか売り物がでないのも頷けます。
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900
匿名さん 2015/07/12 06:16:56
ここで話題に上がってる中古のマンションは、 基本的には面積が広いよね？
対して、エアーズは70㎡台と狭い。
そう考えると、エアーズの中古価格は今の中古物件より安くなると想定されないのかな、、、。
いわゆるグロス価格、つまり面積関係ない売り出し価格でなく坪単価で見たらどうなるの？
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901
匿名さん 2015/07/12 07:17:08
例えば上でも挙がっているライオンズガーデンは築15年で＠170前後ですね。
勿論個体差がありますので一概には言えませんが、ここはエアーズと立地条件（アドレス、駅距離、近隣施設、道路や鉄道等への接近の程度）が同様ですので中古価格も近似するものと仮定すると、エアーズは販売価格が平均＠230程度ですから仮に15年後に＠170になると26％の下落。
つまり、エアーズのグロスが平均4500万程度ですから26％を掛け合わせると平均1200万程度の下落になりますね。
15年住んで1200万なら郊外物件としては悪くはない気がしますが、どうなのでしょう？
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902
匿名さん 2015/07/12 07:24:58
No.901です。
因みに、将来相場全体の騰落、あるいは液状化対策の程度、共用施設の有無、高速道路沿いか鉄道沿いか、といったファクターは議論が紛糾し過ぎる傾向があるので、推論の条件からは捨象しました。
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903
ご近所の奥さま 2015/07/12 07:37:44
>>エアーズと立地条件（アドレス、駅距離、近隣施設、道路や鉄道等への接近の程度）が同様ですので中古価格も近似するものと仮定すると、
そう思うのは浦安市街から来た人でしょうね。
浦安市自体が限定された広さなので、道路一つ違えば雰囲気も住む人の様子も、環境もガラッと違います。
弁天の中でも一丁目、二丁目、三丁目、四丁目で明らかに住んでる人の属性も雰囲気が違います。
ライオンズは元々タウンハウスなどの地権者や弁天戸建ての二世帯の子供たちが購入したのでそれなりに広さも確保されているし、住んでる人もお互い感覚が似た感じの住民たちです。
一方、エアーズは近隣住民ならみなさん「あの、サンゴルフのねえ。相続税対策で売った土地でしょ。」って感じ。
うるさい、空気悪い、高速道路沿いに建つマンションになんかわざわざ住みません。
テーマパーク好きのよそから来た人が、花火見たさに住むって感じに思っています。
しつこいほどチラシが入ってきます。
売れてないんですね。
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904
匿名さん 2015/07/12 07:44:01
成約戸数は何件になりましたか？
40戸ですか？43戸ですか？
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905
匿名さん 2015/07/12 07:51:57
中古が坪170ってのは、最近の相場高騰で中古価格も上がったのを反映した値段。
15年後の相場がどうなるかだね。
長期的に見れば一般的には物価は上がるけど、少子化の影響で市場が萎んだり、古くて広い中古のリノベーションが普通になってたりして、相場が今より下がってる可能性もあるし。
なんとも言えないね。
ここを買うなら、やはり資産価値を気にしないほうが幸せになれそうですね。
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906
周辺住民さん 2015/07/12 08:30:47
ライオンズは、私の記憶では販売当初坪単価214万円くらいだったと思います。3SLDKで5980万でした。
坪170万円なら20％くらい値下がりしたという事でしょうか？
戸建ては震災後一度落ちましたが、現在は少し戻り、新築販売当時の価格の倍以上になっているので、やはりマンションは損だということですね。
将来エアーズはいったいどれ位まで下がるんでしょうか？
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907
匿名さん 2015/07/12 10:58:17
No.901です。
>そう思うのは浦安市街から来た人でしょうね。
>浦安市自体が限定された広さなので、道路一つ違えば雰囲気も住む人の様子も、環境もガラッと違います。 弁天の中でも一丁目、二丁目、三丁目、四丁目で明らかに住んでる人の属性も雰囲気が違います。
おっしゃるとおりです。一度MRに足を運んだことがありますが近隣住民ではありません。
ただし、残念ながらマンションの中古市場においては、近隣住民の方が抱かれているようなミクロ且つエモーショナルな価値判断が反映される余地は殆どないのではないでしょうか？とくに浦安のような新しい街では相対的に地縁に乏しい分、取るに足らない瑣末な差異（ご気分を害されたら申し訳ありません）が先鋭化、拡大化して捉えられる傾向にあるように感じられます。
MRに伺った際の印象ではライオンズガーデンの立地とエアーズの立地を比較して、周辺環境についても所謂「雰囲気」についても特に決定的な差異があるようには感じられませんでした。
ライオンズガーデンは若潮通り？という片側2車線のそれなりに交通量の多い道路に隣接していて、且つ京葉線の線路及び鉄鋼通りという工業地区にも接近していますよね。やはり決定的な差異があるようには考えられません（まあここらへんの話を追求すると議論が荒れてしまいそうなので先述の通り深入りしたくはありませんが）。
その差異が分からないのは近隣住民ではないからだと言ってしまえばそれまでですが、繰り返しになりますが、そのような非常にミクロな差異が中古価格に反映されることはないと考えております。
>一方、エアーズは近隣住民ならみなさん「あの、サンゴルフのねえ。相続税対策で売った土地でしょ。」って感じ。
サンゴルフについては詳しく存じ上げておりませんが、サンゴルフの跡地だからどうしたの？というのが、中古市場に影響力を持つ不動産業者や金融機関、そして多くの消費者たちの一般的な感覚なのではないでしょうか。
念のため申し添えておきますが、近隣の方やライオンズガーデン、或いはエアーズに住まわれる方を揶揄する意図はございません。全体的には落ち着きのある良好な住宅地区であると思います。
フラットな視点でこの物件の価値を検討したいと考えております。
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908
匿名さん 2015/07/12 11:05:26
たびたびNo.901です。 連投失礼いたします。●●の業者だ、とか言わないでくださいね。
>中古が坪170ってのは、最近の相場高騰で中古価格も上がったのを反映した値段。
>15年後の相場がどうなるかだね。
そうですね。こればっかりはなんとも言えません。更に上がるかもしれないし下がるかもしれない。
No.905さんがおっしゃる「少子化」「市場縮小」「中古」というワードで「市場縮小は先ず新築市場の縮小として発現し相対的に中古市場は高騰化する。また少子化により標準的な専有面積の物件に人気が集まる」という全く反対の推論も言えてしまうわけですから、やはり何とも言えません。
ましてや人間の一生は有限ですから無限の時系列で議論をするわけにもいきません。すなわち「買い時」というファクターもあります。
したがって申し上げた通り推論の条件からは外しました。
更に浦安という街は近年特殊な相場の騰落が生じていますから更に予測が難しくなります。興味深くはありますが。
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909
匿名さん 2015/07/12 14:24:27
多くの庶民にとって5000万以上というのは中々手が出ない。
弁天の6000万の戸建の方が良いよ！と言われてもそれは無理なのです。。
私もその庶民。
中町に生まれ育って中町に住みたいと思う「庶民」がおそらく一度は考えること
「駅周りのエステート系などの築30年超の物件は手頃ではあるが将来の老朽化を考えると…」ということ。
今は築30年だからまだ売れてはいるがこれが築40年50年となってきたらどうなるか。
そんな中でこのエアーズは中町ファンの庶民にとって良い選択肢となるのではないかと思う。
中町ファンには元町・新町が肌に合わないという人が少なからずいる。
貴重な大規模、駐車場500円、日当たり良し。多少立地が悪くともいつか盛り上がりを見せてくれると信じる。
値下げ後にどうなるか注目。
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910
匿名さん 2015/07/12 15:05:42
>>909
そうですね。この物件の最たる特徴はNo.909さんがおっしゃられているような「希少性」なのではないかと私も考えております。
近隣の方のようなのでお伺いしたいのですが、高速道路の向かい側にはいくつか築浅の物件がありますね。あれらの物件は比較対象にはならないものなのでしょうか？当地を訪れた際にライオンズガーデンや新浦安方面には回りましたが、あちらの方には回らず、環境等が把握できておりません。
因みに、値下の有無については販売状況が見えていませんので判断しづらいところがありますが、第2工区の単価が第1工区並みに抑えられるということは十分にあるのではないかと推測しています。ここに掲載されている価格表を前提にすると、第2工区の単価は私もやや割高であると感じます。
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911
匿名さん 2015/07/12 16:42:52
>>910
909です。
私の主観となりますが回答させて頂きます。
高速道路の向かい側、東野の物件については勿論比較対象にすべきではないでしょうか。
東野も素敵な街だと思います。東野プールもありますし弁天より庶民的な雰囲気ですかね。
地盤は弁天より東野の方が強いと思われます。
ただ高速道路を越える際、下をくぐれる道と歩道橋の上を越さなければいけない道があります。
これにより目的地によっては厄介だったりします。
この点が相場に影響しているのかは分かりませんが。
周辺の物件に関しては悪くないと思いますが、自分は特に希少性は感じませんでした。
以上、ご参考になれば幸いです。
エアーズ、希少性感じますよね。
このスレでは散々叩かれてますが、自分は10年近く浦安の物件をウォッチしてきた中で凄いのが出てきたと思いました。
この希少性が資産価値を引っ張っていくとみています。
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912
契約済みさん 2015/07/12 23:30:35
>>903
実際契約している人達は浦安市内の人が多いですよ。
ディズニー好きの人もいることにはいるけど、昔から浦安に住んでたって人も買ってますね。
モデルルームの購入者のコメント見るとわかりますよ！
-
913
匿名さん 2015/07/13 02:03:42
>>911
丁寧にご教示いただきどうもありがとうございます。
私はこの度初めて浦安の物件を検討しました。勤務地の都合から初めて千葉方面に足を運びました。
浦安は良い街ですね。そして私が回った範囲に限られますが、浦安ではここの周辺の地区が一番落ち着いていてバランスが取れているように感じられました。個人の好みの問題ではありますが。
-
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914
匿名さん 2015/07/13 04:43:43
浦安が好きで、この場所、各種条件、価格に納得する人もいるでしょう。そういう人は外野の声は気にせず買えばいい。
資産価値や環境、価格に疑問な人もいるでしょう。そういう人は買わなければいい。
価格が下がれば検討する人もいるでしょう。そういう人は値下げを期待して待てばいい。下がる前に完売かもしれないけど。
シンプルな話なんだけどな。
でも申し訳ないけど、売れ行き不振で価格改訂となるシナリオのほうが、大多数の検討者には嬉しいでしょう。そうなって欲しいてすね。買った人と売り主には申し訳ないけれど。
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915
匿名さん 2015/07/13 04:46:22
売り主に謝る事はないでしょう。
勝手に売れない値付けをしている張本人だから。
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916
匿名さん 2015/07/13 13:09:23
>>913
それはそれは。浦安市民として歓迎致します。
お察しの通りこの辺り、中町の魅力はどこかのんびりとした雰囲気にあると思います。
元町は昔ながらのちょっとゴミゴミとした感じでお店も多い。
新町は広々として少し気取ったようなおしゃれな街並み。
どこが好きかは人それぞれでしょうね。
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917
契約済みさん 2015/07/13 14:59:49
てかこのスレずっと荒らしてるのは
「匿名」とだけの名前で書き込みしてる１人だけだと思うよ。
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918
匿名さん 2015/07/14 09:22:55
917さん
そうかも！私もそう思います。
からかいたいだけなので、
ほっとくのが一番ですね。
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919
購入検討中さん 2015/07/14 13:26:17
うん、このスレ気持ち悪いわ。
全部一人が自作自演してる。
恨みがあるのかな。
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920
匿名さん 2015/07/14 15:30:04
どなたか詳しい方教えてください。
先日ここの固定資産税がどれくらいになりそうか尋ねてみたところ、軽減ありで11万程とのことでした。
浦安市は固定資産税のうち都市計画税が無いらしくその分安いとのことですが
軽減ありで11万というのは一般的にみて安いですか？高いですか？(市内または市外の物件の比べて…など)
5年後は建物にかかる軽減が無くなるということでどれくらになるのかしら？17万くらい？
宜しくお願いします。
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921
匿名さん 2015/07/15 01:11:15
土地の所有割分の価値が1000万ならこれからずっと
1000X1.4% / 6=約25000
建物の固定資産評価額は2500万として、47年償却で5年後は約2200万。5年後からは半額減税なくなるので、2200 ×1.4%=約30万。
合計32.5万。
それまでは半額になるんで、15万+2.5万=17.5万てな感じですね。
実際は固定資産税は、固定資産評価額によるので、もし11万が正しいなら、ざっくり言えばマンション9万、土地2万で
5年後からはざっくり9×2+2=20万といった感じでしょうか。
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922
検討中の奥さま 2015/07/16 05:39:59
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923
匿名さん 2015/07/16 08:18:29
6月契約する時で56は確実でしたので、
それから少し増えたのでは？
マンションギャラリーに直接聞いてみてもいいかも。
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924
匿名さん 2015/07/16 08:59:37
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925
匿名さん 2015/07/17 11:13:05
ここってディズニーランド近いというか、行き易いところですか？
ディズニーに近かくて行き易い場所ならディズニー好きな人には良いけど。
でもその反面、ディズニー客で道は大渋滞するんじゃないでしょうか。
そうでもないのかな。
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926
匿名ッキー 2015/07/17 16:53:29
ディズニーランドへは徒歩20分、自転車で7分くらいだよ。
バスもあるし、行き易いと思うよ。年間パスポートを買って毎週行くのも楽しそうだね。
でも残念ながら購入者のほとんどはディズニー目的ではないと思うよ。
もちろんコアなファンもいるだろうけどね。
道は普段そんなに渋滞しないよ。大型連休のときはさすがにちょっと混んでるけどね。
この辺りはディズニー渋滞とぶつからないようにうまく区画整備されているよ。ﾊﾊｯ！
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927
近隣住民 2015/07/20 13:41:39
>>925
ディズニー渋滞影響は土日くらいだけど、平日の357とエアーズ横の道の渋滞とトラック量はハンパないから、注意が必要だよね。
朝四時くらいからガタンガタンと走るトラックの荷台とボディか何かが揺れぶつかる音がなり続き、寝てると気にほんとに触るんだよな〜
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928
匿名さん 2015/07/20 22:27:16
3期1次の販売時期が、7月下旬から8月下旬に変わりました。
これは何を意味してるのでしょうか。
一部の方の話では以外と盛況で、商談中の見込み客に花が付いてるとの話でしたが。
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929
匿名さん 2015/07/20 23:56:29
>>928
一般的にはちゃんと需要があれば早く売りますし、需要が低ければ延期や期を分けて、ということをやりますよね。
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930
匿名さん 2015/07/21 03:45:37
>>929
では、あまり申込が集まってないのですね。
たまに、MRは盛況という書き込みがありますが、申込までは至らない感じなんですかね？
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931
匿名さん 2015/07/21 06:21:44
その通りです。
販売が延期になるのは、思惑通りに売れていない証拠。
この分だと値引き開始まじかですね。
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932
匿名さん 2015/07/21 14:09:24
6月末にMR行ったとき、売出し中の分はほとんど契約済の赤い花が付いていて、
売出し前の分もいくつか売れているように見えたし（希望があれば売出し前でも買えるらしい）
そこそこ盛況なんだと思ったけどなあ。どうなんだろうなあ
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933
匿名さん 2015/07/21 14:54:29
>>932
どういうことなんでしょう？先着順住居の戸数やタイプがしばしば変わっているから、やはりちょこちょこ売っているのかな？
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934
匿名さん 2015/07/21 16:03:48
>>933
そういうことだと思いますけどね。
６月に２回行きましたが、２回目のときに赤い花がだいぶ増えたな、と感じました。
相談席も全部埋まってて、契約してるっぽい人も居ましたし
売れてないって風には感じなかったですが、どんなもんですかねえ
申し込みが入ったり、申し込んだけどローン審査が通らなかったりで増減するのかもですね。
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935
匿名さん 2015/07/21 21:51:49
契約済み戸数を隠していること自体が、
売れていない証拠です。
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936
匿名さん 2015/07/22 01:43:52
>>934
貴重な情報ありがとうございます。
ここは確か、間取り変更などの受付の締切が迫っていたから、動いていないということはないだろうなと思ってはいたのですが、実際にMRへ足を運ばれている方のお話が聞けてよかったです。
こんなこと言うと反論が出てしまうかも知れませんが、最近の他の物件の動向を見ていると寧ろ割安感すら出てきているような気すらしますから（笑）
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937
住まいに詳しい人 2015/07/22 09:01:46
>>935
地元のマンション開発業者関係者からの情報では、56戸成約となってはいるが、実は40戸そこそこだそうです。
他の開発業者は当面様子見だそうです。
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938
匿名さん 2015/07/22 10:33:08
>>937
ふーん、じゃあ先着順として売り出してるのは売れ残りの一部な訳ですね。
そんなこすいことしないで、正々堂々とやればいいのに。
お盆とかで帰省したら、親が支援を申し出るパターンがあるらしいので、お盆明けが勝負かな。
それでも伸びないようだと、真面目に価格戦略を見直した方が良いね。
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939
匿名さん 2015/07/22 12:46:52
>>937
他の開発業者が様子見してるなら、ここの売れ行きが次のマンション建設の時期を決めるのかな？
浦安でマンション待ってる人の為にも頑張らないと！
責任重大だね！
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940
匿名さん 2015/07/24 08:36:29
そんな低堕落じゃ売主が許さないでしょう（笑）
エクセレントは次々完売して、新しいの出しているのに
絶好調でないにしろそこそこうれてるんじゃないの
地元の業者が売れ行き知ってる訳ないし
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941
匿名さん 2015/07/24 09:35:13
「地元のマンション開発業者関係者」なんて、ゆうひが丘の総理大臣？田舎のプレスリー？レベルのことを真顔で言ってる人なんだから相手にしても仕様がない（笑）
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942
購入検討中さん 2015/07/25 23:42:49
このレス、本当にしょーもないね。
「販売戸数が～」とか、また同じことを繰り返してる。
本当にお疲れ様です。
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943
匿名さん 2015/07/26 01:46:40
>>942
買いたいならすぐに買えばいいんじゃないすか。
ほら見ろ何だかんだでやっぱ完売しただろとなるか、竣工時にまだこんなに売れ残ってんの？値引きしやがって、となるかは後のお楽しみ。
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944
匿名さん 2015/07/27 02:17:37
駐車場が平置き100％で料金500円とはすごい。
世帯数画222でしたっけ？それだけ駐車可能ということは
マンションの敷地が広大なのだろうと思います。
ただ専有面積は63.20㎡～71.57㎡ と意外と狭いのが
拍子抜けですが。
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945
匿名さん 2015/07/27 05:54:57
>>944
固定資産税もそれだけかかりますね。土地なので6分の1ですが。
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946
匿名さん 2015/07/27 12:19:23
>944
駐車場の収入は管理組合に入ってくるんだよ。
デベはマンションを売れば良いだけ。
タコが自分の足食をべるの一緒。
駐車料金が足りなくて困るのは、住民。
意図的に初期の駐車料金、管理費や修繕積立金を安くするデベを
信用してはダメ！
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947
匿名さん 2015/07/27 13:16:54
>>944
平置駐車場は機械式や自走式と比べて極めて低コストでランニングできますし、また100%が平置であることから他方式の利便性に対する料金面での調整が必要ありませんので、このような料金設定になっているのだと思います。
>>946
お詳しそうなのでお伺いしたいのですが、平置100%のランニングコストはどの程度が妥当であるとお考えですか？
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948
匿名さん 2015/07/28 16:26:18
500円×200戸×12ヵ月で年間120万円。
10年で1200万円、20年で2400万円。
平坦な駐車場の補修費としては十分じゃないの？
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949
匿名さん 2015/07/28 21:22:56
駐車場収入はたしかに駐車場自体の補修費に充てるのが正しいと思うが、実際には多くのマンションで建物の修繕積立金や管理費に繰り入れている。そうしないと管理組合の収支が苦しくなるのが実情。この物件でそのあたりどう計算されているかは分からないが、住民はよく確認した方が良いだろう。
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950
匿名さん 2015/07/29 14:37:04
MRに行くと長期修繕計画なるものを出してくれるので購入検討者はそれをよく確認すべし。
修繕積立金は最初はかなり安い設定となっているけど、あとで一般的な設定になる計画なので注意。
駐車場使用料については修繕積立金や管理費が足りないからといって
車を持つ世帯から多く取るのではなく、車を持たない世帯からも均等に公平に取るべきだよね。
だから500円のままでよし。
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951
匿名さん 2015/07/31 00:04:21
>950さん
以前別なモデルルームを見学した時は長期修繕計画を見せていただけませんでしたが、こちらから要望しないと出て来ないものですか？
駐車場は利用していない世帯からの徴収はどうでしょう。
管理費として駐車場のメンテナンス費に充てられているのは構いませんが、
利用料金として取られてしまうのは抵抗があります。
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952
匿名さん 2015/07/31 01:51:17
>>951
修繕費は同規模のマンションと同じ程度必ずかかります。駐車料金をそちらに回して修繕費の、負担を下げてます。
500円と、格安に見せているということは、将来の支出は増大するということですね。
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953
匿名さん 2015/07/31 02:00:07
>>951
駐車料金は文字通り利用者のみからの徴収ですよ。だから利用率が低いと収支が合わなくなる可能性もあります。まあその場合でもここは平置だから大したことにはならないけど機械式なんかだと大変じゃないかな。
950さんがおっしゃってるのは逆で、駐車料金を多めに取って組合を潤わせるのは不公平、必要なカネは必要な項目で徴収すべき、という話じゃないかと。
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954
匿名さん 2015/07/31 04:05:09
>>953
駐車料金で賄えなくなると、他マンションに比べ2倍はないでしょうが、1.5倍ほどの修繕費管理費に値上げせざるを得ない未来になりそうですね。住民全員での負担になるので公平にはなりそうですね。
分譲価格も結構高いですが、車持たない人にとってはランニングコストも高いマンションになりそうですね。
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955
匿名さん 2015/07/31 06:16:28
>>954
そうなんですか？お詳しそうなので1.5倍？2.0倍？何に対して？の数的根拠をご教示いただけますと皆様の理解も深まるのではないかと思います。
マンションのランニングはあらゆる共有施設、共有サービスのコストが計上され、それをどうシェアするかという話ですからね。どのような項目で徴収するかは別として、ここの共有施設や駐車場、サービスの在り方、そしてそれをシェアするスケールから考えると、総体としては低コストであると言って差し支えないと思いますが。
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956
匿名さん 2015/07/31 06:27:58
外からあれこれ言っても推測でしかない。
デべの試算が必ずあるから、それを聞いた人がここにアップしてくれればすむ話。
30年後位まで、5年単位で何倍になっていくのか。
それ見れば予想はつくよ
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957
匿名さん 2015/07/31 06:36:23
>>955
正確な数字は内部者でないので分かりませんが、同じような平置きで一家に一台のマンションでは通常5000円〜10000万徴収しており、余った金を修繕費や管理費に回していますよね。
それがゼロから数百円のマンションは、販売が売りやすくするための営業ツールに過ぎず消費者のためでは必ずしも無い、と思われます。
もし10000円の駐車料のマンションに比べれば、支出は同じわけですから、その分管理費を値上げせざるを得ない状況もありえますが、今の管理費、修繕費と総額30000円ならば、30%くらい値上がりする可能性はありえますよね。
また、いまのエアーズのようになかなか全戸販売できず住人が少ない場合は必要経費はほとんど同じなので、収入を維持するには一戸あたり負担金を2倍に上げざるをえません。
実際入居してすぐに値上げされた事例もありますよね。
http://lions-mansion.jp/sumai/knowledge/management/08.html
500円だから嬉しい！安い！という単純な話では無いので、営業トークに騙されないようにご注意くださいね。
ただ220もあるのにエレベーターが二台しかないというかなりの不便さとひきかえに、金のかかるエレベーターの維持修繕コストがある程度安いというのはあるかもしれませんね。
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958
匿名さん 2015/07/31 08:09:14
>>957
駐車場利用者が車以外のことに多く払わなければいけない理由は何？
平置の駐車場なら500円で十分。
エアーズは駐車料上げなくてもちゃんと妥当な修繕費支払になる計画になっているよ。
安くはないけど一般的な範囲と思われ。
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959
匿名さん 2015/07/31 10:16:00
>>957
売れるまでは所有者は売主だから、もし売れなくても管理費修繕費は売主負担だよ。
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960
匿名さん 2015/07/31 10:24:34
>>957
駐車場代だけを見て一喜一憂するのはおっしゃる通り愚かですが、\500だから欺かれている、というのも違いますよね。他の方も触れられている通り、平置駐車場自体は非常に低コストです。
平置100%で\10,000も料金を徴収せねばならないところは他のインカムに余程無理があるんじゃないですかね？つまりそちらの方がよっぽど詐意があるように感じます。
あくまで問題にすべきはコスト総体であって、この物件の設備＆サービス状況を勘案すれば（これもおっしゃる通りエレベータは一般的に高コストだと言われますよね。そして機械式駐車場も）、ランニング\25,000くらいがいいところでは？そして、ローンチの設定がおよそ\20,000であるわけだから、然るにこれはまあ一般的な設定だと思いますけどね。
あと、販売中の未竣工物件に対して「（この物件は売れないから、結果一人当たりのコスト負担を）2倍に上げざるをえません」と数的根拠も無いまま断言なさるのはいかがなものか、まあこんな掲示板だし仕方がないのかな、とも思いますが 笑
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961
匿名さん 2015/07/31 10:54:36
大手系列の管理会社だと委託費がめちゃ高いので、大抵は駐車場料金の大半を管理費に注ぎ込んで普通のレベルに見せる。
こちらは新日鉄コミュニティとのことで、予想するにサービスレベルは大手系列より低いが委託費も低いのではないかな。なので駐車場料金を補填しなくても普通のレベルの管理費で収まってると。
修繕積み立て金も、平置きだしエレベータ少ないしで少な目に見積もってるのかね。ただ、大手系列は念のため多目に設定するけど、安いとこは最初は安く試算しといて後で一時金徴収しないと足りなくなることもよくあるらしいから、 そこは注意だね。そればっかりは将来にならないとわからない。
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962
匿名さん 2015/07/31 11:17:07
管理費云々よりは元の価格設定の方がよほど家計にはインパクトありますね。
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963
匿名さん 2015/07/31 11:22:53
>>962
物件の値段ってこと？
そりゃそうだ。
でも、それプラス、管理費や固定資産税の額も重要でしょう。
駅近でもないのに、物件が高くてランニングも高かったらお話にならない。
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964
匿名さん 2015/07/31 11:46:41
土地が広いので固定資産税は同規模のマンションより高くなりますね。
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965
匿名さん 2015/07/31 12:33:30
またふいに「分譲価格が高い」というところに話題が戻りましたね？ランニングの話はもういいのかな？
分譲価格については兼ねてより議論が紛糾していて食傷気味の話題ではありますが、確かに重要なポイントですからね。
割高派は駅遠であることや、新町の未入居物件の中古価格などを根拠に自説を展開する一方で、妥当派＆割安派は未発表プロジェクトの予定価格や近隣物件の中古価格を論点にしていて、なかなか議論も噛み合わずに凄惨な状況ですが、参考になるレスも多数見受けられますので、一度前スレから読み返してみるのもよいのではないかと思います。
私は後者に説得力を感じましたが。
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966
匿名さん 2015/07/31 13:03:48
駅遠で広くて古いのと、狭くて新しいので、同じ値段でどちらがいいかと言われたら、うーん、どちらとも言いかねる。
駅近だと高くて狭くても我慢する人は多いんだけどなあ。
まあそれは駅近のメリットが最優先だからだけど。
駅近新築が高くて買えなくなった人が、駐車場100パーセントに価値を見いだせるかだね。
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967
匿名さん 2015/07/31 13:17:13
>>966
舞浜か新浦安の駅近で＠260～270くらいで出たら人気物件だろう。でも出ないんだそんなの 笑。駅近の新築からしてもう出ない。
だからこの物件の判断基準は、新築か中古か？或いは京葉線浦安かそれ以外か？という軸になると思いますよ。
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968
匿名さん 2015/07/31 14:15:23
>>951さん
950です。長期修繕計画について
売主としては修繕費を安く見せて売りやすくしたいと思うので、最初は隠している可能性がありますね。
修繕計画や修繕費の根拠などを聞くと出してくれるはずです。
ここのように修繕費の初期設定が5000円程度のところはそれは最初の数年のみであり、
将来は15000～20000程度になるとみておくべきです。物件によるかもしれませんが。
駐車場使用料については953さんが書いてくれた通りです。
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969
検討中の奥さま [女性 30代] 2015/08/01 08:40:15
結構、357号線に近いですね。
寝室側は、さすがに窓を開けて寝れないですかね。
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970
匿名さん [男性 50代] 2015/08/01 15:51:13
一般論で済みませんが、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」のデータによれば、平均的なマンションで30年間に必要な共用部分の修繕費用は、70平米の住戸で合計450万円位です。（マンションによって幅が大きいので、平均値で計算。最近の建設費の上昇は考慮していません。エアーズがいくらで想定しているかは未確認。）
つまり、30年の間でそれだけの金を用意する必要があり、修繕積立基金を支払った残額を毎月積み立てていくことになります。単純に計算しても、月5000円では間に合わないので、将来的には値上げして辻褄をあわせなければいけません。
また、30年間の総額があまりに安く設定されていたら、理由を確認したほうがいいと思います。
機械式駐車場は、1台あたりの修繕工事費が6000円/月以上掛かるようですので、平置き駐車場であることは幸いです。
参考「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
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971
匿名さん 2015/08/02 00:29:55
>>969
実際に357を通ると距離感に驚きますよね。音や排ガスを考えると、窓は灯りとりと考えるのが良いかと。
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972
匿名さん 2015/08/02 00:34:03
思ってたよりはるかに距離が近くて驚きました。
陸橋の車から部屋の見えてしまうし、窓は開けられませんね。
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973
匿名さん 2015/08/02 04:10:16
外から見えないようにしつつ窓を開けられる仕掛けがあるみたいですよ
高機能な格子みたいなやつ
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974
匿名さん 2015/08/02 04:14:32
そうですね。でもやはりトラックの廃ガスが布団につくのは嫌なので窓は締め切りにすると思います。
冷暖房代は高くなりそうですが、背に腹は変えられません。
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975
匿名さん 2015/08/03 09:16:56
973さん、そうなんですか。初めて聞きました…。
どういうものなんでしょう。
カーテンみたいなものとはまた別なんですよね？
検索してみたのでわからなかったんですが、オプションでそういうものがあったりするのでしょうか。
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976
匿名さん 2015/08/03 11:16:07
>>975さん
窓の外側に付ける、金属製のブラインドのようなものです。上下で開閉を分けて調整できるようです。伝わりますでしょうか…
オプションではなく標準装備ですね。
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977
検討中さん 2015/08/03 11:19:23
何れにしても排気ガスと騒音で窓は開けられないということですね。
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978
匿名さん 2015/08/03 12:18:45
そんなことないさ、浦安は海風に守られてるじゃないか。騒音は気にしないでおｋ
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979
匿名さん 2015/08/04 03:43:55
気にしないで済む騒音だったら、二重サッシにはしないでしょう。
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980
匿名さん 2015/08/04 04:04:12
>>979
あれだけの距離の近さだとさすがに煩いですよね。
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981
匿名さん 2015/08/04 07:55:23
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982
匿名さん 2015/08/05 03:38:40
南向きだからかな？
自分は上の階と下の階の価格差に驚きですわ
高いところが人気なんだなあ
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983
物件比較中さん [男性 40代] 2015/08/05 04:10:56
建設予定地が電車から見えるようになりましたね。
思ったより駅から近く感じます。
予算は５，０００万円以内なので真剣に考えてますが、
浦安に拘るか、駅距離と広さに拘るかで悩んでいます。
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984
匿名さん 2015/08/05 05:04:03
>>983
ぜひ購入して感想教えてください！私はしばらく様子見です。
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985
物件比較中さん [男性 30代] 2015/08/05 08:12:40
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986
匿名さん 2015/08/05 08:35:46
>>983
5、6階ぐらいまで建ち上がっている感じですかね？
駅からは決して近くはないかなあ。舞浜までなら信号のない道を一直線だから距離ほどの時間はかかりませんが、近くはない。
ただ舞浜だとこれよりも駅近の物件が出る可能性は極めて低い。ここの近辺以外には生活利便施設も少ない。そして新浦安の方も築30年を建て替えるくらいまでは駅近は出ない。そして駅近ではない未発表プロジェクトは更に単価が上がるという。
それでは中古にするか、或いは浦安はもうやめておくか、はたまたそれとも、というところが判断のポイントになりますよね。
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987
匿名さん 2015/08/05 23:35:14
二重サッシは騒音であけていられないとは思うけども、それ以外にも網戸付いてないよね？
開けてたら蚊や虫が入るから結局開けれないかなあ。
結局二重窓の部屋は閉めきりを想定していて、一年中エアコンで過ごせということですね。
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988
匿名さん 2015/08/06 11:11:10
>>982
そうですか南向きですか。南西と南とでそんなに変わるものなんですね。
逆に階層の価格差はこんなものかなと思っちゃいました。ただ低層階でもバルコニー側は開放感があると思うのでそこまで高層階にこだわる必要はないのかもしれませんね。
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