阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）ってどうですか？⑤

IRが誘致されたとして大阪の財政はそれなりに潤うだろうが
ここら辺がどうにかなるってこともないんじゃないの。
むしろ破綻した人間が流れてきて治安が悪くなることも考えられる。
儲けた人は来んやろからね。

まあIRの法案自体がいつ提出されるかも分からない状態です。
地に足着けて検討しましょう。

大阪はしばらくは御堂筋と梅田の開発で手一杯でしょうね。江之子島とかどこからそんな発想が･･･

大阪もタワマンが増えてきたね。
その分住民同士のトラブル件数も増えてきているから、普段の挨拶やご近所づきあいは欠かさず行いましょうね。
特に同じフロアの人たちは一蓮托生のようなものだからね。

どのようなトラブルですか。昔からあるトラブルは上下の階が多かったのですが。
今の若い人は余り挨拶もしないようだと思っていましたが、近くのマンションは
感心するぐらいしていましたね。

大阪市内の再開発は堀江や新町、裏難波やオタロードなど地域主導での再開発・発展した例が幾つかあります。
それでも難波や心斎橋という既存の人の流れを数百メートル圏内で拡張させる手法であり、全くの新規開発ではないので、その手法がとれない阿波座の場合は地域主導での再開発は難しいでしょうね。

ここの管理費って少し高くないですか？
それともこんなもんでしょうか・・・。

キューズモールは駅降りてすぐだから行くのは便利そうですね。

タワーマンションの壁はRCでないとの事ですが隣との音の伝わり方なんかはどうなんでしょう？

>>642
ここは販売価格は低めに見えるけど、維持費は割高だね。そういうのも売主の戦略なんだろうけど。

管理費、修繕費は５年後には１万円ぐらい上げるのではないですか。管理組合がしっかり
してないと管理会社の言いなりになりますよ。　毎月の支払ですから現金買いの人でもし
んどくなってきます。

先ほど管理費の削減に成功した500世帯のマンションの例がTVでやっていましたよ。
理事会がしっかりとしていれば可能なようです、修繕積立金は削減しない方が良いみたいでした。

近くにおいしい豚まん屋さんと　おいしいドーナツ屋さんがあるの知ってますか　ライフの向こうのセブンイレブンの前
にあります　未来を予想するよりおいしいですよ。

おいしいタコ焼き屋とおいしいラーメン屋はありますか？

ここはこれ以上再開発されないのでは？
他にも再開発すべき古い街がいくらでもあるのに、それらを放置してさらにここに力を入れていく理由が思い付きません。
どうなんでしょうね。

>>634
確かに一番現実的なのはIRがらみでの再評価かもしれませんね。

管理・修繕費は平均２２０００円前後。
修繕費は３年ごとに３千円程度上がるようなので、
駐車場も含めると長く住むには悩ましいですね・・・。

>>648
まだ食べたことないので美味しいかは分かりませんが、新なにわ筋沿い、物件からすぐ北に行列のできてるつけ麺屋はありましたよ！

分譲マンションが管理費で稼ぐのは、昔からわかっていること。
今更とやかく言う必要はないのでは？
分譲が不適切と判断される立地はディベの子会社が全戸賃貸にして市場に出すだけ。

>648さん

近くに「とまとの里 信濃路」というトマトラーメン店があります。
ＯＭＰから東へ徒歩5分圏内、本町通りの少し北、中国領事館近くです。

昼時は順番待ちを覚悟する必要があります。トマト出汁ラーメンながら
さっぱりと美味！最後に小ライスを頼みリゾット風に食べるのが裏技で
す。

>653さん

長谷工のマンション管理子会社に委託するのは最初の1年だけです。
2年目以降はコンペ方式(相見積もり)でマンション管理会社を管理
組合が決めるだけです。

従って、管理組合次第ではないのでしょうか？

>>655

長谷工の社員が管理組合に入り込んでいるので現実は変更不可能で管理会社の言いなり。その為の事業者直販。

>>656
面白いこといいますね 笑
社員が入ってたとしてもコントロールできる程入るわけないでしょ。

管理費に無駄があれば省きたいですね。
下げないにしても有意義に使ってほしい。

>>656
ネガるならもう少しましなネガしたほうがいいかと。
私は管理組合相手によく仕事してますが、そんな組合に出会ったことない。

規約の変更等は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による総会の決議によって行うことができます。
つまり四分の一以上の反対があれば変更は不可能です。実際住んでみれば分かりますよ。

管理会社を変えるのは3/4以上の決で可能では？　巷には管理会社は五萬？とありますけど。
655さんの書かれている通りです。

住民の管理組合にどれだけの力量があるかですが。
大規模だと必ず役員の報酬がどうの、見合った仕事をしていない等々の不満をいう人達が足を引っぱって
でもそういう人達は自分では役員を引き受けないわけです。
結局役員に人材が集まらず行き当たりで管理会社を替えたものの、期待外れでコロコロ管理会社を替えるたびに
ショボくなってしまったマンションの例もありますからね。

管理組合に明るくない人達ばかりだから少しだけ教えてあげる。組合の長は実際に住んでる住民さんですね。ただし、修繕や清掃に関わる決議権を持った役員は長谷工の社員を含め大家などの実際には住んでいない人達から選任されます。何故か、長谷工の子会社を入れないと意味がないからです。東京の森ビル系知ってる人がいるかは期待していませんが、マンション販売だけで利益上げるゼネコンなんて今や皆無だし、だいたい素人の集まりで組合運営が出来るわけないし。

「マンション管理会社交替」を経験された個人のブログ？を見てると管理会社を変更するのってかなり大変ですね。どれだけ役員さんにやる気があるかだと思いますが、理事会役員ってどこでも押し付け合いですものね。

理事長になる人は本当に大変そう・・・

>>663
普通は理事長を含め理事達は住民（組合員）ですよね？
決議権が住んでない人ってのは初めて聞きましたが‥
あくまで管理会社はサポート的な立場であって、理事にはなれず（住んでたら別）、決議権はありません。
決議するのは理事会であり、総会ですね。

まぁとは言え、管理会社を変えることは不可能に近いぐらい難しいこと。しかしながら管理費等は管理組合の働きによって見直していく必要はでてくるでしょうね。
私は長谷工コミュはいい管理会社だと思いますけどね。

管理会社が必要とみなすコストを管理組合が見直すことができるか難しいでしょう。
たとえ見直すことができてコンシェルジュをなくしたり、警備員を減らしたりして
そのために１世帯あたりにわずかな管理費の削減を行うことができても
あげくに管理がずさんになって資産価値が下がるってことになりがちだから。
労多くして益少なし。まずふつうの理事は手を付けたがらないでしょう。

だったら管理費修繕費が支払えなくなって滞納、マンションを手放す結果となる。
今までそういう人たちをよく見てきましたけどね。　私は現金払い、ローンを組
んだ人たちは良く考えること。

管理、修繕費は即金、ローンに関係ないので。支払困難で手放す人はさまざまです。
マンションを購入する人は将来にわたって管理、修繕費がついて回るということをきちんと認識しておくこと。
見通しの甘い人が行き詰まるのは当然です。

管理会社を変えるのは確かに大変な事だとは思いますが、実際にリプレイスしたマンションは五万とあります。
そのあたりは本当に住民次第で決まりますね。

失敗した事例も五万とあるので。
時間とエネルギーと人間関係の消耗を代償に
しかも大規模だと変更による１世帯あたりのコスト削減はわずかですがリスク面は大きい。
そういうことでOMPの理事を引き受けようなんて思わないですね。

管理、修繕費が即金とはどういう意味ですか。ローンと同じで毎月の出費ですけど。
見通しをきちんとやっていても勤務会社倒産とかいろいろあるけど。

670さんのように理事を引き受けたくないと思うのは誰しも同じ、唯、最初から引き受けたくないのであれば
マンションは購入すべきでない。

669さん、私が住んでいるマンションは中規模ですが、委託管理から自主管理に変えました。
特に問題はなかったですよ、そのため管理費修繕費は委託管理の約半額です。
仰る通り住民の意思、要するに住民のやる気の問題ですよね。

>>672
理事を引き受けたくない人はマンション買うなっていうなら、90％以上の人は購入資格は無いでしょ。

659の物言いが余りに狭い世間の話しをしてたから心配だったが、分かってる人が多くて安心しました。あと委任状を最終的な武器に組合に好き放題されないようにしましょう。

674、それだったら買わないことです。いずれは理事が回ってきます。

実際、管理費を下げる目的で管理会社が変更になった例は極めて少ないのが実態。

管理会社もある程度儲けがないと社員が養えない。逆に、儲けすぎは良くないけどね。

>>676
説得力ないというか意味不明ですね。
今まで幾つもマンション住まいやってますけど理事をしたことは１度もありませんが。
むしろOMPのような大規模マンションだと回ってくる方が珍しい。
理事になる気のない契約者がほとんどでしょう。

たいていは理事は抽選となりそのうち回ってきます。

678の方が第三者から見ても説得力がないと思うけどな

678ですけど30年以上４つのマンション住まいを経ていますが理事をしたことはありません。
なので自分にとっては説得力はないわけです。他の方にとっては分かりません。
実家は昔からの戸建てなので町内会の役員などしておりましたが。
私がここを検討している理由の一つは560世帯以上の大規模タワーマンションなので
私の経験から煩わしい世話役などの機会を当たらないようにと考えてのことです。
万一の場合も大規模だと辞退も容易ですから。もちろん価格とかその他の条件もありますが。

長谷コミュを甘く見ないほうがいいよ。

長谷工コミュは別に悪い会社ではない。
きちんと利益を上げて報酬を得てこそ、しっかりとした仕事ができる。
利益が出ないようなボランティア管理会社なんて有り得ない。
不信感を持つような人物は、はじめからマンションに入居するべきじゃないと思う。
マンションに入居する人は、【管理を買う自覚＋共同生活の権利と義務を果たす自覚】がないとダメ。

長谷コミュのフロントって工事のノルマあるんでしょ？

どうも怪しい投稿内容になってきました。

どこのマンションでも修繕積立金を死守するために役員さんは頑張っていますよ。

２本の高速に挟まれていたトライアングルですが
日生病院が隣接するんでそっちの抜け方向がなくなってしまうのが
分かっていたものの辛いですね。
まあ建ってみないことには実際は分からないですが。20階以上は影響ないのかな。

>687さん

私は購入者ですが、そんなこと先刻承知で購入しました。
東北角部屋、西北角部屋の人気が高かったことも事実です。
(確か全て売り切れで、キャンセル待ちあり)

私は購入しませんでしたが、営業の方は後日のトラブルを
恐れてか何度も日生病院の重なり方をシミュレーションし
てくれました。

確かに建ってみないと分からないのですが、大変の購入者
の方はしつこく検討されて判断されているはずです。

>>688
結局購入したのかしてないのか・・・。

でも、立派な外観になるのは間違いなさそうだから
人の流れと雰囲気は変わりそうですね。

病院の外観で人の流れが変わるの？

病人の往来が増えるってことなんかな。用もない人が病院見学に来んと思うけど。

外観や病院のキレイさは大事だと思いますよ。
医者がしょぼくても、病院がキレイだと、高度な医療や良い医者がいそうに錯覚しちゃうかと。
患者や病院の規模は増えそうですね。

医者がしょぼくても...... 随分と意味深長な書き方ですが？

言葉足らずでしたね、例えばの話です。
日生のお医者さんのことは知りません、何も深い意味はないですよ。
要は病院も外観、ハードは重要ってことです。

この西区では日生病院、多根病院、大野病院など良い総合病院があります。
ただ、日生病院は医師が頻繁に変わる傾向があるので注意が必要です。
日生病院には私も眼科、消化器内科にかかっています。

日生病院跡には介護施設ができるとにらんでいるのですが。
今後ますます医療と介護のコラボは必要になりますから。
日生病院と行政の関係者が考える跡地利用として考えれば非常に妥当です。

>689さん

688です。言葉足らずで大変失礼しました。

私は購入者ですが、東北角部屋、西北角部屋の購入者ではありません。

ここ床暖房は標準でありましたか？

>>697
オプションですよ。私は不要派なのでその方がありがたい。

床暖房オプションでつけると電気のですか？電気とガスの床暖房ってなんか違いますか？

電気ですよ。
ガスとの違いはご自身で調べて下さいね。

床暖房の下からじんわり暖かいというのは好きですね。
エアコンはどうしても上部からになるし暖風は苦手なので。
かといってストーブ系は嫌なので床暖房は外せません。
なのでここがオプションならつけたいです。
できればガス床暖房が良いのですがOMPはオール電化だから仕方ないかな。

オプションの選択期限過ぎてるのでは？？

５月６日にＭＲ閉鎖らしいけど、売れのこりの在庫物件はどうするつもりなんだろう。

>>703
他でMRつくるんだよ！
検討してたらそんなことぐらい知ってるはず。

今みたいに3タイプも見ることは出来ないでしょうね。
どのタイプになるのかな

>>702
701ですが、これから購入しようとする人もオプションの期限は過ぎてるのでしょうか？
我が家では冬期に床暖房を使う日も必ずでてくるので。

今から購入ではオプション選択は無理でしょうね。竣工まで一年切ってますし。

床暖のないタワマンって他にありますかね。

そこそこの板マンでも珍しいと思ったので。

もちろんいらん人が購入してると思いますが。関西の冬は寒いですよ。

いや、大阪の冬は他と比べて暖かいですよ。この物件、南向き以外は寒いことになるだろうね。
エアコンでの暖房しかないね。

確かに周辺に比べると市内は少しマシですが12、１，２月はやっぱ寒かった。
南国育ちなもんで　笑
床暖房もほしかったね。マンションなら床暖房でじんわりポカポカ。エアコンの温風いらんよ。
戸建てはおすすめじゃないけど。

ここの床暖はＩＨ調理器の上で生活してる様なものだから付けなくて正解だよ。

IH調理器の上って電気の床暖房ってこと？
後付けってなると床をめくれないから電気カーペットみたいな感じになるのかな。
それなら電気カーペットがマシかも。
ただ電気カーペットだとデザインが選べないしコード付いてるのがダサいからなあ。
分かりました。

エアコンやコタツがあるんですから床暖なんて必要ないでしょ。最も無駄な設備だと思います。

コタツは洋室（特にリビング）では使いたくない。姿勢とか生活スタイルとか色々。
エアコンの上からの送風は苦手ですが使わざるを得ません。冷房なしで大阪の夏は過ごせませんから。
冬期はフロアから部屋全体を温めるシステムがいいんで、現状では床暖房が理想に近い。

コタツとエアコンでいい、という人には必要ないでしょう。
ただここまで床暖房が普及（マンションではほぼ標準化）してきたのは床暖房が快適で好ましいと考える人が増えているという背景があると思いますよ。
エアコンは外せませんがプラス床暖房というのが個人的にはベストミックスですね。

床暖にエアコン。戸建ての場合は必要だと思います。
マンションに引越しましたがマンションって暖かくて必要無いと思いました。
マンションに引っ越して３年になりますが、風邪を引かなくなりました。
戸建ての時は底冷えと良いますか・・・ホント寒かった。

マンションは戸建てに比べて暖かいのは実感しています。
ただ私は床暖房は日本の戸建てにはあまり向かないと、両方住んでみて思っています。
新築の戸建てはけっこう天井が高くて建材も木材を使用していて空間の熱効率がよろしくない。戸建ての床暖は光熱費も馬鹿にならなかったです。
戸建てのように熱保存性がよくないと床暖房の快適さがあまり実感できません。日本の床暖房はさすがにオンドルみたいな暖房力はないですから。

その点マンションは機密性が高く熱保存もよいので床暖房のじんわりさがほどよく心地よいのです。
経験的には714さんのように主暖房はエアコンで、床暖房を補助的に用いるのがマンション生活では快適ですよ。

もちろんOMPは床暖房はないのは最初から分かっていることなので他の方法で検討することだと思います。

私も永くマンションに住んでますが、寒い時は床暖のみで殆ど空調使わない生活する方が多数派だと思ってました。

ゴールデンウィーク暇だからＭＲ行こうかな？？

今後建築中のタワーマンションを探すとザ・パークハウス 中之島タワー と、シティータワー梅田東と、大阪市から売りに出ていた大阪北小学校跡地の開発事業者が住友不動産に決定し、52階建て、約900戸のタワーマンションが建設されることになりました。
http://www.city.osaka.lg.jp/hodoshiryo/kyoiku/0000258531.html
それと、中津に４５階建ての超高層マンション／竹中工務店で設計進む／京阪電気鉄道ら３社のタワー予定
それに、（仮称）西区新町タワープロジェクト　大阪屋本社ビル跡地は、地上38階、高さ約131mの超高層タワーマンション！
それからマダマダ先ですが、梅田北ヤードに新駅が出来てその場所にもタワー予定。


これからの事を考えると価格もそうとう高い気がしてきた。
そう考えたら、建築中のOMP、クラッシイー南船場、ロジュマン梅田、ブランズタワー・ウェリス心斎橋NORTH 、クラッシー淀屋橋、その辺りから検討しなおし、売れ残りでも交渉した方が良さそうな気がしてきた。

名前だけタワマンってのもあるからクオリティのよい板マンも検討に加えていいでしょう。

高くても売れるし安くても売れないのが一人二極化消費のトレンド。
安いというだけのものは選択肢には上っても選ばれるまでには至らずに
売れ残る確立が高まり、次の新たな選択肢との競合を何度も繰り返す。
購入検討中や物件比較中というセグメントが長期に亘るものはそういう
傾向にあるということ。

721さん
なるほどね～　OMPはどう思います？

文章を読めばおのずと分かるように書かれていると思うが。
まあ確かにスレ立ちからずっと物件比較中の方もいますね。OMPをほめてる割りにね。
でもこの価格ですからそんなには残らないと思う。

>>721
なんか偉そうに分析してますけど、あんまり説得力のない分析ですね。
ここは十分選ばれてると思います。
私は最近からMR行き始めましたが、MRめっちゃ盛り上がってますよ。竣工前に完売すると思います。

ここと同時期に売り出されたとこってどこですか？

土地値が安かったのか、相当コストダウンしてるのか
この安さで売れ残ったらひどいでしょ。売り出しの頃はこの春までには完売してると思ってた。
でも今で残り80戸は残りすぎ。法人関係や投資家の需要もあったと思うが。
MRに通ってもなかなか契約できない人が多いのかね。

間取りが悪いにつきると思うけどね～。
特定の間取りが残ってるから、完売は難しいと思う。

＞721　確率の漢字を間違えていますよ。

住宅ローンの審査が厳しくなっているのも影響しているのかもしれません。

ここのおかげで、ライフが移転するし、今のライフ周辺のマンションが売りに出されるし、動きとしては好ましい。
勤務場所にもよるだろうけど、靭公園周辺の築浅マンションが安く買えるのは福音。

ライフって移転なの？　新設じゃないの？
靭店はそのままで、別に新設だと思ってたけど。

それって阿波座周辺のマンションの資産価値を押し下げてるってことだよね。

725、同時期の販売は南堀江、すでに完売。
730、ＯＭＰのためライフが移転するとは初耳です。

OMPやマーク20、日生病院など江之子島まちづくり事業で駅前の人口増加が見込まれるからでしょうね。

事業ってOMPの真横に病院ができただけじゃないの。
事業に先立つ予算もないから地味、というか中途半端なんだよなあ。

＞731
一時的にはそうでしょうね、長い眼で見れば地域の人口が増加する事はプラスに働くと思いますよ。

京町堀や靱本町、西本町の築浅は確かに市場に出るね。
築浅や最上階角部屋はすぐ売れる。
エノコのおかげ。