パークハウス宮崎台シンフォニーテラス

華やかな田園都市線と質実剛健の三菱地所は相容れ無いのかも

>78

その、パークハウスとルフォンの差について、そこまで書くのなら具体的な内容を述べてください。
私は素人ですが、ルフォンの外観のほうが好きですね。
ま、どちらも完成していませんから、玄人でも評価できないと思うんですけどね。

>81

なんだそれ。って感じです。
デベロッパーは、土地を仕入れて建物を仕立てて収益を上げるだけが目的の事業者だから、相性もなにもないでしょ。

なるほどデベのブランドにこだわらない方が多いみたいですな。

ルフォンの内覧会の様子は富士見台のスレが参考になる。

マンションが完成しないと評価できないみたいなことを言ってる82は、外観が自分好みのルフォンを買えばええやん。

全く違う話題ですみません。現在購入を検討中なのですが、どなたかわかる方がいらっしゃいましたら次の質問にお答え頂ければ幸いです。
①施工が「木内建設」ですが、この会社での施工は大丈夫なのでしょうか。調べてみたところ、ネット等かなり書か　れているので、心配になりました。
②どなたも触れていないようですが、「冷蔵庫置き場」の幅が狭かったような気が致しました。両開きサイズに対応　できていないのでは？と思うのですが、大丈夫でしょうか？
③これもどこかのサイトで話題になっていたので調べてみたのですが、南西部分の地下にＪＲ貨物のトンネルが通っ　ています。本当に問題はないのでしょうか？
　素人なので、よくわかりません。単なるアラシの方の意見でしたら問題ないのですが…。高い買い物なので、慎重　に検討したいと思っております。宜しく御願い致します。

この板も荒れそうだなあ。
まあ、それなりの荒れる根拠がある物件といえそうだけど。
この物件を「守りに入ろう」とする人は、やめたほうがいいよ。
そうすると、サーパスやドレッセATみたいにスパイラルに陥るから。
地所の関係者も書いているようだけど、考えが甘いよね。

86さん

まず、地下貨物線（武蔵野貨物線）のことについては、私の書いた42＆44を参照してください。
具体的に地図を見ると、この物件の南側をかすめて線路が通っていますね。
また、「電車の音がするかどうか」については、客観的には「音が聞こえない」と言い切れませんし、モデルルームの営業マンも同じことを言っていました。「音が聞こえない」と言って売り、その後にクレームが出たら大変なことになるからです。
私見では、私自身が宮崎台にある武蔵野線の真上の賃貸マンション2階に住んでいましたが、まったく気になりませんでした。

冷蔵庫については、私もよく調べないとわかりません。
モデルルームに巻尺を持って行き、ご自身が納得するように測ってみるのがよいと思います。

施工会社については、これも不勉強ですが書かせていただきますと、売主（三菱地所）はしっかりした会社であり怠りなく責任をもってチェックするでしょうから、あまり心配する必要はないと思います。
もし購入された場合は、引渡し前の内覧会にてご自身で十分なチェックをするのもよいでしょうね。
いずれにしても、三菱地所の物件ですから建築物への心配はないでしょう。

それよりもご自身で十分な検討が必要なことは、将来の周辺環境の変化だと思います。
これは、営業マンも重要事項説明をしますが、将来の周辺のマンション建築等については予測できないことですから、ご自身で判断するしかないと思います。

上でルフォンの名前が出ていますが、私としてはルフォンの周辺は今後の開発（マンション建築等）の可能性が高いと思いますし、鷺沼への抜け道（それなりの交通量）の脇に立地していますし東面間近の電柱にトランス2個がありますことから、駅徒歩2分の利便性を最優先で購入するならいいでしょうが、周辺環境や健康リスクを少しでも気にするのであれば、十分に検討すべきだと考えます。

このパークハウスについては、公園が正面という理由で西向きを検討したとしても、その公園を見て安らぎを感じることはないでしょうから、このあたりも十分に考えるほうがいいと思います。

いずれにしても、ご自身のお持ちになる諸条件（金銭面・好み・通勤利便性）から検討され、100%ではないにしても満足される物件が見つかるといいですね。

>>86さん

心配なら買わないことが一番ですが、、、
施工の木内建設、ゼネコンは下請けが当然ですから、施工云々よりもどこが発注、監理しているかではないでしょうか。
パークハウスでも構造や価格帯、地域や時期もあるでしょうが、施工会社は多社に渡り、木内建設が建てた物件も既存進行形共に複数ありますよ。
商事との物件、パークテラス宮前平もそうだったと思います。
南面が道路、狭い道をはさんで西側が公園、傾斜の方向、と立地もシンフォニーテラスと似ているように思います。

冷蔵庫は、日本製の普通に普及しているサイズなら対応していると思います。
各部屋で微妙に異なる可能性もあるので、希望の部屋の図面を見て（必要ならサイズ入り施工図面を見せてもらう）判断を。

地下のＪＲ貨物のトンネルが問題の件ですが、都心だと地下には階層状態で地下鉄が走っています。
マンションを購入する際にそのことを気にしている人がいるかどうか。
この場所に関しては、88さん同様、居住した経験から言うと、電車の走る音や振動は聞こえず、
遠くでポーッという汽笛のような音が静かな夜などに小さく聞こえました。
推測ですが、馬絹交差点近くでトンネルに入る際に鳴らしている音なのではないかと思いました。

88です。

>この場所に関しては、88さん同様、居住した経験から言うと、電車の走る音や振動は聞こえず、
>遠くでポーッという汽笛のような音が静かな夜などに小さく聞こえました。

そうそう、私もまさに同じ経験をしました。
今の今まで、あの音は明らかに田園都市線の警笛の音ではないことはわかりますので、南武線や川崎駅のほうからJRの汽笛が風に流されて聞こえてくるのだろうと思い続けていました。
いずれにしても、深夜を含めた日常生活でまったく問題ない音で、静まり返った状態で布団に入っていて気づくかどうかのレベルですし、就寝中に目が覚めるなどどいうことはありません。
また、この音が聞こえた記憶は、貨物線真上の賃貸マンションに住んでいた7年間のうち数回です。

８６です。

様々なご意見・ご提言をありがとうございました。
今後、色々と家族で話し合い、検討したいと思います。

JRの通過音ならここで聞くより普通にネットで調べたほうがいいよ。

立地は閑静な場所でいいと思う。プラウド宮崎台よりも確実にいい場所。
建物の外観は今イチかな。なんとなくアンバランスなデザイン。
平凡な間取りは妥当な値段だけど、角部屋は高すぎの設定。
地下トンネルは気にしなくていいと思う。
狙うなら、やはり南向きってとこか。西向きはヤだね、沈む太陽を見て人生も沈みそう。

さて、どうするか。

バルコニーにコストをかけた物件は、建物全体にもコストがかかっていると聞いたことがあります。
ここは、バルコニーの手摺りがガラスだと思い、コストがかかっていないと思われるのですが、どなたか知識をお持ちの方は教えてください。

これから出てくる物件は如何にコストを下げるかがメインテーマでしょう。
躯体部分などでコストを下げられると困るのですが、専有面積を少なくし、設備を少し落とすことで坪単価を抑えているのでしょう。ディスポーザーなどは設置費用は建設費の中では誤差範囲に入る金額だと思うのですが。。。
結局、対費用効果と言う点では値段なりと言うことになるのでしょう。

駅からもう少し離れると、この物件から10分も歩けば、3000万台のマンションがあることを考えると。。。。

94さん

コストを削減した表れとして、手摺りをガラスにしたのでしょうね。
ただ、建物全体のコスト削減ではなく、手摺り部分のコストを下げただけだと思いますよ。
この削減が、販売価格に反映されれば購入者としては嬉しいのですが、プラウド宮崎台と同様の作り＆価格ということで納得せざるをえないかもしれません。

ガラスの手摺りはコストを削減なんですか？？デザイン上の採用かと思っていました。
今、都心の億ションなんかはガラスウォールとかガラスの手摺りが結構多いですよね。パークコート神宮前とか。
また、以前候補にしたマンションでは高額の上層階だけガラスの手摺りで、どちらかと言うとステイタスみたいな説明を受けました。広尾ガーデンフォレストの上層階みたいな感じ。

ガラスだと明るいので植物も成育が良く病気の発生も少なく、流行りのベランダ菜園にも適しているような気がします。もっと実用的には洗濯物が早く乾くらしいです。
今住んでいるのはコンクリ壁ですが、南向きでも一昨日降った雨が溝に流れた跡が湿気ってます。。。

97さんのおっしゃる通り、硝子手摺は都心の高額物件での採用が多く、コストも決して安くありません。
郊外でたまに見られる一枚ガラスなら話は別ですが、パークハウスならまずペアガラスでしょうし。
順梁の建物のデメリットはハイサッシでないことですが、メリットはバルコニーを広く取れること、バルコニー手摺が躯体でない分コンクリート壁ではなく、光を取り込める素材を採用できることです。
格子ならまあ少しコストけちったかなと思いますけど、そもそもバルコニー手摺も全体の仕様の一つです。バルコニーの仕様が建物全体の仕様の指標になるかというと、それは一概には言えないと思います。
マンションの北側に道路とエントランスがあって南のバルコニーがあまり外から見えない場合、コストをかけるべくはバルコニーではなくエントランス側から見えるマンションの部分、ですから。

プラウド宮崎台の設備・仕様の方が全体的に良いのではないでしょうか・・・。
ディスポーザー、ハイサッシ、トランクルーム、パークハウスに無いものがプラウドには付いているように思います。逆はあるのでしょうか。

http://www.proud-web.jp/miyazakidai/

99さんはプラウド購入者ですか？
モデルに行かれたらいくつかは見つかると思いますが。。
ざっと今日見てきた感想ですが、食洗器、独立型浄水器、ミストサウナ、
(確か首都圏初と言ってたような？？)再節水型トイレとかはプラウドになかったと記憶してます。
あとはやっぱり閑静な住環境？！

94です。

ご回答いただいた方に感謝申し上げます。
自分で更に勉強して、ガラス手摺りのことを調べてみますが、皆さんのご回答で少し安心しています。
駅から5分、かつ閑静ということでこの物件に興味を持っています。
ただ、どこのマンションもそうですが角部屋以外は普通の間取りで、面白味を感じないのが残念です。
Qタイプは、とても魅力を感じますが私には広すぎますし、それより以前に購入できない金額です。

今まで、プラウド宮崎台やルフォン宮前平も候補に挙げましたが、私は近隣に永く住んでいますことからプラウド前面道路の交通量の多さを知っていますし、ルフォンも抜け道に面していることから購入を断念しました。

ミストサウナは水道管工事が必要なはずで後付けは無理だと思い、私としては非常に魅力を感じます。

皆さんご指摘の通り、角部屋が高く感じました。
これは、プラウドを売っていた頃の値段設定です。
2月の正式値段設定が楽しみです。もう少し下がった値段を期待します。
パークハウスさんの頑張りを期待します。

100さん

ありがとうございます。
プラウド購入者ではありませんよ。
こちらの物件を検討しているものです。
百聞はなんとやら、事前案内会に参加してきたいと思います。

100さん
聞いておいて失礼な返信でした。すみません。

104さん
こちらこそ訝ってしまい、失礼致しました。
事前案内会では、間取りも貰えますし、かなりざっくりですが、予定価格もわかりますので色々参考になると思いますよ。
間取りがつまらないとの評もありますが、ちょっと前まで私が検討していたタワー物件と比べると、かなりスッキリして見えます。プラウドも今回と似た間取りが多かったですが、やはりオーソドックスな間取り（悪く言えばつまらない、陳腐な間取り）がなんだかんだで家具配置を考えても無駄の少ない気がします。個人的に和室ではなくて全て洋室がいいかな、とは思いますが。
あとは予算頑張って南向きに絞るか、公園向きを前提として進めるか、迷い中です。。

105さん

頑張って買えるなら、南向きにしましょう。
後々に後悔しませんから。
住んでても満足ですし、将来の売却または賃貸にするときも有利です。

予定価格で４ＬＤＫの最上階はどのぐらいなのでしょうか？
事前案内会を希望しましたが、１月の３連休に回されました。お正月に相談するのに、大体どの程度かがわかればいいなと思いました。
個人的に宮崎台は好きなのですが＠２５０万円以上であれば、正直、世田谷、杉並、湾岸あたりまで選択肢が増えてくるので、「川崎市」でそれ以上だと悩んでしまいます。

向きにもよりますが、人気の南向きか、南西角であれば、おそらく＠270～280万円ぐらいではないでしょうか。
南向きの3～4階であれば＠250万円程度だと思います。

世田谷はあまり知りませんが、杉並でも浜田山等条件の良いところでは駅徒歩5分以内は＠320万円は超えますので、
＠250万という水準は、川崎のまあまあ条件の良い住宅地の相場だと思います。

スロップシンクはついていないようですね。

地所は吉祥寺でエコマンションを出すようですね。
外断熱や太陽光温水など面白い仕様です。
石神井公園の物件も細かい仕様は未発表ですが
壁面緑化などこれまた凝った仕様です。
そのあたりの物件と比べてみるのも面白いかもしれません

この物件、目新しい仕様ではなく金額高め設定と思いますが、ブランド好きの方には売れる物件でしょうね。
花霞を例にすれば、マンション群に囲まれた立地＆普通の腕前では苦労する駐車場でありながら坪単価265万円ほどで売り切りましたので、ここも「パークハウス」という名前だけで売れると思います。

駐車場は機械式が主なようですが、当然サイズ制限がありますでしょうか？当方、ＢＭＷのＸ５で高さ、重量、幅とも一般的な機械式には入らないことが多いです。
また屋内ではなく、屋外駐車場になりますか？ご存知の方がいらっしゃれば教えてください。

112さん

シンフォニーテラスには興味がないので知りませんが、ルフォン宮前平の駐車場ならX5でもOKでしょう。
全高210cm、全幅190cm、全長510cm、重量2300kgまで許容する屋内ピットが8台分あります。

ここは、とにかく、場所が良い！！

これからの地所物件は場所が素晴らしい！吉祥寺や石神井公園は場所が良いし仕様も凝ってる。問題は価格がいくらなの！

事前案内会に行ってきました。
駅から徒歩5分とHPにも記載ありますが、
確かに駅から近く、若干坂はあるものの、場所も静かでいい立地だと思いました。
モデルルームも見せてもらいました。
ハイサッシなし、ディスポーザーなしの点は、残念でしたが、個人的には十分な設備でした。
価格は未だ決まっていないようですが、部屋数が多い西向きの最下（2F・階下がｴﾝﾄﾗﾝｽﾎｰﾙ）で坪230程度でした。西向き（厳密には北西のようですが）にしては、若干高めのような気がしましたが、正式価格もまだ決まっていませんし、引き続き検討していきたいと思います。
ところで、通勤時の電車の混み具合についてご存知の方教えて頂けないでしょうか？
新聞読んだり出来ませんか？
本当は実体験した方がいいのでしょうが、宜しくお願いいたします。

116さん

宮崎台に居住しています。
朝7時15分以降の宮崎台駅からの上り田園都市線は超満員で、たまに積み残し（満員で乗れない）が発生します。
それ以前の電車であれば、あまりストレスなく通勤できますが、途中（溝の口またはニコタマ）で急行に乗り換えた場合は、それなりに混雑しています。

マンションの駐車場は契約後に抽選のパターンが多いのじゃないかな。
機械式の上段なら駐車出来ても、抽選をパスできるかは分からない。。

家と車のどっちを優先するかという問題もあります。
ちなみに私はマンションの駐車場に入る車に買い換えましたよ。

現行X5は幅が１．９メートル超、普通のマンションの駐車場では難しいだろうね。
１階住戸の専用平置きとかでもサイズの確認は必要だろうね。

物件の検討中です。
機械式駐車場って私自身は使用したことがないのですが
書き込みを見ていると出し入れに大変そうですね。
しかも地上２段地下２段と聞いていますので・・・

それとエレベーター数が７５戸で１機って少なくないですか？
通常は５０戸で１機のようです。
階段の数も少ないように見えます。

収納に関してはトランクルームがないのが残念です。
アウトドアーで使うような汚れ物は室内に置いておきたく
ないですからね。

立地は公園周辺の狭い道路が日中の時間帯に駐禁解除に
なっているため、びっしりと駐車車両が止まっているので
車で通行するとかなりわずらわしいと思います。
ただ、駅近等の環境は気に入っているので、この物件の正式な
坪単価がどのくらいになるのかで判断したいと思います。

１１７さん

ありがとうございます。
７時前に宮崎台駅を出ようと考えておりますので、
それほどストレスを感じることなく通勤出来そうですね。

ご指摘のようにエレベーターの数1機は少ないと思います。高級マンションほどエレベーター1機辺りの部屋戸数が少ないと言われています。ディスポーザ-がないなどかなり節約した設計になっているのでしょう。
事前説明会に行きましたが、三菱地所さんも値段設定に悩んでいるようでした。まあ、事前説明会の目的はそこにあるのでしょうが。。。。
某電鉄メーカーがタマプラでだしている物件でも、最上階東南角部屋が坪260万超でしたので、同程度かもう少し低めじゃないと売れないのではないでしょうか。宮崎台の方が立地が良いとしても設備面で見劣りしますので。。。。

この物件で、坪２５０とか２６０とか仰っている方は、
沿線や最寄駅、立地などを見直しされた方がよいと思います。

121さんがおっしゃっているような最上階東南角部屋でしたら、
坪２９０万前後と言ったところでしょう。
この物件なら、この価格でもおそらく抽選でしょう。

坪290万ですか？バブルですね。
宮崎台の反対側に同程度の値段で売っているマンションがありますね。。
タマプラの物件は三菱地所さんも販売主でした。失礼致しました。

よっぽど高い時に購入されましたか？
それとも、三菱地所の関連の方ですか？

私は122さんでもなければ三菱地所の関係者でもありませんが、正直122さんに同意です。
どうやら坪250万円前後のマンションに坪300万円越えのマンションの仕様を求め、価格は坪200万円台前半を求める人が多いようですね。
この価格、仕様で、地所が仕様を下げてるとか言ってる人は、ないものねだりのいつまでもマンションを買えない人だと思います。
御影石のキッチンカウンター、食洗機、ミストサウナ…、どれもが恐らく花霞の失敗のトラウマから来る十分過ぎる仕様でしょう。条件のいい住戸を坪250万円で売ろうもんなら殺到しますよ。
期待するのは自由ですが、常に予約が一杯の今の状況がもし本当ならば、正式価格に待しても無駄かと思われます。
設備が劣る、値段が高いと言う方は見送ったほうが得策です。私を含め、花霞を見送った多くの人が、見送ってよかったと思ってますから。

近所の住人でそろそろ購入を検討中です。

駅から近いのは確かですが、実際に歩いてみれば分かると思いますが
立地は駅の反対側のヴィークコートのほうが勝っています。
公園周辺の道路は最近駐禁解除になり、片側１車線が駐車車両で埋まって
しまっていて、近所の住人はかなり迷惑しています。
また、夜の公園脇は女性の一人歩きには多少不安を感じると思います。
１１９さんの書き込みに仕様がありますが、７５戸でエレベータ１機
駐車場が機械式に対して、反対側の物件は５９戸でエレベーター３機？
駐車場も平置きです。
ただ、販売価格が高すぎて売れ残っているようですが・・・
なので、坪２９０万円前後などという価格で抽選になるようなら
ヴィークコートが苦戦しないと思います。

エレベーター１基で全然問題ないですよ。
設計やってる人なら言うまでもないですが
１４階建て１フロア４戸(５６戸)でエレベーター１基がいわゆる５０戸でエレベーター１基のベースです。
計算だけで言えば、１４階建て１フロア５戸でも十分足りてしまいます。
７５戸でも６階建てなら問題ありません。
プライバシーにとりわけ重点を置いたマンションなら３戸１エレベーターのマンションもありますが
億ションをはじめとするマンションが基本です。
地下住戸も含めて坪３００万のヴィークコートと
最も条件のいい住戸が同程度のシンフォニーテラスはそもそも価格が違いすぎる。。。

126さんのおっしゃるとおり、ヴィークコートと比較するのは無理がありますね。
ルフォン宮前平の坪単価と比べると、南向きの部屋の坪単価はほぼ同レベル。
東向き、西向きは、ルフォンより高めですね。
ここの場合、西向きと東向きの販売個数ががかなりの数を占めるので、
あまり下げたくないのでしょうか。
確かに、立地的には魅力的ですし、（情報不足もあってか？）事前案内会も好評のようですが、
飛びつくような内容ではないと思いますが。花霞は余程酷かったのでしょうか。

プラウド宮崎台の平均坪単価は245万円でした。ルフォン宮前平は少し低い坪単価です。
もしヴィークコート宮前平との比較をされているのでしたら、惨たんたる売れ残りの実情を知れば坪単価290万円などという価格は高すぎで、私も125さんの意見に同感です。
花霞にしても、立地も間取りも悪いのに坪単価265万円で売り出したため、とても苦戦しました。

直近の、宮崎台・宮前平の中古物件の坪単価をご存知ですか？
駅から徒歩5分以内、75平米前後、築年数10年未満の物件ほとんどが坪単価200万円弱で取引されています。
このことから、ごくごく標準的な仕様のシンフォニーテラスが将来売りに出れば、とっても悲しい結果となります。
ま、不動産市況が現在と同じ環境であればですが。

いずれにしても、費用対効果でそんなに魅力的な物件とは思えません。
西向きが多く、どの間取りも田の字ばかりです。
冷静に考えられたほうがいいと思いますけど。

学区や駅からの距離考えたら、絶対ルフォンやブリリアの方が魅力的。
宮前区の行政機能が集まってる宮前平の方が何かと便利だし、宮崎台の方が勝ってる点があれば是非教えてください。

宮前平駅を最寄りに10年以上住んでいます。
駅前に尻手黒川が通っているせいか駅まわりがなかなか充実しません。
宮崎台の方が店も多くていいなあと長年思ってました。
鷺沼駅近物件があればベストなんですけどねえ。。