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引き続き頑張って推薦してください
[スレ作成日時]2015-03-01 18:11:35
引き続き頑張って推薦してください
[スレ作成日時]2015-03-01 18:11:35
マンションなんて全然長持ちじゃなかったのなw
これは言うまでもなくかなりリスキーです。
マンションが駅近と長持ちは、全くのガセネタだったようだね
だから、投資目的でやらないほうがいい。たまたま自分の住んでいるマンションが、
そういう場合になったらラッキーぐらいに考えておいたほうがいい。
だから、需給のいい立地のいいマンションがお薦めします。
建て替えはそういうエリアでないと上手くいかないでしょうからね。
だいたい建て替えを狙う投資家は、築30年くらいには物件を買ってないと儲からない。
ってか、これ投資用になってるのな。
マンション建て替えに伴う等価交換とは:
昔の建物は、容積率いっぱいには建てていないものが大半です。したがって、余っている容積率を使って建物を上へ、横へと伸ばしていけば、現在お住まいの方々は持分との等価交換で新築かつ高級マンションに無償で入居することができ、デベロッパーは、他の住戸を分譲することによって、利益を得ることができ、購入者は、高額ではあるものの、今までだと考えられなかった立地で大満足の住まいを買うことができる、という「皆がHAPPY」なプロジェクトとなるわけです。
いずれにせよ、このような形で都市が再生していくのは望ましい姿だと思います。問題は、容積率を目いっぱいとった今の新築物件が50年経過後に、同じように建替えできるのか、という点であり、その意味で、私たちは、50年後の建替えという「見えざるリスク」をも背負って、マンションを購入しているのかもしれません。
これは言うまでもなくかなりリスキーです。今後緩和されるとは言え、当該マンションの議決権の5分の4以上の同意があってはじめて建替えが成立するのであり、まずそれをやろうとするマンション内のリーダーの存在、そのマネジメント能力、住民の普段からの協力姿勢などのハードルを超えなければならず、投資家がそのために自らやれることは、その持ち分以上には何もありません。そのようなどちらに転ぶかわからない帰趨を待ちの姿勢で待てるのは、そもそもよほどのキャッシュフローが手元にある方に限定されてくると思われます。
こんなの大陸系に買われるのがオチになりそう。
気付いたら外資に全部喰われてましたってね。
>247
分かりましたか?ですから、数千万掛けてリノベーションしても全く問題ないんですよ。
戸数の少ない低層マンションですので、10年後ぐらいには数億のプラスが出る予定です。
持つべきは都心一等地にあるマンションなんです。資産価値的にも環境的にもね。
>>249
あなたの個人的な見解ですね。
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00025/
建て替えはかんたんじゃないんですよ。
築40年のマンションじゃ、「都心都心」と必死で連呼するのも頷けるな。そりゃ必死に妄想しないとやってけないだろう。ましてや中古で買う程度の余裕のない買い方してるわけだし。
都心の築40年マンションで建て替えを狙っているのに
数千万円もかけてリノベしていたことに笑えるんだけど。
>ましてや中古で買う程度の余裕のない買い方してるわけだし。
中古?何が悪いんでしょう?立地にこだわると良いエリアはほぼ中古ですよ。
昔から建っている物件のほうが好立地なのは当たり前。
更に、コストパフォーマンス的にも抜群で都心部に住める。
あなたは、わざわざ同じものに高いお金を払いたいという、おめでたい方なんですか?(笑)
かなりリスキーなことをしている自覚はあるんだね。
254みたいな新築好きがいるから、マンション建て替えた後に高値で買ってくれる人がいるという構図。入居したらすぐ中古で値段は下がるのにね。築浅で数割下がった物件を買うのが一番効率的なのにね。まあいいお客さんってことで(笑)
カモネギ・・苦笑
でも、今のマンションの価格はバブル価格ですから、建て替えた頃には弾けてますよ。
で築40年のボロマンで建て替えを待っているわけね。
40年前の夢を今やっと叶えた都心さん、頑張れ!
>都心の好立地でも年数がたてば安くなる(資産価値が落ちる)わけですね。
そんなのも知らんの?上モノ価格は下がるだろ。バカばっかだなここ。
そろそろマンションの寿命がやってくるのか。
建て替えできるとイイね!
マンション派が自ら、容積率ギリギリの最新マンションは負の遺産と認めましたね。
タワマンなんて健康被害もあり、子供虐待以外に表し様が無いですね。
あ、マンション派の結論だから噛みつかないでね。
価値があるのは、立地のいい戸建て。その一択です。
マンションの建て替えで容積率が大きくなり部屋数が増えたら、その分、土地の持分は減るわけですね。
まあ、実際にマンション建て替えの話が出てくるとしても30年も先だし、ぶっちゃけどうでもいいやね。
築90年だけどきちんと建ってますから。
木造は凄いでしょ。RCとは作りが違うんですよ。
http://www.ietan.jp/search/detail/EW90922?adpcnt=1cc_Y
パリだと築40年は新しいマンションです。
建築技術が上がり地震国の日本でもマンションは100年くらい
平気で持ちます。
大事なのは需要があることです。郊外だけは止めましょう。
需要があるエリアなら、何年使っても良いし、
万が一建て替え必要になっても、
スムーズに建て替えられるでしょう。
不動産は立地が8割です。
さすがに90年前のRC造の建築物は残ってないだろう。
コンクリや石造りは沢山残っているだろ。
例えば、港区三田にある三井倶楽部。築102年だそうだ。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/project/special/tsunamachi/about/index....
本質は建物の寿命の問題じゃないんだよね。
需要が今後もずっと見込まれるエリアなのかってこと。
ところで、ウチのマンションは築2年で、今でも1戸だけ未入居なんだけど、投資目的なんかな?
ちなみに、管理費と修繕積立は問題なく払われてます。
大規模修繕で外断熱とか外観の変更もできて、リフォームすれば内装もあたらしくできる。
ある程度なら建て替えなくても変更はできるよ。
三井倶楽部も迎賓館も鉄筋コンクリートでないよ(笑)
木造の法隆寺は1400年
木造の写真は一般住宅でもボロ代表みたいな写真をわざわざさがし、コンクリや石造りはそもそも住宅でないものを出す感覚が変だよ。
一般住宅でコンクリや石造りの写真はないの?
木造より寿命が短いのか、それを住宅として使う人がいないのか。
鉄筋コンクリートの一戸建てなら長持ちするでしょ。軽いし
800棟以上というのは建築年代として旧耐震時代のものです
なにしろ「(都全体の旧基準分譲マンションで)耐震診断を実施していないマンションは82.9%である。」ですから、実際の強度は不明です。
ちなみに、診断に反対する居住者の意見で最も多いのは「資産価値の低下があるため」だそうです。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/pdf/manshon_jitta...
耐震診断は小規模なマンションで200万円以上かかるそうで9割近くのマンションが実行していないそうです。
マンションは問題が多いから、国交省や東京都が税金を使って定期調査してる。
経済成長を前提に建てることに注力したルールが、時代に合わなくなってきているという危機感がある。
寿命を迎えつつあるマンションでも、住民の合意形成は困難。
基本的に、コンクリートにしても、木造にしても、年月が経てば補修・メンテナンスが必要なんだよね。そういう面においては修繕計画が示されてるマンションは比較的安心だけど、戸建は住んでる人間しだい。
マンションは30年、木造は1000年
>修繕計画が示されてるマンションは比較的安心だけど、戸建は住んでる人間しだい。
マンションの修繕は、計画があっても将来実行の時に住民の合意が得られずなにもできません。
賃貸住民の増加で、所有者の規定数の合意がとれないこともある。
集合住宅は難しいけど、戸建ては個人の裁量で改修可能。
マンションは修繕計画にあわせて毎月の修繕積立金を集めてるから比較的安心ですね。戸建の場合は貯えが無いと何か問題が発生しても直すこともできませんから。
>>295
>>修繕計画が示されてるマンションは比較的安心だけど、戸建は住んでる人間しだい。
住んでいる人間って自分の事ですよね?それなら自分で選べる方が断然安心なんですけど?
大抵の修繕計画は予備的補修、予防的補修も入ってます。それって本当に必要?って内容も多いいのでは?
一度支払ってしまったお金の行方って気になりづらいでしょうけど、実際に有効活用されていないとか無駄遣いの結果、一時金徴収や値上げって普通に起きているんですよ?
きちんと管理組合に参加して、定期的に修繕内容をチェックしてますか?してないのに安心なんですか?
大手ゼネコンでも建設ミスを隠ぺいしている昨今、マンションデべが管理業者に作らせた修繕計画を盲目的に信じて安心と言うのはいかにも情弱だとしか思えません。
>>298
戸建ては個人で修繕計画を頭に描いて貯蓄してますから、ご心配なく。子供が大学卒業したら、とか、結婚する頃、とか、個人の都合のいいタイミングで修繕なり建て替えなり行うことができます。他人と調和しなければならない問題もなく自由です。
台風や突風などが原因で、突然に問題が発生することもありますし、特に最近は気候変動問題についていろいろ言われてますね。
>修繕計画が示されてるマンションは比較的安心だけど、戸建は住んでる人間しだい。
いちおう補足しておくと、何かあったときにマンションは管理組合の主導で足並み揃えて対応できるから比較的安心だけど、戸建だと他人の家の窓が割れていてもそこの住人が直さない限りどうしようもない。塀の落書きを消すかどうかも住んでる人間しだい。
そう、他人の家だからどうしようもない。
>何かあったときにマンションは管理組合の主導で足並み揃えて対応できるから比較的安心だけど、
時間がたつとマンションの管理組合も劣化して機能不全に陥る。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/pdf/manshon_jitta...
近隣に汚れた家や空き家、荒廃した建物なんかがあると治安の悪化に繋がるかもしれないから少し心配ですよね。
単純な割れ窓理論
>>307
うちの近所にもゴミ屋敷がありました。
そこは住民がいたので治安が悪くなるということはありませんでしたけど、やはり周囲にいたら迷惑だったでしょうね。すぐ裏で建売が8000万で売ってましたけど買う人いるのかな?って思いましたよ。意外にもすぐ売れてましたけど。
その主が亡くなって、しばらく空家でしたが区役所と警察が敷地をフェンスで封鎖して重点的にパトロールしてたので表立った問題はなかった様子です。なぜかそういう人に限って土地が広かったりで、その後そこには6軒の建売ができてそこもあっという間に完売してました。売り出しは7000万半ばでした。
私はその近辺に土地あるいは建売かマンションを探していたので気が付きましたけど、気が付かないゴミ屋敷や空き家ってあるもんだなあとは思いました。
そういえばマンションだと区役所や警察は何もできませんね。
落書きを消さずに放っておくと、どんどん落書きが増えるってやつね。
このスレのマンション民を見ていると、ほんとに机上の空論をしているんだなと思うわ。
マンションの建て替え問題にぶち当たったことがあるなら、容積率の緩和とかそういう問題じゃないことが分かるよ。
うちの親が原宿にマンション持ってて、住民決議で建て替えが決まったんだよね。
で、もともと容積率に余裕があったので、建て替え費用無料+一時住み替えの費用までベンダーが負担してくれ、
いま5000〜6000万円相当の2LDKが建て替えると8000万円相当になる、という、とんでもなくいい話になったわけ。
ところがね、こんな好条件でも、
「うちは関係ない。このまま住みたい」
と決議が決まっているのに、それに従わない住民が5〜10%程度いるわけよ。
もう老人だから、住み替えるほうが嫌だ、と言ってまるで聞かない。
そんな住民決議からはや10年。いまだになんの進歩もない。
(嘘かほんとかしらんが、そうこうしているうちに容積率が厳しくなったらしい)
決議の必要数の緩和とか、容積率の緩和じゃない。
強制執行が可能にならないことには、マンションの建て替えなんてできないんだよ。
まあ、誰も建て替え問題なんて抱えていないのが実際なので。(笑)
進行はええよ(笑)
亀レスだけど。
>能書きは結構です。では、築131年のダコタハウスが倒壊しないのはなぜですか?
あなたのその理論をそのまま返すと、
じゃ、スフィンクスは紀元前2500年からいまだに倒壊してないので、
砂を固めて積み上げれば4500年は大丈夫だ、ということになりますね。
スフィンクスが東京にあったとして、いまだに風雨に耐えたと思いますか?
ダコタハウスとやらも同じことです。
NYと東京では、環境が違うからです。
地震もそうですけど、地盤が違うし、湿気も寒暖差も違うんです。
無知は恥ではないですが、無知を棚に上げての発言は恥ずかしいですよ。
>ダコタハウスとやらも同じことです。
もし砂でできてるのならね(笑)おかしな事を言う方ですな。
>湿気も寒暖差も違うんです。
NYの方が夏は暑く(特にマンハッタンはビル熱)冬はマイナス10℃を下回る日も多い。
特に今冬は大雪のニュースもあったばかり。
東京より、NYのほうが遥かに気候の寒暖差もあり過酷ですよ。
>無知を棚に上げての発言は恥ずかしいですよ。
貴方に向けてお返ししますね。
>地盤が違うし、
マンハッタンって、一枚の巨大な岩盤の上に建っている島なんだよね。
あれだけのタワーが建ってるけど、強度的にはどうなんだろ?
地震がないから、日本のより脆いと思うのが普通だけど・・
でも100年以上前のビルが沢山残っているのは?
メンテがいいから?コンクリは30年が寿命だとか言ってなかったっけ?
>>316
環境や天候はそれ程影響しませんよ。
コンクリートのビルでも、もっとも持ちますよ。
マンハッタンのビルなんて1920年代に大量に作られたものが未だに現役です。
エンパイアステートビルとかクライスラービルとか。
日本でも最近建設されたビル、六本木ヒルズとかはやはり100年くらいはもつでしょう。
日本で昔のビルが壊されているのは、まず第一に耐震基準がもたないってのがあります。
建築基準法は何度も改定され、その度に厳しくなっています。
それは、地震の揺れに対する構造物の強度がわかってきたからです。
ですので昔のビルでは、阪神大震災クラスの地震に対応できず倒壊する可能性が大きいです。
そんなビルではテナントが入りません。
もうひとつは、かつてのビルは10階建て程度しか立てれなかったのですが、
耐震性の向上によりもっと高層建築が可能になりました。
ですので10階建てのビルをぶっ壊して30階にしてしまえば賃料は3倍入るわけで、
建て替えを進める理由です。東京駅前の丸ビルとかがこのパターンです。
例えば明治時代のコンクリートなども残っており、100年前のコンクリートの破壊試験とかもたまにしています。
その結果、100年前のコンクリートでも強度が落ちない事が分かっています。
コンクリ寿命が30年とか、環境で持ちが変わるとか、
雨の滅多に降らないエジプトとか例に出してみっともないだけです。
>地震がないから、日本のより脆いと思うのが普通だけど
???
なんだこれ?
鉄の固まりに溶接した鉄骨を微動だにさせない状況と、
豆腐に鉄骨さして、毎日ゆさゆさ揺すってる状況と、
前者のほうが「脆い」イメージを持つのが「普通」?!
あかんわ、これは(笑)
戸建はちょっと掘って柱を立ててるだけだけど、マンションは岩盤まで杭を打ちこんでいるわけです。
なんだこれ?建てかえができなきゃ、買いかえればいいだけじゃん。戸建てでも30年で建て替えるんでしょ??
30年でも売れるようなマンションが前提だけど、それは戸建てでも同じだよ。
それともぎりぎりで買うならってことなのかな?それなら戸建てでいいじゃん。
>その結果、100年前のコンクリートでも強度が落ちない事が分かっています。
???
ソース出してみてくれないかな??
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354....
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの
住宅用のもの
47年
https://www.mof.go.jp/national_property/councils/pre/shiryou/221021_05...
RC造共同住宅
45.17年
まあ、この調査の後者のほうにもあるけど、日本は「建物の価値はいずれなくなる」という印象が強いから、
「なくなる資産にカネはかけない」→「価値がなくなる」というサイクルを生んでいるのも事実でしょうね。
素人の憶測による話よりも、私は財務省が有識者を集めて調査した結果を信じます。
http://news.mynavi.jp/news/2013/03/03/011/
>>財務省の「PRE戦略検討会」における有識者ヒアリング資料によると、RC造りのマンション平均寿命は45年と木造住宅よりも短くなっています。
これが嘘だというのなら、別の話を始める前に財務省が血税を用いて有識者を集めて行った結果にどの様な間違いがあるのかから始めてください。
>東京より、NYのほうが遥かに気候の寒暖差もあり過酷ですよ。
(笑)
あなたが裸で暮らすぶんには、東京のほうが過酷かもしれませんね(笑)
http://www.ana.co.jp/int/airinfo/guide/jfk/images/NYC_temperature_01.j...
東京の最低気温が2度、最高気温が30度、
NYの最低気温が-3度、最高気温が28度、というところですかね。
28度差と31度差なので、NYのほうが寒暖差は激しいでしょうけど、問題はそこじゃないです。
http://www.ana.co.jp/int/airinfo/guide/jfk/images/NYC_temperature_02.j...
これをみればわかるように、降水量が断然に違います。
コンクリートの中性化においては、湿度、湿気、降雨量というのが大きく影響します。
そしてなにより地震です。
スフィンクスのエジプトのように、降雨や湿気がなく、地震もなければ、
それこそ砂を積み上げるだけでも家が作れます。
NYのように、湿気がなくて地震がなくて地盤が強固であれば、日本とは耐用年数がまるで違います。
ていうか、これ、一般常識かと思いますけどね。
なぜ日本に高層ビルが少ないのか、いちどご自身で調べてみたらいかがですか?
>建てかえができなきゃ、買いかえればいいだけじゃん。戸建てでも30年で建て替えるんでしょ??
うん、建て替えができない築30年のマンションを誰が買うのかな?
誰も買ってくれなかったら、買い換えるにも、その資金はどうするのかな?
>319は7年前のyahoo知恵袋のコピペです。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1216620627
ニューヨークのマンションが100年なら韓国のマンションは傾いてますけど
>319
>コンクリートのビルでも、もっとも持ちますよ。
>マンハッタンのビルなんて1920年代に大量に作られたものが未だに現役です。
>エンパイアステートビルとかクライスラービルとか
http://toolbiru.web.fc2.com/cj4n/d-data-k4.htm
http://toolbiru.web.fc2.com/cj4n/d-data-k7.htm
エンパイアステートビルは鉄骨フレーム、クライスラービルは鉄骨構造な(笑)
無知ってすげえなあ。
ちょっとググれば出ることを自分の思い込みだけでドヤ顔できちゃうんだね(笑)
パリの高層マンション、地震がないので、柱、細いよ。立地環境に応じて、建物の建てるの当たり前だけどね。
パリの歴史あるアパルトメントは木造です
パリの高層マンションは鉄筋コンクリートです。築40年でも新しい方ですよ。
マンションのほとんどは駅遠で利便性が悪い
マンションによるでしょ。郊外で駅に近くても意味ないけどね。
都内で駅近にあるのは一戸建てと賃貸マンション、分譲マンションは駅遠でバス便がほとんど
駅近で便利なのでマンションにしました!(笑)
家も都内駅近マンションで、通勤はドアtoドアで20分です。