購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART86】

>219
あなたは地方の方のようなので知らないでしょうが、
この広尾タワーズは新築当時から家賃100万円という高級マンションでした。
別にバブル価格ではないんです。無知だと話になりませんね・・苦笑

>218
216ではないが、立替が想定される物件はそういう期待込みで
相場が決まるのは常識

立替間近になると当然出物はなくなります
田舎小館さんには理解不能のようだけど

216は広尾駅前の価値を全く理解していないらしい（笑）

それすらあなたの妄想じゃないですか。苦笑

マンションさん、現実実がなさすぎるので
実際に建て替えで生まれ変わり、資産価値の上がったマンションの「実例」を提示してください。
マンションさんの期待値が高すぎて、妄想スレスレで話しになりません。

>>221
私は貴方の意見より海外からも取材が来るようなプロの住宅ジャーナリストの分析による見解を支持します。


>>東京の不動産市場は「バブル」　アジア資本が狙い撃ち

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20150208/ecn150208083000...

>225
最近のだと、シャトー三田の建て替え事案、ザ・レジデンス三田がいい例でしょう。
ほぼ倍の高さの建物になったので、元々のオーナーなど地権者は持ち出しコスト０で、
億ションを手に入れましたね。ザ・レジデンス三田で検索すれば売り部屋情報が出てくるでしょう。

総務省調べ
空き家総数７５７万戸のうち６割の４６２万戸がマンション
http://ironna.jp/article/556

情報の提示をお願いしますね。

＞すぐに3億とか以上の高級マンションに生まれ変わるでしょう。 1億程度で買ったオーナーは、勿論容積率の関係で追金０なのか費用がかかるか分かりませんが、
＞いずれにせよ数千万掛けても数億のプラスになることは間違いないですし、

で、１億が３億になったのですか？

>230
228の事例だと、元値の３倍では効かないでしょうね。
広尾はまだ建て替わっていませんよ。日本語分からないんですか？

立替物件

麹町パークハウス
パークハウス赤坂氷川
プラウドタワー白金台
神宮前レジデンス

シャトー三田は築４６年で「老朽化」が建て替えの理由ですね。
やはりマンションの平均寿命通りです。
港区で４例目みたいですが、しかしなかなか建て替えが進まないですね。

ちなみに、今回容積率が上がったので、次の築３０年以降は建て替え問題がさらに深刻化しています。

財務省の言うRC造りのマンション平均寿命は45年にピッタリですね。
でもシャトー三田築４６年で建て替え幸運でしたね。

>233
建て替え事案の成功例が理解できたようで良かったです。
容積率が緩和されれば、更に建て替えは容易になるから進んでいくでしょうね。
街の再生ですよ。都心部はどんどん綺麗になっていくでしょう。

老朽マンションの建替えをねらう！？－当たればでかい大バクチ

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1307

４６年で建て替えという事は３０年目から１５年かけて住民が納得していったわけですね。
１５年間雨漏りを我慢してきたんですね。

これは言うまでもなくかなりリスキーです。今後緩和されるとは言え、当該マンションの議決権の5分の4以上の同意があってはじめて建替えが成立するのであり、まずそれをやろうとするマンション内のリーダーの存在、そのマネジメント能力、住民の普段からの協力姿勢などのハードルを超えなければならず、投資家がそのために自らやれることは、その持ち分以上には何もありません。そのようなどちらに転ぶかわからない帰趨を待ちの姿勢で待てるのは、そもそもよほどのキャッシュフローが手元にある方に限定されてくると思われます。

　一方、建替えが既にほぼ確定している物件は、その中古価格が新築と変わらないくらい跳ね上がったりします。上記の『ザ・神宮前レジデンス』の前身の原宿団地がまさにそのような状態でした。要は、「儲け話」は、儲けが出ないような方向に力が働くのが常である、ということです。

　いずれにせよ、このような形で都市が再生していくのは望ましい姿だと思います。問題は、容積率を目いっぱいとった今の新築物件が50年経過後に、同じように建替えできるのか、という点であり、その意味で、私たちは、50年後の建替えという「見えざるリスク」をも背負って、マンションを購入しているのかもしれません。

容積率を目いっぱいとった今の新築物件が50年経過後に、同じように建替えできるのか、という点であり、その意味で、私たちは、50年後の建替えという「見えざるリスク」をも背負って、マンションを購入しているのかもしれません

せめて都心の新陳代謝はこれからも続かないと
朽ち果てるのみのような戸建郊外のようになっては日本もいよいよ終わりです

マンションの建て替えは、これ将来につけをまわす状況だよね。

マンション建て替えについて：

老朽マンションの建替えを狙う投資家が存在します。半世紀も経過したマンションの建物価値は税法上ゼロであり、良い立地にもかかわらず、すごい安値で入手が可能な場合が多いのですが、それでも土地の持ち分は新築マンションと同様にあり(高層化されていないため、むしろ土地の持ち分面積は大きくなることでしょう)、買主は区分所有権を主張することができるようになります。

　ここでうまく建替えが実現すれば、投資家は、区分所有権の等価交換により、買った価格の数倍の価格の住戸を入手することができる、というわけです。投資家は、その住戸をすぐに売って売却益をとってもいいですし、しばらくは賃貸に出して、不動産の譲渡益課税が2割に落ちる築後6年目以降に売ることもできるなど、キャピタルゲインもインカムゲインも自在なお宝住戸を手に入れることになります。

マンションなんて全然長持ちじゃなかったのなｗ

これは言うまでもなくかなりリスキーです。

マンションが駅近と長持ちは、全くのガセネタだったようだね

だから、投資目的でやらないほうがいい。たまたま自分の住んでいるマンションが、
そういう場合になったらラッキーぐらいに考えておいたほうがいい。
だから、需給のいい立地のいいマンションがお薦めします。
建て替えはそういうエリアでないと上手くいかないでしょうからね。

だいたい建て替えを狙う投資家は、築３０年くらいには物件を買ってないと儲からない。
ってか、これ投資用になってるのな。

マンション建て替えに伴う等価交換とは：

昔の建物は、容積率いっぱいには建てていないものが大半です。したがって、余っている容積率を使って建物を上へ、横へと伸ばしていけば、現在お住まいの方々は持分との等価交換で新築かつ高級マンションに無償で入居することができ、デベロッパーは、他の住戸を分譲することによって、利益を得ることができ、購入者は、高額ではあるものの、今までだと考えられなかった立地で大満足の住まいを買うことができる、という「皆がHAPPY」なプロジェクトとなるわけです。

いずれにせよ、このような形で都市が再生していくのは望ましい姿だと思います。問題は、容積率を目いっぱいとった今の新築物件が50年経過後に、同じように建替えできるのか、という点であり、その意味で、私たちは、50年後の建替えという「見えざるリスク」をも背負って、マンションを購入しているのかもしれません。

これは言うまでもなくかなりリスキーです。今後緩和されるとは言え、当該マンションの議決権の5分の4以上の同意があってはじめて建替えが成立するのであり、まずそれをやろうとするマンション内のリーダーの存在、そのマネジメント能力、住民の普段からの協力姿勢などのハードルを超えなければならず、投資家がそのために自らやれることは、その持ち分以上には何もありません。そのようなどちらに転ぶかわからない帰趨を待ちの姿勢で待てるのは、そもそもよほどのキャッシュフローが手元にある方に限定されてくると思われます。

こんなの大陸系に買われるのがオチになりそう。
気付いたら外資に全部喰われてましたってね。

>247
分かりましたか？ですから、数千万掛けてリノベーションしても全く問題ないんですよ。
戸数の少ない低層マンションですので、10年後ぐらいには数億のプラスが出る予定です。
持つべきは都心一等地にあるマンションなんです。資産価値的にも環境的にもね。

>>249
あなたの個人的な見解ですね。

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00025/

建て替えはかんたんじゃないんですよ。

築40年のマンションじゃ、「都心都心」と必死で連呼するのも頷けるな。そりゃ必死に妄想しないとやってけないだろう。ましてや中古で買う程度の余裕のない買い方してるわけだし。

都心の築４０年マンションで建て替えを狙っているのに
数千万円もかけてリノベしていたことに笑えるんだけど。

ザ・レジデンス三田で工事ミス多発か？

http://condo.seesaa.net/article/410263323.html

>ましてや中古で買う程度の余裕のない買い方してるわけだし。
中古？何が悪いんでしょう？立地にこだわると良いエリアはほぼ中古ですよ。
昔から建っている物件のほうが好立地なのは当たり前。
更に、コストパフォーマンス的にも抜群で都心部に住める。
あなたは、わざわざ同じものに高いお金を払いたいという、おめでたい方なんですか？（笑）

>255
だって数億はする億ションだからね。

かなりリスキーなことをしている自覚はあるんだね。

254みたいな新築好きがいるから、マンション建て替えた後に高値で買ってくれる人がいるという構図。入居したらすぐ中古で値段は下がるのにね。築浅で数割下がった物件を買うのが一番効率的なのにね。まあいいお客さんってことで（笑）

カモネギ・・苦笑

でも、今のマンションの価格はバブル価格ですから、建て替えた頃には弾けてますよ。

で築４０年のボロマンで建て替えを待っているわけね。

>>260
築浅なら分かるけど、築40年はないわー。

>257

マンションさんから「コスパ」という言葉が出るとは意外ですな。
都心の好立地でも年数がたてば安くなる（資産価値が落ちる）わけですね。

>>260
築浅じゃねーじゃん。

40年前の夢を今やっと叶えた都心さん、頑張れ！

>都心の好立地でも年数がたてば安くなる（資産価値が落ちる）わけですね。
そんなのも知らんの？上モノ価格は下がるだろ。バカばっかだなここ。

そろそろマンションの寿命がやってくるのか。
建て替えできるとイイね！

マンション派が自ら、容積率ギリギリの最新マンションは負の遺産と認めましたね。
タワマンなんて健康被害もあり、子供虐待以外に表し様が無いですね。

あ、マンション派の結論だから噛みつかないでね。

>>268
じゃ、結局残るのは土地じゃない？

だから、タワマンなんて論外だし。
価値が有るのは都心立地の低層マンション。その一択だね。

価値があるのは、立地のいい戸建て。その一択です。

マンションの建て替えで容積率が大きくなり部屋数が増えたら、その分、土地の持分は減るわけですね。

まあ、実際にマンション建て替えの話が出てくるとしても30年も先だし、ぶっちゃけどうでもいいやね。

>>275
築40年とは別の人？

築９０年だけどきちんと建ってますから。
木造は凄いでしょ。ＲＣとは作りが違うんですよ。

http://www.ietan.jp/search/detail/EW90922?adpcnt=1cc_Y

パリだと築40年は新しいマンションです。
建築技術が上がり地震国の日本でもマンションは100年くらい
平気で持ちます。
大事なのは需要があることです。郊外だけは止めましょう。
需要があるエリアなら、何年使っても良いし、
万が一建て替え必要になっても、
スムーズに建て替えられるでしょう。

不動産は立地が8割です。

さすがに90年前のRC造の建築物は残ってないだろう。

コンクリや石造りは沢山残っているだろ。
例えば、港区三田にある三井倶楽部。築102年だそうだ。

http://www.mitsuifudosan.co.jp/project/special/tsunamachi/about/index....

赤坂の迎賓館は築106年。

本質は建物の寿命の問題じゃないんだよね。
需要が今後もずっと見込まれるエリアなのかってこと。

木造は古くなると醜いね。
修繕・補修など手を掛けてやらないと、年数は新しい>277はボロボロ。

ところで、ウチのマンションは築2年で、今でも1戸だけ未入居なんだけど、投資目的なんかな？

ちなみに、管理費と修繕積立は問題なく払われてます。

大規模修繕で外断熱とか外観の変更もできて、リフォームすれば内装もあたらしくできる。
ある程度なら建て替えなくても変更はできるよ。

三井倶楽部も迎賓館も鉄筋コンクリートでないよ（笑）

木造の法隆寺は１４００年

>278
>需要があるエリアなら、何年使っても良いし、
>万が一建て替え必要になっても、
>スムーズに建て替えられるでしょう。

港区には、旧耐震基準で建てられたマンションが、いまだに８００棟以上もあるんですけど

木造の写真は一般住宅でもボロ代表みたいな写真をわざわざさがし、コンクリや石造りはそもそも住宅でないものを出す感覚が変だよ。
一般住宅でコンクリや石造りの写真はないの？
木造より寿命が短いのか、それを住宅として使う人がいないのか。

>>288
旧耐震基準時代に建てられたというのと、現在の耐震基準をみたしていないでは意味が違いますが、港区には現在の耐震基準をみたしていないマンションが800棟以上あるという意味ですか？

鉄筋コンクリートの一戸建てなら長持ちするでしょ。軽いし

８００棟以上というのは建築年代として旧耐震時代のものです

なにしろ「（都全体の旧基準分譲マンションで）耐震診断を実施していないマンションは８２.９％である。」ですから、実際の強度は不明です。

ちなみに、診断に反対する居住者の意見で最も多いのは「資産価値の低下があるため」だそうです。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/pdf/manshon_jitta...

耐震診断は小規模なマンションで２００万円以上かかるそうで９割近くのマンションが実行していないそうです。

マンションは問題が多いから、国交省や東京都が税金を使って定期調査してる。
経済成長を前提に建てることに注力したルールが、時代に合わなくなってきているという危機感がある。
寿命を迎えつつあるマンションでも、住民の合意形成は困難。

基本的に、コンクリートにしても、木造にしても、年月が経てば補修・メンテナンスが必要なんだよね。そういう面においては修繕計画が示されてるマンションは比較的安心だけど、戸建は住んでる人間しだい。

マンションは30年、木造は1000年

>修繕計画が示されてるマンションは比較的安心だけど、戸建は住んでる人間しだい。

マンションの修繕は、計画があっても将来実行の時に住民の合意が得られずなにもできません。
賃貸住民の増加で、所有者の規定数の合意がとれないこともある。
集合住宅は難しいけど、戸建ては個人の裁量で改修可能。

マンションは修繕計画にあわせて毎月の修繕積立金を集めてるから比較的安心ですね。戸建の場合は貯えが無いと何か問題が発生しても直すこともできませんから。

>>295
>>修繕計画が示されてるマンションは比較的安心だけど、戸建は住んでる人間しだい。
住んでいる人間って自分の事ですよね？それなら自分で選べる方が断然安心なんですけど？
大抵の修繕計画は予備的補修、予防的補修も入ってます。それって本当に必要？って内容も多いいのでは？
一度支払ってしまったお金の行方って気になりづらいでしょうけど、実際に有効活用されていないとか無駄遣いの結果、一時金徴収や値上げって普通に起きているんですよ？
きちんと管理組合に参加して、定期的に修繕内容をチェックしてますか？してないのに安心なんですか？
大手ゼネコンでも建設ミスを隠ぺいしている昨今、マンションデべが管理業者に作らせた修繕計画を盲目的に信じて安心と言うのはいかにも情弱だとしか思えません。

>>298
戸建ての場合は修繕費も安いですからね。
同じ価格のマンションの半額程度積み立てていれば十分なんですよ。

>>298
戸建ては個人で修繕計画を頭に描いて貯蓄してますから、ご心配なく。子供が大学卒業したら、とか、結婚する頃、とか、個人の都合のいいタイミングで修繕なり建て替えなり行うことができます。他人と調和しなければならない問題もなく自由です。

台風や突風などが原因で、突然に問題が発生することもありますし、特に最近は気候変動問題についていろいろ言われてますね。

>修繕計画が示されてるマンションは比較的安心だけど、戸建は住んでる人間しだい。

いちおう補足しておくと、何かあったときにマンションは管理組合の主導で足並み揃えて対応できるから比較的安心だけど、戸建だと他人の家の窓が割れていてもそこの住人が直さない限りどうしようもない。塀の落書きを消すかどうかも住んでる人間しだい。

>303
でも、それは他人の家ですよね？

そう、他人の家だからどうしようもない。

>何かあったときにマンションは管理組合の主導で足並み揃えて対応できるから比較的安心だけど、

時間がたつとマンションの管理組合も劣化して機能不全に陥る。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/pdf/manshon_jitta...

近隣に汚れた家や空き家、荒廃した建物なんかがあると治安の悪化に繋がるかもしれないから少し心配ですよね。

>>305
他人の家も直したい異常性癖の持ち主ですか？

単純な割れ窓理論

>>307
うちの近所にもゴミ屋敷がありました。
そこは住民がいたので治安が悪くなるということはありませんでしたけど、やはり周囲にいたら迷惑だったでしょうね。すぐ裏で建売が8000万で売ってましたけど買う人いるのかな？って思いましたよ。意外にもすぐ売れてましたけど。

その主が亡くなって、しばらく空家でしたが区役所と警察が敷地をフェンスで封鎖して重点的にパトロールしてたので表立った問題はなかった様子です。なぜかそういう人に限って土地が広かったりで、その後そこには6軒の建売ができてそこもあっという間に完売してました。売り出しは7000万半ばでした。

私はその近辺に土地あるいは建売かマンションを探していたので気が付きましたけど、気が付かないゴミ屋敷や空き家ってあるもんだなあとは思いました。
そういえばマンションだと区役所や警察は何もできませんね。

落書きを消さずに放っておくと、どんどん落書きが増えるってやつね。

>>311
だから城東とか治安の悪い地域には住んではいけないという事です。
豊洲なんてコリアンタウンと隣接してますしね。

都内区市町村別刑法犯発生件数

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/keiho/pdf/keiho.pdf

このスレのマンション民を見ていると、ほんとに机上の空論をしているんだなと思うわ。
マンションの建て替え問題にぶち当たったことがあるなら、容積率の緩和とかそういう問題じゃないことが分かるよ。

うちの親が原宿にマンション持ってて、住民決議で建て替えが決まったんだよね。
で、もともと容積率に余裕があったので、建て替え費用無料+一時住み替えの費用までベンダーが負担してくれ、
いま5000〜6000万円相当の2LDKが建て替えると8000万円相当になる、という、とんでもなくいい話になったわけ。

ところがね、こんな好条件でも、
「うちは関係ない。このまま住みたい」
と決議が決まっているのに、それに従わない住民が5〜10％程度いるわけよ。
もう老人だから、住み替えるほうが嫌だ、と言ってまるで聞かない。

そんな住民決議からはや10年。いまだになんの進歩もない。
（嘘かほんとかしらんが、そうこうしているうちに容積率が厳しくなったらしい）

決議の必要数の緩和とか、容積率の緩和じゃない。
強制執行が可能にならないことには、マンションの建て替えなんてできないんだよ。

まあ、誰も建て替え問題なんて抱えていないのが実際なので。(笑)

進行はええよ（笑）

亀レスだけど。

＞能書きは結構です。では、築131年のダコタハウスが倒壊しないのはなぜですか？

あなたのその理論をそのまま返すと、
じゃ、スフィンクスは紀元前2500年からいまだに倒壊してないので、
砂を固めて積み上げれば4500年は大丈夫だ、ということになりますね。

スフィンクスが東京にあったとして、いまだに風雨に耐えたと思いますか？
ダコタハウスとやらも同じことです。

NYと東京では、環境が違うからです。
地震もそうですけど、地盤が違うし、湿気も寒暖差も違うんです。

無知は恥ではないですが、無知を棚に上げての発言は恥ずかしいですよ。

>ダコタハウスとやらも同じことです。
もし砂でできてるのならね（笑）おかしな事を言う方ですな。

>湿気も寒暖差も違うんです。
ＮＹの方が夏は暑く（特にマンハッタンはビル熱）冬はマイナス10℃を下回る日も多い。
特に今冬は大雪のニュースもあったばかり。
東京より、ＮＹのほうが遥かに気候の寒暖差もあり過酷ですよ。

>無知を棚に上げての発言は恥ずかしいですよ。
貴方に向けてお返ししますね。

＞地盤が違うし、
マンハッタンって、一枚の巨大な岩盤の上に建っている島なんだよね。
あれだけのタワーが建ってるけど、強度的にはどうなんだろ？
地震がないから、日本のより脆いと思うのが普通だけど・・
でも100年以上前のビルが沢山残っているのは？
メンテがいいから？コンクリは30年が寿命だとか言ってなかったっけ？

>>316
環境や天候はそれ程影響しませんよ。
コンクリートのビルでも、もっとも持ちますよ。
マンハッタンのビルなんて１９２０年代に大量に作られたものが未だに現役です。
エンパイアステートビルとかクライスラービルとか。
日本でも最近建設されたビル、六本木ヒルズとかはやはり１００年くらいはもつでしょう。

日本で昔のビルが壊されているのは、まず第一に耐震基準がもたないってのがあります。
建築基準法は何度も改定され、その度に厳しくなっています。
それは、地震の揺れに対する構造物の強度がわかってきたからです。
ですので昔のビルでは、阪神大震災クラスの地震に対応できず倒壊する可能性が大きいです。
そんなビルではテナントが入りません。
もうひとつは、かつてのビルは１０階建て程度しか立てれなかったのですが、
耐震性の向上によりもっと高層建築が可能になりました。
ですので１０階建てのビルをぶっ壊して３０階にしてしまえば賃料は３倍入るわけで、
建て替えを進める理由です。東京駅前の丸ビルとかがこのパターンです。

例えば明治時代のコンクリートなども残っており、１００年前のコンクリートの破壊試験とかもたまにしています。
その結果、１００年前のコンクリートでも強度が落ちない事が分かっています。
コンクリ寿命が３０年とか、環境で持ちが変わるとか、
雨の滅多に降らないエジプトとか例に出してみっともないだけです。

>地震がないから、日本のより脆いと思うのが普通だけど

？？？
なんだこれ？
鉄の固まりに溶接した鉄骨を微動だにさせない状況と、
豆腐に鉄骨さして、毎日ゆさゆさ揺すってる状況と、
前者のほうが「脆い」イメージを持つのが「普通」？！

あかんわ、これは（笑）