購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART86】

>219
あなたは地方の方のようなので知らないでしょうが、
この広尾タワーズは新築当時から家賃100万円という高級マンションでした。
別にバブル価格ではないんです。無知だと話になりませんね・・苦笑

>218
216ではないが、立替が想定される物件はそういう期待込みで
相場が決まるのは常識

立替間近になると当然出物はなくなります
田舎小館さんには理解不能のようだけど

216は広尾駅前の価値を全く理解していないらしい（笑）

それすらあなたの妄想じゃないですか。苦笑

マンションさん、現実実がなさすぎるので
実際に建て替えで生まれ変わり、資産価値の上がったマンションの「実例」を提示してください。
マンションさんの期待値が高すぎて、妄想スレスレで話しになりません。

>>221
私は貴方の意見より海外からも取材が来るようなプロの住宅ジャーナリストの分析による見解を支持します。


>>東京の不動産市場は「バブル」　アジア資本が狙い撃ち

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20150208/ecn150208083000...

>225
最近のだと、シャトー三田の建て替え事案、ザ・レジデンス三田がいい例でしょう。
ほぼ倍の高さの建物になったので、元々のオーナーなど地権者は持ち出しコスト０で、
億ションを手に入れましたね。ザ・レジデンス三田で検索すれば売り部屋情報が出てくるでしょう。

総務省調べ
空き家総数７５７万戸のうち６割の４６２万戸がマンション
http://ironna.jp/article/556

情報の提示をお願いしますね。

＞すぐに3億とか以上の高級マンションに生まれ変わるでしょう。 1億程度で買ったオーナーは、勿論容積率の関係で追金０なのか費用がかかるか分かりませんが、
＞いずれにせよ数千万掛けても数億のプラスになることは間違いないですし、

で、１億が３億になったのですか？

>230
228の事例だと、元値の３倍では効かないでしょうね。
広尾はまだ建て替わっていませんよ。日本語分からないんですか？

立替物件

麹町パークハウス
パークハウス赤坂氷川
プラウドタワー白金台
神宮前レジデンス

シャトー三田は築４６年で「老朽化」が建て替えの理由ですね。
やはりマンションの平均寿命通りです。
港区で４例目みたいですが、しかしなかなか建て替えが進まないですね。

ちなみに、今回容積率が上がったので、次の築３０年以降は建て替え問題がさらに深刻化しています。

財務省の言うRC造りのマンション平均寿命は45年にピッタリですね。
でもシャトー三田築４６年で建て替え幸運でしたね。

>233
建て替え事案の成功例が理解できたようで良かったです。
容積率が緩和されれば、更に建て替えは容易になるから進んでいくでしょうね。
街の再生ですよ。都心部はどんどん綺麗になっていくでしょう。

老朽マンションの建替えをねらう！？－当たればでかい大バクチ

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1307

４６年で建て替えという事は３０年目から１５年かけて住民が納得していったわけですね。
１５年間雨漏りを我慢してきたんですね。

これは言うまでもなくかなりリスキーです。今後緩和されるとは言え、当該マンションの議決権の5分の4以上の同意があってはじめて建替えが成立するのであり、まずそれをやろうとするマンション内のリーダーの存在、そのマネジメント能力、住民の普段からの協力姿勢などのハードルを超えなければならず、投資家がそのために自らやれることは、その持ち分以上には何もありません。そのようなどちらに転ぶかわからない帰趨を待ちの姿勢で待てるのは、そもそもよほどのキャッシュフローが手元にある方に限定されてくると思われます。

　一方、建替えが既にほぼ確定している物件は、その中古価格が新築と変わらないくらい跳ね上がったりします。上記の『ザ・神宮前レジデンス』の前身の原宿団地がまさにそのような状態でした。要は、「儲け話」は、儲けが出ないような方向に力が働くのが常である、ということです。

　いずれにせよ、このような形で都市が再生していくのは望ましい姿だと思います。問題は、容積率を目いっぱいとった今の新築物件が50年経過後に、同じように建替えできるのか、という点であり、その意味で、私たちは、50年後の建替えという「見えざるリスク」をも背負って、マンションを購入しているのかもしれません。

容積率を目いっぱいとった今の新築物件が50年経過後に、同じように建替えできるのか、という点であり、その意味で、私たちは、50年後の建替えという「見えざるリスク」をも背負って、マンションを購入しているのかもしれません

せめて都心の新陳代謝はこれからも続かないと
朽ち果てるのみのような戸建郊外のようになっては日本もいよいよ終わりです

マンションの建て替えは、これ将来につけをまわす状況だよね。

マンション建て替えについて：

老朽マンションの建替えを狙う投資家が存在します。半世紀も経過したマンションの建物価値は税法上ゼロであり、良い立地にもかかわらず、すごい安値で入手が可能な場合が多いのですが、それでも土地の持ち分は新築マンションと同様にあり(高層化されていないため、むしろ土地の持ち分面積は大きくなることでしょう)、買主は区分所有権を主張することができるようになります。

　ここでうまく建替えが実現すれば、投資家は、区分所有権の等価交換により、買った価格の数倍の価格の住戸を入手することができる、というわけです。投資家は、その住戸をすぐに売って売却益をとってもいいですし、しばらくは賃貸に出して、不動産の譲渡益課税が2割に落ちる築後6年目以降に売ることもできるなど、キャピタルゲインもインカムゲインも自在なお宝住戸を手に入れることになります。

マンションなんて全然長持ちじゃなかったのなｗ

これは言うまでもなくかなりリスキーです。

マンションが駅近と長持ちは、全くのガセネタだったようだね

だから、投資目的でやらないほうがいい。たまたま自分の住んでいるマンションが、
そういう場合になったらラッキーぐらいに考えておいたほうがいい。
だから、需給のいい立地のいいマンションがお薦めします。
建て替えはそういうエリアでないと上手くいかないでしょうからね。

だいたい建て替えを狙う投資家は、築３０年くらいには物件を買ってないと儲からない。
ってか、これ投資用になってるのな。

マンション建て替えに伴う等価交換とは：

昔の建物は、容積率いっぱいには建てていないものが大半です。したがって、余っている容積率を使って建物を上へ、横へと伸ばしていけば、現在お住まいの方々は持分との等価交換で新築かつ高級マンションに無償で入居することができ、デベロッパーは、他の住戸を分譲することによって、利益を得ることができ、購入者は、高額ではあるものの、今までだと考えられなかった立地で大満足の住まいを買うことができる、という「皆がHAPPY」なプロジェクトとなるわけです。

いずれにせよ、このような形で都市が再生していくのは望ましい姿だと思います。問題は、容積率を目いっぱいとった今の新築物件が50年経過後に、同じように建替えできるのか、という点であり、その意味で、私たちは、50年後の建替えという「見えざるリスク」をも背負って、マンションを購入しているのかもしれません。

これは言うまでもなくかなりリスキーです。今後緩和されるとは言え、当該マンションの議決権の5分の4以上の同意があってはじめて建替えが成立するのであり、まずそれをやろうとするマンション内のリーダーの存在、そのマネジメント能力、住民の普段からの協力姿勢などのハードルを超えなければならず、投資家がそのために自らやれることは、その持ち分以上には何もありません。そのようなどちらに転ぶかわからない帰趨を待ちの姿勢で待てるのは、そもそもよほどのキャッシュフローが手元にある方に限定されてくると思われます。

こんなの大陸系に買われるのがオチになりそう。
気付いたら外資に全部喰われてましたってね。

>247
分かりましたか？ですから、数千万掛けてリノベーションしても全く問題ないんですよ。
戸数の少ない低層マンションですので、10年後ぐらいには数億のプラスが出る予定です。
持つべきは都心一等地にあるマンションなんです。資産価値的にも環境的にもね。

>>249
あなたの個人的な見解ですね。

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00025/

建て替えはかんたんじゃないんですよ。

築40年のマンションじゃ、「都心都心」と必死で連呼するのも頷けるな。そりゃ必死に妄想しないとやってけないだろう。ましてや中古で買う程度の余裕のない買い方してるわけだし。

都心の築４０年マンションで建て替えを狙っているのに
数千万円もかけてリノベしていたことに笑えるんだけど。

ザ・レジデンス三田で工事ミス多発か？

http://condo.seesaa.net/article/410263323.html

>ましてや中古で買う程度の余裕のない買い方してるわけだし。
中古？何が悪いんでしょう？立地にこだわると良いエリアはほぼ中古ですよ。
昔から建っている物件のほうが好立地なのは当たり前。
更に、コストパフォーマンス的にも抜群で都心部に住める。
あなたは、わざわざ同じものに高いお金を払いたいという、おめでたい方なんですか？（笑）

>255
だって数億はする億ションだからね。

かなりリスキーなことをしている自覚はあるんだね。

254みたいな新築好きがいるから、マンション建て替えた後に高値で買ってくれる人がいるという構図。入居したらすぐ中古で値段は下がるのにね。築浅で数割下がった物件を買うのが一番効率的なのにね。まあいいお客さんってことで（笑）

カモネギ・・苦笑

でも、今のマンションの価格はバブル価格ですから、建て替えた頃には弾けてますよ。

で築４０年のボロマンで建て替えを待っているわけね。

>>260
築浅なら分かるけど、築40年はないわー。

>257

マンションさんから「コスパ」という言葉が出るとは意外ですな。
都心の好立地でも年数がたてば安くなる（資産価値が落ちる）わけですね。

>>260
築浅じゃねーじゃん。

40年前の夢を今やっと叶えた都心さん、頑張れ！

>都心の好立地でも年数がたてば安くなる（資産価値が落ちる）わけですね。
そんなのも知らんの？上モノ価格は下がるだろ。バカばっかだなここ。

そろそろマンションの寿命がやってくるのか。
建て替えできるとイイね！

マンション派が自ら、容積率ギリギリの最新マンションは負の遺産と認めましたね。
タワマンなんて健康被害もあり、子供虐待以外に表し様が無いですね。

あ、マンション派の結論だから噛みつかないでね。