購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART86】

西神田、区営マンションらしいですが、区営マンションって何なのでしょうか。都営住宅とかと同じなんでしょうか。マンションと呼ぶんですかね。

高層集合住宅の火災だから、名称とか契約形態は別にして火災の後始末はどうするのか
ご存知の方いません？

住宅火災は怖いですね。自分がいくら気をつけていても、近隣の巻き添えになることもありますし、放火が原因の火災もたくさん発生していますね。放火は怖いです。

>立地が良すぎるほど家主は賃貸に出したがるので

いや、立地が悪くても同じ。
老朽化したマンションは、みな住民は住み替えしていって、賃貸化が進む。
そうなると、利回り重視のオーナーが増えていって、
建て替えとなれば、自分がいかに得をするか、しか争点にしない。
そりゃ合意なんて取れないよね。
みんなで足をひっぱりあって沈んでいく泥船というところか。

共同住宅であるマンションは住民の反対で建て替えができず、実際の耐用年数よりも長い間使用され、
実際構造の耐用年数ではなく、使っている人々が建て替えを選択するかどうかで寿命が決められていることのほうが多いということです。

ぶっちゃけ、新築マンション購入して入居2年、残りの人生30年くらいかなと思うと、建て替えとか言われても全くどうでもいい話にしか思えないな。

>147
マンションは使い捨てとわかって買って、
ローンの他に使用料も払い続けることなんか折込済みなわけですね。
太っ腹！！

>148

土地なんかあっても邪魔なだけだから、駅近のマンションが便利で良いよ。車を運転できなくなったときのことも考えてね。

>149
30年でボロボロですよRCは

>>149
車が運転できなくなったような年齢でも、管理費と修繕積立金を支払い続けなければいけないんですよ？

生活するのに必要なお金は貯えておくのが普通だな。

>新築マンション購入して入居2年、残りの人生30年くらいかなと思うと、建て替えとか言われても全くどうでもいい話にしか思えないな。

ということは、いま60歳くらいなんですかね？
そういう「建て替えなんてしたくない。死ぬまでこのまま過ごしたい」という老害が、
建て替えが組合で決定になっても、一時住み替えを拒否するんですよね。
そういうひとがいなければ、住民合意も楽なのでしょうけど、
あなたのようなひとがいるから、マンションは苦しめられるのです。

ちなみに、マンションの建て替えは平均築33.4年ですよ。
30年住むつもりなら、まったく他人事じゃないですよ。

よくこれに「いまのマンションは進歩しているから、50年使える」とか
まるで白痴かのような発言をいうひとがいますけど、
今後技術がなにも進歩しないという根拠があるならともかく、
「30年後の最新住宅」と比較して著しく劣るから
建て替えることを理解してくださいね。

>土地なんかあっても邪魔なだけだから

？？？
きみのマンションは宙に浮いているのかな？

>駅近のマンションが便利で良いよ。車を運転できなくなったときのことも考えてね。

？？？
車が運転できないほど老いたときには、
電車になんかもうとっくに乗れないよ？？
それに、あと数年で自動運転車が法整備されるという時代に、
きみはなにを言ってるのかな？
さきを見る目がないにもほどがあるよ（笑）

>「30年後の最新住宅」と比較して著しく劣るから建て替えることを理解してくださいね。
築40年前に建てられた、都心部の所謂億ションに住んでいます。
5年ほど前に数千万円掛けて、配管から床暖設置、浴室・キッチン総取り替えなど、
大規模なリノベーションを致しました。
元々が高額物件ですので、スラブ厚やコンクリ強度なども良質なもので、
専門機関による耐震性も証明されています。
現代の最新マンションも興味があり、ショールームなど時々見に行きますが、
まず立地に関して、駅近などよろ好条件の場所にはすでに中古マンションが建っていることが多く、
中古のほうが有利な立地が多いですよね。躯体に関しても丈夫に造られているマンションも多く、
リノベーションを行って、あと20年程度は住み続けることは十分可能、との管理会社の見解です。
もちろん、それまでに引っ越すかもしれませんし、低層マンションですので合意が取れれば、
建て替えという選択肢もあるかもしれません。
ただ、やみくもに30年経ったら最新物件より劣るから建て替え、というのは乱暴ですし、
具体的に「どの点が最新物件より劣っているのか」具体例を伺いたく思います。

>155
RCで４０年は無謀ですよ。
マンションなんかより堅牢に作られているRC公共建築が２５年で老齢化で解体ですから。
あなたの物件は住民を調整できず数千万円の捨て金で表面的に老齢化を見えなくしているだけですよ。
きちんと現実を見ませんか

>153

今は全く現実味がないだけで、もし建て替えの話が現実になれば、べつに拒否する理由は何も無いけど？

思い込みだけで勝手な決めつけはヤメてくれないかな。(笑)

>RCで４０年は無謀ですよ。
無謀ですよって、現在何も問題なく快適に生活していますが？
ではある日、突然倒壊するとでも？
そういう具体例があるならお聞かせ下さい。
先程も書きましたが、少なくとも耐震性も専門機関による証明がされていますし、
ただ公共機関が建て替えだから、の一点張りでは素人の貴方が何と言ったところで、
信憑性も客観性も全く感じられません。

>156
具体的に「どの点が最新物件より劣っているのか」具体例を伺いたく思います。

マンションより堅牢に作られている公共RC施設が２５年で老朽化解体（笑）

７５０億かけた堅牢な東京都庁が１５年で雨漏りヒビ割れ解体も・・・数十億円のマンションは・・・・

誰も公共施設のことなど聞いていません。
具体的に「どの点が最新マンションより劣っているのか」具体例を書いて下さい。
公共機関との比較しか書けないのなら結構です。貴方の知識はその程度ということなのでしょう。

でも、マンションは25年経っても解体されないんだから不思議だね。(笑)

>７５０億かけた堅牢な東京都庁が
そもそも堅牢じゃないんだよ（笑）
ああいうデザイン重視だから脆さが多い。普通の平面のマンションのほうがよっぽど堅牢だよ。

＞今は全く現実味がないだけで、もし建て替えの話が現実になれば、べつに拒否する理由は何も無いけど？

一人がそう考えても、住民間の合意形成ができなきゃ無意味。
将来を考えなていない区分所有の大きな問題。

共同住宅であるマンションは住民の反対で建て替えができず、実際の耐用年数よりも長い間使用され、 実際構造の耐用年数ではなく、使っている人々が建て替えを選択するかどうかで寿命が決められていることのほうが多いということです。

やっとの思いで築40年の億ションとやらを購入したんだから、暖かい目で見守ってあげたい。

築40年の億ションでも寿命です

>163
アメリカあたりには100年以上経ったアパートメント、コンドミニアムなどのマンション多いよ。
マンハッタンにある建物とか大抵そうだけど、地震がないから日本のマンションよりだいぶショボイ造りだけど、倒壊など聞いたこともない。ただイメージでRCは25年が寿命とか滑稽だね。実際に100年以上持っているのに。無知はこれだから・・苦笑。

>具体的に「どの点が最新マンションより劣っているのか」具体例を書いて下さい。

結局、誰も具体例を挙げられないね。
住民の総意が取れず建て替えが出来ないとか、そんな話ばっか。
何の客観性もなくレベル低いネガコメだけ。その程度の連中しかいないということだね（笑）

日本とマンハッタンが同じ環境だとでも思ってるの？

何が違うの？地震が無い以外に。ってマンハッタンでも小さい地震は起きてるけど。

>住民の総意が取れず建て替えが出来ないとか

事実だから反論もできないよね。
現に老朽化で壁が剥がれ落ちてるRC造があるのは知っててスルーですか。

そもそもコンクリートは剛性だから木より振動に弱いよ？

マンハッタンのダコタ・ハウス、ジョン・レノンが永年住んでいたことでも有名だけど、
1884年竣工というから今年で築131年だけど、立派な超高級マンション。ボロイの？倒壊するの？（笑）

だから、建て替えの話をしているのではないよ。
具体的に「どの点が最新マンションより劣っているのか」具体例を書いて下さい。
日本語理解できない人？

地盤改良からして違いますが。

原島の同潤会アパートは建て替えたねぇ。

原宿

>>176
米国長かったですが、雨漏りとかは日常ですよ。
どちらにせよ、日本の場合は最新のマンションとの違いは1番は耐震性の問題です。大地震の後は建築基準改正されますから。

土地ではなく、普段生活するのに直結する躯体や設備の比較を話して下さい。

ニューヨークは震度１で大騒ぎ、地震はほぼありません。
西海岸にはあまり高層建築はありません。

>180
耐震性は公的機関の保証があれば安心の目安になりますよね。
現代のマンションでも、立地や施工によって強度はマチマチでしょうし。
その他は、比較してみてどうですか？

>182
ロスやサンフランシスコ知らない方ですか？タワーばかりですが・・

ロスやサンフランシスコが高層建築林立？？？？
幕張メッセや大宮程度で林立なら、林立ですね（笑）

ニューヨークの摩天楼が東京にあったら半年で全壊ですねw

ロスですが、70階建てのビルとか沢山ですが・・・田舎っぺさんですか？ｗ

http://www.sakurajimusyo.com/guide/中古マンションの耐震性について知っておこう/

古いなら耐震性は心配だよ。

>西海岸にはあまり高層建築はありません。
>幕張メッセや大宮程度で林立なら、林立ですね（笑）

ここは、海外のこともロクに知らずに、大したマンションも見たことのない、
田舎住みの方ばかりとお見受けしました。
そんな低レベルな人と話していても時間の無駄でした。
ちゃんとしたマンション、もっと見てみることをお薦めします。
あなた方の周りの木造ボロ屋よりも、よっぽど長持ちしますよ。
修繕もきちんとしますしね。だからダコタハウスのように130年以上でも持つわけです。
では失礼します。

マンションさんは築100年の戸建てと最新の戸建ても違いがないみたいな言い方だよね。

>>189
貴方の独りよがりの持論より、財務省を信じます。

http://news.mynavi.jp/news/2013/03/03/011/
>>財務省の「PRE戦略検討会」における有識者ヒアリング資料によると、RC造りのマンション平均寿命は45年と木造住宅よりも短くなっています。

幕張メッセ並だね（笑）

>>財務省の「PRE戦略検討会」における有識者ヒアリング資料によると、RC造りのマンション平均寿命は45年と木造住宅よりも短くなっています。

あれ？25年じゃなかったっけ？20年も伸びてる。実にいい加減だね〜（笑）

幕張メッセに70階建てあったっけ？幕張すら知らないド田舎住みですか？（笑）

Losはダウンタウンなどに転々と高層建築はあるけどアメリカの地方都市と同じで摩天楼ではないよ。
博多並かな

>築40年前に建てられた、都心部の所謂億ションに住んでいます。
>5年ほど前に数千万円掛けて、配管から床暖設置、浴室・キッチン総取り替えなど、
>大規模なリノベーションを致しました。

うわあ、、、やっちゃいましたね（泣）
残念ながら、それがもっとも間違った住まい選びの代表といえます。
まず、リノベーション費用ですが、およそ10年で償却されます。
しかも、そのリノベーション費というのは、がっつりリノベ業者の利鞘が乗っているので、もしも1億円の物件であれば、
中古物件7000万円+リノベ工事1000万円+業者利鞘2000万円
というような内訳になるかと思います。
つまり、10年後にはこの「1000万円+2000万円」が償却されます。
10年後にはただの築50年の物件と同じ扱い、ということです。
となると、いまはぎりぎりババ抜き状態で価格を維持していた7000万円の中古物件価値も、
いまから10年後には愕然とするほど値落ちします。
およそ4000〜5000万円というところでしょうか。

こうなると、あなたはたった10年で5000万円という金額を住居費に消費したことになります。
もう戻っては来ない金額として。

それに、マンションは築50年でガクっと価値が変化します。
なぜなら、鉄筋コンクリートの耐久年数が50年だからです。
コンクリートはもともとアルカリ性ですが、50年間かけて、少しずつ中性化していきます。
アルカリ性が失われると、鉄筋が酸化します。つまり、錆びてしまいます。
鉄筋コンクリートは、コンクリートが圧に、鉄筋が伸びに対応しています。
鉄筋が錆びて、これの伸びに対応できなくなると、コンクリートは揺れや振動でボロボロと崩れていくことになります。
もちろん、一概に50年で完全に崩壊するわけではないですが、もはや50年という建物に、新たに住みたいというひとが誰もいないことだけは事実です。
そうなると、その物件はもう、売りたくても買い手のつかない物件になります。
これがマンションの「スラム化」です。

リノベーション物件販売は、ほとんどの物件において、不動産業者の転売売り逃げの手段として、最下層の行為だと言われています。
いわゆる大手不動産はどこもやりません。
無垢のフローリング？5年もしたら傷だらけで、次に住むひとからすれば総リフォームが必要になりますよ。
配管を変えた？なぜ自室の下の配管だけ変えてよくなると思うの？他が詰まりやすくなるだけ。
酷いところになると、水回りの配置を変更して、下階に下水音を響かせる構造にしてしまい、いざ住んでから猛クレームを受ける、なんてこともありますね。

悪いことはいいませんから、あなたの住まいがまだ見栄えがいいうちに、さっさと住み替えたほうがいいですよ。

>>193
これはこのスレの一番最初の書き込みに有ったリンクですから、もともと一貫してこの数値の45年ですよ。

マンションは長持ちは「イメージ先行の勘違い」だった！
http://news.mynavi.jp/news/2013/03/03/011/

マンションが長持ちって？だれがガセネタ言い出した！

文部省によれば、たったの２５年で老朽化！
http://www.mext.go.jp/a_menu/shotou/zyosei/1334433.htm

公立小中学校施設は、第2次ベビーブームに合わせて建築されたものが多く、建築後25年以上経過した建物の面積が全体の約7割となるなど、校舎等の老朽化が大きな課題となっています。

>>189
そのちゃんとしたマンション。今現在バブル価格です。早く売り逃げないと必ず暴落します。

>>東京の不動産市場は「バブル」　アジア資本が狙い撃ち

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20150208/ecn150208083000...

>196
能書きは結構です。では、築131年のダコタハウスが倒壊しないのはなぜですか？
アメリカと日本のコンクリは違うのでしょうか？（笑）
アメリカの鉄筋は錆ないのでしょうか？（笑）

やっぱり無知なんですね。

東京都庁、もう老朽化！！
http://biz-journal.jp/2013/02/post_1489.html

RCで作られている役所や学校が30年足らずで雨漏りや強度劣化で建て替えラッシュを迎えています。 堅牢に作られている公共施設が30年で老朽化とは、コストを優先させるマンションはもっと寿命が・・・ 住民の合意がまとまらず住み続けるしか道はない・・・心配です。

東京は築40年でも買う人がいるのかー。

>>201
>>築131年のダコタハウスが倒壊しないのはなぜですか？
気になるのなら自分で調べてください。
そんなどうでも良い話よりも私は財務省の調査の方を信じます。

http://news.mynavi.jp/news/2013/03/03/011/
>>財務省の「PRE戦略検討会」における有識者ヒアリング資料によると、RC造りのマンション平均寿命は45年と木造住宅よりも短くなっています。

一戸建ては無駄金がかからないから最新モデルに建て替えられる
共同住宅であるマンションは住民の反対で建て替えができず、実際の耐用年数よりも長い間使用され、 実際構造の耐用年数ではなく、使っている人々が建て替えを選択するかどうかで寿命が決められていることのほうが多いということです。

RCが長持ちしない理由

RC=地震でしなる＝ヒビが割れで対応
木造＝地震でしなる＝変化なし

RCは建物に地震波が到達したら２００年コンクリートでもひび割れ
免震性能が絶対条件だが残念ながら開発途中です。

住んでるマンションが気に入らなければ、新しいマンションに買い替えればいいだけなんだが？

ヤドカリ生活。。

>>201

>>築131年のダコタハウスが倒壊しないのはなぜですか？

地震がないからです。大丈夫ですか？

>204
立地のいい場所は希少ですからね。欲しい人は沢山います。
分譲が不安なら、賃貸でもいいでしょうし。
月100万円クラスの賃貸なら買ったら優に1億円超えますが、
そういうマンション沢山ありますよ、例えばここ、築42年の広尾タワーズ
http://kenrent.jp/search/109606/

家賃は84万〜122万など。
分譲もありますが売り物件はなかなか出ないですね。
RCでも、この価格で需給が成り立っていますので。
築40年以上の戸建はこの値段で貸せてますか？売買できていますか？
木造は法定耐用年数は21年でしたよね？（笑）

財務省の「PRE戦略検討会」における有識者ヒアリング資料によると、木造住宅の平均寿命は54年となっています
RC造りのマンション平均寿命は45年と木造住宅よりも短くなっています。

http://news.mynavi.jp/news/2013/03/03/011/

>木造住宅の平均寿命は54年となっています
それは単に、古家のまま廃墟になっている家が多いから。
54年というのは耐用年数ではなくて、取り潰す際の平均がその年数ということ。
古家を潰して更地にすると、固定資産税が6倍に跳ね上がるから。
そんなの常識なんだけど？
実際に築54年の木造住宅って見たことあるの？ほぼ廃屋だよ。

>211

このスレの流れの通りで、結局オーナーは賃貸に出すことを考える。
結果建て替えすらできない。

>213

だから「平均寿命」ってこと。

財務省の資料では
・木造住宅の平均寿命は54年
・RC造りのマンション平均寿命は45年

これがソース付きの事実。

>214
この広尾タワーズの売り物件が少ない理由分かりませんか？
そろそろ年数的に建て替えの時期が来て、オーナーが手放さないのですよ。
戸数が多いだけに意見の集約は難しいでしょうが、建て替えが決まったらこの立地です。
すぐに3億とか以上の高級マンションに生まれ変わるでしょう。
1億程度で買ったオーナーは、勿論容積率の関係で追金０なのか費用がかかるか分かりませんが、
いずれにせよ数千万掛けても数億のプラスになることは間違いないですし、
そのまま住み続けても、売却してもいい訳ですよ。選択肢は多いほうがいい。

>>213
>>木造住宅の平均寿命は54年となっています。また都市部かそうでないかでも寿命が異なるとされていることがあり、都市部ではないところの方が建て替え頻度も少ないため寿命が長いと言われています。

とあるので、貴方の意見は間違いでしょう。廃墟であれば都市部もなにも関係ありませんから。

>>216

建て替えすら決まっていない物件のこと言っても笑われるだけですよ？
それは完全にあなたの想像です。笑

>>216
それ、バブル価格ですから建て替えて完成するころには暴落します。


>>東京の不動産市場は「バブル」　アジア資本が狙い撃ち

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20150208/ecn150208083000...

都心のいい立地のマンションは建て替え時期が一気にやってきます。
街は生まれ変わりますよ。六本木ヒルズだってミッドタウンだって虎ノ門ヒルズだって、
そうやって建て変わって生まれた街です。都心部は経済的に恵まれた人が多いですから、
建て替えを決めれば価値は数倍になることは目に見えているわけですから、
今後建て替えも活発化してくるでしょうね。郊外のは難しいでしょうがね需給が悪いので。
建て替えても売れないだろうし。

>219
あなたは地方の方のようなので知らないでしょうが、
この広尾タワーズは新築当時から家賃100万円という高級マンションでした。
別にバブル価格ではないんです。無知だと話になりませんね・・苦笑

>218
216ではないが、立替が想定される物件はそういう期待込みで
相場が決まるのは常識

立替間近になると当然出物はなくなります
田舎小館さんには理解不能のようだけど

216は広尾駅前の価値を全く理解していないらしい（笑）

それすらあなたの妄想じゃないですか。苦笑

マンションさん、現実実がなさすぎるので
実際に建て替えで生まれ変わり、資産価値の上がったマンションの「実例」を提示してください。
マンションさんの期待値が高すぎて、妄想スレスレで話しになりません。

>>221
私は貴方の意見より海外からも取材が来るようなプロの住宅ジャーナリストの分析による見解を支持します。


>>東京の不動産市場は「バブル」　アジア資本が狙い撃ち

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20150208/ecn150208083000...

>225
最近のだと、シャトー三田の建て替え事案、ザ・レジデンス三田がいい例でしょう。
ほぼ倍の高さの建物になったので、元々のオーナーなど地権者は持ち出しコスト０で、
億ションを手に入れましたね。ザ・レジデンス三田で検索すれば売り部屋情報が出てくるでしょう。

総務省調べ
空き家総数７５７万戸のうち６割の４６２万戸がマンション
http://ironna.jp/article/556

情報の提示をお願いしますね。

＞すぐに3億とか以上の高級マンションに生まれ変わるでしょう。 1億程度で買ったオーナーは、勿論容積率の関係で追金０なのか費用がかかるか分かりませんが、
＞いずれにせよ数千万掛けても数億のプラスになることは間違いないですし、

で、１億が３億になったのですか？

>230
228の事例だと、元値の３倍では効かないでしょうね。
広尾はまだ建て替わっていませんよ。日本語分からないんですか？

立替物件

麹町パークハウス
パークハウス赤坂氷川
プラウドタワー白金台
神宮前レジデンス

シャトー三田は築４６年で「老朽化」が建て替えの理由ですね。
やはりマンションの平均寿命通りです。
港区で４例目みたいですが、しかしなかなか建て替えが進まないですね。

ちなみに、今回容積率が上がったので、次の築３０年以降は建て替え問題がさらに深刻化しています。

財務省の言うRC造りのマンション平均寿命は45年にピッタリですね。
でもシャトー三田築４６年で建て替え幸運でしたね。

>233
建て替え事案の成功例が理解できたようで良かったです。
容積率が緩和されれば、更に建て替えは容易になるから進んでいくでしょうね。
街の再生ですよ。都心部はどんどん綺麗になっていくでしょう。

老朽マンションの建替えをねらう！？－当たればでかい大バクチ

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1307

４６年で建て替えという事は３０年目から１５年かけて住民が納得していったわけですね。
１５年間雨漏りを我慢してきたんですね。

これは言うまでもなくかなりリスキーです。今後緩和されるとは言え、当該マンションの議決権の5分の4以上の同意があってはじめて建替えが成立するのであり、まずそれをやろうとするマンション内のリーダーの存在、そのマネジメント能力、住民の普段からの協力姿勢などのハードルを超えなければならず、投資家がそのために自らやれることは、その持ち分以上には何もありません。そのようなどちらに転ぶかわからない帰趨を待ちの姿勢で待てるのは、そもそもよほどのキャッシュフローが手元にある方に限定されてくると思われます。

　一方、建替えが既にほぼ確定している物件は、その中古価格が新築と変わらないくらい跳ね上がったりします。上記の『ザ・神宮前レジデンス』の前身の原宿団地がまさにそのような状態でした。要は、「儲け話」は、儲けが出ないような方向に力が働くのが常である、ということです。

　いずれにせよ、このような形で都市が再生していくのは望ましい姿だと思います。問題は、容積率を目いっぱいとった今の新築物件が50年経過後に、同じように建替えできるのか、という点であり、その意味で、私たちは、50年後の建替えという「見えざるリスク」をも背負って、マンションを購入しているのかもしれません。

容積率を目いっぱいとった今の新築物件が50年経過後に、同じように建替えできるのか、という点であり、その意味で、私たちは、50年後の建替えという「見えざるリスク」をも背負って、マンションを購入しているのかもしれません

せめて都心の新陳代謝はこれからも続かないと
朽ち果てるのみのような戸建郊外のようになっては日本もいよいよ終わりです

マンションの建て替えは、これ将来につけをまわす状況だよね。