ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？

>>758,759

人気物件のスレでは買えない輩が必ずネガキャンする。

スルーするに限るね。

なんだか、
悪いイメージしかなくて、嫌になりました。
大阪市内でいいとこないですかね。

自分は此処より曽根崎かな。

多くの方が割高に感じるのはここは値段に見合っていないということですね。

本当にリーガロイヤル側に新しくマンション建ったら後悔しそうで購入迷いますね。

たぶん広い駐車場の場所に建ちそう。

後、靱公園の南側のホテル跡地もマンション建設って、けっこうマンション建つんですね。

敷地の広さからは微妙ですが、タワーを建てて欲しいです。

購入希望でモデルルームも行って予定価格表も頂き、家族で話し合いましたが希望の広さと階数だと４１階以上の高層階で１億超えます。
家族４人です。
１００ｍ２超は贅沢だと思いながら何とか買う方向で家族協議しましたが、一億だすなら土地付きでガレージライフも可能な気がしてきて・・・
そこまでこの中之島が良いかと言われると・・・　もう一度土地も探してみようと思いました。

>>761
「買えない」んじゃなくて「買わない」んじゃないの？

>>766

買わないなら書き込むなよ。

リーガロイヤル建て替え・空地を含めた一体再開発事業は森トラストが大株主だから、あの場所に中之島ヒルズが出来る可能性もあるもんね。

投資用に購入を考えていたんですが、書き込む人のガラが悪いですね・・・。さすが大阪。

>>765さん

予算が足りないなら低層階にするのもアリでは？

>>767
私は前向きに購入を検討していますよ。
突っかかってくるのは止めてください。

>>768さん、中之島ヒルズなんかが出来ればココの資産価値は上がりますね。

>>771

なら前向きな書き込みすればいいんじゃない？
くだらない書き込みせずに。

>>765さん
もし、ご家族4人の内にお子さんがいるのでしたら、１００ｍ２超えるとあとあと持て余すかも知れませんよ。

７６５さん。
残念ながら大人４人で男３人です。最低でも３ＬＤＫが必須です。　
１億の予算は有りますが７７０さんの言う通り低層階も考えましたが・・・
購入後に毎日上を見て暮らす訳ですから後悔したく無いし・・・

まだ諦めている訳では有りません。

ただ、１億の予算が有るなら他でも検討しようと思いました。

>>777

大人4人の男3人だと100平米だと狭い気がします。
最低でも130平米欲しい処じゃ無いですか？
規模的に同じ規模の100平米はこんな感じですので一度家族4人で見学されては如何でしょうか？

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=010&nc...

>>768

森トラストがリーガロイヤルの建て替えしても
リーガロイヤル跡地が中之島ヒルズじゃ、中之島買う人、ヒルズに住むでしょ。
それに、なにわ筋頓挫してる今そこに大型商業施設来るほど通行人居ないし。

>>777
痛い奴やな(笑)
ほんとに１億の予算ある奴が、こんな所で１億あるとか曝す訳ないやろ(笑)
早く賃貸のレ⚪パレス卒業出来る様に頑張って働け！

>768
ヒルズは森ビルが使う名称。
トラストはヒルズの文字を外しています。

>>777さん
確かに７７８さんのおっしゃる通り、大人4人で１００平米は狭いと思います。
利便性にこだわらないのであれば、北摂あたりで注文住宅を建てられた方が広さは確保できると思います。
工夫すればそのご予算で抑えられると思いますよ。

>>767
買っても買わなくても貴重な感想だよ
実際アクションをおこした上でだからね
想像だけで話しするより参考になる
君こそ余計な批判をするなよ！

同感です。
批判を書き込むより、検討に有益な書き込みをお願いしたいです。

3000万円台は、ありましたか？

この場所で坪250からって！
中国バブルもはじけて富裕層のマンション爆買いも落ち込むでしょうし大阪の中流階級以上の方だけで900戸も売れるんでしょうか？日経平均も2000円以上下がってここ暫く富裕層の消費が落ち込むと思いますが！
タイミングが悪い様な気がします。

何かにつけて高い高いって文句を言う。
挙げ句の果てにはネガキャンする始末…
メッチャ欲しいのに買うだけの収入がないものだから。

中国需要も株価も関係ない。
買えるか買えないか。
ただそれだけのこと。

777のように、親子ローンの方もいるだろうしね。
http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/kojin/service/kariru/jutaku/juta...

管理費などはどのくらいでしょうか？

一般的に豪華な共用施設を備えたタワーマンションは割高です。

修繕費は一定周期で上がりますから購入費(毎月のローン支払い)プラス維持費としての管理費修繕費を長期的な観点から確りと把握して購入するべきでしょうね。

無理買いすると折角のマイホームを短期で手放さなければならない羽目になるかもしれませんので。

修繕積立費などは、始めは低めに設定しておいて（高くすると売りにくい）
何年か毎に、（早くて３年目）値上げが有ります。
すぐに始めの、２倍ぐらいに成るので、心ずもりをして置くべきでしょうね。
管理費は、修繕費ほど値上げは少ないですが、やはり値上げは有ります。

特にシャトルバスを出したり、豪華施設を色々備えた、タワマンなどは、管理費、修繕積立費は、
特に割高なるのは当然でしょう。
マンモスマンションで、バスや共用施設など使わないとか、たまに出向いても、何時もの顔ぶれが占領して
いて入りにくい又は使用出来ない、などで余り有っても意味なしに成る率大きいのでは？
色んな付けたしが有る程、後あとコストが多く掛るので、お得感は無いですね。シンプルがベスト。

管理費、修繕積立などの、説明会が有るでしょう。あくまで予定（５０年ぐらい後までの物（普通これより高額になる）良く吟味されることですね。売却する時、此の二つが高額ですと、なかなか売れにくい状態成る事大です。
これは一等地でも売れにくくて同じです。

どうもココのマンションは年収数千万の方が対象みたいですね…

大げさなネガキャンばかり。

おおげさではないと思いますよ
791さんの言う通りだと私は思います

違うと思うのならちゃんとした反論をかきましょう。

MR行ってきました。
専用バスは朝・夕の巡回で、一回乗車100円を検討しているとの事でしたよ。
南側の空地・倉庫跡地についてお聞きしたら、当たり前の答えですが将来的に眺望は保証出来ない。それはそうですよね、あれだけの広さですし。あの辺り一帯をプレミアムライフゾーンと設定しているので、もう一棟くらいは建ちそうですよね。間取りプランは、どの広さも良かったです。

どの方角が(低層階を含め)人気の良い眺望なんですか？

低層階含めると間違いなく北西です。

MRの感想です。
共用部はとても良かったのですが、間取りは最悪でした。
ジオタワー南堀江といい勝負するんじゃないですかね、、、
残念です。

799さん、
情報ありがとうございます。

>>798
購入検討中なら、行けば？
人気の眺望聞いて、どうする気ですか？
じゃあ私もそこ！と、なるのですか？

>>800
購入検討中なのに、間取りは最悪なの？

ここの購入検討中て人は、調査なのか、妨害したいのか、訳のわからない人が多いですね。

>>802
小姑みたい、って言われません？

>>802さん
　関心があるならば自らMRに出向き、情報を取り、自分で判断しろっていう
　ニュアンスに聞こえますが、だったらこんな掲示板は必要なくなりますよね。
　MR見学前段階の方が素直な疑問を投げかけたり、或いは実際に見学した結果、
　期待外れだったとネガティブな意見が出ることも自然な事ですよね。
　同じ様に、ポジティブな意見も幾つかは出ています。
　事情で関西には中々足を運べない自分としては、いずれも参考になる意見だなと思いました。

坪250か....20坪の2LDKで5000万ですね。確かに高いですね～。
これで900戸売り切れるのか？心配になりますね。

まぁ、買える買えないと言うより、買わないって選択が普通かと思います。
これ買うなら、もう少し便利な場所の250戸前後のタワーを買うかな。

>>805
これ買うなら、もう少し便利な場所の250戸前後のタワーを買うかな。

とは、どちらのマンションですか？

別に、個人的にどの物件って話をする気はないんだけどね。
ただ、坪250となると、それなりに選択肢がある状況だとは思うんだよね。
その状況で、900戸もあるマンモスタワーを選ぶ理由が無いんだよね。

こんな場所で坪250ってどう考えても異常だよ！
アベノミクスと言っても大阪人の所得はほとんど増えてないし
今は低金利（下は0.5%台から）且つ35年で組むから「月々は余り高くないですよ〜」的なトークに乗せられてるけど
ほとんど身の丈に合わないローン組まされてるんじゃないかな（ここに限らず）

よく考えてみてアベノミクスが成功して今の景気が続けば金利は上がる
今の金利（0.5%台〜からすれば平気で2倍はおろか3倍4倍だってありえる


景気が下がって不動産価格が落ち着けば
新築で坪200万以下の物件がスタンダードになる
72.5㎡の場合坪250で約5500万
坪200で約4400万

なので景気が良くなっても悪くなっても
割高物件は苦しむことになります。

元々坪250なんて梅田位しか無かったわけだから
大阪の物件は99%それ以下の価格で取得できた物件ばかり
類似タワーマンションの5年後は
その時の新築 坪200万
築7年物の中古 坪170万（ほぼ損なし）
築5年のこの物件坪250万（話にならない）
なんて事になりかねないよ。

中古5年物の駅遠シャトルバス物件でも
72.5㎡3800万弱なら買い手付くんじゃないかな？

例えばですが、此処中之島の端くれ、新築駅遠シャトルバス物件でも、
坪２００万なら、買い手がわんさと来られると思われますか？

>>811
坪200でも難しいと思います
だいたいシャトルバス物件は駅遠なので
基本安さ勝負じゃないと売れないよね
ましてや900だしね。

5〜6000万のローン組むと毎月の支払い変動で16万以上だよ
固定だと20万位になる
それを35年続けるんだよ
大阪のサラリーマンでなんなく、これがクリアできる人がそんなにいるのだろうか？
大阪で16〜20万あれば分譲貸の新築を渡り歩けるよ
築35年物にその金額の価値はあるのかな？

親に2000万とか
今までの貯金1000万とか

共働きならいくらでもいると思うが…

なんで自分基準で他人を見るのかな

>>814
おっしゃる通り余裕ある人もおられると思いますが
親から戴いた2000万や
共働きで貯めた1000万を
割高物件の為に無駄使いしていいの？
あなたもかなりの自分基準ですね。

関西は安いね〜
中之島ブランドとか言ってるけど
関西のブランドと言えば芦屋でしょ
その芦屋の新築で74㎡6500万位の部屋が
家賃を17万+管理費
しかもＪR芦屋徒歩2分の物件
ブランドとか意味ないんだね
利回り3%なんてありえない
ほんとこれなら賃貸の方が賢いよ。

芦屋2分が17万なのに、ここを貸したらいくらになるんだろう？
やはり6500万出す価値はなさそう。

＞816
え、それ安すぎないですか？
さすがに１７万とかって、４０００万くらいの物件のイメージですが、、、
（このスレと関係ないですね）

パークコート芦屋ね
ブランドが有ろうと価値が高かろうと
関西はこの位でないと借り手が付かないという事
これが関西の相場なんだよ
収益的には6500万かけても3〜4000万位の価値しかない
これが現実だよ。

数年前芦屋の駅すぐのマンションでオフィス構えてましたが、1DK家賃17万くらいでしたよ。築20年くらいのリノベ、デザイナーズ物件で。

中之島は古くなったら家賃とれないでしょうね。
利回り悪そう。

まあでも、不便な場所の賃貸に住んでる人もたくさんいますよ。
すべて価格さえ抑えれば、借り手もあるでしょう。あと、近くの病院の人が借りてくれるのを期待。

大阪中之島タワーって東京の晴海タワーと(バスで都心部にはスグ行ける)立地的にも規模的にも似てるね。
価格は東京よりは安めの設定でしょうか？

ただこのようなアクセスに難のある大規模高額物件を大阪で捌くのは東京以上に大変だろうね〜。

ここは投資に向かないけど数が900近いから新築賃貸もたくさん出そうですね
普通は1割位だけど、ここは少ないかな
それでも50戸位は一気に出るかな
賃料は70㎡台20万は取りたいけど需要が少ない場所だし供給が多いからね
落とし所は賃料15万+共益費2万位
これでも全て埋まるか微妙なところ。

ここは不便だからね
ここにわざわざ賃貸を決めるのなら眺望良くないとね
中之島に住むのに中之島の景色も楽しめない部屋なんて借りる意味がない
かなり安いなら別だけど。

中之島ブランドと言えば、大阪が愛するバラ園から中央公会堂、図書館、市役所、日本銀行、
四ツ橋筋を挟んで、フェスティバルタワー右左二軒までで、増やしてもダイビルまででしょうね。

地名が中之島でも此処は別物。雰囲気や利便性がぜんぜん違います。
地名のみで、だれもブランドとしては見て居ないでしょうね。
見て欲しいのは此処を売るデベ、すなわち売り主さんでは？

テレビ、ホテル、病院、弁護士関係者
関電、ダイビル関係の法人契約

近隣賃貸・分譲タワーマンションの賃貸空室状況、中古価格上昇、住民層。

路線不便ですが、法人利用含め一定評価ある地域であることは
皆さん十分お分かりだと思いますが。

そうですね売主さんは見てほしいでしょうね
端であっても中之島！ここ重要！てね

パークハウスも他社や賃貸も含めパーク何とかなんてたくさんあるから
一般の人にはほとんどブランド価値なんてわからないしね。

>>827
賃貸需要があったとしても利回り3%じゃ
利息払って、固定資産税払ってしてたら
もう赤字だよ
空室リスクも高いしね

あるとするなら相続税対策かな
まあ、それだけでもかなりの数賃貸出そう
900あるとすごい数だろうね
相続税対策だから空室のまま放置もあるだろうし
売れ残りもありそうだしね
マンション完成してみたら900の割にほとんど明かりもつかずスカスカな感じかもね。

>>827
たしかに不便なりにも一定の評価はあると思うんだけどね（少ないけどね）
その評価（需要）を超える供給がありそうだよね（900だから）
その場合賃貸は安くせざろうえない
ライバルの駅近分譲賃貸も毎年たくさん供給されてる事も十分おわかりだと思いますが。

相続税対策で遺族がこのマンション相続したら、それからどうするだろう？
自分で住むには不便だし、利回り悪くて賃貸にも向かない
なので、ほとんどの人が手放すだろうね
900あるから売り物件が大量に出回りそう
中には早く換金したい人もいるだろうか相場の4000万位にはなるかな？
今6500万で買わずに5年位待ったら安くで買える可能性ありだね。

オリンピック後はマイナンバー制度等を含めて、不動産や金融資産に大きな変化が起こる可能性が高いと言われてますね。

今は見送りが正解なのか？
短期では買いなのか？

まぁ難しいところですね…^^;

此処を仮に、相続対策にすると、

８３１様がおっしゃる様に成る可能性が有りますね。

一昔前なら、駅直結や駅２～４分などの物件も極少数でしたが、
今現在は一等地に、供給過剰なくらい極駅近物件が多く出来ました。
それでもまだ此れからも、駅近物件が建つ予定が幾つも有ります。

今少子高齢化と言われ久しいですが、それどころか３０年後には
人口減少で、町が無く成る所が出来るとの事です。
たとえ相続対策とは言え、やはりマンションは一にも二にも利便性と立地
ですので、不便な所は避ける方が、賢明でしょうね。

ここは、期待値が大きかっただけに、この価格は、期待を裏切った感じなんでしょうね。
坪200位だと僻地のマンモスとは言え検討に入れた人は多かったと思うだけに残念ですね。

上と比べても仕方ないので、
下と比べましょう。

大阪市内で、
ここより不便な場所のタワマンってありましたっけ？

ここにシャトルバスが運行したとしてＯＡＰとどっこいどっこいかな。
シャトルバスなければ、ＯＡＰ以下かな。

他に不便なタワマン、知っていますか？

あんまりですね。
他探します。

期待していたのですが、残念です。
野村不動産で中央区高麗橋の34階建設予定も、取壊し終わって看板も出ていたのに、それも取り外され時間貸しの駐車場になってしまいましたしね。

まぁ、坪250で900戸売れるか？売れないか？高見の見物でいいんじゃないですか。

もうシティの梅田東か西大橋でいいや。

坪単価250万かぁ〜
俺にはきついなぁ…( ；´Д｀)

どこも大した立地でもないのに値段だけは高いね〜
希少性が高ければ坪250でも300でも買うけど
中途半端な場所に出す資金はないな

しばらくは見送り！見送り！

場所が悪い。

@200万円なら買いたいけど@250万円では高過ぎて、、、諦めます。

近々MRに行く予定。

皆さんのコメントを見ると、行く前から高そ〜って思ってしまう…^^;

でも、中途半端に坪220位にされるより良かったんじゃないですかね。
本来、この場所のマンモスタワーであれば、坪180前後だと思いますしね。

>>845
私もそう思います
今までの近隣相場からすれば
この場所はそんなもんですよね。

全デベが総攻撃って感じですよね、このスレ。

ここに限らず今新築タワーで、平均坪２００以下なんてマンション大阪市内に存在しないでしょ。
坪１８０なんてありえないわ。いつの時代の話してるねん。

・日本一の階数
・中之島アドレス、一応駅２分
・１階にスーパー
・財閥＆スーパーデベ
・超豪華共用施設

これだけでも今の他のマンションと比べたら坪２５０でも納得だろ。
冷静に見てみろよ。

>>847
残念な奴やな(笑)

日本一の階数より、
自分の部屋の天井高のほうが論点でしょ。

>>847
こんな僻地に250なんて
なんで買っちゃんだろ...って
数年したら思ってるかもよ
短期間（2.3年）で見るのでなく
長期間の流れで見ましょう

今が更なるバブルへの入口なのか
バブルの頂点付近なのか？

景気や今後の人口減など普通の人なら
わかるでしょ

冷静に考えなさいよ。

その通りだと思います。
1フロア増やして建物高さが一緒って事業主の利益欲しさが現れてます。
とりあえず今は高値で出して反応を見てるだけだと思いますが、正式価格は今後の販売期間を何年に設定するかで決めるはず。安くして竣工前に完売させるか、竣工後も売ることを見越して高値で設定するか。戸数が大いので売り手側も悩んでるのではないでしょうか。

>>847
いや....でも、900戸のタワーでしょ？
そんなむさ苦しいタワーに普通は住みたいと思わないって。

場所は最悪
物は普通
値段はボッタクリ

＞＞８３７
中央区高麗橋２丁目に建つ予定の野村不動産タワーマンション。
着工１５年９月、竣工１８年３月と、現場に看板が出て居ましたが、
時間貸しガレージに成って居るのですか？
気にして居たのですが、どの様な物を出してくるのか期待をして居ました。
北浜には１分ですし、淀屋橋まで５００メータ両駅使える。
其れに何と言っても、高麗橋通りで２丁目、敷地も狭くて余分な物も付けにくいのではと期待。
一度は計画し解体しているので、出して来るとは思いますが？
これが高麗橋東や１丁目なれば欲しいとは思わないのですが、いまの時点では残念です！！

鬼怒川決壊のニュースがどこも流れてるね
みんな自分の家は大丈夫と思ってたんだろうな
大変そう
大阪にこの大雨が来てたらどうなってたんだろう
大川は狭いし中洲の中之島はTVの中の様に沈んでしまうのかな？

>>818

明治18年春頃の大洪水の時の写真だって。
手前が淀屋橋で、向こうの木が沈んでる辺りから中之島。

MRは中之島西地区の将来性に期待を持たせるような演出でした。
書き込みが全てではありませんが、立地・価格など皆様の意見をお聞ききし、冷静さを取り戻しました。
10年後の西地区を想像しながら、空地の開発にクレーン、ダンプ、工事音…そんな光景を見ながら10年経った頃には、私どもは、定年間近です。なら、今から楽しく便利に過ごせる環境探すのが賢明かとな思いました。