ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？

ここに限らず今は20〜30%は割高だからね
梅田や福島周辺の類似マンションは
坪180〜220万位だから
だいたい坪200だもんね。

中古で築11年〜15年とかで一括りにされたら下落率がすごいね
10年越えの物件だと築11年と14年と言った所で似たよな物だし
元値が高かったといっても買う方にとっては関係ない話
結局は立地と価格
周辺マンションは坪200万で82㎡4970万
このマンションは坪250万で82㎡6270万
仮に築10年台前半に20%下落したとして
11年後中古で出した場合
福島駅周辺マンション築14年82㎡4000万
この中之島マンション築11年82㎡5000万
となります
更にこのマンションは主要駅徒歩圏外で5000万
福島、梅田、四ツ橋等周辺マンションは4000万で当然徒歩圏内
相場的に乖離し過ぎてる為に最低でも相場の4000万に合わせることなるでしょうね
なので

戸別差はありますが
ここは6210万-4000万（2210万下落）
周辺は4970万-4000万（ 970万下落）
なのでこのままの価格で購入した場合
10年台前半売却時には
この物件は1240万円以上割高な物件となりそうです。

パークハウス+スーパーゼネコンブランドですから1240万円上乗せ価格でも誰か買ってくれるといいのですが
築10数年物の中古マンションに5000万はおろか4000万でも買い手がすぐ付くかどうか？
10年先の話ですからわかりましたせんが
賢明な方々なら予想はできるますよね。

>>730
ごもっともな意見だと思います。
てかこの価格で900戸もさばけるのか！？
シティタワー天満に続き、長期売れ残り物件になるんじゃ…。

完売せずに残ったとなると買った人にとっては尚更売りづらくなりますね。

このマンションは検討してませんが、普通のマンションより、タワーでしかもブランドあるマンションなら後者がかなり割高になるものでは？いくら駅近で安くても中古の無名の板マンは買いません。

買われる方は、50代以上が多いのですよ。
豪華共用施設でほぼ過ごされるので、囲碁か将棋倶楽部が出来るのでは。
お孫さんとぶらつくには程よいと思います。
若者は、ボランティア要介護員として憑かれますが
枚方や樟葉辺りから来られる方には丁度良いと思います。

>>733
無名板マンはもっと安いですよ
比較は類似ゼネコン建のタワーマンションの価格です。

無名でも京都河原町辺りは高いね。

半数売れても、半数残れば管理費上がりますが
シニアはサンフォーリフタウンのようなシニア向けコンシェルジュサービスに高い管理費払った方が良いのでは？

近所にすんでますが、阪急オアシスができたら便利になるのでうれしい。

>無名でも京都河原町辺りは高いね。

京都の人ってあえて割高な都心部にマンション住まいする人より上京、中京、下京、東山区以外の区に戸建てを買って住む人がほとんど。
都心部は遊びに行く所であって住むにはゴチャゴチャしているし高いので敬遠されがちです。

関東からのセカンドハウスや投資物件需要が殆どなので、あり得ない程値上りしてます。

だから無名の中小デベが販売する物件も立地だけで売れてます。

四条河原町のノンブランドマンションを買うならココのマンションの方がよっぽど資産価値が下がらないと思いますよ。

>>730
その通りですね。あと、5年待つのが正解。

此処は主に５０歳以上の方達が買われ、
豪華施設で、ほとんど過ごし、囲碁や将棋を楽しむ？

この様な事が、楽しくつずくのか？疑問ですね。
一見良い様に思うでしょうが、
住むところが同じ屋根の下の者達が、上手く気持ちよく行われて
居る時は良いのですが、一度何かで問題が起き、拗れたりした時、
逃れようが無く、住みにくい事に繋がりますよ。
変にグループが出来たりして、拗れるでしょうね。
年寄は、総じて経験が深く有るため皆さん頑固者が多く、
上級段持ちの方がなにかと口出し、支配したがり、
して来てうまく仲良しで、居られるとは思えませんね。
自分が楽しむ趣味等は、外に有る場所で趣味を楽しむ事がベストです。
嫌な事が有るなら、外なればさっさと、身を引く事が出来ますので安心です。
立派なラウンジなどは、要らないのでは？

デベも豪華設備などで、気を引く様な事よりも、肝心の躯体や、天井高や、
部屋の作り方に、力を入れるべきでしょう。
共同マンションの作り方の、本質を忘れてしまって居るのかな？

>>734
それならば豪華な有料老人ホームの方がいいよ
ここで6000万使うくらいなら豪華な部屋と娯楽や生活サービスを受けられし
お釣りがくる
老人ホームは駅遠だけどシャトルバス使うのなら同じたしね。

ココの共用施設は豪華って書き込みがありますが、具体的にどのように豪華なのでしょうか？

教えてください。
よろしくお願いします。

賃貸としては、
借りてはつきますかね？

>>743
ここよりも駅に近い物件ですが
クレヴィアタワー中之島で
23階72㎡で18.5+共益費1.5で出てますね
ここは駅に遠いですが新築時ならこの条件でもいけるかも？ですね
現実的には16万+共益費1.5位がいいとこかも
と予想します。

通勤不便だから高額な住宅手当がつく
関東の転勤族からは候補にも上がらないだろうし
大阪は東京と違ってサラリーマンで家賃に17.5万も出せる層はかなり少ないし
あり得るとするなら会社の経費で落とせる社長が新地の人を囲う位の需要かな〜
飽きて別れたら、すぐ解約だけどね。

そもそも家賃で3.5%位しかとれないなら
投資にならない
金利と税金ですべて消える
と言うか、まず赤字でしょう
5500万現金なら金利はかからないけど
MAX3.5%なんてアホらしい。

>>745
ヴィトンにエルメス、水商売の女性ってブランド好きな感じですもんね
中之島ブランドも好みそうですよね

私としてはブランドは否定しませんが
それでも高過ぎますよね
物自体は良いですが、それに見合ったものには思えないんです
高過ぎます
けどやっぱり、それがブランドなんでしょうね
このマンションも同じですね ♪
このマンションにそこまでの希少性とブランド力があればですが。

いやいや、エルメスも 共用施設でポックリ逝った老人、運ぶ手伝いせなあかんから。

>>744
新築でも築浅のクレヴィアタワーと同じ額は難しそうですけどね。
クレヴィアの方が、断然、利便性が良いし、ここはマンモスタワー...。

ココの方がクレヴィアタワーより資産価値が高いのは間違いない。

>>750
資産価値の話じゃないでしょ。
賃貸の話じゃない？？

>>741

老人ホームは駅遠だけどシャトルバス使うのなら同じたしね。

で結局同じ駅遠で、管理費だけで、エルメスの福祉狙った方が資産価値高いだって。

賃貸なら堂島に逃げて。

このマンション、いいとこありますか？

割高過ぎていいとこ上回ってる
よっていいとこは無いに等しい。

やはり郊外の一戸建てにしようかなと考えてしまいます。

50年後どうなりますか？

>>756
はいはい。いくら難色示しても聞き入れないなら、買いなさい。
後、高いとは思ってないけど、住み慣れてから現象に気をつけてね。

>>757
南海トラフで地震が起きて水没してるんじゃないの？

京阪利用者なら便利な場所でしょうし、中之島アドレスで素敵なのではないでしょうか？

>>758,759

人気物件のスレでは買えない輩が必ずネガキャンする。

スルーするに限るね。

なんだか、
悪いイメージしかなくて、嫌になりました。
大阪市内でいいとこないですかね。

自分は此処より曽根崎かな。

多くの方が割高に感じるのはここは値段に見合っていないということですね。

本当にリーガロイヤル側に新しくマンション建ったら後悔しそうで購入迷いますね。

たぶん広い駐車場の場所に建ちそう。

後、靱公園の南側のホテル跡地もマンション建設って、けっこうマンション建つんですね。

敷地の広さからは微妙ですが、タワーを建てて欲しいです。

購入希望でモデルルームも行って予定価格表も頂き、家族で話し合いましたが希望の広さと階数だと４１階以上の高層階で１億超えます。
家族４人です。
１００ｍ２超は贅沢だと思いながら何とか買う方向で家族協議しましたが、一億だすなら土地付きでガレージライフも可能な気がしてきて・・・
そこまでこの中之島が良いかと言われると・・・　もう一度土地も探してみようと思いました。

>>761
「買えない」んじゃなくて「買わない」んじゃないの？

>>766

買わないなら書き込むなよ。

リーガロイヤル建て替え・空地を含めた一体再開発事業は森トラストが大株主だから、あの場所に中之島ヒルズが出来る可能性もあるもんね。

投資用に購入を考えていたんですが、書き込む人のガラが悪いですね・・・。さすが大阪。

>>765さん

予算が足りないなら低層階にするのもアリでは？

>>767
私は前向きに購入を検討していますよ。
突っかかってくるのは止めてください。

>>768さん、中之島ヒルズなんかが出来ればココの資産価値は上がりますね。

>>771

なら前向きな書き込みすればいいんじゃない？
くだらない書き込みせずに。

>>765さん
もし、ご家族4人の内にお子さんがいるのでしたら、１００ｍ２超えるとあとあと持て余すかも知れませんよ。

７６５さん。
残念ながら大人４人で男３人です。最低でも３ＬＤＫが必須です。　
１億の予算は有りますが７７０さんの言う通り低層階も考えましたが・・・
購入後に毎日上を見て暮らす訳ですから後悔したく無いし・・・

まだ諦めている訳では有りません。

ただ、１億の予算が有るなら他でも検討しようと思いました。

>>777

大人4人の男3人だと100平米だと狭い気がします。
最低でも130平米欲しい処じゃ無いですか？
規模的に同じ規模の100平米はこんな感じですので一度家族4人で見学されては如何でしょうか？

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=010&nc...

>>768

森トラストがリーガロイヤルの建て替えしても
リーガロイヤル跡地が中之島ヒルズじゃ、中之島買う人、ヒルズに住むでしょ。
それに、なにわ筋頓挫してる今そこに大型商業施設来るほど通行人居ないし。

>>777
痛い奴やな(笑)
ほんとに１億の予算ある奴が、こんな所で１億あるとか曝す訳ないやろ(笑)
早く賃貸のレ⚪パレス卒業出来る様に頑張って働け！

>768
ヒルズは森ビルが使う名称。
トラストはヒルズの文字を外しています。

>>777さん
確かに７７８さんのおっしゃる通り、大人4人で１００平米は狭いと思います。
利便性にこだわらないのであれば、北摂あたりで注文住宅を建てられた方が広さは確保できると思います。
工夫すればそのご予算で抑えられると思いますよ。

>>767
買っても買わなくても貴重な感想だよ
実際アクションをおこした上でだからね
想像だけで話しするより参考になる
君こそ余計な批判をするなよ！

同感です。
批判を書き込むより、検討に有益な書き込みをお願いしたいです。

3000万円台は、ありましたか？

この場所で坪250からって！
中国バブルもはじけて富裕層のマンション爆買いも落ち込むでしょうし大阪の中流階級以上の方だけで900戸も売れるんでしょうか？日経平均も2000円以上下がってここ暫く富裕層の消費が落ち込むと思いますが！
タイミングが悪い様な気がします。

何かにつけて高い高いって文句を言う。
挙げ句の果てにはネガキャンする始末…
メッチャ欲しいのに買うだけの収入がないものだから。

中国需要も株価も関係ない。
買えるか買えないか。
ただそれだけのこと。

777のように、親子ローンの方もいるだろうしね。
http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/kojin/service/kariru/jutaku/juta...

管理費などはどのくらいでしょうか？

一般的に豪華な共用施設を備えたタワーマンションは割高です。

修繕費は一定周期で上がりますから購入費(毎月のローン支払い)プラス維持費としての管理費修繕費を長期的な観点から確りと把握して購入するべきでしょうね。

無理買いすると折角のマイホームを短期で手放さなければならない羽目になるかもしれませんので。

修繕積立費などは、始めは低めに設定しておいて（高くすると売りにくい）
何年か毎に、（早くて３年目）値上げが有ります。
すぐに始めの、２倍ぐらいに成るので、心ずもりをして置くべきでしょうね。
管理費は、修繕費ほど値上げは少ないですが、やはり値上げは有ります。

特にシャトルバスを出したり、豪華施設を色々備えた、タワマンなどは、管理費、修繕積立費は、
特に割高なるのは当然でしょう。
マンモスマンションで、バスや共用施設など使わないとか、たまに出向いても、何時もの顔ぶれが占領して
いて入りにくい又は使用出来ない、などで余り有っても意味なしに成る率大きいのでは？
色んな付けたしが有る程、後あとコストが多く掛るので、お得感は無いですね。シンプルがベスト。

管理費、修繕積立などの、説明会が有るでしょう。あくまで予定（５０年ぐらい後までの物（普通これより高額になる）良く吟味されることですね。売却する時、此の二つが高額ですと、なかなか売れにくい状態成る事大です。
これは一等地でも売れにくくて同じです。

どうもココのマンションは年収数千万の方が対象みたいですね…

大げさなネガキャンばかり。

おおげさではないと思いますよ
791さんの言う通りだと私は思います

違うと思うのならちゃんとした反論をかきましょう。

MR行ってきました。
専用バスは朝・夕の巡回で、一回乗車100円を検討しているとの事でしたよ。
南側の空地・倉庫跡地についてお聞きしたら、当たり前の答えですが将来的に眺望は保証出来ない。それはそうですよね、あれだけの広さですし。あの辺り一帯をプレミアムライフゾーンと設定しているので、もう一棟くらいは建ちそうですよね。間取りプランは、どの広さも良かったです。

どの方角が(低層階を含め)人気の良い眺望なんですか？

低層階含めると間違いなく北西です。

MRの感想です。
共用部はとても良かったのですが、間取りは最悪でした。
ジオタワー南堀江といい勝負するんじゃないですかね、、、
残念です。

799さん、
情報ありがとうございます。

>>798
購入検討中なら、行けば？
人気の眺望聞いて、どうする気ですか？
じゃあ私もそこ！と、なるのですか？

>>800
購入検討中なのに、間取りは最悪なの？

ここの購入検討中て人は、調査なのか、妨害したいのか、訳のわからない人が多いですね。

>>802
小姑みたい、って言われません？

>>802さん
　関心があるならば自らMRに出向き、情報を取り、自分で判断しろっていう
　ニュアンスに聞こえますが、だったらこんな掲示板は必要なくなりますよね。
　MR見学前段階の方が素直な疑問を投げかけたり、或いは実際に見学した結果、
　期待外れだったとネガティブな意見が出ることも自然な事ですよね。
　同じ様に、ポジティブな意見も幾つかは出ています。
　事情で関西には中々足を運べない自分としては、いずれも参考になる意見だなと思いました。

坪250か....20坪の2LDKで5000万ですね。確かに高いですね～。
これで900戸売り切れるのか？心配になりますね。

まぁ、買える買えないと言うより、買わないって選択が普通かと思います。
これ買うなら、もう少し便利な場所の250戸前後のタワーを買うかな。

>>805
これ買うなら、もう少し便利な場所の250戸前後のタワーを買うかな。

とは、どちらのマンションですか？

別に、個人的にどの物件って話をする気はないんだけどね。
ただ、坪250となると、それなりに選択肢がある状況だとは思うんだよね。
その状況で、900戸もあるマンモスタワーを選ぶ理由が無いんだよね。

こんな場所で坪250ってどう考えても異常だよ！
アベノミクスと言っても大阪人の所得はほとんど増えてないし
今は低金利（下は0.5%台から）且つ35年で組むから「月々は余り高くないですよ〜」的なトークに乗せられてるけど
ほとんど身の丈に合わないローン組まされてるんじゃないかな（ここに限らず）

よく考えてみてアベノミクスが成功して今の景気が続けば金利は上がる
今の金利（0.5%台〜からすれば平気で2倍はおろか3倍4倍だってありえる


景気が下がって不動産価格が落ち着けば
新築で坪200万以下の物件がスタンダードになる
72.5㎡の場合坪250で約5500万
坪200で約4400万

なので景気が良くなっても悪くなっても
割高物件は苦しむことになります。

元々坪250なんて梅田位しか無かったわけだから
大阪の物件は99%それ以下の価格で取得できた物件ばかり
類似タワーマンションの5年後は
その時の新築 坪200万
築7年物の中古 坪170万（ほぼ損なし）
築5年のこの物件坪250万（話にならない）
なんて事になりかねないよ。

中古5年物の駅遠シャトルバス物件でも
72.5㎡3800万弱なら買い手付くんじゃないかな？

例えばですが、此処中之島の端くれ、新築駅遠シャトルバス物件でも、
坪２００万なら、買い手がわんさと来られると思われますか？

>>811
坪200でも難しいと思います
だいたいシャトルバス物件は駅遠なので
基本安さ勝負じゃないと売れないよね
ましてや900だしね。

5〜6000万のローン組むと毎月の支払い変動で16万以上だよ
固定だと20万位になる
それを35年続けるんだよ
大阪のサラリーマンでなんなく、これがクリアできる人がそんなにいるのだろうか？
大阪で16〜20万あれば分譲貸の新築を渡り歩けるよ
築35年物にその金額の価値はあるのかな？

親に2000万とか
今までの貯金1000万とか

共働きならいくらでもいると思うが…

なんで自分基準で他人を見るのかな

>>814
おっしゃる通り余裕ある人もおられると思いますが
親から戴いた2000万や
共働きで貯めた1000万を
割高物件の為に無駄使いしていいの？
あなたもかなりの自分基準ですね。

関西は安いね〜
中之島ブランドとか言ってるけど
関西のブランドと言えば芦屋でしょ
その芦屋の新築で74㎡6500万位の部屋が
家賃を17万+管理費
しかもＪR芦屋徒歩2分の物件
ブランドとか意味ないんだね
利回り3%なんてありえない
ほんとこれなら賃貸の方が賢いよ。

芦屋2分が17万なのに、ここを貸したらいくらになるんだろう？
やはり6500万出す価値はなさそう。

＞816
え、それ安すぎないですか？
さすがに１７万とかって、４０００万くらいの物件のイメージですが、、、
（このスレと関係ないですね）

パークコート芦屋ね
ブランドが有ろうと価値が高かろうと
関西はこの位でないと借り手が付かないという事
これが関西の相場なんだよ
収益的には6500万かけても3〜4000万位の価値しかない
これが現実だよ。

数年前芦屋の駅すぐのマンションでオフィス構えてましたが、1DK家賃17万くらいでしたよ。築20年くらいのリノベ、デザイナーズ物件で。

中之島は古くなったら家賃とれないでしょうね。
利回り悪そう。

まあでも、不便な場所の賃貸に住んでる人もたくさんいますよ。
すべて価格さえ抑えれば、借り手もあるでしょう。あと、近くの病院の人が借りてくれるのを期待。

大阪中之島タワーって東京の晴海タワーと(バスで都心部にはスグ行ける)立地的にも規模的にも似てるね。
価格は東京よりは安めの設定でしょうか？

ただこのようなアクセスに難のある大規模高額物件を大阪で捌くのは東京以上に大変だろうね〜。

ここは投資に向かないけど数が900近いから新築賃貸もたくさん出そうですね
普通は1割位だけど、ここは少ないかな
それでも50戸位は一気に出るかな
賃料は70㎡台20万は取りたいけど需要が少ない場所だし供給が多いからね
落とし所は賃料15万+共益費2万位
これでも全て埋まるか微妙なところ。

ここは不便だからね
ここにわざわざ賃貸を決めるのなら眺望良くないとね
中之島に住むのに中之島の景色も楽しめない部屋なんて借りる意味がない
かなり安いなら別だけど。

中之島ブランドと言えば、大阪が愛するバラ園から中央公会堂、図書館、市役所、日本銀行、
四ツ橋筋を挟んで、フェスティバルタワー右左二軒までで、増やしてもダイビルまででしょうね。

地名が中之島でも此処は別物。雰囲気や利便性がぜんぜん違います。
地名のみで、だれもブランドとしては見て居ないでしょうね。
見て欲しいのは此処を売るデベ、すなわち売り主さんでは？

テレビ、ホテル、病院、弁護士関係者
関電、ダイビル関係の法人契約

近隣賃貸・分譲タワーマンションの賃貸空室状況、中古価格上昇、住民層。

路線不便ですが、法人利用含め一定評価ある地域であることは
皆さん十分お分かりだと思いますが。

そうですね売主さんは見てほしいでしょうね
端であっても中之島！ここ重要！てね

パークハウスも他社や賃貸も含めパーク何とかなんてたくさんあるから
一般の人にはほとんどブランド価値なんてわからないしね。