ザ・パークハウス 市川妙典ってどうですか？

妙典の開発前後の画像を集めてみました。当マンションの敷地は、ぎりりぎり開発地域ですね。開発後はずっと更地のままでしたね。
http://www.fujita.co.jp/gallery/detail/post_149.html
http://www.fujita.co.jp/100th_town/fujita_town/0
http://www.city.ichikawa.lg.jp/common/000164026.pdf01236.html

すみません。リンク失敗してしまいました。もう一度貼ります。

http://www.fujita.co.jp/gallery/detail/post_149.html
http://www.city.ichikawa.lg.jp/common/000164026.pdf
http://www.fujita.co.jp/100th_town/fujita_town/001236.html

開発地域は人が住み始めて10年なんですね。大変参考になりました。

>>445
私もそう思います。
落ち着いた雰囲気ですし、そもそも住宅街には繁華街にありがちな店がないのが当たり前。大田区出身の私は、妙典の街並みに違和感を感じませんでしたよ。さすがに、田園調布とまでは言いませんけどね。

大田区って広いけど、落ち着いてる？？？
蒲田とかは歴史ある下町だけど、闇市、町工場が前進だから、汚くて、寂れた地域が多いよ
田園調布、山王、久が原の限られた地域だけ高級住宅地で、邸宅が並ぶ地域と普通のマンションが密集している妙典を比べるのはおかしいです
ここは、釣りがおおいですね

欲しい人が買えば良いのですよ。妙典に魅力感じなかったり高いと感じる方は他を探せば良い訳ですし田園調布は言い過ぎかも知れませんが落ち着いた良い街ですよ。本気で検討してる方は、そろそろ掲示板を見るよりも現地を見に来たら良いと思います。

>>456
同感です。ここの掲示板は、このマンションについての書き込みですよね。脱線しすぎ（笑）

こちら地盤ってどうなんですか？
盛土がされてあるってパンフレットに書いてありますが、
この盛土って、より安全なのか、それとも弱いって事なのか？
詳しい方、教えてください。

元の地盤よりは弱くて災害の危険性があるので、基準を超える盛土や切土の際には県の許可が必要です。
もしかしたら購入者にも通知が必要なのかもしれませんが、そこまではわからないです。

話されると不都合なんですね

本日モデルルーム見てきましたが、とても感じが良いとは思えませんでした。
妙典の街並を持ち上げようとするあまり、来てもらう客にふるいをかけているようで
本当は4千万台の部屋もあるけれど公式ページには５千万～と書いてあるとか
４千万の部屋目当てに来る貧乏人はお断りという雰囲気が言葉端から随所に感じられました。
立地だけはよいですが、ゴミ捨ても２４時間ではないし駐車場も機械式で良い部分が駅近という
こと以外に見つからなかったので今回は見送りです。

>>461
え。
ゴミ出し、いまどき２４時間じゃないんですか？
最近の分譲マンションじゃ当たり前のことだと思ってましたが。

>>461
＞４千万の部屋目当てに来る貧乏人はお断りという雰囲気が言葉端から随所に感じられました。

４０００万台は、もう十分に希望者がいるってことでしょうよ。抽選になったところで売主には何のメリットもないしね。

２４時間ではなく決められた時間にしか出せないと言っていました。
ゴミ置き場が奥まったところにあるため、収集車が近寄れずゴミの日の朝に
管理人さんが手作業で道路に面したところへ１個１個運ぶそうです。
今どきそんなことって。。　設計自体がおかしーんじゃないでしょうかね。

>>464
同感です。
不便でしょ。朝早い人、夜遅い人に。

>>465

なんか色々とデメリット出てきましたね。。。
立地がいいだけに他も徹底してほしかったな。

住人は一時ごみ置き場に捨てて、ごみ排出場所に管理人が持ってくのは普通だと思いますよ。
ただ、ディスポーザが付いてないと生ゴミだらけになるので、24時間365日ゴミ捨てにはできません。
それでも広告では24hゴミ捨て可能とかアピールしちゃいますけど、管理規約にはしっかり何時までに出すことと規程されてたりします。

でも、住民はいちいちそんな規約守らず自由にゴミだしするので、たいていは生ゴミだらけになって悪臭やゴキブリなどの虫が発生する原因になります。
臭い対策は換気扇ぐらいで、特別な脱臭装置付けるとこは滅多にないですし。

ゴミ置き場近くに部屋が設定されてたら気を付けたほうがいいとは思いますけどね。

ディスポーザーがついてる物件ですよ。

>>468
それなら24hごみ捨てで問題ないと思うけどなあ。

広告、入りませんねぇ。
モデルルームも完全予約制だし、限られた（購買意欲の強い人）だけでの営業を考えているのでしょうか？
近くに住んでいる人は工事状況でわかりますが、他の地区に住んでいる人には情報は伝わりにくいですよね。
あ、今はネット時代だから、広告打たなくてもピンポイントで需要層に情報が届くのかしら・・・？
それとも少しでも経費を削減したいから、広告を出さないのかな？
ここの敷地はかなりの高値で落札？したと聞いていますから。

この規模なら周辺に広告なんていれないと思いますよ。
200戸オーバーならともかく、たかだか50戸弱なら広告で絨毯爆撃するのは効率が悪い。

そうなんですか。広告を待っていても出ないかも、なのですね。楽しみにしていたけど、残念です。

見込み客を集客したいときは価格未定でチラシ撒くけど、戸数も少ないし価格も高いしで、明らかに高値でも買う地縁の検討者ターゲットなので、ホームページ見た人の申込だけで十分集まってるのかもしれませんね。

本申込の時には公平性を担保するため公示しないといけないので、広告出すとは思いますけど。

スペックの情報とかもホームページに公開されてないし、モデルルームに来て価格が高くても買う意思を示す本気の客だけに情報を開示する戦略なのかな？

スペックを早々に公開してしまうと、高値と比較して外野があれこれケチ付けてくるから、売り出しが決まってからの公開になるのかもね。

すぐに完売されれば、妙典人気は本物でしょうね。次々と他社も土地を高値で買って、高額マンションが建つのでしょうか。それとも、値下げしてきますかね…色々な意味でこれから見ものです。

相場が下がった頃に、隣の駐車場にどどんとでかいメジャー7のマンション建ってほしいね。
でもここの売れ行きに味をしめて、順調に完売した直後に建設計画が出たりして。
そういう話は、デベが知り得た段階で重要事項説明で告知する義務はあるが、販売後に知ったと相手方と調整しとけば法律には引っ掛からないからね。
まあ隣の駐車場に何かしら建つ可能性はあると納得済みで買うんだろうけど。

モデルルーム行ってきました。
問い合わせが増えるのでホームページには情報載せてないと言っていました。部屋もすでに抽選になるとのこと。釣りかなあなんて思いましたが、モデルルームの賑わいで本当なのかなと思っています。抽選までドキドキです…。

>474

三菱地所は営業が弱いから完売までは時間がかかることが多いけどね。

完成後に１割ぐらい残ってなんとか売り切ってくるぐらいじゃないかな？

大手なのに、営業が弱い？？？
売るのに時間がかかるのは、仕入れ価格失敗か、マーケンティングミス。
スミフだけは価格高めに設定して、値引きせずにダラダラ売るけどね。
大手3社なんて、基本マニュアル通りの説明して、迷ってる購入者の背中押すだけでしょ。

>478

大手４社＋準大手のいくつかのモデルルームを回ればわかるよ。

三菱は営業の押しが弱い上に、営業マンのばらつきが大きい。
野村とか住友と比べると営業力っていう面では一段落ちる。

現に上鷺宮、上石神井、学芸大学、目黒と都内でも結構完成在庫を抱えてる。
価格差なんて殆ど無い（むしろプラウドのほうが高い）のに野村なんて
仙川ぐらいしか完成在庫がないんだから、やっぱり営業力の差は大きいと思う。

この物件、業界では話題にならないんですかね？驚いているのは、このサイト上だけかな？（笑）

>>479
果たしてそれは営業力の差だけなのでしょうか

>>481
479ではないが、ブランドの差が大きいですよ。
野村、三井が断トツで、次が住友や三菱、東京建物でしょう。ですが、三菱は藤和不動産て合併した影響で、三菱の仕様や品質が低下していると思われ、ブランド力も下がっていると思います。それを考えるとかなり割高ではないでしょうか。

>482

モノは野村よりも三菱のほうが圧倒的に良い
（三井と比べれば物件によるけど）

野村が優れてるのは広告と営業。
そういう意味ではプラウドのほうが割高だけど、営業と広告の力で圧倒的に売れてる。

野村が三菱よりいいかどうかは知らないけど、高級路線の第一号のグランシリーズでやらかしたぐらいだから、三菱が良いものを作ろうという姿勢はないよ
現場管理はろくにせず、施工会社に丸投げしておいて、チェックアイズとかよく言えるよね

ザ・パークハウス赤羽 （2012年6月）
→ 工事中の火災

ザ・パークハウス戸塚（2013年8月）
→ 工事中の火災

ザ・パークハウス グラン南青山高樹町（2013年12月）
→ 施工ミスによる契約解除

ザ・山王タワー（2013年12月）
→ 工事中の火災

ザ・パークハウス西麻布レジデンス（2014年1月）
→ 工事現場の死亡事故

船堀のパークハウス91平米8900万円台みたいだね
船堀の方が安いね
条件とか色々違うんだろうけど、それにしてもすごい差だよね

船堀って行ったことないなぁ・・・
同じ江戸川区の葛西とかは外人が多くて、雰囲気があんまり好きじゃないけど、似たような感じなのかな！？
大規模だからか、駅近なのに良心的な価格だね。

ザ・パークハウス グラン南青山が即日完売とニュースで見たが違う物件かな？２億～６億円代らしい凄いですね。

ここは相当に強気の対応だったので、実際に人気があるのでしょうね。部屋は抽選間違いないと言われましたし、他の物件では10万円くらい出して要望書を出して申込しているところもあるみたいだけど、うちはそんなことしない、、、、と言われました。

>>488
10万円くらい出して要望書を出す　って話、聞いたことないけどどういうことでしょう？
要望書出すこと自体が有料という意味？ それともお金出すと抽選が優遇されるとか？？

10万円出せば営業さんに希望の部屋が確実に当選するように
手配してもらえるのではないでしょうか。
私は今まで聞いた事がありませんが、無抽選になったり
裏で調整して必ず当選するようにしたりとか？

>>490
なるほど。ありがとうございます。そんなグレーというか限りなくブラックな売り方してるマンションもあるんでしょうね。勉強になりました。

>>490
それは違うと思いますよ。
第一、488さんは「10万円出して要望書出してるところもあるみたいですが、うちはそんなことしません。」って営業に言われたんですよね…？てことは三菱地所さんはそんなことしてないんじゃないですか？違ってたらごめんなさい笑

文章をよく読みましょう

そうそう。誰もここのことは言ってません。

いやー、第一期でどれだけ売れるか本当に楽しみだ。

駅前の立地で、イオンも近くて便利。
なのに、価格帯が４，５００万円台～とはお買い得な気がします。
もちろん、だいたいは５，０００万円台なのだとは思いますが
三菱地所の割には買いやすい設定になっています。
第一期めから、順調に売れるようでしょう。

70㎡台3LDKで5200万円台ぐらいが中心価格と聞きましたが、お買い得ですか？同じ価格だと、狭いながらも一戸建てが買えちゃいます。立地は確かにいいけど、新築だし。東西線駅前の新築マンションは希少価値なので、それなりに需要はあると思いますが、やっぱり高いように思います～。4500万円台は2LDK60.11㎡。

>>497
70平米5200万からで中心価格帯は5500.6000ですよ

いやー、バブリーだねー。
東西線の東側は東京駅の近さの割に割安価格がメリットだったのに、どんどん値段が上がってお得感が無くなってる。
浦安より先の千葉県側は普通のサラリーマンの最後の砦だったのに、こんなに早くバブルが波及するとは。
予想外でした。

>>500
市川真間のこれから売り出すブランズが最高で坪400の一億越えらしいので、それに比べればまだまし、、、なのかなあ？

今どうしても必要なら、割高でリスク含みは承知の上で買うしかないですね。
今ならの2馬力なら背伸びすればここの5000万台の部屋なら買えそうだけど、これ以上価格が上がったら、さすがに2馬力でもキツい。

全然更新がないけど、売れてるのかな？

>>502
売り出しはこれからでは

>501さん
今後もう少し上がるのか、それとも緩やかに下ってくるのか見極めのタイミングが難しいです。
ここは割高という点では賛同しますが、リスク含みとは？
資産価値の観点で何か気になる点がありましたか？

30代半ば夫婦、子ひとり
年収私700万妻300万頭金1000万の4,200万くらいのペアローンで考えてます。

みなさんこれくらいなんですかね、、、
初めてのマイホーム購入なんで不安しかない。。

40才くらいになるまで賃貸にしたほうがいいのだろうか、、、
そうすると5年で500万くらい家賃かかるんですよね。
それ以上に相場下がりますかね。

失礼ながら私もそう思います。
３０代半ばだと、まだまだお子さんの誕生も考えられますね～。
そうなると共稼ぎが難しくなるかもわかりません。
またサラリーマンであれば、転勤の可能性も・・・。
賃貸の家賃がもったない、と考えがちですが、ファミリーの形が落ち着いて来る頃が、自宅の買い時だと私は思います。
もし親からの支援がなければ、もう少し時期を見てからのほうがいいと思いますよ。
新築にこだわらなければ、何年かすれば必ず中古で出てくるので、それを待ってもいいのでは？
販売会社は、高額ローンでも、なんとかなりますよ～、と勧めてきますし、実際ローンも通るのかもしれませんが、ローンを払い続けるのは自分たちだということをしっかり認識してくださいね。
営業さんが見ていたらごめんなさい。

奥さんの年収低いし、減税メリットよりも手数料とかのほうが無駄な気がするけど気のせい？
夫単独で団信入って、万が一の場合は、全額免除の方が奥さん喜ぶよ

>505さん、

どう見ても、無謀としか言い様が無い。

>>505さん

年収の6倍の物件ではなくて、
年収の6倍のローンなんですよね？

一般的に物件価格は年収の5倍まで。
ローンは年収の4倍まで…と何かで読んだ記憶が
あるんですが、例えば五千万円の物件だと

年収…一千万円
ローン金額…四千万円
頭金…一千万円

と、いう事ですよね？
あと諸経費も必要ですよね。
お金かかりますよね～。

正直、五千万円出すなら妙典の新築戸建買える
(但し駅からは遠い)ことを考えると、マンション
どうなのかなと思います。

駅徒歩４分は魅力的だし、妙典は落ち着いていて
好きなんですけどね。

貯蓄次第でしょう

>>511
私は色んなリスク、地震含めて価値の下落含めてあきらめました。貯蓄、親から支援含めて3000万、年収が最低1000万の人が妙典に場所限定で買う物件かとやっぱ500万高いな

頭金1000万も用意できるなら、計画的なお金の使い方はできるだろうし、4000万くらい返せるでしょ。
買っちゃいなYo!
でも嫁の稼ぎを当てにしちゃダメよ～ダメダメ！

みなさん、待ち望んでいた妙典駅近のマンション。気持ちがはやるのは妙典好きの自分には理解できます。でも、買ったあとも固定資産税あります。積み立て金、管理費がここはいくらか知りませんが、落ち着いて購入しましょう。生活レベルを下げないで余裕あるローン組みましょう。住宅というのは、向こうからも呼びますよ。

車は持たず、酒タバコはやらない、普通の生活で贅沢しない、を20年ぐらい続けれれば、繰り上げ返済で何とか完済出来んじゃねえか？

あとは、リスクをとって超低金利の変動にするか、安心をとってフラットにするかでも変わってきそう。

世帯年収1000万で奥さんも働き続ける前提なら問題ないんじゃ？
4000万のローン、35年ローン変動なら月12万くらいですよね？
管理費・修繕入れても月15万くらい。
世帯年収1000万なら月の手取り50～60万ですよね、
今後の家族構成にもよるけど毎年100万ずつ繰り上げ返済してけば余裕かと。

この状態が続くなら余裕だけど保証はないよね？
３５年も変動で４０００万のリスクを背負って、そこまでして家欲しいの？ｗ
実家が近くないと、小学校入学したら、子供は預けるところないよ？

>505
私は余裕だと思いますよ。
減税の戻り分だけで300万ぐらいありそうですし、
奥さんも子供一人いて300万なら年収は増えこそすれ、減る要素なんてないでしょう。

この物件を買うかどうかは別として、30代なかばだったらほぼラストチャンスでしょう。
低金利のうちに4500万ぐらいのローンを組むのは十分にありだと思います。

個人的にはもうちょっとスケールメリットが効いて管理費負担の減らせるところのほうが向いてるとは思うけど、価格帯としては正しい判断だと思いますよ。

505です。

みなさん様々なアドバイスありがとうございました。
とても参考になりました。
もう少し頭金増やして前向きに検討してみようと思います。

とりあえず、買うにしても金利の動向には気を付けたほうがいいですね。
高値でも買えるのは金利安で収入の実力値以上に高額ローン組めるのが効いてるみたいだから。
最悪なのは、変動金利ローンで買ったあとに金利がどんどん上がること。
営業さんは、過去の金利の推移を見せて、今後直ぐに金利が上がるとは考えにくいとセールストークしてきますが、低金利がどこまで続くかは正直わからないですから。

まあ返すことを考えなければ、今は高額ローンを組むには最適な時期なので、どうしても欲しいなら買っちゃえば良いのではないでしょうか。
最悪親に泣きつけばなんとかなるでしょ。

中国株がバブル崩壊しつつあるので、それが不動産バブルにどれだけ影響するかも気になりますね。

長く住んでいくマイホームなので知りたいのですが
南東・南西向きって、日当たりは良い方でしょうか?

南向き物件に拘ってましたが、ここは駅も近く、イオンもすぐそばで
とても魅力的な立地なので気になっています。

季節にもよりますが、一日で考えると南西向きの方が
日当りが良い印象があると思います。
ただ、西日が嫌いな方には向いていないかもしれません。

私は南西のほうが好きです。
昼前から、日が沈むまで陽が差し込むので、洗濯も良いし、
そのあと布団も干せます。

でも、この物件だと南西にはのちにマンション建ちますよね。

>>523
そうですね、隣の駐車場はマンションになると考えておいたほうが無難です。
一年後か、十年後かはわかりませんし、建たないかもしれません。
どちらにせよ、建築を止める権利はないですからね。

ガーデナー人気に目をつけたんでしょう。妙典中古マンション事情見るとわかるけど、ガーデナーヴィルは築10年以上経ってるのに未だに5000万を切れば即買手が付く。広告に出る前にです。
少し離れても築30年以上のマンションが2000万台維持。
これが続くかはもちろんわかりませんが
いまパークハウスを6000万で買って30年住んで3000万で売れたら金利、税金除けば月の家賃は83000に相当します。だから住みながら投資してるようなもんです。

さらなるデフレが来て地価も家賃も下がるという前提なら損ですが、世界中インフレのなか日本だけデフレが続くと考えにくい。
すると金利も上がるから、長期にローンの人は要注意。
ここが買いの人は頭金1000万以上、ローンは短く、金利上昇する前に繰り上げで返せる方。いま家賃に15万以上払っている人などでしょう。

>525

金利が上がるなら長期固定一択でしょ。

金利が上がる前提で短期で返済なんて馬鹿げてる。

>526
実は変動金利はここずっとほとんど変わってません。優遇分が減るだけ。たとえば最初の10年は0.7%、その後は優遇分がなくなり2%になります。
だから最初の10年だけ見れば固定よりかなりお得です。
その間に貯蓄と投資にまわし優遇が終わる年に一括で返済します。
わたしの場合(実は一室申し込みました)は頭金3000で残金4000を0.7%変動金利20年払いで組もうと思ってます。
するといま住んでいる家賃とほぼ変わらないので支出が増えることなく年率6%の投資に回せます。
こちらを複利で回せば分離課税徴収後でも10年で1.4倍くらいにはなります。

住宅ローン金利が金融投資を上回るケースは考えにくいですが万がいちそうなれば返せばいいのです。

この優遇が外された時の金利上昇分(本来の金利に戻るだけですが)を想定できない場合には固定の方がプランを立てやすいですね。
ただ、バブル時代ならいざ知らずうなぎのぼりに不動産価格が上がることも考えにくいので頭金少しで30〜年という超長期に変動であろうと固定であろうとローンを組むことそのものはリスクと考えます。

すごい人気ですね。
すべての部屋に要望書が出たようです。
抽選も２から３倍でしょうか。

いよいよですね。
ドキドキ。

結局いつから売り出しですか？
１期とか２期に分けないのでしょうか？

みなさん割高だとわかっていてもやっぱり立地が良いと買うのですね。
いやはやお金のある方はうらやましいです。

17日に申し込み正式登録
19日抽選会です

あ、ライオンズ妙典の中古が出てる。
徒歩11分か、、、、うーん、、、
築浅中古が欲しい人はいいのかな？

当たりますように‼‼

↑
みたいですよね。
違う会社の人から聞きましたが、どこでもそうなのでしょうか？

当たる人は決まってるとは、どういう意味ですか？

パークハウスの南西側は戸建てが建てかわって、共同住宅
が建つのですね。現地に看板がありました。

南西側は、日照どうなるんだろう…。

>>536
検討者には日影図は提示してるんじゃない？

南西側というか、その先ですよね。
このマンションの南西側すぐは砂利の駐車場、その先が草が生え放題の土地。
その向かい側の戸建が建て替わり、マンションみたいです。
賃貸との事でした。
駐車場と草の土地が今後影響でそうですよね。

>>538
南西側はそれを織り込んで少し安目なのでしょうか？

>>539さん

確かに南西側の部屋は、南東側より若干
価格低いです。

戸建建て替わりの物件はともかく、駐車場と
草が生えてる空き地は何になるか皆目見当
つきませんよね。

>>534
そうなんですか‼‼悲しい…

ひさしぶりに全戸一斉発売をみました。
戸数少ないとはいえ、人気あったんですね。

>>540
そうなんですね。
回答ありがとうございます。

正式売り出し、来ましたね。



所在地 千葉県市川市妙典４丁目106番1(地番)
交通 東京メトロ東西線「妙典」駅(東口)より徒歩4分
総戸数 49戸
販売戸数 49戸
駐車場 (総戸数に対して)25台(平置12台・機械式13台)
販売価格 45,800,000円～95,600,000円
最多価格帯 5,200万円台(9戸)(100万円単位)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 60.11㎡～90.21㎡
バルコニー面積 2.35～15.82m2

登録受付期間 2015年7月17日11:00～2015年7月19日15:00
抽選日 2015年7月19日17:00
完成日または予定日 2016年2月中旬
入居(予定)日 2016年4月上旬

敷地面積 1789.81㎡
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・ 地上7階建
用途地域 用途地域：第一種中高層住居専用地域・妙典地区地区計画（住宅地Ａ）
高度地区：第2種高度地区
建ぺい率／容積率 建ぺい率：70% 、容積率：200%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
管理費(月額) 12,090円～18,140円(月額)
修繕積立金(月額) 6,020円～9,030円(月額)
修繕積立基金 修繕積立基金：601,100円～902,100円(引渡時一括)
施設費用・償却費 管理準備金：12,090円～18,140円(引渡時一括)

1番高い9500マンの部屋は競争率7倍らしいです

ところで、お惣菜を買うところがイオンとオリジン弁当くらいしかないのが厳しいですね
全て自炊すれば問題ないわけですが

おいおい妙典で1億って正気ですか、、、

お惣菜か‥独身者ですか？

な、7倍？！
すごすぎる…。

今日、初めてスーモに掲載されてました。
掲載されたと思ったら、もう登録➡抽選。

近年稀に見る物件ですね。