ザ・パークハウス 市川妙典ってどうですか？

>>400さん

南行徳～行徳で
まだ分譲中の他の物件はイマイチだったんですか？？

パークハウス南行徳
シティテラス
イニシア
ヴェレーナ
ファインスクエア

は全部みられたんですか？？

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子供の学校のことがあって、上記物件は残念
ながら候補からは外しました。

この中では、
パークハウス南行徳
イニシア行徳

この二つが条件さえ合えば購入したかったです。

思いきってエリア変えるか、中古待ちするか
悩ましいところです。

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昨日、オリンピック近辺の、アンケートが入ってたなあ。
マンションこの辺に立てたら買う？
ってやつ。

妙典駅から、徒歩11分ってところでしょうかね。
近辺なので、実際には11～14分くらいのカタログスペックでしょうか。
リセールの時、苦戦する要因になりそうですね。

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妙典のガストあったところは何建ててるんだろう？

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>>404
スターツが５階建てか何か建ててたよ。
賃貸かな。

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数少ない店を潰すのはマイナスだけど、マンションになって選択肢が増えるのはウェルカムかな。
スターツだと、分譲なら免震で安心なんだけど。

価格発表まで落ち着きませんね

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こちらを購入出来る人は、年収1500万円～位の
方々でしょうか。

妙典一の高級マンションになりそうですね。

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ガストの跡地は、７階建ての賃貸マンションです。
間取りみましたが、少し狭い感じの2LDKと3LDKでした。

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他の地域も見て回っていますが、子供のいる
身としては、やはり妙典の静かで落ち着いた環境は
何物にも換えがたいと感じています。

価格が抑え目な所も幾つか見ましたが、不安な
施設があったり、学校までが交通量の多い道を
長く歩かなければいけなかったり。

もう一度、パークハウス、検討します。

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>>408

高級かどうかは？ですが、妙典一の高額マンションになりそうですね

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安いところは安いなりの理由があるということでしょうか。
こちらは間取りのバリエーションも豊富で家族の人数が
多くても対応可能で良いと思いますが、設備や仕様の方はどうなんでしょう？
他エリアで分譲済のザ・パークハウスシリーズが参考になりますでしょうか。

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最近、掲示板動き無いですね。

現在の価格高騰状況下で、こちらが幾らで
どの位の期間で完売するか、非常に興味深いです。

妙典は中古がポツポツ出てきましたね。
それでも四千万円近くですが。

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公式ホームページに予定価格帯が出てますね。

総戸数 49戸
販売戸数 未定
駐車場 (総戸数に対して)25台(平置12台・機械式13台)
販売価格 (予定)4,500万円台～9,500万円台
予定最多価格帯 予定5,200万円台(9戸)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 60.11㎡～90.21㎡
バルコニー面積 2.35ｍ2～15.74m2

販売予定 平成27年7月中旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム モデルルーム公開中(完全予約制)
完成日または予定日 平成28年2月中旬予定
入居(予定)日 平成28年4月上旬予定

敷地面積 1789.81㎡(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・ 地上7階建
用途地域 用途地域：第一種中高層住居専用地域・妙典地区地区計画（住宅地Ａ）
高度地区：第2種高度地区
建ぺい率／容積率 建ぺい率：70% 、容積率：200%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
施設費用・償却費 自転車置場／(総戸数に対して)86台サイクルポート／(総戸数に対して)12区画 ミニバイク置場／(総戸数に対して)6台

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社(取引態様) 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 木内建設株式会社　東京支店

60㎡4500万台を4599万、90㎡の9500万台を9599万とみなして坪単価をざっくり出すと、坪250万～350万位のレンジになりますね。

信じられない高値です。

東陽町の住友、木場の野村のタワーに匹敵しますね。

どうせなら王様部屋を億に乗せて超プレミアム仕様にすれば箔が付いたのに。

あまりにも強気な価格設定でビックリ！長年妙典に住んでいる住民の率直な感想です。妙典で億ション近いマンションなんて。

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あまりの価格に驚きです。10年くらい前に妙典バブルが起きて、一気に高騰、賃貸が増え今では余り気味だとか。賃貸ではなくマイホーム狙いの弱みに付け込んできた感が否めない

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>>415さん

たしかにそうですね笑

90㎡のプレミアム住戸は億ションにして、

洗面所はダブルボウル、キッチンはジーマッテック、天板御影石、玄関大理石
フローリングは無垢材、サッシはエコガラス

とかにしちゃえばいいのにねー
そんなカンジにしたほうがすんなり売れそう笑

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近年の行徳プレミアム住戸の分譲価格

2012年　南行徳徒歩10分　シティテラス南行徳　　最上階ﾍﾟﾝﾄﾊｳｽ　82㎡　5,800万　坪233万
2013年　南行徳徒歩7分　パークホームズ南行徳　　最上階　　　　96㎡　5,800万　坪約200万
2013年　行徳徒歩5分　　ライオンズ行徳駅前　　最上階　　　　　90㎡　6,800万　坪約250万
2013年　行徳徒歩2分　　クレヴィア市川行徳　　最上階15階　　　70㎡　4,700万　坪約220万
2014年　妙典徒歩11分　　ライオンズ市川妙典　　6階ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆｰ　　80㎡　5790万　坪約238万
2015年　行徳徒歩10分　　イニシア行徳　　　　　最上階ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆｰ　82㎡　5,598万　坪約225万
2015年　南行徳徒歩9分　　パークハウス南行徳　最上階ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆｰ　　76㎡　5,900万　坪約256万

そして

2016年　妙典徒歩4分　パークハウス妙典　最上階ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆｰ　90㎡　9,500万　坪約350万

いやー、
ぶっとんでますね、、、

広さ重視だと
この中だとパークホームズ南行徳がお得だったように感じる。

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>>419
坪単価の下限が、ここ数年の行徳、妙典エリア分譲の最上階の坪単価に匹敵するか上回るって、ものすごいプレミアムマンションです。

最上階も相場＋100万/坪でも要望入っちゃうんですね。

ここに住む人は、地域で一番の金持ちマンションの住人として羨望の目で見られるんでしょうね。

これをきっかけに、このエリア近辺の今後の分譲の相場が暴騰しないことを祈るのみです。

また、これで踏ん切りついた方が、どんどんパークハウス南行徳に流れてくるのかもしれません。

ここも早期完売、南行徳も完売の流れになれば、三菱地所さんホクホクですね、、、。

すごい価格！
どんな人が購入するのかな～。

物件チラシが入る前に完売？
「完売御礼」のチラシが入るのかな。

いや～バブルですね。
東陽町スミフと、木場野村タワーと同価格帯とは。
びっくりの一言に尽きます。

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東陽町・木場と同価格帯は最上階だけですね。
他の部屋はプラウド市川くらいですね。

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>>422
それでも十分凄いね。
あの市川駅と同格以上とは。

最多5200台ならプラウド市川のほうが全然高くない？あちらは6000超えてた気がするよ。
プレミアム住戸は１億超だったし。

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賃貸相場では浦安と同程度なのに、ここまで強気とはw
妙典しか考えてない人はかわいそうだね。

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妙典の新築待ちをしていて、待ち切れず、他の街へ引っ越した人が知り合いに多数いますが、皆それぞれ引っ越し先の街で楽しく暮らしている様です…
住めば都って言う事かな？

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息子夫婦と自分たちのために3戸購入する予定です。

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キャッシュマンすごい！

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市川より利便性悪いですけどねｗ

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妙典にお住まいの方なら、周辺地域の商業施設がこれ以上充実する可能性はほとんどない（むしろイオンが撤退したら・・・の不安が大きい）とお考えではないでしょうか。南西側の目の前の空き地に同規模のマンションが建つ可能性も考えると、はたして価格相応の価値があるかどうか・・・妙典へのこだわりを捨てる良いチャンスかもしれません。

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どうしても妙典がいいひとってどんなひと？
子供の学区の問題とか？
価格、利便性考えたらプラウド市川、東陽町すみふ、木場プラウドのほうがいい気がするのですが、、

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どうしても妙典がよい、というより、出来れば長年住み続けた土地で終の棲家が買えれば、という気持ちがあります。
逆に今まったく別の地域にお住まいで、妙典を検討されている方というのはいらっしゃるのかどうか。
そう考えると今回この物件の価格はどうなのかな？と思います。

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>>432
やはり、高くても買うのは地縁の方なんでしょうね。
戸数も少ないし競合もないし、そういう需要だけで十分捌けるとの読みで販売を決めたのだと思います。
実際、即完ではないにしても、それに近い売れ行きにはなるのでは？

価格見て三菱にガッカリしたな。
プラウド市川の方が明らかに格上だったのに、同価格帯で出してくるとは。
プラウド買っておくべきだったか。

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そもそも市川と妙典を比較すること自体間違っているでしょ。

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妙典が好きな人はあのおっとりとした雰囲気に価値を置いてるのだと思います。
行徳や市川、ましてや都内と比べても意味がないかと。

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え？ 行徳って市川寄りのポジションなんですか？ 妙典の仲間と思ってたのに。

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>>437
特にグループ分けして書いたわけではないのですよ。
誤解を招く書き方で申し訳ありません。

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みなさん、ここの間取りどう思われますか？
４人家族だと、狭くないですか？
７０００万円超えの東南角住戸なら問題ないでしょうけど、
南西の角も75平米。
狭い感じ・・・・
ここは二人用とか三人用だったり、荷物少ない方用なのかな。

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>>439
今は駅近に住みたければ70㎡の部屋に家族4人は普通だと思いますよ。
駅近だと高くなるので、ゆとりある80～90㎡台を中心にしたら高過ぎて売れないですから。
ここ数年の新築は、駅から遠い物件ですら価格の買いやすさを考えて70㎡台が中心ですしね。

こんなにびっくり価格でも、抽選なんでしょうか？
案外、売れない。なんて事はないのかな。

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モデルルーム見てきました。
3LDKで南側だと2〜3階で、5200〜5700くらいでした。ご担当のセールスの方は、妙典は高級住宅街で都内で言うと、田園調布に似通っているところがある、ように仰っていました。落ち着いた界隈だとは思いますが、そんなところなのでしょうか？（他県なのでそこまで詳しくありません。）

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>>442
20年前は湿地帯でしたよ。
福島県に田園町府という地名があるので、そことの比較で言ったのかもしれません。

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>>442
妙典が田園調布って、新しい発想ですね。営業さんが本当にそのようなセールストークしてたなら、言うに事欠いてって感じです。駅前が発展していないため、利便性と引き換えに落ち着いてるってのはその通りですが、妙典ってそんなに豪邸が立ち並んでましたっけ？

というか、そんなセールストークにウキウキする検討者がいるのかって感じなんですが。まあ営業との関係維持のため合わせとくのが無難なんですかね。

妙典は高級住宅地ですよ。民度は高いと思いますし、飲食店が少ない以外は便利で快適ですよ。

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近所の方に聞きましたが南西方向の一軒家が建て替わり中層階のマンションが来夏にできるそうです。
これでは南西方向は戸建で眺望が開けていると思っていましたが目の前にドーンと壁があるようで
がっかりです。　南東方向は３階建てに帽子の乗っかったような三角屋根のアパートがあるし
眺望が望めるのは上層階の高額な部屋を買った人だけなのですね。
６千万近くも出してこれじゃぁお得感が無いですなぁ。駅近だし、共働きとかで夜しか家で過ごさないような景色を気にしない人なら気にならないかもしれないですね。　
この近辺のマンションでは晴れた日に富士山も見えると聞いていたので残念です。
もっと安かったらそんなことも諦めつくんでしょうけど・・・

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２０年前にこのマンションの辺りは湿地帯ではないですけどね。湿地帯だったのは、もう少し江戸川寄りです。うち妙典ですが高層階なので富士山もスカイツリーも見えますが‥そんなに見たいですかね？

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>>447
このあたり20年前どうだったんでしょう。
既に宅地利用されてたんですか？

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田園調布ｗ　高級住宅地ｗ
田園調布駅で降りてみなさい
降りるだけで格の違いがわかりますから

↓千葉の高級住宅地スレがありますが、誰も妙典なんて・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5897/

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>>442は釣りかと。
いくらセールストークでもそんなことは言わないでしょ。

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妙典の開発前後の画像を集めてみました。当マンションの敷地は、ぎりりぎり開発地域ですね。開発後はずっと更地のままでしたね。
http://www.fujita.co.jp/gallery/detail/post_149.html
http://www.fujita.co.jp/100th_town/fujita_town/0
http://www.city.ichikawa.lg.jp/common/000164026.pdf01236.html

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すみません。リンク失敗してしまいました。もう一度貼ります。

http://www.fujita.co.jp/gallery/detail/post_149.html
http://www.city.ichikawa.lg.jp/common/000164026.pdf
http://www.fujita.co.jp/100th_town/fujita_town/001236.html

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開発地域は人が住み始めて10年なんですね。大変参考になりました。

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>>445
私もそう思います。
落ち着いた雰囲気ですし、そもそも住宅街には繁華街にありがちな店がないのが当たり前。大田区出身の私は、妙典の街並みに違和感を感じませんでしたよ。さすがに、田園調布とまでは言いませんけどね。

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大田区って広いけど、落ち着いてる？？？
蒲田とかは歴史ある下町だけど、闇市、町工場が前進だから、汚くて、寂れた地域が多いよ
田園調布、山王、久が原の限られた地域だけ高級住宅地で、邸宅が並ぶ地域と普通のマンションが密集している妙典を比べるのはおかしいです
ここは、釣りがおおいですね

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欲しい人が買えば良いのですよ。妙典に魅力感じなかったり高いと感じる方は他を探せば良い訳ですし田園調布は言い過ぎかも知れませんが落ち着いた良い街ですよ。本気で検討してる方は、そろそろ掲示板を見るよりも現地を見に来たら良いと思います。

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>>456
同感です。ここの掲示板は、このマンションについての書き込みですよね。脱線しすぎ（笑）

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こちら地盤ってどうなんですか？
盛土がされてあるってパンフレットに書いてありますが、
この盛土って、より安全なのか、それとも弱いって事なのか？
詳しい方、教えてください。

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元の地盤よりは弱くて災害の危険性があるので、基準を超える盛土や切土の際には県の許可が必要です。
もしかしたら購入者にも通知が必要なのかもしれませんが、そこまではわからないです。

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話されると不都合なんですね

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本日モデルルーム見てきましたが、とても感じが良いとは思えませんでした。
妙典の街並を持ち上げようとするあまり、来てもらう客にふるいをかけているようで
本当は4千万台の部屋もあるけれど公式ページには５千万～と書いてあるとか
４千万の部屋目当てに来る貧乏人はお断りという雰囲気が言葉端から随所に感じられました。
立地だけはよいですが、ゴミ捨ても２４時間ではないし駐車場も機械式で良い部分が駅近という
こと以外に見つからなかったので今回は見送りです。

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>>461
え。
ゴミ出し、いまどき２４時間じゃないんですか？
最近の分譲マンションじゃ当たり前のことだと思ってましたが。

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>>461
＞４千万の部屋目当てに来る貧乏人はお断りという雰囲気が言葉端から随所に感じられました。

４０００万台は、もう十分に希望者がいるってことでしょうよ。抽選になったところで売主には何のメリットもないしね。

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２４時間ではなく決められた時間にしか出せないと言っていました。
ゴミ置き場が奥まったところにあるため、収集車が近寄れずゴミの日の朝に
管理人さんが手作業で道路に面したところへ１個１個運ぶそうです。
今どきそんなことって。。　設計自体がおかしーんじゃないでしょうかね。

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>>464
同感です。
不便でしょ。朝早い人、夜遅い人に。

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>>465

なんか色々とデメリット出てきましたね。。。
立地がいいだけに他も徹底してほしかったな。

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住人は一時ごみ置き場に捨てて、ごみ排出場所に管理人が持ってくのは普通だと思いますよ。
ただ、ディスポーザが付いてないと生ゴミだらけになるので、24時間365日ゴミ捨てにはできません。
それでも広告では24hゴミ捨て可能とかアピールしちゃいますけど、管理規約にはしっかり何時までに出すことと規程されてたりします。

でも、住民はいちいちそんな規約守らず自由にゴミだしするので、たいていは生ゴミだらけになって悪臭やゴキブリなどの虫が発生する原因になります。
臭い対策は換気扇ぐらいで、特別な脱臭装置付けるとこは滅多にないですし。

ゴミ置き場近くに部屋が設定されてたら気を付けたほうがいいとは思いますけどね。

ディスポーザーがついてる物件ですよ。

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>>468
それなら24hごみ捨てで問題ないと思うけどなあ。

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広告、入りませんねぇ。
モデルルームも完全予約制だし、限られた（購買意欲の強い人）だけでの営業を考えているのでしょうか？
近くに住んでいる人は工事状況でわかりますが、他の地区に住んでいる人には情報は伝わりにくいですよね。
あ、今はネット時代だから、広告打たなくてもピンポイントで需要層に情報が届くのかしら・・・？
それとも少しでも経費を削減したいから、広告を出さないのかな？
ここの敷地はかなりの高値で落札？したと聞いていますから。

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この規模なら周辺に広告なんていれないと思いますよ。
200戸オーバーならともかく、たかだか50戸弱なら広告で絨毯爆撃するのは効率が悪い。

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そうなんですか。広告を待っていても出ないかも、なのですね。楽しみにしていたけど、残念です。

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見込み客を集客したいときは価格未定でチラシ撒くけど、戸数も少ないし価格も高いしで、明らかに高値でも買う地縁の検討者ターゲットなので、ホームページ見た人の申込だけで十分集まってるのかもしれませんね。

本申込の時には公平性を担保するため公示しないといけないので、広告出すとは思いますけど。

スペックの情報とかもホームページに公開されてないし、モデルルームに来て価格が高くても買う意思を示す本気の客だけに情報を開示する戦略なのかな？

スペックを早々に公開してしまうと、高値と比較して外野があれこれケチ付けてくるから、売り出しが決まってからの公開になるのかもね。

すぐに完売されれば、妙典人気は本物でしょうね。次々と他社も土地を高値で買って、高額マンションが建つのでしょうか。それとも、値下げしてきますかね…色々な意味でこれから見ものです。

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相場が下がった頃に、隣の駐車場にどどんとでかいメジャー7のマンション建ってほしいね。
でもここの売れ行きに味をしめて、順調に完売した直後に建設計画が出たりして。
そういう話は、デベが知り得た段階で重要事項説明で告知する義務はあるが、販売後に知ったと相手方と調整しとけば法律には引っ掛からないからね。
まあ隣の駐車場に何かしら建つ可能性はあると納得済みで買うんだろうけど。

モデルルーム行ってきました。
問い合わせが増えるのでホームページには情報載せてないと言っていました。部屋もすでに抽選になるとのこと。釣りかなあなんて思いましたが、モデルルームの賑わいで本当なのかなと思っています。抽選までドキドキです…。

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>474

三菱地所は営業が弱いから完売までは時間がかかることが多いけどね。

完成後に１割ぐらい残ってなんとか売り切ってくるぐらいじゃないかな？

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大手なのに、営業が弱い？？？
売るのに時間がかかるのは、仕入れ価格失敗か、マーケンティングミス。
スミフだけは価格高めに設定して、値引きせずにダラダラ売るけどね。
大手3社なんて、基本マニュアル通りの説明して、迷ってる購入者の背中押すだけでしょ。

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>478

大手４社＋準大手のいくつかのモデルルームを回ればわかるよ。

三菱は営業の押しが弱い上に、営業マンのばらつきが大きい。
野村とか住友と比べると営業力っていう面では一段落ちる。

現に上鷺宮、上石神井、学芸大学、目黒と都内でも結構完成在庫を抱えてる。
価格差なんて殆ど無い（むしろプラウドのほうが高い）のに野村なんて
仙川ぐらいしか完成在庫がないんだから、やっぱり営業力の差は大きいと思う。

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この物件、業界では話題にならないんですかね？驚いているのは、このサイト上だけかな？（笑）

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>>479
果たしてそれは営業力の差だけなのでしょうか

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>>481
479ではないが、ブランドの差が大きいですよ。
野村、三井が断トツで、次が住友や三菱、東京建物でしょう。ですが、三菱は藤和不動産て合併した影響で、三菱の仕様や品質が低下していると思われ、ブランド力も下がっていると思います。それを考えるとかなり割高ではないでしょうか。

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>482

モノは野村よりも三菱のほうが圧倒的に良い
（三井と比べれば物件によるけど）

野村が優れてるのは広告と営業。
そういう意味ではプラウドのほうが割高だけど、営業と広告の力で圧倒的に売れてる。

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野村が三菱よりいいかどうかは知らないけど、高級路線の第一号のグランシリーズでやらかしたぐらいだから、三菱が良いものを作ろうという姿勢はないよ
現場管理はろくにせず、施工会社に丸投げしておいて、チェックアイズとかよく言えるよね

ザ・パークハウス赤羽 （2012年6月）
→ 工事中の火災

ザ・パークハウス戸塚（2013年8月）
→ 工事中の火災

ザ・パークハウス グラン南青山高樹町（2013年12月）
→ 施工ミスによる契約解除

ザ・山王タワー（2013年12月）
→ 工事中の火災

ザ・パークハウス西麻布レジデンス（2014年1月）
→ 工事現場の死亡事故

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船堀のパークハウス91平米8900万円台みたいだね
船堀の方が安いね
条件とか色々違うんだろうけど、それにしてもすごい差だよね

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船堀って行ったことないなぁ・・・
同じ江戸川区の葛西とかは外人が多くて、雰囲気があんまり好きじゃないけど、似たような感じなのかな！？
大規模だからか、駅近なのに良心的な価格だね。

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ザ・パークハウス グラン南青山が即日完売とニュースで見たが違う物件かな？２億～６億円代らしい凄いですね。

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ここは相当に強気の対応だったので、実際に人気があるのでしょうね。部屋は抽選間違いないと言われましたし、他の物件では10万円くらい出して要望書を出して申込しているところもあるみたいだけど、うちはそんなことしない、、、、と言われました。

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>>488
10万円くらい出して要望書を出す　って話、聞いたことないけどどういうことでしょう？
要望書出すこと自体が有料という意味？ それともお金出すと抽選が優遇されるとか？？

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10万円出せば営業さんに希望の部屋が確実に当選するように
手配してもらえるのではないでしょうか。
私は今まで聞いた事がありませんが、無抽選になったり
裏で調整して必ず当選するようにしたりとか？

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>>490
なるほど。ありがとうございます。そんなグレーというか限りなくブラックな売り方してるマンションもあるんでしょうね。勉強になりました。

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>>490
それは違うと思いますよ。
第一、488さんは「10万円出して要望書出してるところもあるみたいですが、うちはそんなことしません。」って営業に言われたんですよね…？てことは三菱地所さんはそんなことしてないんじゃないですか？違ってたらごめんなさい笑

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文章をよく読みましょう

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そうそう。誰もここのことは言ってません。

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いやー、第一期でどれだけ売れるか本当に楽しみだ。

駅前の立地で、イオンも近くて便利。
なのに、価格帯が４，５００万円台～とはお買い得な気がします。
もちろん、だいたいは５，０００万円台なのだとは思いますが
三菱地所の割には買いやすい設定になっています。
第一期めから、順調に売れるようでしょう。

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70㎡台3LDKで5200万円台ぐらいが中心価格と聞きましたが、お買い得ですか？同じ価格だと、狭いながらも一戸建てが買えちゃいます。立地は確かにいいけど、新築だし。東西線駅前の新築マンションは希少価値なので、それなりに需要はあると思いますが、やっぱり高いように思います～。4500万円台は2LDK60.11㎡。

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>>497
70平米5200万からで中心価格帯は5500.6000ですよ

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いやー、バブリーだねー。
東西線の東側は東京駅の近さの割に割安価格がメリットだったのに、どんどん値段が上がってお得感が無くなってる。
浦安より先の千葉県側は普通のサラリーマンの最後の砦だったのに、こんなに早くバブルが波及するとは。
予想外でした。

>>500
市川真間のこれから売り出すブランズが最高で坪400の一億越えらしいので、それに比べればまだまし、、、なのかなあ？

今どうしても必要なら、割高でリスク含みは承知の上で買うしかないですね。
今ならの2馬力なら背伸びすればここの5000万台の部屋なら買えそうだけど、これ以上価格が上がったら、さすがに2馬力でもキツい。

全然更新がないけど、売れてるのかな？

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>>502
売り出しはこれからでは

>501さん
今後もう少し上がるのか、それとも緩やかに下ってくるのか見極めのタイミングが難しいです。
ここは割高という点では賛同しますが、リスク含みとは？
資産価値の観点で何か気になる点がありましたか？

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30代半ば夫婦、子ひとり
年収私700万妻300万頭金1000万の4,200万くらいのペアローンで考えてます。

みなさんこれくらいなんですかね、、、
初めてのマイホーム購入なんで不安しかない。。

40才くらいになるまで賃貸にしたほうがいいのだろうか、、、
そうすると5年で500万くらい家賃かかるんですよね。
それ以上に相場下がりますかね。

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失礼ながら私もそう思います。
３０代半ばだと、まだまだお子さんの誕生も考えられますね～。
そうなると共稼ぎが難しくなるかもわかりません。
またサラリーマンであれば、転勤の可能性も・・・。
賃貸の家賃がもったない、と考えがちですが、ファミリーの形が落ち着いて来る頃が、自宅の買い時だと私は思います。
もし親からの支援がなければ、もう少し時期を見てからのほうがいいと思いますよ。
新築にこだわらなければ、何年かすれば必ず中古で出てくるので、それを待ってもいいのでは？
販売会社は、高額ローンでも、なんとかなりますよ～、と勧めてきますし、実際ローンも通るのかもしれませんが、ローンを払い続けるのは自分たちだということをしっかり認識してくださいね。
営業さんが見ていたらごめんなさい。

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奥さんの年収低いし、減税メリットよりも手数料とかのほうが無駄な気がするけど気のせい？
夫単独で団信入って、万が一の場合は、全額免除の方が奥さん喜ぶよ

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>505さん、

どう見ても、無謀としか言い様が無い。

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>>505さん

年収の6倍の物件ではなくて、
年収の6倍のローンなんですよね？

一般的に物件価格は年収の5倍まで。
ローンは年収の4倍まで…と何かで読んだ記憶が
あるんですが、例えば五千万円の物件だと

年収…一千万円
ローン金額…四千万円
頭金…一千万円

と、いう事ですよね？
あと諸経費も必要ですよね。
お金かかりますよね～。

正直、五千万円出すなら妙典の新築戸建買える
(但し駅からは遠い)ことを考えると、マンション
どうなのかなと思います。

駅徒歩４分は魅力的だし、妙典は落ち着いていて
好きなんですけどね。

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貯蓄次第でしょう

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>>511
私は色んなリスク、地震含めて価値の下落含めてあきらめました。貯蓄、親から支援含めて3000万、年収が最低1000万の人が妙典に場所限定で買う物件かとやっぱ500万高いな

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頭金1000万も用意できるなら、計画的なお金の使い方はできるだろうし、4000万くらい返せるでしょ。
買っちゃいなYo!
でも嫁の稼ぎを当てにしちゃダメよ～ダメダメ！

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みなさん、待ち望んでいた妙典駅近のマンション。気持ちがはやるのは妙典好きの自分には理解できます。でも、買ったあとも固定資産税あります。積み立て金、管理費がここはいくらか知りませんが、落ち着いて購入しましょう。生活レベルを下げないで余裕あるローン組みましょう。住宅というのは、向こうからも呼びますよ。

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車は持たず、酒タバコはやらない、普通の生活で贅沢しない、を20年ぐらい続けれれば、繰り上げ返済で何とか完済出来んじゃねえか？

あとは、リスクをとって超低金利の変動にするか、安心をとってフラットにするかでも変わってきそう。

世帯年収1000万で奥さんも働き続ける前提なら問題ないんじゃ？
4000万のローン、35年ローン変動なら月12万くらいですよね？
管理費・修繕入れても月15万くらい。
世帯年収1000万なら月の手取り50～60万ですよね、
今後の家族構成にもよるけど毎年100万ずつ繰り上げ返済してけば余裕かと。

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この状態が続くなら余裕だけど保証はないよね？
３５年も変動で４０００万のリスクを背負って、そこまでして家欲しいの？ｗ
実家が近くないと、小学校入学したら、子供は預けるところないよ？

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>505
私は余裕だと思いますよ。
減税の戻り分だけで300万ぐらいありそうですし、
奥さんも子供一人いて300万なら年収は増えこそすれ、減る要素なんてないでしょう。

この物件を買うかどうかは別として、30代なかばだったらほぼラストチャンスでしょう。
低金利のうちに4500万ぐらいのローンを組むのは十分にありだと思います。

個人的にはもうちょっとスケールメリットが効いて管理費負担の減らせるところのほうが向いてるとは思うけど、価格帯としては正しい判断だと思いますよ。

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505です。

みなさん様々なアドバイスありがとうございました。
とても参考になりました。
もう少し頭金増やして前向きに検討してみようと思います。

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とりあえず、買うにしても金利の動向には気を付けたほうがいいですね。
高値でも買えるのは金利安で収入の実力値以上に高額ローン組めるのが効いてるみたいだから。
最悪なのは、変動金利ローンで買ったあとに金利がどんどん上がること。
営業さんは、過去の金利の推移を見せて、今後直ぐに金利が上がるとは考えにくいとセールストークしてきますが、低金利がどこまで続くかは正直わからないですから。

まあ返すことを考えなければ、今は高額ローンを組むには最適な時期なので、どうしても欲しいなら買っちゃえば良いのではないでしょうか。
最悪親に泣きつけばなんとかなるでしょ。

中国株がバブル崩壊しつつあるので、それが不動産バブルにどれだけ影響するかも気になりますね。

長く住んでいくマイホームなので知りたいのですが
南東・南西向きって、日当たりは良い方でしょうか?

南向き物件に拘ってましたが、ここは駅も近く、イオンもすぐそばで
とても魅力的な立地なので気になっています。

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季節にもよりますが、一日で考えると南西向きの方が
日当りが良い印象があると思います。
ただ、西日が嫌いな方には向いていないかもしれません。

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私は南西のほうが好きです。
昼前から、日が沈むまで陽が差し込むので、洗濯も良いし、
そのあと布団も干せます。

でも、この物件だと南西にはのちにマンション建ちますよね。

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>>523
そうですね、隣の駐車場はマンションになると考えておいたほうが無難です。
一年後か、十年後かはわかりませんし、建たないかもしれません。
どちらにせよ、建築を止める権利はないですからね。

ガーデナー人気に目をつけたんでしょう。妙典中古マンション事情見るとわかるけど、ガーデナーヴィルは築10年以上経ってるのに未だに5000万を切れば即買手が付く。広告に出る前にです。
少し離れても築30年以上のマンションが2000万台維持。
これが続くかはもちろんわかりませんが
いまパークハウスを6000万で買って30年住んで3000万で売れたら金利、税金除けば月の家賃は83000に相当します。だから住みながら投資してるようなもんです。

さらなるデフレが来て地価も家賃も下がるという前提なら損ですが、世界中インフレのなか日本だけデフレが続くと考えにくい。
すると金利も上がるから、長期にローンの人は要注意。
ここが買いの人は頭金1000万以上、ローンは短く、金利上昇する前に繰り上げで返せる方。いま家賃に15万以上払っている人などでしょう。

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>525

金利が上がるなら長期固定一択でしょ。

金利が上がる前提で短期で返済なんて馬鹿げてる。

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>526
実は変動金利はここずっとほとんど変わってません。優遇分が減るだけ。たとえば最初の10年は0.7%、その後は優遇分がなくなり2%になります。
だから最初の10年だけ見れば固定よりかなりお得です。
その間に貯蓄と投資にまわし優遇が終わる年に一括で返済します。
わたしの場合(実は一室申し込みました)は頭金3000で残金4000を0.7%変動金利20年払いで組もうと思ってます。
するといま住んでいる家賃とほぼ変わらないので支出が増えることなく年率6%の投資に回せます。
こちらを複利で回せば分離課税徴収後でも10年で1.4倍くらいにはなります。

住宅ローン金利が金融投資を上回るケースは考えにくいですが万がいちそうなれば返せばいいのです。

この優遇が外された時の金利上昇分(本来の金利に戻るだけですが)を想定できない場合には固定の方がプランを立てやすいですね。
ただ、バブル時代ならいざ知らずうなぎのぼりに不動産価格が上がることも考えにくいので頭金少しで30〜年という超長期に変動であろうと固定であろうとローンを組むことそのものはリスクと考えます。

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すごい人気ですね。
すべての部屋に要望書が出たようです。
抽選も２から３倍でしょうか。

いよいよですね。
ドキドキ。

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結局いつから売り出しですか？
１期とか２期に分けないのでしょうか？

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みなさん割高だとわかっていてもやっぱり立地が良いと買うのですね。
いやはやお金のある方はうらやましいです。

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17日に申し込み正式登録
19日抽選会です

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あ、ライオンズ妙典の中古が出てる。
徒歩11分か、、、、うーん、、、
築浅中古が欲しい人はいいのかな？

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当たりますように‼‼

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↑
みたいですよね。
違う会社の人から聞きましたが、どこでもそうなのでしょうか？

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当たる人は決まってるとは、どういう意味ですか？

パークハウスの南西側は戸建てが建てかわって、共同住宅
が建つのですね。現地に看板がありました。

南西側は、日照どうなるんだろう…。

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>>536
検討者には日影図は提示してるんじゃない？

南西側というか、その先ですよね。
このマンションの南西側すぐは砂利の駐車場、その先が草が生え放題の土地。
その向かい側の戸建が建て替わり、マンションみたいです。
賃貸との事でした。
駐車場と草の土地が今後影響でそうですよね。

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>>538
南西側はそれを織り込んで少し安目なのでしょうか？

>>539さん

確かに南西側の部屋は、南東側より若干
価格低いです。

戸建建て替わりの物件はともかく、駐車場と
草が生えてる空き地は何になるか皆目見当
つきませんよね。

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>>534
そうなんですか‼‼悲しい…

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ひさしぶりに全戸一斉発売をみました。
戸数少ないとはいえ、人気あったんですね。

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>>540
そうなんですね。
回答ありがとうございます。

正式売り出し、来ましたね。



所在地 千葉県市川市妙典４丁目106番1(地番)
交通 東京メトロ東西線「妙典」駅(東口)より徒歩4分
総戸数 49戸
販売戸数 49戸
駐車場 (総戸数に対して)25台(平置12台・機械式13台)
販売価格 45,800,000円～95,600,000円
最多価格帯 5,200万円台(9戸)(100万円単位)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 60.11㎡～90.21㎡
バルコニー面積 2.35～15.82m2

登録受付期間 2015年7月17日11:00～2015年7月19日15:00
抽選日 2015年7月19日17:00
完成日または予定日 2016年2月中旬
入居(予定)日 2016年4月上旬

敷地面積 1789.81㎡
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・ 地上7階建
用途地域 用途地域：第一種中高層住居専用地域・妙典地区地区計画（住宅地Ａ）
高度地区：第2種高度地区
建ぺい率／容積率 建ぺい率：70% 、容積率：200%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
管理費(月額) 12,090円～18,140円(月額)
修繕積立金(月額) 6,020円～9,030円(月額)
修繕積立基金 修繕積立基金：601,100円～902,100円(引渡時一括)
施設費用・償却費 管理準備金：12,090円～18,140円(引渡時一括)

1番高い9500マンの部屋は競争率7倍らしいです

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ところで、お惣菜を買うところがイオンとオリジン弁当くらいしかないのが厳しいですね
全て自炊すれば問題ないわけですが

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おいおい妙典で1億って正気ですか、、、

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お惣菜か‥独身者ですか？

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な、7倍？！
すごすぎる…。

今日、初めてスーモに掲載されてました。
掲載されたと思ったら、もう登録➡抽選。

近年稀に見る物件ですね。

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瞬間蒸発物件はプラウド行徳以来ですね～
あそこも２棟合わせて50戸そこそこで瞬間蒸発。

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これ隣の駐車場は絶対マンションきますわ。
2匹目のドジョウを狙って。

パークハウスのお隣だと、プラウド？ブリリア？

パークホームズは既にあるし…。

やっぱり稀少性高いから、あっという間ですね。
改めて、マンションは立地を実感します。

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隣の駐車場と、その隣の空き地は地権者が違うので、
同時に話がまとまればマンション建ちそうですね。
もっと、強気の値段でくるのかもしれない。
この物件ちゃんと考えれば良かった。
もう遅いかな。

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妙典は人気の街ですからね。最初から言ってたじゃないですか‥

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駄目元で問い合わせしてみられては？

船堀のパークハウス、南行徳のパークハウスも
検討しようかと考えたけど、やはり妙典が
いいです。

始発駅、駅近なのに閑静な住宅街、イオン至近
学区良し、病院、習い事施設近所

…と、やはりわが家は妙典です。
こればかりは、価値観でしょうけど。

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学習塾と動物病院が増えてきましたね。このまま落ち着いた雰囲気路線でいってほしい。バブルはやだな。

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都内でもないのに、この価格を出してでも住みたいと思えるぐらい、資金に余裕のある人達が、妙典にはたくさんいるって事ですかね。
これ以上、街に発展性が見込めない妙典の30年後を考えると、価格に見合う程価値のある物件とは思えませんけどね～。

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私も妙典に住み始めてから、塾多いな～と
思ってました。
ドトールの隣にも出来ましたよね。

妙典は落ち着いた静かなところが魅力なので、
私もバブルはちょっと…。

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妙典を気に入ってる人は、別に発展することは
求めていないんじゃないかな。
発展したら、色々な場所から様々な人が集まって
それこそ雑多な雰囲気になってしまうし。

よくこの値段だったら都内買うよって意見
ありますが、だったらその通り都内の物件を買えば
いいのでは。

妙典が好きな人。
都内が好きな人。
どちらもいいんじゃないでしょうか。

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↑
そうなんです。
そう思って都内見たら、もっと高くて全然手が出ませんでした。
そうしている間にも、もうこちらも締切。
なんだかなぁ。

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結局、妙典は新築マンション建つ余地が
もうほとんど無いですよね。
パークハウスの隣は建つとは思いますが、
更に高値になる可能性もあるし。

都内なんて更に高くなる訳で。
だから、妙典で待ってた人は沢山いると思います。
100世帯位のマンションだったら、もう少し
価格下がってたかもしれませんが。

明日から、いよいよ登録開始ですね！

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あの・・・
マンションの抽選会って参加したことがないのですが、
抽選ってどんな方法で行われるのですか？
以前、実質的には当たる人（購入してほしい人＝資金のはっきりした人？？？）がすでに決まっているマンションがある・・・という書き込みもありましたね。
公開抽選だと公平に行わなければばらないだろうし・・・。

このマンションも人気物件で倍率高いのであれば、どうなんでしょうね。

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様々な事情で、都内ではなく東西線に住居を、と考えると妙典は住みやすいです。建物の密集具合とか、道幅のゆとりとか。空き地はたくさんあるのに、あえて乱雑に建てるではなく、ゆっくり成長してる街という感じです。賃貸はすごい勢いで増えているのに、マンションは出ませんね〜。

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妙典が人気というか、賃貸ばかりで好立地の分譲が少ないから希少価値が凄かったということかな？

王様部屋の倍率が7倍というのは、もしかしてダミー込みですか？そうでなければ資産家揃いなんですね。

抽選会、楽しみですね。

今回、この価格でも即日完売の前例となれば、今後もし駅近でマンションが建っても、同価格以上になるって事ですか…。

年収1000万円以下の庶民では、頭金が相当用意できない限り、妙典駅近で新築を買うのはあきらめた方がよさそうですね。

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隣の敷地高く売れて近いうちマンション出来るんじゃない?所詮90平米でしょ?100平米とか出ないかなあ

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パークハウス妙典の担当に聞いたのですが、三菱地所も南西側の駐車場と空地を購入したかったのですが、けっこう高値を提案しても無理だったとのことです。なので、そう簡単には南西側にマンションが建つことはないのではないと思います。

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>>569
それは、マンションは当分たたないよっていうセールストークの可能性があるね。
営業さんは検討者を安心させることしか言わないし。

もし事実だとしても、三菱地所より高値を提示すれば気が変わることは十分にある。

また、昔、某マンションのMR行ったとき、道を挟んだ向かいの土地にデカイ駐車場があった。
そこの営業は、駐車場の土地も高値で交渉したけど、地主が拒否したとのことで、地主が土地を手放さない土地柄で今後売るという話も聞いてないので、絶対ではないがまず大丈夫と言ってたら、完売後にマンション建設が明らかになった。

営業トークをどう受け止めるかは検討者の責任。相続税対策で売却となることもあるし、そういうことは織り込んでおかないとね。

そう言えば、他のMRで話を聞いた時、販売マンションの隣りに広い駐車場があったけれど、めったに土地を手放さない土地柄の上に、地主が何人もいて複雑で、売却話をまとめるのが難しいから、当分何も建ちませんよ～、と言っていたのに、マンション完成から半年も経たない内に、別のマンション建設が始まった所があったなー。
営業トークは信じちゃ駄目って事だね。

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こちらの土地も、地権者が絶対売らないとのことで、ずーっと空地でしたよね。
突然このようなマンション建設で驚きました。
隣も同じだと思います。
相当お年を召している方なので、何かあれば何かあると思いますよ。

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隣にマンション建ったら、一体いくらで売られるんだろ？
妙典は住みやすいけど、この値段じゃ庶民には手が届かない。
無理して買って、生活レベル下げるのも嫌だし。

妙典を諦めても、近隣の東西線沿線にこだわるなら、街の利便性優先なら行徳、住宅地としての落ち着き優先なら南行徳、駅の利便性優先なら浦安で探した方が、案外幸せになれるかもね！

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なにはともあれ、全戸一発完売となるか、隣にいつ次のマンションができるか、どのデベが建てるかあたりが、区画の次の関心事かな。

しかし、来年とかに次の建築看板が立ったら笑えるわ。すみふあたりに来てもらって、相場をさらに引き上げたりすると面白いかも。第２のチバリーヒルズ目指してほしいわ。

買えなかった人の書き込み急に増えましたね。

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>>575
もうそれぐらいしか書き込むことないしねー。
マンション相場大暴落で隣の駐車場に適正価格のマンションたたないかなー。
7倍の抽選が本当なら、次を高値で出してもすぐ売れそうだから無理かなー。
高値の実績作っちゃったしねえ。

>>574

買えない人のパターンだわ

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>>567何人もの知人が妙典諦めて引っ越して行きました。

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>>578
何処に？

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>>578
妙典好きの人がよく言う、都内への通勤が便利で、静かで落ち着いた街がいいと言う事なら、無理して高い妙典に拘らなくても、南行徳辺りなら通勤もそこそこ便利だし、住宅街が多くて割と落ち着いた街で、何より妙典よりも金銭的に余裕を持って暮らせるかもね。

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浦安・南行徳と妙典では、子育て環境が
全然違うので比較は出来ないですね。

妙典好きな人は、便利さは求めていないかと。
何でも揃ってる行徳は、自転車ですぐに行けるし。

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子育て環境の点では、津田沼(南口側に限る)、八千代緑が丘、日大船橋前、他かな
妙典よりは安い。

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>>580他人の経済状況まで心配して頂かなくても大丈夫ですよ。妙典で今も、これからもゆったり暮らしていきますから。妙典は静かでなにもないのが魅力なんだと思います都会？に憧れてる方は都内にどうぞ。南行徳や行徳とか言ってる方は土地勘ありますか？雰囲気が案外違いますけどね。

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静かで何もなくて、便利じゃなくて良いなら、別に妙典じゃなくても、もっと田舎に住めば良いのではw

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>>581
子育て環境違いますかね？ 私は南行徳在住ですが、特段環境が悪いとは感じませんが。。

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>>585
確かに、妙典も南行徳も、どちらも市川市だから、子育て手当等の条件は同じだし、むしろ、幼稚園や保育園、大きい公園等は、南行徳の方が多いよね。

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登録済ませてきました。
私が登録した部屋はどうやら抽選なしで大丈夫みたいです。
営業さんと仲良くしとくものですね。

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抽選なし、ということは営業さんがうまく調整されたのでしょうけど、実質的な倍率は高くなかったってことでしょうね。
妙典は好きでもこの値段は・・・という思いの人が多かったのかな。
意外と売れ残りが出たりして。

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>>588
残念ながら売れ残りはないと思いますよ！私も登録に行きましたが、70件以上の登録があるみたいです！

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妙典にこだわらなくても素敵な街は他にもありますよ。
個人的に妙典に似ている私のおすすめの街は、
東戸塚、新百合ヶ丘、田園都市線の宮崎台～青葉台です。
どこも都心アクセス良好、綺麗な街ですが、ちょっと坂が多いのが難点かな。

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やたら妙典以外をお勧めするかたが多いですね。このかきこみは、ここのマンションをどう思います、ですよね。東戸塚はいくらなんでも方向ちがい

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>>591
妙典ほしくて狙ってたのに、値段が高くて玉砕した人が多いからね、私を含め。そういうかわいそうな人たちに、代わりにこんな物件はどう？と教えてくれてるんでしょう。私もさすがに神奈川は対象には難しいと思うけど。

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今回の物件を買いたかった人は相当多かったみたいですね。ここのスレを見ている感じだと、諦めた人だけで100組ぐらいいそう。三菱は高めの価格設定をしたけど、それでも1期完売のところを見ると、もう少し高くても完売できたでしょうね。

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>>593
なので、隣に建つであろう次の物件ではもっと強気の価格な挑戦してくるだろうね。
最上階は億を越えてくるのかなあ？

南西側の空き地の向かい側には5階建ての賃貸マンションの建築計画がありますので、もしかすると空き地に建つかもしれないマンションの低層階は今回の南西棟よりお買い得にならないかな？と思います。

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南西側の空地に分譲マンションが建つことを期待されているコメントが多いですが、価格なんてデベロッパーや土地の購入費用によって大きく変わってくるので、今から予測しても意味がないかと。スミフだったら、お得なんてことはまずないです。それにマンションが建ったとしても、分譲じゃなくて賃貸かもしれないですよ。

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>>596
建つなら分譲のほうがいいと思うよ。
賃貸だと、敷地ギリギリで建物建ててセットバックなかったり、隣接のマンションに配慮のない窓配置とか、分譲よりも近隣への配慮は劣ると思うので。

抽選はずれてしまいました。当たった方うらやましい…。しばらく賃貸で様子見します。

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完売ですか？不動産は流れがあるから、そのうちコレだという物件に出会えますよ。

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妙典駅前、
駐車場だらけだし地主から親族へ相続のときに相続税払えなくて手放すから
もっといい立地のマンション分譲されますよきっと。

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