パークタワーグランスカイ　[契約者版]　

そうですよ。
ご自分の中で思うのは結構ですが、近隣への配慮も必要。
プラウドの綺麗な敷地が隣接しているからこそ、街区の
環境が良くなったことも間違いないんですから。

親水公園、プラウド、ルサンク、そしてグランスカイとあのエリア一帯の雰囲気がよくなりますね。

ローンについての資料が家にも送られてきました。

私もフラット35がいいのかな？と思い主人に相談したら
｢それ以外ので考えてるよ｣と言われてしまいました…が
フラット35のマイナス面は何でしょうか？

資料を読み比べてもよく分かりません…

今度、三井住友のローン相談会に行きますが
それまでに比較出来れば…と。

勉強不足ですね…

近隣への配慮を欠いているとは思いませんが。

私はかねてから公平性の点から疑問を持っていたので、こういう
設計が前提だったのだと勝手に納得したが、大げさにいえば
他人の我慢により取り戻されたバランスを手放しで喜ぶのは
大人げないと思っただけです。

ロビーからの景色を遮るように施設が建てられたプラウドの立場を
思い、密かに心を痛めていたのであればそれは素晴らしい見識ですが、
そうではなく「え、そんな（瑣末な）こと気にするの？」と感じるのは単に
そういうことに無頓着なだけで、特に自分以外の”そういうこと”
に無頓着なのは配慮云々以前の問題だと思います。

訳が分からない。。。

隣接するのがうちじゃなくて良かった、
金出すのはこっちなんだから、

って読み取れたから皆んな反応したんじゃない？

>フラット35のマイナス面は何でしょうか？

343さん

自分も勉強中ですが、こちらのスレッドとかが参考になります。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65248/

必ずしも”マイナス面”という事ではないかも知れませんが、皆さんの意見や個人的に調べた範囲で気になる点は以下のようなところです。（真偽については、念のためダブルチェックして下さい）

・団信の特約料（0.358%)が別にかかるので、実質的な金利は高め。
　（→2月のフラット35sの金利が低いところで2.6%なので、当初10年の優遇-1.0%では1.6%。これに団信の特約料を考慮すると、実質的には1.958%。）
・団信の特約料が、平成２１年に値上げしているので、そのうちまた値上げするかも知れない
・繰上げ返済が100万円単位

あと、ご存知かも知れませんが、特約料については、住宅金融支援機構のホームページでシュミレーションできます。

http://www.jhf.go.jp/simulation/danshin/index.html#total

>343さん

フラット35のデメリットは、
いわゆる「団信」が別になってることでしょうか。
金利自体は安くても、最初のほうは平気で年十数万かかったりするので、どっちが得か。

一般のだと、団信込みでそこそこの金利のがあったりするので。

ただし、フラット35ｓの金利が当初10年１％引き下げになったので、
これは迷います。
ずいぶんかわってくるので・・。

という私もまだ勉強中で、よくわかってない部分が多いのですが。

会社の提携ローンなどで１％近い金利優遇を得られる場合があります

上にも出ている団信の特約金利や、支払いが別れる事による不便さを考えると悩ましい所です

パン屋さんも入ると聞きましたが
どこが入るのでしょう？ご存知の方いらっしゃいますか？

クロワッサンが有名な店、と聞いたことがありますが、どこが入るのでしょうね？
美味しいパン屋さんが入るといいですね。

Mayson Kayserだったらうれしいです。
まあ、ないかそれは。

343です。

ローンについてのお話ありがとうございます。
勉強になります。
みなさまのご意見を参考に
まだ時間がありますので色々比較し考えてみます。

また教えてください。

しかしどれがいいとは簡単に答えが出ませんね…

ローンは利率だけが全てではないので余計に難しいですね

友人知人の関係や、
お勤めの方や起業されている方は会社の関係、自営のかただと商工会や町内会の関係など意外なしがらみが絡んできたりもします

そんなものは関係ない！と全て振り切るかたも居ないではないですが、なかなかそうは行かないですしね
特に立場のある方ほどしがらみは強いです

利率だけをみて、旦那を責めないであげてください

三井から送られてきた、提携住宅ローンの金融機関に色々と問い合わせてみましたが、
低いところで1.4％、高いところで1.6%の優遇が得られるとのこと。
諸費用やサービスで差が出るようなので、現在勉強中です。

ただ、説明会に積極的な銀行もあれば、「よそと条件は同じですよ」とそっけない銀行もあり
銀行も色々ですね。

提携ローンの優遇幅は中央三井が１．６％で最も大きいですね。
店頭金利から差し引くと０．８７５％となります。問題はこの金利がいつまで続くかによるでしょうね。
あと３年は変わらないと思いますが。。。

335さん、

私が調べたところ、中央三井は一番優遇幅の低い1.4%です。
なので、中央三井の個別相談会の予約をしようと担当の方に電話したら、
「もっと高い優遇幅を提示している銀行が多いと三井から聞いているので、本当に予約しますか？」と聞かれました。。

以下、現時点で電話などで聞いた優遇幅です。

・三井住友銀行　　　→1.5%
・三菱東京UFJ銀行 →1.5%
・みずほ銀行 →1.5%
・りそな銀行 →1.5%
・中央三井信託銀行 →1.4%
・住友信託銀行 →1.6%
・三菱UFJ信託銀行 →1.6%

やたら変動を勧められるんですが、確かにこの金利がいつまで続くかですよね。
悩ましいです。

保証料がある銀行と、ない銀行がありますが、どなたかプロコンを教えて下さい。

各銀行の比較は、

・優遇金利
・保証料
・融資手数料
・繰上返済手数料

を比較すれば十分でしょうか？
他に何か比較したら良いものがありますか？

＞３５６さん

貴重な情報ありがとうございました。
中央三井は半年ほど前に優遇幅を変更しているようですね。私がローン審査をいただいた時は１．６％でした。
今回３５４さんの情報を頂き、銀行に確認したところ「優遇幅はローン審査をした時点の率を採用する」とのこと
でした。

保証料ってみなさんはどうされます？
最初に一括ですか？それとも金利0.2%上乗せにします？

計算してみると一括で払った方が安いんですが
繰上返済を考えるとどうなのでしょうか。
一括で払った場合は繰上返済で戻ってくるようですが
期間の後半ではあまり戻ってこないようですし
保障会社の手数料も引かれるようです。

繰り上げ返済で一括払いの保証料返還時の保証会社の手数料は
三井住友銀行はネットで繰り上げでは無料のはず。

　公式HPってここ一年、ほとんど内容変わってないですね（最近2ヶ月は更新なし）。初めてマンション購入したので、どんどん新し情報が入ってくると思ってました。そんなもんですかね。公式HPよりこの掲示板の方が情報新しいですね。

四番町なんてもっと都心でも値下げしてるんですね。。
ここはやっぱり割高なのかなぁ。
ローンの実行前に本当にここを買ってしまっていいのか迷ってしまいますね。

確かに割高と言われたら否定できませんよね･･･。

昨夜、用事ついでに半年ぶりで建物を見に寄ってきました。契約後は建物を見るのが初めて
だったんですが、外観や外周の出来栄えに嬉しくなりました。
仮囲いが外されたら道路はすごく広くなりますし、親水広場も広いですねぇ。プラウド、
ルサンク、親水広場の相乗でとても良い街区ができたと思います。
西向き高層なんですが、改めて電車の通過音を感じて全然問題なし(今は幹線沿いでうるさくて)。

また、五反田駅周辺は飲食店が豊富、たくさんの人で賑わってましたが、土曜夜なので地元の
住民に見えました。駅前にあれだけ活気があって、マンション前まで行くとひっそりと静か。

割高なんてどうでも良くなっちゃいました。

内側といっても限りなく外側にちかい内側なので
高いといえばそうかもしれませんよね～。
ま、契約したらなんでもいいですけど。。。

親水のカフェ（？）楽しみです。
が、私は現地に行ってやっぱり電車音うるさいな～～と感じてます
（ビュータワー側。。）それも住めばなれるでしょう。

四番町ってどこのことですか？

ググレ

割高だけど、それでも当初の予定よりお安くなっているんですよね？？
景気悪化で。

公式サイトのほうにラグジュアリー住戸専用特別サイトっていうのが追加になっていました。
http://www.31sumai.com/mfr/X9902

ホントですねー。
新たにアップした眺望写真なのに依然として高輪台のタワーの存在を消している
のは悪意を感じます。

「建設予定ビル等により、将来東京タワーが見えなくなることがあります。眺望
は将来にわたって保証されるものではありません」

って北西住戸からはすでに一部が欠けて見えると思われます。

大崎は四年前のおいしい時と値段変わってないからお得なんだよね
というかプチバブルの時の販売がたまたま無かったからね
結果良かったんじゃないの

既に外装が出来てしまった部屋から綺麗な眺望写真を撮るのは難しいので前のを使っているのだと思う

屋上がどうなっているかは判らないけど、撮れたとしても高過ぎるだろうし

>369
三井は選民指向が強いですね。ラグジャリーが買えない人にはあまり気持ちのいいものではないかも。

最上階は特別としても、階高による仕様の格差が大きすぎる。

ここに限らずまともに住めるようにするためにはリフォームは必要でしょ。

リフォームするしないは置いといて、
リフォームしやすい間取りタイプが多いね。
ＯＷＣＴは間取りが悪くてリフォームしにくい。
それを仕様でカバーしようとしているんだろうけど、
仕様はいずれ陳腐化するからね。
間取りも含めた占有部分の成形は半永久的。

>373
単純にラグジュアリー住戸の売れ行きが良くないから作ったのでは。

皆さんこんにちは。初めて書き込む契約者です。

さて、駐車場等抽選と内覧会のご案内が届きましたね。
内覧会は平日の設定しかなくて、ちょっと困っています。
調整は可能とのことですが、週の指定もありますし。

大世帯のマンションだからしょうがないことだとは思うのですが。
どういうふうに返事しようか、検討しないと・・・。

内覧会は内装業者とかの営業部隊が張り付く関係で、まずは平日に設定します

内覧自体は必ず開催しないといけないものなので、余分なオプション（営業）が必要ないなら平日は不可能だと伝えれば土曜日を提示してきますよ

No.380です。おはようございます。

>381
記事のご紹介、ありがとうございました。8割がた売れているとは、ビックリです。
あとは高層階、北側の高額物件が主に残っているのでしょうか。

あと、"それとも意外と普通のサラリーマンは少ないのでしょうか。"とのことですが、
これだけの大世帯、そして高額物件だけではないので、
私はサラリーマンのほうが多いと思っています。
かくいう私はごく普通の会社員世帯（夫婦共働き）、
頭金も極小のまま、ローンを組んでしまうタワケ者です。（笑）


>382
"内覧会は内装業者とかの営業部隊が張り付く"のですか！
そういえばオプションの申し込み期限もその時なんでしょうか・・・。
三井から送られてくる文書を、きちんと読んでいないので、
整理しなきゃいけません。

駐車場の申し込み方も、資料をざっと読んだだけではピンとこず。
月額料金もいくらだったか憶えていないし・・。
なんだか面倒くさいですね、しょうがないことですが。

理解しずらい部分や駐車場の料金は担当営業に聞くとよいかと

アフターも営業の大事な仕事です

7月中旬頃引渡となっていますが、引越はどうなるんでしょうか？
勝手バラバラにできないですよね。
内覧会の日程のように早い人と遅い人では１ヶ月以上差がでるのかしら？

引越は順番で仕方がないとしても、採寸などは自由に出入りは可能なものですか？

>>385
これはだいぶ前に直接聞いたことがあります

引越しはどのように決めるかはまだ決定じゃないものの、引渡し日から
当面の間は、すぐに引っ越したい希望者が多い場合は、期間単位？で
区切って、その期間で引越しできる人を抽選か何かで選ぶというような
形になるとのことでした

すぐに引っ越せなくても1ヶ月くらいすれば自由なタイミングで引っ越せる
ようになりますか？と聞いたところ
1ヶ月くらいではまだ自由にとはいかない可能性が高いという答えでした

鍵の引渡し後は、業者を使った引越しをしない限り、いつ来て部屋に入る
のは自由だそうです。これは引越しの時期とは関係ないとのこと
また同様に、業者を使わない荷物の運び込み（手荷物で自分で持っていく）
というよなものなら、いつでも自由にやってかまわないそうです

引っ越しは１軒につき２時間の作業としてエレベーター１台で一日５軒程度です。エレベーターを何台引っ越し用に使うかによっても違いますが、週末とかは１ヶ月程度経過しただけでは希望者を捌ききれないと思われます。希望者が多い日は抽選になるでしょうから抽選に漏れたら平日休んで引っ越すしかないと思います。

>>386さん、387さん
有益な情報をありがとうございます。

直ぐに引っ越せる人は家賃と住宅ローン＋管理修繕費＋（駐車場代）が７月だけで済むけど
後になる人は８月もしくは９月まで家賃を見ておかないといけないわけですね。
この家賃と住宅ローンが重なるのは結構キツイので何とか１ヶ月だけに納めたいですね。
平日なら比較的希望が通りやすいのでしょうかね。それなら休んででも７月中に引っ越したいかも。
それと賃貸の解約通知が２ヶ月前までにとあるので、早く引っ越しできる日を決めて欲しいものです。

今、日テレの「所さんの笑ってこらえて」という番組でやっていたグルジアワインのお店が、グラスカの近くにあるようです。
http://shinagawa.keizai.biz/headline/277/

行ったことのある方いらっしゃいますか？

今日久しぶりに現地を見てきました。一階の全貌がわかりましたが、デザインに工夫があり、植栽も含め、予想以上に高級感がありました。とても満足です。ところでグッドデザイン賞のノミネートはしたのかしら？