マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

低金利なら先払いより後払いのほうが得に決まっている。
後払いなら＊＊ば残債を踏み倒すことができる。
そもそも積み立てる能力がないから住宅そのものを借金で買っているのだ。

何処のマンションでもガテン系はいる。役員にもいるので、理事長もガテン系の確率は高い。

もし、資金不足が生じたなら、その時のマンションの情勢で修繕積立金の値上げで対応するか、

それがだめなら借り入れをして乗り越える。二者託一だから、簡単、私は借り入れの方を選択します。

将来の建替えまで考えた高度なマンション管理の理屈が通るマンションなら運営もすむーず、

ガテン系は、大体、その日暮らし的発想で、論理的思考力はもともと持ち合わせていない。

だから、マンションの未来は暗い、ガテン系は、被害が自分に及んだ時騒ぎ出す。それがスラム化。

>557
うちには肉体労働者の住民はいませんよ。
いたとしても、一級建築士ぐらいですからね。

積立金が足りないなら借り入れをしなければならないけど、
その返済は修繕積立金でやることになるけど、悪くなるまで
補修工事をしなかったとなると、かなりの金額になるけど、
大幅値上げをしなければならないだろうね。
１万とかの値上げもかんがえられるね。

ガテン系が管理するとそうなる。

５５８さんのマンションはレベル高そう、内のマンションは１級建築士のレベルはいない。

肉体労働者が割合としては、多い。安いから購入。役員の順番が来るまでに、

買い替えを検討中。しばらくは持つでしょう。

>>ガテン系は、大体、その日暮らし的発想で、論理的思考力はもともと持ち合わせていない。

このご意見は本質を突いてますね。
私も借り入れで対応できると思います。低金利だし
実害はほとんどゼロ。むしろ、工事内容に厳しいチェックが入り、金利分以上に工事費を抑制できる可能性が大きい。

借り入れをして、修繕積立金が月１万円上がりますという
総会決議はむずかしいんじゃないの？

ガテン系を敵にまわすと、後々管理がやりにくいし住にくい。

ラテン系の住民の多いマンションは、管理人と清掃員の所作もラテン系である。

中古を購入する時は、参考にしてみてください。　経験者です。

１ヶ月一万円の値上げなら、暴動だ。？ラテン系は口説けない。

議決権行使書の賛成数が議決権の過半数を超えている場合。

総会開催中に、出席者からの説明で、その議案可決が管理組合にとって大きなマイナスであると
理事長も判断した場合、一旦休憩し、理事会を即開催し理事会も理事長判断と同一の場合、
その議案を上程しなかった事とし、再検討後臨時総会を開催し、修正議案を上程する事はできますか。

原則として出来ない。議案の内容を説明して下さい。

564です。
長期修繕計画改定の議案で、設計事務所の勘違いと計算違いで、３年後より８年間
長期修繕資金が多額のマイナスとなる計画(数回の借り入れが必要)を理事会も発見できず
総会に上程されたものです。アホかと思われるでしょうが本当のお恥ずかしい事案です。
借入金等の資金計画書も添付なし。

>564さん
全然心配しなくていいですよ。
議案の採決を保留して、臨時総会を開催すればいいですよ。

＞議案の採決を保留して、臨時総会を開催すればいいですよ
　過半数の議決権行使書で承認済みなのに、そんなことしていいのかな。
　無責任な議決権行使書の怖さが分かりましたね。

　一度、採決して、臨時総会で正しい修繕計画を承認すべきでは？

>568
明らかに法律違反なのを決議してどうするんですか？
決議してしまえば、それが承認されてしまいますよ。
再度仕切り直しをすればいいのですよ。
議決権行使書で賛成した者も、明らかに間違っていたり、
法律違反とは知らないで賛成したんだろうからね。
その議案自体が間違っていたのだから、それを知っていたら
反対したかもしれないでしょう。

間違った議案を審議した理事会の責任。

その議案を監査してＯＫの記名押印した監事の責任、

この理事会は責任を取って総辞職する事。あとは監事の仕事です。

こんな役員会は分譲マンションの管理を担う資格は有りません。

間違った議案に議決権行使で賛成票を投じた組合員も同罪。

少数派の反対票を投じた組合員の中から役員を選任する。これ、提案？

＞明らかに法律違反なのを決議してどうするんですか？
　どの部分が法律違反名のですか？

＞再度仕切り直しをすればいいのですよ。
　逆の場合。
　議案が議決権行使書で否決とわかっていたら、採決を保留して、多数派工作をして再度臨時総会にかけるなんて事も可能です。

ていのうすぎちゃん

>>こんな役員会は分譲マンションの管理を担う資格は有りません。

そのとおりなんだが、それを言い出すと、たぶん自分でやらないと
役員０になるね。
そんで自分でやるとガテン系がからんてきてとてもうざいです。

>571
そんな極論をいわず、この場合は完全に理事会のミス
といっているでしょう。
そんなときは、間違った議案書であったことを謝罪し、
改めて検討し、再度臨時総会を開催しますといって、
その議案だけは、仕切り直しをすればいいだけのことです。

>571
まちがった情報を流して承認された議案は一応承認されたのですから
それを再度提案するかどうかは、理事会次第です。
取り敢えず、承認されたことは実行に移し、それ以降のことは、再度検討して
臨時総会を開催するかどうかを理事会で検討することもありです。
元々修繕積立金を段階的に値上げしていかなければならないシステムのようです
ので、今回の議案は承認させ、値上げの提案をしてもいいのでは。

しかし、これでは説得力がありませんので、やはり間違っていたことを謝罪し、
再度臨時総会を開催しますといって、その議案だけはペンディングにしておいた
方がいいでしょう。

564です。
皆様のご意見大変参考になりました。御礼申し上げます。

今回理事会は、総会で議案を取り下げました。
そして臨時総会で正規の大規模修繕計画を上程し可決されました。
議決権行使書での賛成数は、前回とほぼ同数でした。
理事長等への委任状のみにする訳にも行かず、議決権行使書には
悩みは尽きません。

議決権行使書は個々の意見を繁栄し尊重する良い手法ですよ、なにか勘違いしてませんか？

意見を聞かず委任状で理事長が好き放題というほうが悩みでは無いでしょうか。

委任状のもは危険。議決権行使書に賛否を記入した者を、他の区分所有者か、

理事長に委任するのは良い。つまり、委任状と行使書は１枚で対であること。

>578さん
＊通常（臨時）総会の出席確認

　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　３．代理出席者を選任します
　　　　　　代理出席者　（　　　　　）号室　　（　　　　　　　　　　）様

※欠席しますとされた方で、委任状を委任される方（出席扱いになります）
　　１．議長に一任します。
　　２．（　　　　　）号室の（　　　　　　　　　）様に委任します。

※欠席しますとされた方で、委任状を使わず、議決権行使書で書面投票に参加される方
　　は、議案毎の賛否をお願い致します。委任状で委任された方と、代理出席を選任され
　　た方は、ここでの賛否はしないで下さい。

　　　　　　　　第一号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第二号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第三号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第四号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対

５７６さん。

理事長等へ、委任状のみにする方法を提案します。

欠席者（出席せず、委任状と議決権行使もしない者）で、

意思表示なきものについては、理事長に委任した者とみなす。

の規約を制定する。これで全て解決。組合運営も楽になります。

＞意思表示なきものについては、理事長に委任した者とみなす。

＞の規約を制定する。

　この規約が民法に抵触しないか気になります。
　民法では、委任は双方の合意のもとに成立しますので、議決権を放棄するという個人の意思を無視した規約は法令違反に問われるのでは？

>>580
昔はそれで通用したが　いまはそんなやり方している組合無いね～
白紙委任状は問題多いしもめる原因　
理事長に議決権を一任なんて論外ですし規約に設定など不可

民法上も問題有るだろうね

出欠確認は、579のいい見本があるじゃないか。
それを活用しよう。
次の総会に使ってみてはどうなの。

>>579 は、素人マン管士が考えた見本ですか？

管理会社のフロントにいい見本があると提案されたんですよ。

>>583
>出欠確認は、579のいい見本があるじゃないか。
>それを活用しよう。
>次の総会に使ってみてはどうなの。
>>585
>管理会社のフロントにいい見本があると提案されたんですよ。

内容に疑問を感じませんでしたか？

何もったいぶってるの？

586は何かいいたいことあるのではないの？

財産の分別管理により、管理会社への規制が厳しくなりましたが、
前回の国交省の抜き打ち調査では、違反が続出しました。
また、収支報告書については、毎月文書で提出することになっていますが、
殆どが未実施とのことでした。
皆さんのマンションで、毎月収支報告書が提出されているとこはありますか。

収支報告書は、議案書を作成するときに
提出されるんじゃないですか。

>>579

> ３．代理出席者を選任します
> 　　代理出席者　（　　　　　）号室　　（　　　　　　　　　　）様
と
> ２．欠席します
> ⇒ ※欠席しますとされた方で、委任状を委任される方（出席扱いになります）
>　　 ２．（　　　　　）号室の（　　　　　　　　　）様に委任します。

を区別する理由は？

>591さん
あなたの方が正しいようですね。下記に訂正します。

＊通常（臨時）総会の出席確認

　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　
　　　　　　
※欠席しますとされた方で、委任状を委任される方（出席扱いになります）
　　　　１．議長に一任します。
　　　　２．（　　　　　）号室の（　　　　　　　　　）様に委任します。

※欠席しますとされた方で、委任状を使わず、議決権行使書で書面投票に参加される方
　　は、議案毎の賛否をお願い致します。
　　委任状で委任された方は、ここでの賛否はしないで下さい。

　　　　　　　　第一号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第二号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第三号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第四号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対

これも考えてみました。

「通常総会の出欠確認について」

　　　通常総会の出欠通知・委任状・議決権行使書は下記要領で行って下さい。

＊通常総会の出欠通知書

　　（注）１～４のどれか１つだけに○印をつけて参加してください。

　　　１．総会に出席します。

　　　２．総会に欠席します。委任状も議決権行使書も行使しません。

　　　３．総会には欠席しますが、委任状を提出します。
　　　　　　Ａ．議長に一任します。
　　　　　　Ｂ．（　　　）号館（　　　　　　　）号室の（　　　　　　　　　　　　　　　）様に委任します。

　　　４．総会には欠席しますが、議決権行使書で参加します。

　　　　　　　　第一号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第二号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第三号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第四号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第五号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（　　　）号館（　　　　　　　）号室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　氏名（組合員）

　　※出欠通知書については、○月○○日（○）までに管理員室前の箱に入れて下さい。

中々良くまとまってきたね。ご苦労さん

なに評価してんだか、偉そうに何様のつもりかしら。

いすれも評価できる代物ではないので、自演だろう。

インチキ文言の入った書類は無効だわ　誰が議長に一任出来るの？　役割理解出来んのか？　爆笑だなー

それに普通は別々の用紙だがな　なぜ一緒にしたがる？？？？　　理解不能

http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_05.html

≪参考≫
第2回 マンション標準管理規約の見直しに関する検討会（平成22年9月8日）

【参考資料２ 委任状及び議決権行使書の様式例】
Ｏ 委任状及び議決権行使書の様式例[1]
http://www.mlit.go.jp/common/000124193.pdf
Ｏ 委任状及び議決権行使書の様式例[2]
http://www.mlit.go.jp/common/000124194.pdf
Ｏ 委任状及び議決権行使書の様式例[3]
http://www.mlit.go.jp/common/000124195.pdf

>>598 の続き

【マンション管理オンライン】
「総会の出席票・委任状・議決権行使書」について
http://www.mankan-online.com/management/2013.06.11/article1.html
「第●回通常総会　出席票 兼 委任状 兼 議決権行使書」
http://www.mankan-online.com/management/2013.06.11/chart1.pdf

>597
議長一任だけでなく、○号室の○○氏に委任しますもあるじゃないの。
別々の用紙では、分かりにくいので１つにした方が効率的でしょう。
委任状を任された者が出席しないことが予想されるのであれば、
議決権行使書を使用すればいいだけのこと。

何でも批判するのではなく、もっと良くするにはどうしたらいいかとかの
提案もしてくださいね。

無い知恵いくら集めても無駄　

総会の出欠確認は
　１）出席
　２）委任状
　３）議決権行使書
特に、１）か３）が殆どでしょう。
わざわざ、代理人を探して以来するのは面倒ですからね。

５９３はいいね。合格だよ。

>605
しかし、いいとは思いません？
悪いんだったらどこが悪いの？

マンション管理士の選び方に問題があるのではないでしょうか。

５９３は完璧だと思うけどね。
参考になるよ。
うちも次回から使おうっと。

どーぞどーぞ　粗末な物ですが

東急コミュニティ－の子会社のマンション管理会社コミュニティワンは、管理人が横領を行い、国土交通省より指示処分を受けたようです。
子は親に似て当然なんですか。
http://www.community-one.jp/pdf/20150326.pdf
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000620389.pdf

2015 年3 月26 日
お客様 各位
コミュニティワン株式会社　代表取締役社長 藤記 博

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づく監督処分について
拝啓 時下益々ご清祥のこととお喜び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。
さて、この度、弊社は所管監督官庁である国土交通省関東地方整備局よりマンション管理適正化法に
基づく監督処分を下記のとおり受けましたので、ご報告申し上げます。
弊社は、今回の監督処分を厳粛に受け止め、深く反省するとともに、お客様には大変なご心配、ご迷惑
をお掛けいたしましたことをお詫び申し上げます。
既に再発防止に向けた社員教育及び業務フローの徹底を実施しておりますが、今後もより一層コンプラ
イアンスの強化を図り、お客様の信頼回復に向け全社一丸となって取り組んでまいりますので、引き続き、
ご指導ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。
敬具

記

１. 処分年月日 2015 年3 月25 日
２. 処分内容 『指示処分』
３. 処分理由
管理業務を受託している管理組合（一物件）において、元管理員が管理組合財産を不正に受領し、
当該管理組合に損害をあたえたこと
以上
【本件に関するお問合せ先】
コミュニティワン株式会社 マンション管理事業部 事業統括課 03-5435-6323
(受付時間10：00～17：00 水・日・祝を除く)

管理員が、管理組合のお金を着服したとなっているけど、
通常のお金の流れはどうなっていたのだろうか。
うちの場合は、会計担当理事、理事長の押印後管理会社のフロントが
それを取りに来て、銀行に行きお金をおろして管理員に届け、それを
管理員が管理組合に渡しているけどね。
大きな金額で業者に支払う場合は、押印後口座引き落としを管理会社の
フロントがやっているけど。
管理員がタッチできるお金があるのが手落ちだね。

うちは入出金共に振込オンリー。
現金化することは一切ないよ。

振り込みオンリーが一番ですね。
しかし、管理員ごときに使いこまれるとは、
情けない理事会ですね。
ぼっとしていて、何にも考えずにただ任期が終わるのを
待っているだけの理事だろうね。

管理組合に損害は発生してないでしょう。

発生したけど戻したんでしょう
発生させたこと自体が罪です

泥棒をしてみつかったら返せばいいというものではないね。
泥棒自体が犯罪だからね。

H.20.6.20東京地判
５９条競売の要件を満たすには、先取特権の実行等他の民事上の
法的方法では功を奏せず、かつ将来も支払いの可能性がないか
著しく低い場合に限定されると判断して、欠席裁判であったが、５９条
での競売を認めなかった。

このように、滞納金での競売は、まず不可能ということなんですね。

いきなり関係無い投稿ご苦労さん、ググれば解るだろ、他人に聞くな。

>618
ということは、あなたは６１７を完全に信用しているんですね。
滞納金での競売は絶対ありえないと。

>620
もう話題は新しいものにかわっているんだよ。
競売についての知識があまりないようですね。

ありがとうございます。
調べてみます。

横で悪いけど、
まともな管理会社が営業かけりゃ
すぐ決まる。

東京エクセリアの管理物件は抜き
放題！

ウハウハ！
まだ数千戸、もぎ取れるよ(笑)

辞めて管理会社を立ち上げた元東
京エクセリア社員が持ち出した大
家リストが欲しけりゃツテを探し
てみ。みんなで協力してやってる
から。

何故かっつうと、あまりにも管理
が出鱈目で家賃送金さえ儘ならな
い。だって馬鹿なんだもん。だか
ら営業すりゃ大家さんからは救世
主扱いだろ、大家さんには感謝さ
れ、入居者には喜ばれ、社会の為
にもなるし、その上、自社の管理
物件増えてメイプルリビングさん
なんかウハウハだから！

団地マンションで法59条による競売請求をする場合、総会決議が面倒ではないですか？

団地型でも単棟型でもやることは同じですよ。

団地マンションで法59条による競売請求をする場合、団地総会では決議ができないので、棟総会を開催して決議をする必要がありますが、招集手続き等（理事長による招集手続きはできない）は面倒ですね。

役員の中に、その棟の者は必ずいますから、
全然問題はありませんよ。

>>629
>役員の中に、その棟の者は必ずいますから、全然問題はありませんよ。

その理事が音頭をとって、「その棟の区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するもの」を集めて棟総会を招集するのですか？
また、棟総会において指定された区分所有者（訴訟を提起すべき原告）は、その理事が指定されるケースが多いのでしょうか？

そんなこと心配要りませんよ、滞納が有るからと、いきなり５９条での競売請求する訳じゃありません。
様々な対応で滞納請求した挙句の最終手段です、理事会は当然、総会でも知れ渡っている事と思います。
総会議決されるのは難しくは無いでしょう、後は専門家（弁護士）に任せましょう。

嘘でしょう。
滞納金ごときで、弁護士を使うんですか？
支払い督促であれば、ネットで訴状を検索して、それに記載して
裁判所に送付するだけのことですよ。
もし、相談するにしても、
弁護士に相談にいくより、裁判所の相談係に聞く方が早いですよ。

>>632
おたく、アンポンタンもそこそこにおねがいね。

支払い督促ではありませんよ、５９条を持ちだすなら、そんな事はとうに済ましているでしょう。
５９条に依る競売請求は最終手段、裁判所への申し立てを素人がするのは無理ですよ。
民事裁判ですからね。

>>632
５９条競売請求訴訟で検索して、勉強してから投稿しなさい。
なにも理解されていないようですね、恥ですよ。

>>631
>様々な対応で滞納請求した挙句の最終手段です、理事会は当然、総会でも知れ渡っている事と思います。

管理費等の滞納回収案件における59条請求は、理事長がその他の法的措置をもってしても解決しない場合の最終手段ということですね。
その最終手段は、団地管理組合（理事長）ではなく棟管理組合が対応し、しかも棟総会において指定された区分所有者が原告となって訴訟を提起するというのは荷が重いですね。

>>627
>団地型でも単棟型でもやることは同じですよ。

同じではないですね。

>633
おたく、アンポンタンもそこそこにね。
僕は支払い督促のことをかきこんでいるんだけどね。
競売はできないよ。
やるだけ弁護士を喜ばせることになり、管理組合の費用が
嵩むだけのこと。
過去の判例をしっかり勉強しなはれ。

>>632
>>636

支払督促が話題になっているわけでもないので、いま、わざわざ持ち出す必要はないと思います。

「一つの建物」の登記に関して、別のスレにこんなことが書かれているのを発見しました。
どういう意味なのか、どなたか教えていただけませんか？

> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

登記簿の表題部を分けて登記できるんでしょ。
戸籍も結婚してなくても一人だけの戸籍に出来ますよ。

↑　訂正　区分所有の一つの部屋も表題部は独立してるから正確ではない。

> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

管理組合を2つに分割できると説明したほうがわかりやすいかも。

>638
登記は、１棟まとめてしなければいけないものじゃないという
ことでしょう。
その通りだと思いますよ。
但し、入口が別箇というのが条件ですが、キッチンとかトイレ等が
無くても構いません。
建物区分登記は、各住戸単位で１戸の建物とみなす登記に変更することが
できるものです。
エクスパンションジョイントや渡り廊下で繋がっているマンションを良く
みかけますが、殆どは便宜上１つの建物として登記されていると思います。
しかし、管理規約と登記は全く関係ありません。

>>641
>登記は、１棟まとめてしなければいけないものじゃないということでしょう。

> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

４階～１０階を一つの建物（１棟）とすることができるということでしょうか？

みなす登記ができるということです。
当然、各戸は１つごとに登記されているでしょうが。
４階～１０階だけで保険を掛けることもあるでしょうから。

もめてますが、５９条での競売請求は区分所有法において出来る事。
団地でも単棟でも一つの管理組合総会での特別決議での議決が必要。
区分所有法見るなら詳しく解りますよ。

まれに団地型で修繕などの費用負担率や積立金、会計が別だったり変則になっている事とは無関係ですよ。

>>643
>みなす登記ができるということです。

どういうことですか？

>645
マンションで登記が問題になるのは、連担棟の建物の場合だけでしょう。
単棟型管理規約にするか、団地型管理規約にするかが迷うところです。
ライフラインの関係で、単棟型の管理規約が採用されていると思いますが、
いざ片方だけの棟が倒壊し、片方は殆ど被害がなかった場合の対応が
単棟型管理規約では対応できません。
それをどうしていくかが、今後に課せられた大きな問題点です。
但し、登記と管理規約は全く関係ありません。
あなたは、登記の何が知りたいのですか？

みなす登記とか、みなし登記など存在しませんよ。

有るとするなら意味合いは違いますが不動産登記規則第92条
http://next-stage.at.webry.info/201007/article_28.html

おかしな理屈、勝手に作ってはいけませんよ。

>646
管理規約で定めてください、最初から団地や複合型住宅ならそれなりの規約になってますよ。
特殊な例をツラツラと唱えられても意味有りませんね。

>>646
>あなたは、登記の何が知りたいのですか？

以下の内容に関して、根拠を知りたいだけです。

> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

≪参考≫
不動産登記規則
第111条（建物）
建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、【土地に定着した建造物】であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。

>649
単なる揚げ足取りさんですか？

単なる揚げ足取り？
とんでもない！

>登記は単棟型、団地型、連担棟型、何にも関係ありません。
> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。
>登記の勉強しなはれ。

と書いてあったので、勉強しているのです。

> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

この場合、敷地との関係ははどうなるんですかね？
３階とそれ以上の部分の2つの区分所有ってことなら分かりますが。

敷地のない建物が存在することになりますね。
一敷地一建物の原則を覆す新説です。
え～っと、１階から３階の建物を建替えるには・・・

困りましたね。