マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

2020年4月　　発送電分離実施　　送配電部門を切り離します。
　第1段階
　　　全国規模での電力融通を担う電力広域的運営推進機関を4月に設置
　第2段階
　　　2016年4月　　電力小売りの全面自由化
　　　ガス事業法改正案　　2017年　　都市ガスの全面自由化
　　　　　　　　　　　　　2022年4月
　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京、大阪、東邦の大手3者にガス導管部門の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　別会社化を義務づける。

　※2月20日の新聞に掲載されました。

発送電分離や電力の全面自由化に伴い、高圧一括受電の今後はどうなるのか。
又、太陽光発電はどうなっていくのか関心がもたれるところである。

太陽光発電の会社の株価は急落してるからね。

オール電化マンション
太陽光発電を設置したマンション
のように、高圧一括受電マンションもなるのか

高圧一括受電の導入は、もう暫らく待った方がいいかも。

来年の４月から、電力小売りの全面自由化になります。
電力会社から買うより安くなるのだろうか。
太陽光発電の電気も高く売れるのだろうか。
これからいろんな情報が流れてくるでしょうが。

大規模修繕工事のとき、専門委員会を設置して、設計・監理会社の選定や
元請会社の選定をしますが、業者の候補先を探すのはどうしていますか。
うちの場合は、建設新聞に掲載（無料）するのと、地元の大手３社と、大手
ゼネコン３社に連絡して、相見積に参加するよう要請しました。
当然、設計・監理会社が修繕個所や材料、仕様等を統一して書類を作成して
業者に送付しました。
そして、建築士が相見積の数量落ちなどを点検して、再見積もりを提出して
もらい、説明会を開催しました。
そして、総合評価方式を採用しまして、一番点数の高かった業者に決めました。
他には、どんな方法で業者を選んでいるのですか？

＞総合評価方式を採用しまして
何かと問題の多い総合評価方式ですが、あなたのマンションは、どのような項目と評価基準で行ったのですか？
参考にしたいです。

将来的には一括受電は安くなるでしょう
インターネットと水道とかと同様です
まとめた方が徴収が楽なので
それだけでも安くなる理由はあります

太陽光は売って儲けるというよりも
防災の一環として設置して
通常時は高い時間帯の時とかに電気を利用するのがよいかと
もう買取は期待できません

>8
基本的には、行政の行っている簡易型ですが、それにマンションに関する
身近なものをプラスしています。マンションの修繕の経験とか現場監督の資格や
経験、会社の決算書類とか。

計算方法としては、見積額が基礎となってますので、やはり見積もり額が
安いところが評価点は高いような気がします。
ただ、見積もりをとるときには、同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米、同じ仕様
というのが絶対条件であり、出てきた見積もりで、数量落ち等があれば修正見積もり
を出すように業者に提案します。当然これは、建築士がやります。
それから、説明会で点数をつけて、計算式により評価点をだします。

総合評価方式
　＊施行業者選定協議（ヒアリング時）　　　　６０点満点
　＊企業の技術力　過去５年間の実績等　　　　１０点満点
　＊企業経営力　　　　　　　　　　　　　　　１０点満点
　＊配置予定技術者の能力　　　　　　　　　　１５点満点
　
　入札評価の計算方法
　　①合計点　　　　　　　　　　　上の合計点
　　②特典評価　　　　　３０×①/１００
　　③技術評価点　　　　１００+②
　　④入札額　　　　　　消費税抜き価格
　　⑤入札評価額　　　　③/④×1,000,000
　　　この最高得点を出した業者を中心に契約をする。
　　　予定工事との兼ね合いで、工事の増減をしていく。

総合評価方式を批判するのもいいけど、何の基準もなく
元請業者を決める方が問題だと思うけどね。
ただ安ければいいという基準ではねえ。
しっかりした管理組合なら、総合評価方式に頼らなくても
いいのだろうが。

>9
一括受電については、現在も進行中ですが、電力の自由化後に
更に安くなった場合、契約の変更は難しいのではないでしょうか。
できれば、自由化後に導入をした方がいいとは思っていますが。

>>13
なので「将来的に」ってかいてます。
今決めるというのは、リスクを考えていなさすぎます
一括受電しなくても、共用部の電気料金は削減できますからね

>>11
選定協議って、どういうふうに点数つけるの？

>15
施工業者選定協議　ヒアリング時　６０点満点
　施工計画・・・工事に係る技術的所見、品質管理に係る技術的所見、
　　　　　　　　施行上配慮すべき事項に係る技術的所見、住民コミュ
　　　　　　　　ニケーション及び環境対策を採点します。　　

>>16
工事に係る技術的所見・・・技術を判断できない組合は採点できず
品質管理に係る技術的所見、・・・技術を判断できない組合は採点できず
施行上配慮すべき事項に係る技術的所見・・・技術を判断できない組合は採点できず
住民コミュ ニケーション・・・飲みニュケーションとの区別がつかない理事長のお手盛り採点
環境対策・・・リサイクルぐらいしか思いつかない組合は判断できず

こりゃ、あきまへんな。

＞こりゃ、あきまへんな。
同感。
理事会に照合評価方式とは・・・
子供が飛行機操縦するようなもの

>18
やはり批判するための書き込みしかできないんだね。
技術的な問題とかのレクチャーは、設計・監理の
建築士がやるんだよ。
もうこの問題は終わり。情報の提供をしたのに、
なんにもならなかったよ。

滞納金があり、少額訴訟を管理組合でやり、支払い命令が
でたのですが、２回払ったら又滞納が続いています。
どうしたらいいのでしょうか。

又弁護士費用を支払って強制執行です。
差し押さえる物がないのが通常です。
提訴する前に。相手方の財産を調査するのが賢い方法。
区分所有権をもっていても、抵（根）当権設定をされています。
こうゆう細かい問題になると、管理会社も、弁護士も、
マン菅士も、知りませんね。実務経験が必要。
経営者は理解できるでしょうね。知らない理事長は、
これ以外の問題で良く詐欺にあっています。

たかが、滞納金ぐらいで弁護士は使いませんよ。自分たちで簡単にできるんですから。

裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。
その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。
訴訟という名称はつきますが、裁判とかではなく、単なる手続きをするだけのことです。

　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。 　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。 　　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

　「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
　　受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
　　この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

そんな暇は有りません。マンションの規模にもよるが。
私は、理事会の承認を得て。いざと、いう特は専門家に相談して判断します。
学習としては受け賜っておきます。私は少額の訴訟は致しません。

>23さん
少額訴訟をしないということは、支払い督促とか調停とかですか？
まさか通常訴訟という訳ではないでしょう。
弁護士に依頼しても、支払い督促が殆どですよ。
支払い督促は、裁判所にもいかないで、ネットでも申し込みができますよ。
費用は、支払い督促、少額訴訟どちらも、訴額の１％程度です。
例えば、滞納額１０万円なら、1,000円です。20万円なら2,000円です。

>技術的な問題とかのレクチャーは、設計・監理の
>建築士がやるんだよ。

建築士が技術的なことを語っても、
受け取る側が結局、素人組合員なのでなんにも伝わらない。

23さんみたいに、何かあればすぐ弁護士等に依頼するマンションも
あるんですね。
それぐらいは自分たちでやってもいいと思うんだけど。
少額訴訟ぐらい誰でも簡単にできることだから。
支払い督促も同じことだから。
大体、弁護士に少額訴訟や支払い督促を依頼してもやってくれるのかな？
弁護士事務所の事務員がするのかな。

なにもかも、自分一人でしようとするな、チームを組め。

>なにもかも、自分一人でしようとするな、チームを組め。

三人寄れば文殊の知恵

になればいいが、管理組合の場合、

船頭多くして船山に登る

そんなことのために、規約が有る。

ルールにのっとって組合運営をすればよい。

良くないと思えば規約の制定、変更、廃止をすればよい。

余計な事を考えるから、もめる、規約を守れ。

どこもかしこも弁護士か？
今は自治会も顧問弁護士を雇う時代だとか。。。

弁護士に依頼する場合は通常訴訟です。
示談交渉込みで。

少額訴訟や支払い督促は素人向けの制度で
弁護士に頼む意味がありません。
もめたら、どっちみち通常訴訟に移行するし。

と、弁護士が言ってた。

良く読んでください。弁護士とは言っていません。専門家と言っています。

弁護士などへの依頼はしません。被告になれば逃げられないので受けて立ちます。

管理組合の運営も、不動産業の一つです。弁護士など依頼して組合に金銭的損失は避けます。

>管理組合の運営も、不動産業の一つです。
大袈裟にー、業者じゃないし商売でもないの。
戸建てがたくさん繋がって集まっちゃっただけだよ。

不動産の管理の中の一つである分譲マンンションは、れっきとした不動産業ですよ。

それを管理するには国土交通省の登録制ができたのが、適正化法です。

適正化法も読んでみてください。そう難しい法律ではありません。宅建業法より

易しいです。

なにいってんの？　不動産業で検索したら？　マヌケさん

アッホー　不動産業って収益事業と　自分の住むマンション共用部の管理混同するアホは寝ろ！
国交省の登録とか？　管理組合がどこに登録するんだよー　恥ずかしい事言うなよ～　笑

マンションの共用部分の菅理も、立派な収益事業ですよ。

>32
専門家に依頼するには、その者は有資格者じゃなければなりません。
裁判絡みともなれば、弁護士か一部司法書士しかありません。

>37
釣りですか？

無知なだけでしょ

>32
管理組合の運営も、不動産業の１つですとは、どういう思考回路をしてるの？
管理組合の運営は、建物・設備に関することだけではなく、日常の管理も
重要な業務の１つですよ。

ペット不可のマンションで、こっそり犬を飼っている者がいる
マンションでは理事会としては、どういう対応をされていますか。

理事長がロビーで犬と遊んでいて、管理人が注意したら。
管理会社に圧力をかけて退職においこんだ。
マンションは救いようがない。役員をマークせよ。

うちの場合は、まずペットを飼っている郵便ポストに、理事長名で
警告書をいれます。
それから、第２弾として、期限を決めて、それまでにペットを処分
するように警告書を入れます。
里親の紹介が必要なら連絡下さいと記載しておきます。
期限が過ぎても、まだペットを飼っていたら、理事長、副理事長、管理会社の
３名で訪問し、警告します。
その場合、期限を決めてそれまでに、ペットを飼うのをやめなければ、裁判に
なることを通告します。
これ以上いったことはありません。

支払督促は自分でできるけど、どうせかかった費用も上乗せして請求するから弁護士使うよ

規約に制定していても、認められるかな。弁護士費用。

普通に認めるよ、だれが自前で出すの？　

それと、支払督促なんてめんどい事しないし
調停⇒不調で通常裁判だよ、少額訴訟も無駄、
区分所有法通り粛々と競売するだけ。
でも、先に公売掛けられること多いから、その方が楽だよ。
家売ってでも滞納金は払ってもらいましょう、落札した人にね。

>でも、先に公売掛けられること多いから、その方が楽だよ。

管理費の滞納先で公売かけられることが多いとは初耳だ

マヌケ、管理費滞納で裁判掛けられるような奴は税金もタップリ滞納してるわい。
常識だよ。

抵当権の被担保債権の方が租税債権に優先する（国税徴収法第16条、地方税法第14条の10）。

>>区分所有法通り粛々と競売するだけ。

民事執行法に基づく競売だと思うが。

知識の無い人が一行ずつ書いても御話しになりませんよ、学習して出直しなさい。

もの書くときは論理だてて書かないと意味不明だわ、ひとりごとはほかでヤレ。

十分理解できる。

>47
先取特権のある滞納金で競売請求ははできないよ。
担保債権が優先するので。
それに、支払い督促や調停で不服があれば、一般訴訟にはなるけど、
もし、それで裁判所から支払い命令が出てそれでも支払いが
滞ったらどうするの？
先に公売とか支払い督促はめんどうだから調停にするとか訳の
分らないこといってるけど、もっと勉強してから書き込みなよ。

３ヶ月滞納したら、問答無用で弁護士に頼み、裁判を行い弁護士に
回収までしてもらうということはできないんだよ。
そこにいくまでの過程が大事なので、理事も回収の努力をしないと
裁判所は認めてくれないよ。

そうね、督促をどれぐらいしたかも大事な要件だからね。
ちゃんとメモして残しておくことだよ。

理事特に理事長になるのは大変なんだね。
滞納金では督促をしなければならないし、ペットを飼っている者が
いたら注意しなければならない。
苦情があれば、その対応をし、どこかが悪くなれば確認をして、
補修の指示をしなければならない。
又、マンションを管理するには、規約や細則にも精通しなければならない。
しかし、誰かがやらなければならないことだしね。
やる気のない、知識のない理事長が、嫌々ながら任期を全うすればいいと
いうのでは、マンションは衰退するだけだし。
輪番制だけでは、役員構成にバラツキが出てきて、だめな年も必ず出て
くるからね。

夜中に警報器が誤作動すれば、理事長としては、
ほったらかしにする訳にもいかないでしょう。
理事長は大変。

>>54
オタク　少しは勉強してから書こうね　論外

>59
何を勉強するの？プロなのに。

>>60
＞先に公売とか支払い督促はめんどうだから調停にするとか訳の分らないこといってるけど、
誰がそんな事書いてるの？　良く読んで書きなぁ　マスプロくん　笑

＞担保債権が優先するので。
そんな事誰でも知ってること　わざわざ恥ずかしい事書かないのよ　　マスプロくん　笑

＞先取特権のある滞納金で競売請求ははできないよ。
できますが　なにか？　　マスプロくん　動産とまちがえてるぅ？　笑

区分所有権が２０００万で滞納管理費等が２００万なら競売も認められないけどさ　安マンションならOK
他に債権有ったり税の滞納有るなら問答無用だね　誰でもいいから競売でも公売でも落としてもらうことが先

マスプロくん　アンテナ付いてるぅ プロなんて　嘘ついてはいけませんねぇ

自ら「プロ」と名乗る方が登場しました！！
プロの解説がたのしみ～！！

No.61だけど　こんな弁護士の解説あるから貼っとくね　勉強しろ　アンポンタン

＊管理費滞納は共同利益に反する行為

　管理費などの長期滞納は管理組合の財務基盤を危うくしますので、共同の利益に反する行為にあたると解されています。
　又、長期滞納によって財務基盤が危うくなることは、共用部分の管理が十分に行えなくなる事態へと発展するものですから、区分所有者の共同生活に著しい障害を与えることになります。
　そして前に述べたように判決や先取特権による競売は利用不能なわけですから、他の方法によってこの障害を除去することが困難であるということにもなります。

　以上から、長期滞納者に対しては建物区分所有法６条、５９条によって競売請求をする道が開かれているということができます。そしてこの競売は判決や先取特権に基づく競売と違って、マンションの抵当権付債権の金額が時価額を上回っても競売手続が取消されることなく最後まで行われます。
　従って、確実に特定承継人たる買受人が現れるわけで、その方から回収することができるのです

http://www.fukukan.net/paper/040801/work_matsuzaka.html

>63
現実論でいわなければ意味ないよ。
たかが、滞納金ごときで、金融債権を差し置いて競売ができるとでも
思っているのかな？
義務違反者の場合は可能だけどね。
銀行とかには滞納とかはありえないんだよ。だから銀行等は競売とか
する必要は全くない。
銀行に滞納すれば、即競売になるけどね。

>62
金融のプロ

>>64
すべて現実だが　どうかしたか？

お前の嘘よりまともだろ

たった一人の滞納額で、財政基盤が危うくなるとは、とんなマンションだい。
笑っちゃうよ。
法５９条何が書いてあるか知らないの？
薄っぺらい受け売りの情報だけを書き込んでも意味ないよ。

>>64
たかが、滞納金ごときで、金融債権を差し置いて競売ができるとでも思っているのかな？
>義務違反者の場合は可能だけどね。

管理費等の滞納は、義務違反ですよ。
また、内容によっては、無剰余取消とはならないケースがあることはご存知ですよね。
あなたが、「金融のプロ」ならね。

>67
＞法５９条何が書いてあるか知らないの？
誰でも知ってるがな　おまえが知らんだけだろ　知ってるなら解釈含めて書いてみろ

それと　笑うなら裁判所を笑えや　お前ができる事ではないわ

>>67
＞薄っぺらい受け売りの情報だけを書き込んでも意味ないよ。
No.63の⇒http://www.fukukan.net/paper/040801/work_matsuzaka.html
これ判例の解説だが　何が安売りなんだ？　　

理解すらできない　おたくのアタマが薄いんだろ

区分所有法５９条による競売とは，区分所有者が管理費を滞納している場合に，その滞納行為はマンションの共同の利益に著しく害する行為であるとして，管理組合がその区分所有者に対してその者が所有する区分所有建物の競売を裁判所に訴えて請求するものです。
　５９条に基づく競売請求では，当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても，競売が続行される点がポイントです。
　ただし，この５９条による競売は，いきなり競売を申し立てるものではなくて，競売をするための判決が必要です。その前提として，管理組合は総会を開いて，全区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成を得なければなりません。
　５９条により競売が実施された場合には，その競売代金は，①手続き費用として管理組合が収めた予納金の返還，②抵当権者に配当　ということになり，当該競売代金からは管理費等の支払いは受けられません。
　しかしながら，競売の結果，新所有者に代われば，その新所有者自身が，旧所有者の管理費等の支払い義務を承継しますので，請求をすればこれを支払ってくるのが通常です。

ハイ、この段取りで悪質滞納者は追い出して管理費回収しましょうね～

>>67
>たった一人の滞納額で、財政基盤が危うくなるとは、とんなマンションだい。
>笑っちゃうよ。
>法５９条何が書いてあるか知らないの？
>薄っぺらい受け売りの情報だけを書き込んでも意味ないよ。

これが、「金融のプロ」のご高説ってのかい？

プロじゃなく風呂ですよ、相手にする事有りません。

＞５９条に基づく競売請求では、当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても、競売が続行される点がポイントです。

要点はありますが、このくらいのことは知ってないとね、常識ですよ。

＞区分所有法５９条による競売とは，区分所有者が管理費を滞納している場合に，その滞納行為はマンションの共同の利益に著しく害する行為であるとして，管理組合がその区分所有者に対してその者が所有する区分所有建物の競売を裁判所に訴えて請求するものです。
　本当に「共同の利益に有害な行為」と認定されるのでしょうか？
　支払能力がありながら支払わない場合などは別として、該当しないと聞いたことがあります。

当人の支払い能力は関係ありませんよ、共同の利益に著しく害する行為か否かが問題。
普通に考えれば解りやすい、共同住宅では他人様に迷惑掛けるのはダメって事。

>>74
＞支払能力がありながら支払わない場合などは別として
まったく逆でしょ～　思考能力はどうなってんの？

おたく勉強してよ～　滞納者に支払い能力があるのなら裁判所は競売は認めないよ
競売以外に管理費などを回収する途がない場合にしか認めないんだよ

判例も有るから検索してみなさい

>>74
支払い能力有るなら難なく回収しますが、なにか。

それがどうかした？

よほど74さんに堪えたかな　笑

>78
おまえ論破されて何も書けないとボヤキかぁ　無知はすっこんでろ

まあまあ、金持ち喧嘩せずですよ（●＾o＾●）

>79
全く品のないというか常識のない書き込みをするんだね。顔がみえないからといって
何でも書いていいとは限らないよ。非礼という言葉知ってる？
あなたみたいな者に対して、まともな書き込みはしたくないけど、競売は、抵当権の
設定されていない場合か、債権額がそのマンションの時価を下回る場合に限られます。
普通抵当権は設定されているでしょう。これを無剰余取り消しといいます。
又、共同生活に著しい障害を与える時、つまり共用部分の管理が十分に行えなく
なる事態へと発展した場合は、特定承継人から回収することができるということです。
これも、一人の滞納金の額ぐらいでは著しい障害まではいかないでしょう。
それから、他の判例により、支払い命令が出た場合でも支払いをしないとか、悪質な
場合は競売をすることはできますが、それでも金融債権が先で残ったものがあれば、
おこぼれにあずかることはできるということです。
どちらにしても、先取特権の滞納金での競売は、非常に難しいということです。

飛ぶの待ったほうが早いんでしょ

>>81
シロウトは困ったもんだね　５９条は区分所有者の団体の為の最強の法
＞５９条に基づく競売請求では，当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても，競売が続行される

区分所有法５９条による競売とは，区分所有者が管理費を滞納している場合に，その滞納行為はマンションの共同の利益に著しく害する行為であるとして，管理組合がその区分所有者に対してその者が所有する区分所有建物の競売を裁判所に訴えて請求するものです。
　５９条に基づく競売請求では，当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても，競売が続行される点がポイントです。
　ただし，この５９条による競売は，いきなり競売を申し立てるものではなくて，競売をするための判決が必要です。その前提として，管理組合は総会を開いて，全区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成を得なければなりません。
　５９条により競売が実施された場合には，その競売代金は，①手続き費用として管理組合が収めた予納金の返還，②抵当権者に配当　ということになり，当該競売代金からは管理費等の支払いは受けられません。
　しかしながら，競売の結果，新所有者に代われば，その新所有者自身が，旧所有者の管理費等の支払い義務を承継しますので，請求をすればこれを支払ってくるのが通常です。

>>81
はいはい　少額でも可能だよ　判例↓
http://www.fukukan.net/paper/040801/work_matsuzaka.html

おたくも学習してから投稿しようね、恥かいてるよ。

学習とか　どうかしましたかね

↑　恥かいてるよ。 まともな投稿できないなら邪魔ですよ。

＞ハイハイ、５９条に基づく競売請求では，当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても，競売が続行される点がポイントです。

＞当該競売代金からは管理費等の支払いは受けられません。
　しかしながら，競売の結果，新所有者に代われば，その新所有者自身が，旧所有者の管理費等の支払い義務を承継しますので，請求をすればこれを支払ってくるのが通常です。

ということで特定承継人様が滞納管理費を支払って下さいますので、ありがたく受けとりましょう。
共同の利益を害する人は、粛々と手続きをし、排除するだけ、害は団体には不要です。

おたくが一番恥かいてるよ　退場願うね～

>86
競売ができればということが前提でしょう。
そうなれば特定承継人が支払ってくれるから問題はないけど、
肝心の競売ができるかがポイントですよ。

>84
少額訴訟は６０万円以下だよ。
そんな少ない額で競売は受け付けてくれないよ。

恥かくなんて言うから
示しがつかなくなってそうですね　苦笑

>83
単純だね。
滞納金の競売は、総会決議さえあれば全てできるということだよね。
話しにならないよ。

滞納金で簡単に競売にもっていけるんなら、少額訴訟や支払い督促など
せずに、最初から競売にもっていった方が楽だし、例え無剰余であっても
特定承継人が支払ってくれるし、今後も滞納の心配がなくなるから全部
そうするんじゃないの。
甘いね。

弁護士もそっちの方が報酬貰えるよね
全部競売すればいいね

ってことになってないのはなんででしょう？

>>87~>>92
低脳諸君　自分で検索して学習しなさい　判例含め沢山出てくるわい
５９条による競売には最低三つの要件が必要
悪質な滞納者にはすべて揃っている事でしょう

滞納者に支払い能力があるのなら　支払い命令や差押えで楽に解決だわ　
それが不可能だからのマンション法最強の権限　覚えとけ　低脳諸君　


無知という恥を知りなさい　低脳～　笑

>94
あなたの方が恥を知りなさいよ。
非礼というか常識のない軽い人間なんですね。
どういう会社に勤めているのかね。
上場会社の社員や高級官僚ではないでしょうね。
高学歴でもないだろうね。

↑
論理的に順序立てて物書けないオタクが低能なんですよ。
反論できるなら、それを投稿しなさい、愚痴や不満書いても誰も見ませんよ。

>>87~>>93は　自身で調べもせずの思い込み　ただの野次馬にすぎない

自分で調べるなら　その間違えに気付き恥を知るだろうね　それを低脳と言うんですよ

もっとも非論理的な人が　何か言ってるけど　どうかした？

↑
おたくこそ無意味な投稿で　どうかしたの？　　反論すらできない低脳は邪魔ぁ～

特別決議による競売は無理だろう。

９４は管理寺ではないか？よっぽど暇なのだろう。

区分所有法５９条による競売とは，区分所有者が管理費を滞納している場合に，その滞納行為はマンションの共同の利益に著しく害する行為であるとして，管理組合がその区分所有者に対してその者が所有する区分所有建物の競売を裁判所に訴えて請求するものです。
　５９条に基づく競売請求では，当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても，競売が続行される点がポイントです。
　ただし，この５９条による競売は，いきなり競売を申し立てるものではなくて，競売をするための判決が必要です。その前提として，管理組合は総会を開いて，全区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成を得なければなりません。
　５９条により競売が実施された場合には，その競売代金は，①手続き費用として管理組合が収めた予納金の返還，②抵当権者に配当　ということになり，当該競売代金からは管理費等の支払いは受けられません。
　しかしながら，競売の結果，新所有者に代われば，その新所有者自身が，旧所有者の管理費等の支払い義務を承継しますので，請求をすればこれを支払ってくるのが通常です。

ハイ、この段取りで悪質滞納者は追い出して管理費回収しましょうね～

＞ハイ、５９条に基づく競売請求では，当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても，競売が続される点がポイントです。


これ、管理費滞納総額８０万位で競売掛けられた実例ね、要は滞納額じゃないのよ、少しは調べろ低脳。
　↓　
http://www.fukukan.net/paper/040801/work_matsuzaka.html

>101
もう少し、書いてある内容をよく読みなさいよ。
全く読解力がないんだね。
話しにならないので、もう寝るよ。

>>102
おたくがもう少し、書いてある内容をよく読みなさいよ。
全く読解力がないんだね。

特定承継人様に滞納管理費払ってもらうのが最善　

おたく何よんでんの？ だから低脳って言われるんだよ

管理費滞納されてんだ

管理費滞納の話題はこれで終了ですね、論破された事ですし。
御自分のマンションでの管理費滞納に役立ててくんろ。

それにしても、このスレにいる無知な管理士は反論すらできない程度なんだ、やはりな。

＞役立ててくんろ

ですかぁ　笑
おばあちゃん世代かな？
論理的に書けるようになって出直しな^^

>>106
おまえが論理的に書けるようになって出直しな^^ 　爺さん

カッカしてどうした？

なにか気に障ったのかい？

↑　出直しな^^ 　爺さん

反論もできないんだ　ミジメ～

>107
スレ主です。
いい加減、暴言を吐くのはやめなさい。
ここは、いろんな情報の提供や悩み等を解決していく場です。
建設的な意見をお願いします。

外野からですが、暴言や単発のイヤミの投稿は一行での荒らし投稿の方ですね。
乱暴ですが５９条の解説も間違いではありません。
きっと反論できずはがゆいのでしょう。

法５９条は、共同の利益に反する行為をした場合はその行為の停止等を請求する
ことができるとなっています。
そして、①行為の停止
　　　　②専有部分の使用禁止請求
　　　　③、①②では解決できない場合は、競売請求をすることができるとなっています。
これは、どちらかといえば、義務違反者に対する対応策であって、その中に滞納者が含ま
れるかは微妙な問題です。
又、①②を経ずに直接③を請求することもできますが、かなり難関です。
福岡地裁（あくまで地裁です）で認められた事例はありますが、これは稀有な例で、滞納者が
悪質（滞納そのものは悪質ではない）の場合等の条件が重なった場合に認められたもので、
通常では、金融抵当権者との兼ね合いもあり、裁判所が受理する可能性は極めて低いものと
予想されます。

「目くそ鼻くそを笑う」状態になっているのは、スレ主の理解不足が
大きな原因であると思います。
たとえば、区分所有法第59条に基づく競売の話をしているときに、
>>81
>どちらにしても、先取特権の滞納金での競売は、非常に難しいということです。
など、頓珍漢な書き込みが散見されます。

>113
>>金融抵当権者との兼ね合いもあり、

この点に関しては、
区分所有法第59条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難なときに、当該区分所有者から区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができる。そうして、この場合、区分所有権に設定されている担保権は競売することによって消滅する（いわゆる消除主義）と解するのが相当である。（東京高裁 平成16年5月20日決定）

>114
１１３ですが、８１は匿名さんの書き込まれたものです。
決めつけて書き込みをするんではなく、書き込まれたものに対しての
対応をするようにしてください。
１１４は１１３に対しての書き込みなんでしょう。
８１とは関係ないですよ。

『区分所有法５９条による競売』で検索すると判例等も多数ありますね。
現実に管理費滞納で競売に掛けられた方のブログや投稿も有るようです。

＞福岡地裁（あくまで地裁です）で認められた事例はありますが、これは稀有な例で
すでに稀ではなく、競売のみ手だてがない場合は認められるようですね。
また、その金額の大小にはさほど関係ないとか。
共同の利益、この部分が区分所有法の存在意義で、そこを守るために作られた法ですからね。

ただ、競売でも落されないようなマンションや団地は頭が痛いでしょう。
新しい所有者、特定承継人がいなければ滞納管理費も支払われないし。

>>>８１は匿名さんの書き込まれたものです。
ならば、当初から、
>マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
>皆さんで答えていきませんか。
などと書かないことです。

>115さん
配当を求めて行うものではなくという意味はどういうことでしょうか。
そして、福岡地裁では、滞納金の回収を共同の利益に反するということで、競売が
認められています。

>118
等という意味がわかりますか？
要するにマンション管理に興味のある皆さんで、いろいろ意見を
出し合って問題解決をしていきましょうということです。
全てが正解ではないでしょう。だから、皆さんで書き込みをして
いき、結論を導き出していければいいのではないですか。

>>119
>配当を求めて行うものではなくという意味はどういうことでしょうか。

区分所有法第59条は、当該区分所有者の区分所有権を売却することによって、当該区分所有者から区分所有権を剥奪することを目的としており、競売の申立人に対する配当を全く予定していないものであるから、剰余主義の適用はなく、民事執行法第59条第1項に定める消除主義が適用される。

>>120 は、匿名さんの意見ですね。

>119
と言うことで、競落後その特定承継人が滞納管理費を支払うことになる。
配当などは申請する事も必要もない、税の滞納での公売なら話は別ですがね。

≪参考≫

一般社団法人 マンション管理業協会
＜マンション管理お役立ちコーナー＞
【滞納者に対する区分所有権の競売請求は有効ですか。】
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol07_2404.html#s04

>>119
建物の区分所有等に関する法律

（先取特権）
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき
他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して
有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）
及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は
業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）
＞第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。


この説明で理解できますか？　　競売後承継人は区分所有法に従いこの責を負います。

>125
滞納金に対する競売については、いろんな条件があり難しい面が
多々あります。
同じ東京高裁の事例でも、同様な滞納例でも、一方では競売を認め、
又一方ではみとめないという事例があります。
全て、他に方法がなければ競売にもっていけるとの書き込みは無理が
あると思われます。

>121
いきなり削除主義では説明不足ですよ。
もっと詳しく書いてあるでしょう。

>126
それぞれの区分所有者が泣き寝入りしないがために立法された区分所有法、
最後の手段ではありますが、条件がそろうならば５９条による競売が認められるのは事実です。

ただ、わずかでも他の算段がとれるのなら認められることは無いでしょう。
しかしながら、なんら差押え出来る物も事もなく、お手上げ状態ということが現実に多い。

管理組合としてはどのような手法でも共同の利益を害する所有者を排除し
新たな所有者にその負債（滞納管理費）を支払ってもらう事が優先事項。

>>126
>他に方法がなければ、競売にもっていける

「長期間の管理費等の滞納は、区分所有法第6条第1項にいう、『区分所有者の共同の利益に反する行為』に該当する」は、異論のないところであり、問題は、「同法第59条の、『他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という要件」であるが、【他に方法がなければ、】は、そのものズバリの要件である。

>>127
>いきなり削除主義では説明不足ですよ。
>もっと詳しく書いてあるでしょう。

民事執行法第59条第1項および第63条第1項を説明しろと？

↑　外野からですが　それは無関係　あくまでも区分所有法が優先

無関係とは言い切れない

>>131
>>132

≪参考≫

平成15年（ラ）第1613号　不動産競売手続取消決定に対する執行抗告事件
原審・千葉地方裁判所松戸支部　平成15年（ケ）第169号
http://k-mansionlife.com/hanrei-tainou6.pdf

>130
民事執行法５９条なり、法５９条による競売とかは読めば分かりますよ。
滞納金を回収するための最終手段として、競売にもっていくには、何を
すればいいかを論じる時期がきたようですね。

＞民事執行法第59条第1項および第63条第1項を説明しろと？
この件には関係ないよ　↓
http://www.hikari-law.com/J/column/0022.php

>135
そんなに意地にならず、皆さんの為に建設的な書き込みをしましょう。
いろんな貼り付けは読ましていただきました。
ここに参加されている方は、ここの書き込みを読むことによって勉強
されればいいのですよ。
そのための、情報掲示板なんですから。

法５９条により、競売請求ができることも理解しました。
しかし、滞納者に対して、簡単には競売請求はできないということも
分りました。
では、どうしたら、滞納金を競売で回収できるかを検討しなければなりませんね。

>>135
>この件には関係ないよ　↓

区分所有法第59条に基づく競売請求は、剰余主義（民事執行法第63条第1項）の適用はなく、消除主義（民事執行法第59条第1項）が適用されるので、
⇒　http://www.hikari-law.com/J/column/0022.php
となる。

滞納金での競売請求は難しいと思いますよ。
本当に困ったら、競売も考えなければなりませんが、
そうならないように、こまめな催促、督促、訪問等を行い、
それでもだめなら、支払い督促や取り立て訴訟の手続きを取り
回収することを考えなければなりませんね。
そこまでやれば、なんとかなるんではないだろうか。
でもお金のことだからね、払いたくても払えない者も出てくるだろうし。
しかし、全国でみても、競売までいった件数はそれこそ氷山の一角だよね。
殆どは、競売は関係ない問題でしょう。

滞納金で競売をすることは難しい。
それが結論ですかね。

前レスに書かれているように、回収の努力を長期に重ね、法的手段の支払い命令等も無視され
差し押さえるものも皆無という状態、これが管理費滞納者に多いスタイル、他にも負債多数確定。

悪質区分所有者を排除しなければ滞納管理費の回収が不可能なら競売しかありませんね。

条件がそろえば競売可能、どうぞ最寄りの弁護士事務所へご相談下さい。
手数料は着手金が１０～２０万、成功報酬として5%~からですよ。

でき得る限りの滞納金の回収に努力するのも管理組合役員、理事長の勤めです、ガンバッテね！

会社員や公務員なら給与の一部差押えできるから良いのにね。
管理費滞納するのは自営業で経営難とか、会社を解雇されて払えないとか？

こんなの優しく取り立てても埒が明かないよ、順番に法手続きで最後は競売。
差押えするもの皆無なら如何にもならないからね、逆立ちしても小銭も出ないよ

>141さん
競売になった場合の弁護士費用等は、滞納者からもらえるんですか？
競売代金は殆ど債権者にいってしまうんでしょう。
もし、もらえないんなら、例えば１００万円の滞納金の場合だったら、
着手金と成功報酬で、２５万程度は管理組合負担ということですか。
管理組合としては、大きな負担となりますね。
不要な出費ということになります。
滞納者には支払い能力がないでしょうからね。

少額訴訟とかだったら、裁判費用は滞納者負担だけどね。
滞納者も競売でマンションがもっていかれるんなら、裁判費用は
払わないでしょうね。特定承継人も裁判費用は支払わないでしょう。

区分所有法７条８条読んでみてね、特定承継人の責任の所在書いて有るよ。
滞納者に対する裁判費用及び代理人費用を滞納者負担という管理規約有るならそれも債権だね。
区分所有法って、本当に善良な区分所有者を保護するようにできてるのよね。

>145さん
ありがとうございました。
勉強になりました。

>>145
>区分所有法７条８条読んでみてね、特定承継人の責任の所在書いて有るよ。
>滞納者に対する裁判費用及び代理人費用を滞納者負担という管理規約有るならそれも債権だね。

特定承継人に対して、競売請求に係る弁護士費用を請求することが本当にできますか？

規約に書いてあればできますよ。
物件明細書には当然書いてあるし、
買う人は規約の同意書を管理組合に出しますから。
嫌なら買わなければいいだけ。

区分所有法第59条による競売請求に係る弁護士費用は、
滞納者である区分所有者が負担すべき債務ではありません。

そう思うなら請求しなければいいだけ。

>>147
少しは御自分で調べるなりした方が勉強になりますよ。

まず、多くの管理組合は標準管理規約をほぼ流用した物が多いと思います。
その条項の中の（管理費等の徴収）第６０条にその旨の記載有りますから見てください。
標準管理規約　（単棟型）↓
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

区分所有法、管理規約から推するなら裁判費用弁護士費用もその債権となりますね。
競売の場合は滞納管理費共々関連費用は、競落した特定承継人が支払うことになります。

区分所有関係の裁判は弁護士費用を被告側に負担させるなど、通常とは違い優遇面が多いんですよ。

一体どちらが正しいんですか？
規約に書いてあっても、特定承継人は関係ないかもしれませんね。
しかし、第８条を読むと特定承継人の責任とはなっているようだし。

>>151
>まず、多くの管理組合は標準管理規約をほぼ流用した物が多いと思います。
>その条項の中の（管理費等の徴収）第６０条にその旨の記載有りますから見てください。

標準管理規約第60条は、「管理費等の徴収」に関する規定です。
いま話をしているのは、「『区分所有法第59条による競売請求』に係る弁護士費用」に関してです。
（標準管理規約では、第66条（義務違反者に対する措置）です。）

＞区分所有法、管理規約から推するなら裁判費用弁護士費用もその債権となりますね。
ということで、競売が認められたなら、競売時にその債権を告示しましょうね。
競売参加者は了承した上で競売に参加されるでしょう。

>153
同じ事ですよ、その滞納者の債務にはかあわりありません。
競売請求に至る以前にも管理組合は当然弁護士を利用し様々な法手続きをしているはずです。
その弁護士費用もその滞納者の債務であり管理組合の債権です、これも管理費等となりますよ。
区分所有法７条の通りですね。

やはり、裁判費用等は、特定承継人が負担すべきものかもしれませんね。

平成１６年改訂の標準管理規約から、そんなことは当たり前。
それに合わせた規約改訂ができてないところもあるとは思うが。
規約に書いてあっても裁判してみないとわからないのは水道代だろう。

管理規約や細則に、裁判費用等は相手方負担と明記しておく必要が
あるとのことですね。
確認してみます。

標準管理規約ではこうなってるね　↓
（管理費等の徴収）
第６０条管理組合は、第２５条に定める管理費等及び第２９条に定める使
用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により
第６２条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに
一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合
には、別に定めるところによる。
２ 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理
組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金として
の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し
て請求することができる。
３ 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に
より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる
。
４ 第２項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の
諸費用に相当する収納金は、第２７条に定める費用に充当する。
５ 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分
割請求をすることができない。

ここにも弁護士費用の文言有るね　↓

（理事長の勧告及び指示等）
第６７条区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若
しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は
使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱
す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等
に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことが
できる。
２ 区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者
若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必
要な措置を講じなければならない。
３ 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分
所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等におい
て不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を
講ずることができる。
一行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、
管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返
還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又
は被告となること、その他法的措置をとること
４ 前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金と
しての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。
５ 前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納
金は、第２７条に定める費用に充当する。
６ 理事長は、第３項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告
となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならな
い。この場合には、第４３条第２項及び第３項の規定を準用する。

水道代も書いておけば特定承継人に請求できるよ。
http://www.kikou.gr.jp/files/mdnews73/mdn73_5.html

但し、物件明細書に滞納額が書いてあっても、不動産屋が、これは書いてあるけど払わなくていいです、と説明することがあるらしいので、その場合、争いになるかも。

なるかもって適当な言い方
自信がないことは書くのやめてね

今時マンションの水道料を一括して支払うとこもあるんだね。
戸別に集金とかいってるけど、そんな面倒くさいことするの？

自治体がマンション居室ごとに水道料の徴収すること自体ないと思うけど。
マンションで一括ですよね、戸別のメーター自体も管理組合じゃなかったかな。
管理会社が検針してるし、だから水道料の請求も管理費と同じ請求書の明細で来るよね。

有名な裁判ですから、みなさん（特に九州の方は）ご存知だと思いますが・・・

【区分所有法第59条の競売請求と規約に定められた法的手続に要する費用（弁護士費用を含む）が請求の併合により認められた裁判例】

福岡地裁　平成24年2月9日判決
平成23(ワ)2294
建物使用禁止等請求事件
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/061/082061_hanrei.pdf

規約や細則に記載がなかったら、弁護士費用等は回収できないのですか？

請求することができるということは、標準管理規約に記載されてますが、
やはり、規約に記載されてなかったら、請求できないようですね。

弁護士費用はピンキリなので、高すぎると争うことは可能である。
高名な弁護士（橋下事務所とか）だと一般の弁護士の３倍かかるから。

裁判の判決の時に裁判官が弁護士費用を斟酌する事が多いよ、担当裁判官の裁量ね。
マンショントラブルも交通事故の損害賠償と似ていて被害者に手厚いよ。

水道料金は一括支払いで各戸へは管理組合が請求
その際差額が発生する　組合の収入となる

＞組合の収入となる
組合は収入（利益）はありませんよ、商売じゃありませんから。
共用部の上下水道費用も要りますからね、あとはメーターの更新もあるかな。
毎年総会で収支は知らされるでしょ、問題ないよ。

水道ネタはもういらないね。　貯水タンクの消毒清掃とかでも論じますか？　笑

大阪市の場合は100戸くらいのマンションで年間５０万円くらいの差益がでるよ。
自治体によって大口の単価設定が違うので、差益がほとんどでないところもある。うちはほとんどなし。

水道は田舎は組合で徴収してるけど
普通は戸別だよ

地域の水道局がレベルが低いと
個別での検針や徴収ができないだけね

辺鄙な地域のマンション買ってることの証明だから、黙っておいた方が恥かかないよ

オタクが恥かいてますよ？

は？

もう一度、保険の適用範囲について教えてください。
マンションの総合保険の場合です。

個人賠償責任特約では、専有部分の枝管からの漏水で階下に損害を与えた場合は、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
保険の適用があるとなっていますが、経年劣化によるものは適用除外という
項目は記載されていませんが、保険の適用はあるのでしょうか。

知ってる方、よろしくお願いします。

保険を引き受ける側（損保会社）としては、料率アップや引受規制により対応しています。

≪参考≫
よこ管ネット通信　第16号（平成26年12月）
http://yokokan-net.jp/net.tsusin16.pdf

>178さん
ありがとうございます。
これですっきりしました。
要は、わたしどもは総合保険に加入しているのですが、現在はその保険で
経年劣化であっても保険の適用はされるということですね。
ただ、将来的には、新規引き受け拒否や料率アップが想定されるということ
になりますね。
ただ、損保会社を変えずに継続するのであれば、そういったマイナスの部分
はないといっていますが、これは分らないでしょうね。
日本興亜、三井住友、東海日動火災はまだその動きはないといっていますが。

そもそも個人賠償責任保険では
劣化によるものであろうが
無重過失であれば、保険会社は払わざるを得ない
劣化によるものかどうかも、調べられなければ免責にはできない

個人賠償責任保険は、独立した損害保険で
マンション用に作られた保険ではないですからね

>180さん
どうやらそのようですね。
いろいろ検索してみると、経年劣化によるものには適用されないとの
ことも記載されていましたので、迷っていたところでした。
施設賠償責任保険では、建物の経年劣化による壁からのクラックによる
雨漏りには適用されないので、それと混同しているのでしょうね。

自動車保険の個人賠償特約との違いはあるのですか。？

>>171

総会で配布される報告書をよく見ましょう　賃借人の方にはありませんが

>>181
屋上防水で適用されるものもありますよ
宅内の保証のみが出るだけですけどね
その商品なら壁面でも出ます
2回目からは予想できるから支払われませんけど

施設賠償と個人賠償は考え方が違います。建物主体と人主体で異なります


>>182
車の取扱に起因するものが全て免責
海外適用だとか細かいところは各社で違うから
ちゃんと約款見て比べるしかないよ

>183
それは収益ではなく、収入と支出ですよ。

>184さん
保険は難しいですね。
専有部分の配管の漏水は経年劣化では保険がきかないと思ったので、
共用部分の工事と一緒にやるよう、修繕積立金の値上げをして
それに備えようとしてたのですが、保険が適用されるのだったら
値上げは難しいですね。

収支報告書で、管理費の繰越金が２０％以下のマンションは
かなり余裕がない管理組合といえるでしょう。
そういうマンションは、消費税が５％から１０％になった場合
例えば４年で繰越金ゼロとなります。
そして、５年目からは管理費がマイナスとなります。

金利が安いから
足らなくなったら借りたらいいよ。
修繕積立金制度は廃止しても大丈夫。
大規模修繕はすべて借入金で賄い、
修繕費返済分担金として支払えばいいよ。

>188
足りなくなるたびに借りてもいいけど、毎回臨時総会を
開催して総会決議をえなければならなくなるよ。
修繕積立金を借りるには、修繕積立金で返済計画をたてないと
借り入れできないよ。

金利が安いから積立金制度は時代遅れ。
修繕積立金が潤沢にあると無駄な工事が増えるよ。

>190
修繕積立金は、潤沢にある必要はありませんが、全てを網羅した
長期修繕計画を作成すれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額は
簡単に算出されます。
それ以上の積立金は必要ありません。
長期修繕計画に基づいて工事をしていけば、無駄な工事をする
こともありませんよ。

長期修繕計画の予定金額は過大なんですよ。
あんなもの信じるとはあほですね。

>192
長期修繕計画は余裕をもって計画してあるのは当然でしょう。
ギリギリや少なめに予算化されてたら、不足したらどうするんですか。
それに、工事とかは、大規模修繕計画分だけではなく、突発的に発生
するのもありますからね。
そういったものにも充当するのですよ。

不測したら借りたらいいだけ。
金余り超低金利なので積立金制度は時代遅れである。

恐れ入ります。マンション管理士先生方に質問させていただきます。

管理会社への管理業務委託費の支払いを過去に渡り前払いを続けてますが管理組合にとって不利ではありませんか？
すなわち翌月分を当月末に支払っているのです。
これは仕事をしてないのに金を先払いすることになり、1ヶ月の保障措置はあるにしても管理組合が管理会社に対して無用な債権を持つことになります。
これは国交省が管理費・積立金徴収で指導している管理組合が管理会社に対する債権を持たないと言う方針に逆行しています。

これに関して総会で「保障措置があるにしても管理組合に不利になるような債権を持つべきではない、管理業務委託契約の委託費支払い条件を変更するべきだ」と提案しましたが、理事会執行部は「今まで委託契約でそうなってるから変更するつもりはない」との回答で、すったもんだで喧嘩になり総会が炎上してしまいました。

私は複数の他のマンションにも関与していますが、それらはみな「当月当月分払い」で管理組合は管理会社に債権を持たない契約です。

ご教示お願いします。

解約するには、一月前となりますよね。
当月末払いだと雇用関係の法律に触れると思います。
雇われている管理会社が弱者となります。

うちも当月分当月払いです。
しかし、あまりに瑣末な話です。
値引き要求したほうが簡単。

管理委託契約は雇用契約ではありません。
トンチンカンなこと書かないで下さい。

>195さん
マンションで理事長をしている者です。
会社で働いている者の給料は、後払いが原則です。
しかし、管理組合と管理会社の最初の契約で先払いとなっているものを、
後払いとするには、１ヶ月間の事務管理費を支払わなければ正常化する
のでしょうが、交渉するのは難しいでしょうね。
いい方法としては、毎年契約を更新しますが、そのときに提案する方法も
あるのではと思われます。
強硬策として、他の管理会社との競合もあるでしょうが。
一度、管理会社に管理組合が相手方の債権を取得しないという、国交省の
方針に逆行しているので考慮してもらえませんかという提案をしてみたら
いかがでしょうか。

組合員から徴収する管理費は当月分は前月に払うことになっているんです。標準管理規約の場合。
それとの整合性も考えないと売却したとき
新入居者はいつから管理費を払うのかややこしくなりますよ。