ヴェリテ洛西口アデレイドってどうですか？

どこのスレだったか忘れましたが、少し前に、「不動産屋に聞いたところ,洛西口テニススクールがタワーマンションになる」というデマを書き込んでいた人もいたので、特急が止まる件もすぐに信用しないようにしています。もし、本当だったら、売主も営業さんもそれをアピールポイントにするはずですから。

>>160
会社はわからないですが、大学は京都大学が桂にありますよ

>>156
特急が洛西口にも止まるようになるというならいざしらず、
嵐山線始発の桂に特急が止まらなくなるなんてことは
あり得ない。

京都大学があるのは山の上の御陵じゃないですか？。
桂だろうと洛西口だろうと、バスで１５分ほど揺られなければならないのは変わらないかと。

特急停車駅を入れ替えるなんて、どう考えても現実的じゃないよね

今のままでも、そこまで不便は無いですしね。

第一期先着順５戸と出てますが、どのお部屋かご存じの方教えていただけませんでしょうか？

特急停車だけでなく、149の「洛西口西側の農地は
ほぼ宅地開発で地主さんとの協議が進んでます。」 も
どうやら、でたらめっぽいですね。

その前も、「ここは価格が安い」という書き込みが連続してありましたが、
結局、そうではなかったようです。

ここの書き込みって、いったい何なの？？？、

読み返しても、嘘の書き込みはそんなに無いと思いますよ。
ジオやつむぎの価格帯について、明らかに間違いを書いておられる方はいますが、それ以外は、あくまで噂レベルであることを前提に書いておられるような。
地元の不動産屋が〜のくだりにしても、確定ではなく、まぁその程度の情報だと素直に言っているわけですし…。

>>156
作り話はやめましょう。特急停車駅を桂から洛西口に変更するなんてことは現実ありえません。

テニスコートの場所のタワマンも、特急停車も、線路西の宅地開発も、あくまで地元の噂とやらですからね
信じるか信じないかは自由でしょう

タワマンや特急停車は「地元の噂」レベルにもなっていません。
タワマンも特急も、
最初に書きこんだ人は
「不動産業者から聞いた」
と書いていますが、
その人が不動産業者からだまされたか
あるいはその人の作り話か
どちらかだと思います。
そんな与太話を「噂」扱いしたら
悪徳不動産業者
または
ガセネタでみんなを騒がせて喜んでる悲しい人
の思う壺です。

ネガキャンしたい人じゃなくて
寂しい人なんだと思うよ。
ひどい時にはほぼ一日中
あっちこっち一人何役もやりながら書き込んでるもん。

私感で恐縮ですが、

地主さん的には、坪単価が見込める開発を望むと思います。

市は農地にしておくより、地元住民から理解される&税収の増える何らか開発を、府の顔色を伺いながら計画してると思います。

この交渉の折り合い段階で、宅地開発の話で進んだのではないでしょうか？

もちろん宅地以外にも、保育所、介護施設などの公共性の高いものも、今後の話し合いの中で十分に可能性もあると思います。

私が知ってる最終情報では、
宅地開発でほぼ決まりそう。って内容でした。

ちなみに、
この地域開発の某マンションギャラリーへ土地を貸出しされている地主さんは、駅西エリアも広範囲を所有されていらっしゃいますので、この地主さん影響力は大きかったと思います

地元の方の情報提供ありがたいですね

その最終情報はどのような形で地元の方が知る形になるのでしょうか？地主の方からの情報でしょうか。はたまた噂なのでしょうか。

府の顔色を伺いながら、は何故？
市街化調整区域を変更するのは、府の許可がいるのでしょうか？

市街化調整区域の農地と、宅地開発では、市の税収はもう全然違いますよねぇ。

>>167
ホームページに載っている価格と価格表を照合すると、少なくとも
Cタイプ高層、Dタイプ低層、Eタイプ低層
とバランスよく残ってそうですね。今ならまだ3LDKの全間取り、低層、高層から選べる状態？2LDKと4LDKはさすがに残っていないみたい。
次回ホームページ更新が3/31ということなので、すでに売れてしまってるところもあるかもしれないです。

ファミリー向けにしては収納がちょっと少ないかな。
トイレもタンク式だし、角部屋以外は外廊下に居室が面しているのが
好みではない。

自転車置き場も1戸につき2台確保できていないのが、ちょっと心配。

2期の7戸いれても、あと10戸しか残っていないようです。
2期の7戸も4LDKは抽選みたいですね。
3月中に終わるかも。。。

>>184
角部屋以外で、外廊下に面していない居室ばかりの部屋ってあり得るんでしょうか？？

>>185
元々少ないのだから早々に終わりますね。。戸数の少なさに悩んでいたら、少ないからさっさと売れてしまいました。

>>184
同じ点で悩みました。
あとは、小規模なので理事が頻繁にまわってきそうなのと、将来の修繕積み立て金の上がり方も不安でした。

>>186
内廊下のマンションはそうです。
ホテルをイメージすればわかるかと思います。

１６７です。１期残３戸ですか。周りに分譲中やこれから分譲される予定のマンションがあって、ここは入居１年以上先なので比較検討したいと考えていると、簡単に決められずにいます。何かここでないとと思える決定打がないと・・・。悩んでいる間に売れてしまいそうですね。情報有り難うございました。

この周辺はまだまだマンション建ちそうなので、いつ決めるか悩みますよね

たくさんの物件を見ると本当に迷います。それぞれ良い点、悪い点があり、南東は何時建つのか分からないし、つむぎの三棟めは駅から遠くなるし、設備はジオの方が良かったけれど、最後は直感でした。セールスさんとの相性もありますからね。来年6月まで楽しみます。

向日市の物件だけでもそれだけ選択肢ありますね。うちは住所も拘らずで南区も含め、迷います。こちらに決められた一番の決め手は何ですか？

192です いろいろ有りますが、まず小規模だった事。やはり大規模だとうるさいかなと。後はセキュリティです。エレベーターも鍵がないと動かない。部屋の開け閉めもタッチキーで便利な事かな。それと東には大きな建物が建たないみたいで眺望も良いかなと思いました。でも個人個人で大規模が良い方もおられるし、家族人数にもよりますよね。

194さん有り難うございました。なるほど、他物件との違いが決めてですね。うちも　子供が巣立ち家族２人なので、静かな方が良いかなと。あと眺望もです。ただ駐車場が気になります。

>>189
内廊下のマンションは見たことないです。
内廊下だと外気が全く取り込めない居室ができるってことですよね？メリットはなんなんでしょう？

高級マンションは内廊下が一般的ですよ。

>>197
そうだったんですね。
残念ながら、今、洛西口周辺に出ているマンションには内廊下の物件は1つもないですね・・・。

内廊下は億ションに多いので、つむぎ3棟目が内廊下の可能性も低いでしょうね。

>>199
長谷工で高級マンションとかどう考えてもないでしょう。

>>182
市街化調整区域を変更するのは府の許可がいるというよりは、府が市街化調整区域と市街化区域を決める。市町村にはなにも権限はない。

ここも高級マンション仕様ではないのですね。
小規模だから他のマンションとは違うのかと思ったのですが。

収納スペースと自転車置き場がちょっと少ないかな。

自転車置場は45戸につき84台ですね。
1台分は確実にありますが、2台目は抽選かと。
ファミリー以外も結構いらっしゃるので、希望すれば2台はいけそう。他のマンションとの違いでいうと、ワイドスパンの間取り。私は間取りに一目惚れして、ここに決めました。大規模マンションにありがちな縦長ではない間取り。大通りや線路に面していないので、存分に窓を開けられますし、通風の良さはやはり他にはない魅力ですね。

ワイドスパンといっても、東側にベランダがあるので、
午前中しか日が差さないですよね。
せっかくのリビングが午後は暗いと思うのです。
西は日差しがきついし（特に夏）、共有廊下に面しているから、
結局、カーテンも窓も閉めっぱなしになるように思うのです。

Ａタイプは東南角で良いですね。とても明るそう！
4LDKでなく、3LDKにして収納を広くとって欲しかった。
ベッドや家具を置くとそれだけで部屋の中が一杯のような気がして。

>>204
これってこのマンションだけに言えることではないですよね。
東向きはどこもそうですが、つむぎは安い部屋狙いの人が多かったのか東向きがバカ売れしたみたいですね。
ちなみにこのマンションの西側はジオノースが隣接してますが、ご存知ですか？
本当に検討されておられますか？
なんだか、けなしたいだけの人が常駐しるような。

ジオのほうでもおなじようなことがかつてありましたよ。
あまり刺激しないほうがいいかも。

今日から2期の申し込み開始ですね。
といってもここは数が少ないので、残り10戸程度ですが…
抽選は来週ですね。東南角部屋がどのくらいの倍率になるのか興味あります。

確かにかなり収納が少なく残念です。。ジオのほうが収納がよく考えられていて、すっきり暮らせそうに思います。
が、ほかに変えられないものがあったりするので、どこを妥協するかは個人次第かもしれませんね。
一期の４Ｌは多くて３倍でした。。２期はどうでしょうか。

モデルルームいきました。
1期は東南角部屋、上から、4倍、3倍、2倍
だったようです。

>>208
すごいな。東南角部屋。
2期は9階のみ？すごいことになりそう。
ここ逃すと、ジオも4LDKはないし、次のつむぎ3棟目まで待たなくてはなりませんね…

皆さん、タイムリーに最新情報をご存知なので、
今頃聞くのもお恥ずかしいのですが、
東側と南側には何があるのですか。

土地勘があまりなく、グーグルマップを見てもよくわからなかったので
教えて下さい。

>>210
東は古い戸建て民家。
南はジオサウスレジデンスの機械式駐車場（２～３階）です。
周囲の環境についてはこれまでのレスにもたくさん出ていますので読んでみられたらよいかと思います。

>>204
メニュープランでファミリークローゼットを作るプランも出してもらえましたよ。本当に検討しているなら、モデルルームに行ってみてはどうですか？4LDKは抽選ですけどね。

>212さん
204です。メニュープランの情報、ありがとうございました。
マンション探しを始めたのがつい最近のことで、間取りだけ見て判断していました。
205さんにも不快にさせてしまい、大変失礼いたしました。

南側はジオの駐車場があり、その向こうにジオのマンションがあるようですが
（わたしの思い違いだったらごめんなさい）、
日照は確保できそうですね。

主人に相談後、連絡してみます。

>>213
ジオサウスの駐車場の南は5階建ての賃貸マンションです。
ジオとはお見合いにはなりません。

4LDK抽選…ここだとそうなってくるでしょうね。
そもそも４LDKの数自体もそう多くないですもの。

南側、5階建てのマンションでお見合いにならないのなら
ほとんど影響がないと考えてもいいのではないでしょうか？
建物の間も距離開いていますしね。

開発前から近所に住んでいますが、治安はよくないです。ヤンキーから変態まで幅広く出てきますよ。夜中の女性の一人歩きは、避けたいところです。

予算あれば京都市内住みたい。イオンができても周辺の地域性は変わってませんよ…

>>216

「近所に住んでいますが、治安はよくないです。ヤンキーから変態まで幅広く出てきますよ。夜中の女性の一人歩きは、避けたいところです。 」

って10個くらいのスレにほぼ同時に書いていますけど？？

216ってエスリード京都洛南の近くにも住んでるらしいです(笑)。あそこは最寄駅が西大路のはずですけどね。

西大路駅と桂川駅じゃ、近所とは言えないと思うけどなぁ。桂川を渡るんだから。全然雰囲気も違いますけどね。西大路駅は新幹線の高架も近いし、ワコール、日本新薬なんかの大手企業や工場が多いから、昼はそこそこ人通りがありますが夜は雰囲気が一変しますから。

216さんはシャリエ大津近くにも住んでるらしい。たくさんの家をお持ちのようで羨ましい。

2期の抽選も終わりましたね。
どうでしたか？
ジオサウスも順調みたいですね。

近隣在住です。今日、ヴェリテ洛西口ブライトの新築未入居物件の広告が入ってました。南バルコニーで西側に窓があるので多分南西角部屋だと思います。９階建て４階部分67.60平米3960万円
http://www.uhs21.co.jp/search/detail?BID=10401010013562

新築と同じ値段で出してるんでしょうか？仲介になってしまうので、仲介手数料かかるから損かもしれませんが、まぁ、参考の一つとして…。

高いですね

間取りからすると、67平米ではないでしょう。
77〜78平米はありそうに見えますが。

ハウスドゥでもセンチュリー21でも67.60平米で出てますね。

LDK15.6の間違いみたいですね。
賃貸と中古と両方で出してるみたい。
http://www.h-copo.com/build-1496079/room-3954798.html

といっても、1棟目のヴェリテのことですよね。
ここは3棟目のアデレイドのスレなので、1棟目のスレに書き込んだ方がよいと思います。

200万程度の割引ありきのお値段でしょうね。にしても強気の価格ですね。狭いのに。

わー
４階なら3,300万円台の購入物件ですね

1棟目、急な転勤で賃貸に出す方がいるといってた部屋みたいですね。
借り手がつかなければ売却、というつもりなのでしょうね。
…にしては、価格に色をつけすぎのような。

賃貸で駅7分、67平米が16万円って、ちょっと高くないですか。
これも値引き分を考えての値段設定かな？

分譲にしても、24戸と小規模なので、修繕積立金の今後の値上がりや
理事会の役員がすぐに回ってきそうなこともあるし、かといって、
設備もふつうだし。

小規模で今後賃貸が増えたらちょっといやだなと考えてしまう。

売り出し価格を知らなかったので、近隣の相場観が養えていろいろ勉強になります。

このあたりで３０００万円台の価格帯なら相場かなと思ってました。
この地域って南区と向日市があるけど、ここは向日市なのも良いかな～。

公式ホームページには、1棟目、2棟目の契約者専用ページは用意されていますが、このアデレイドの契約者専用ページだけないです。できるのでしょうか。

修繕積み立てってどれくらい値上がりするでしょうか？

あくまでも予定ですが、１９年後に５倍です。

>234さん
5倍！？
88平米に住むと現在の修繕積立金は7,060円なので35,300円になるのですね。
他にも管理費や駐車場料金を考えると結構な支出ですね。
19年後にローンが完済していればいいですが、年金生活でやりくりしていけるか心配になってしまいます。

子育て世代です。
この辺り（洛西口駅～桂川駅）は一気にマンション乱立状態ですが、マンションであるがゆえに
将来（人口減少・少子高齢化）の資産価値はどうなるのか心配です。
駅近・イオン近は大変魅力的なのですが・・・
ただ、購入時の割高感もあり、売却時の下落幅を考えると、市内中央部の中古物件を探すのも
選択肢の一つかなと。築年数、平米数にもよりますが・・・。
子育て、DINKS、リタイア各世代で考えも違うのでしょうが、非常に悩むところです。

修繕積立金は確実に値上がりするものですよ・・・
むしろ、住むほうとしては長期修繕計画で高めに見積もってもらわないと困ると思っています。

このマンションに限らず、マンションを買う時点で、積立金が将来どの程度あがるかというのは購入前に確かめたほうがいいですよ・・・
長期修繕計画はモデルルームでもいえば見せてもらえるはずですし。

もっとも国土交通省が23年に出した新しいガイドラインに沿って長期修繕計画を立てていれば、どこのマンションでも大差ないとは思います。ガイドラインによると大規模小規模での違いは１月あたり50円/平米くらいのものですし。差があるとしたら平面駐車場とそうでない駐車場との差くらいでしょうか。この差についてもガイドラインには記載があります。
（自走式でも平面でなく立体だと建替えが必要なので、その分の修繕費も考慮の必要があるようです。もちろん機械式よりは割安ですが）
国土交通省の新ガイドラインはこれまでのガイドラインより厳しくなっていると聞いています。
このガイドラインに沿っていれば、修繕積立金（一括徴収金なしのパターンで）は月々の支払いが5倍近くになるのは妥当では？最初の数年の積立金がどの程度に抑えられているかにもよりますが。また値上がり時期もマンションの修繕箇所の計画によりけりさまざまかとは思いますが・・・
値上がりの少ないマンションでは、大規模修繕時に数十万円の一括金の徴収があるということなのでは？

個人的には、修繕積立金が値上がりしたら生活が困るというような、月々ローン支払いでギリギリでの購入者のがたくさんいるマンションには住みたくないです。
値上がりなんて知らない、払えない、とかいう人と同じマンションに住むことになってしまってはマンションの価値は下がる一方。大変です。

修繕積立金はそのマンションの資産です。
月々の積立金の支払い額が低ければ、その分大規模修繕時に数十万円の一括金の徴収があったり、積立が思ったようにできず、必要な修繕ができなかったり。マンションの価値の維持なんてできるわけがありません。
逆に言うと修繕積立金が安いままのマンションに住むなんてリスクが高すぎます。

モデルルームでは長期修繕計画まですすんで知らせてくれようとはしないですよね。
むしろ、こういうこと知らせないで、「月収350万円でもかえる！」「今の家賃より安い！」とか謳っている広告を見ると、そのマンションには絶対住みたくないって思いますね。10年後に修繕積立金の滞納だらけでしょうね。
もちろんこのマンションのことではありません。

【マンションの修繕積立金に関するガイドライン】
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

「月収350万円でもかえる！」
ではなく、「年収350万円でもかえる！」
でした（笑）

>>235
ここの4LDK買えるくらいの財力ある人なら、月の支払いが2万そこら増えても気にならない。
4LDKは即日完売だったらしい。
景気のいい話です。

4LDKは即日完売ですか。
価格は面積に応じて高額になりますが、それでも需要があるんですね。
完売してしまったのはAタイプになるかと思いますが、角部屋ですし
日照的な条件も良さそうですものね。

最近のマンションは坪単価が上がり、1戸あたりの価格を下げて売りやすくするために床面積を減らし、4LDKが減ってますね。このマンションも4LDKはAタイプのみで南向きも4タイプのみでしたから、即完売で、かつ上層階は抽選でしたね。

ＳＵＵＭＯの掲載が終了していますね。
完売みたいですね。

完売しましたね。
http://rakusaiguchi.com

3月半ばから、1ヶ月半で完売とはなかなかすごい。
東南角地という好条件もありましたが、他と差別化をうまくはかったマンションだと思います。

ジオより先に完売しちゃったんですね！

ジオノースに続き、ここも竣工1年以上前に完売。
ヴェリテ第一弾、第二弾も早期完売、ジオサウスもあと5戸みたいですし、洛西口はやはり勢いありますね。

そんなに早く完売したというのはすごいですね
やはり駅から近いという立地はメリットなんですね
広い間取りのほうが人気ですが、お子さんがいらっしゃる方が多いのかしら
戸数も少ないのでプライバシーは確保した生活ができそうですね

完売と連絡がありました。

今はオプションなどの検討をしていますが、かなり細かい設計変更にもしっかり対応してくださるので、入居後リフォームすることもなく、望み通りの生活ができそうです。
入居が楽しみです。

このマンション、省エネエコポイント対象だったんですね。
契約時にその話をまったく聞いていなかったし期待もしていなかったので、昨日いきなり30万円分のポイントがつくとお知らせが来てビックリしたけど嬉しかったです。

>>248
30万は大きいですね。
ジオやつむぎにはなかったのでしょうか。モデルルームでも説明はなかったですよね？
今度のブライトはどうだろう？

ジオノースを契約してるんですが、
完成時期が遅いから、エコポイントの対象にはならないですよね。
残念です。

先月入居が始まったつむぎのグランの方はどうでしょうか？

>>250
完成時期というよりは、着工、契約時期が関係していると思います。
ここの完成はジオノースよりも遅いですよ。

>>251
なるほど、工事請負契約を平成26年の12月27日以降に結んでいないとダメなんですね。
つむぎマークは、昨年の12月22日に建築確認を取っているから、
それ以前に契約がなされていそうですし、難しいですね。
契約が後のマークが無理なら、ノースもグランも難しそう。

外壁がパンフで言うとこのグレーとは違うような

べージュベースに、グレーのタイルが混ざる感じとはちょっと違いますね。
全体に安っぽい外装で、がっかり。

現地見ましたが、思った以上にジオノースより南側に出ていました。わかっていたこととはいえ、ジオノースの南東角部屋は視界が遮られますね。

つむぎシリーズが巨大団地に見えるように、白系の色はどうしても高級感に欠けますね。
パンフレットのイメージパースも売るために何割か増しで描かれますし。
つむぎマーク横のしょぼい公園も、パンフレットではかなり素敵な公園でしたから（笑）
つむぎでもブライトは別ですがね。

写真です。

もう一枚、他のマンションとの位置関係のご参考に

４階ぐらいまでは電線がうっとおしいそう。