BLUE HARBOR TOWER みなとみらい（ブルーハーバータワーみなとみらい）

スレッド立ててくださってありがとうございます！

みなとみらいの中古物件相場に新築プレミアムを乗せると、ここは平均坪単価330万くらいってイメージですかね。駅遠物件且つ南側に全賃貸タワー物件2棟あるので、賃貸する場合はよほど眺望が良い等の差別化が出来ないと厳しいでしょう。

みなとみらいは液状化対策してるんだけど、３・１１のとき耐震等級３（以前は、免震も住宅性能評価で耐震等級が判定されていた）と最強を誇っていた免震タワーでも被害。免震でも安心できないよ。

横浜駅近免震タワーに住んでいますが、3.11の際は、食器棚はおろかテーブルの上に置いていたグラスも倒れることなく家財一式及び人命も無傷でした。それだけで十分効果を発揮していると思います。

横浜駅近の免震ってどこだろう。制震ならいくつかあるけど。

横浜駅からちょっと離れたポートサイドでは液状化。同じゼネコン、構造、築年数の近い制震タワーで横浜駅近は無傷だったのに、ポートサイドでは被害。構造もあるけど地盤も重要。

免震の場合、長周期対応のダンパーがどういうものかがポイント。鉛ダンパーって自身が壊れて、揺れを抑える。でも、壊れたら交換しなきゃいけない。ジャッキアップしての交換だから費用かかるよ。

>4

ステーションプレミアかな。あそこは、風俗問題あったよね。同じ三井物件だから管理会社は同じ。

免震であまり揺れなくても乾式壁壁とか壊れちゃう。揺れないのと壊れにくいってのは別物。

免震、制振、耐震だろうと強み、弱みがあり、絶対的に優れていると言い切れる技術はまだ確立されていないのが実状かと。ポートサイドで液状化したのは一部地域で、金港町は被害出ていないですよ。
4ですが、プレミアではありません。免震の話をしているのに五年程前に起きた風俗の話題をわざわざ持ち出す意図は何なんでしょう？

59街区スレと整合取ってくれ！

液状化は仮に発生したとしても怖くないよ。一番怖いのは、津波でしょ。ここには逃げる場所がないんです。
津波後の火事で丸焦げでしょうね。

液状化も困ると思うよ。東日本大震災あとの臨港パーク、ひどかったからねぇ…気をつけて。

>7
風俗に入り込まれるのはイヤですよね。そうなったら厄介、迷惑千万ですよ。立地的にはここも危ないのかなぁ…

>>13
ちょっと検討違いというか場違いというか
意味わからん人いますね。
そんな問題はどこでも起こりうる話です。
ただ単価300万こえてくる物件ならそんな
輩は買えないんじゃないかと思います。
もっと有意義な話題を希望します。

本文：
>>11
また津波か、決まってみなとみらいとか湾岸とか津波が危ないっていう素人が出現する。
お聞きしますが、東日本大震災で横浜港の潮位変化はどれくらいでしたか？
東京湾奥に2m以上の津波をもたらす地震の想定震源域・タイプとマグニチュード、統計的な発生頻度はどういったものですか？

正解を先に言うと切迫度と頻度を考慮した場合、東京湾奥、大河川の河口域で一番の脅威は主にスーパー台風の襲来と大潮満潮が不幸にして重なった際の高潮です。
ゆうに2〜3mの高さに達する可能性もあり、このエリアの地上階は水浸しまたは水没します。

津波より液状化が心配ですね。
地盤改良されてるはずなのに、臨港パークはひどい惨状でしたから。

>>16
狙ってるひとは気にしないとおもう。みなとみらいのマンションは大人気だからね。ネガっても効果ない。津波液状化が気になるひとは買わなければいい。

津波も液状化も、まともな大人なら、一応考えるでしょうね。
で、最終的に何を優先するかという問題でしょう。

なんだまともって。けんか売らないでくれ。

マリノスタウンの前の歩道もガタガタでしたからね。
http://www.city.yokohama.lg.jp/nishi/pi/pdf/pdf-23-5.pdf
臨港パークもひどかった。
関東で大地震が来たらやばいと思う。

>>19
あはは、こういう場合まともってのは、自分って言う意味でしょうね。
液状化は杭打ちのタワーには関係ないですね。戸建は影響大きいけど。
まあ、そういうマンション買うなら当然持っている知識が不足しているのが、まともな大人。

>>20
大地震って具体的にどれくらいか数字を示して書き込んでください

まあ、やばいことはやばい。
理屈なし。

>>20
東北の震災であれだけの被害だからね。
関東で同じ規模が起きたら、どうなることやら。

>>24
そう思うなら検討やめれば？
海から遠い山奥がオススメですよ。

随分、鼻息荒いですねー。マイナス面をきちんと検証するのは大事ですよ。

此れ程人気のみなとみらいで、いまさら？既存物件の
値上がりをどう説明する？

リスクを忘れた人が買ってるか、もしくは自分は住まない投資目的の購入もありますから。

液状化というより地盤沈下だったようですね。
マリノスタウン前の歩道が特にひどかったのは何か理由があるのでしょうか。

今は世の中に余剰資金が溢れています。余剰資金で買われているセクターは余剰資金が萎めば脆いです。その辺の見極めも大事ですね。

ここまで海近だとステキだなーと思う一方で、津波や液状化が心配になります。

だからって、検討するかどうかは、個人の自由ですから、いろいろな情報を集めて
最終的な結論を出そうと思います。

プチバブルに浮かれて高値で飛びつくと痛い目に合いそうだね。
今はどう考えても買い時ではなく売り時だよなぁ。

強気価格というのもあるが、MMの中古がダブつき始めてるのも気になるね。

長期修繕問題、駐車場ガラ空き問題。
少なくとも既存のタワマンは
永住目的の人は少なくなってしまった。
転出多いし、居住人口が思いのほか増えない。
いつ売り抜けるか、のババ抜きゲーム。

>>33

MM中古在庫増えてます。潜在的に多くなりそうです。早くした方が良いです。投げ売りになる前に。

中古は少ない時もあれば多い時も過去に何度もあります。その度にしっかり売れています。

申し訳ないけど、MMの中古で眺望なしは、安くなっても買う気がしません。
眺望がある物件は、冗談みたいに高値で、これもまた遠慮します。

新築で、オーシャンビューなら買いでしょう。

液状化が起きた場合、公開空地の補修は入居者がするのでしょうか

ドバイの超高層マンションで火災ですって。
みなさんみましたか？

連投ごめんなさい。
タワマンで火災になった時どういう対策がされるのか知りたいだけです。

>>25
だめだよ山は、火山活動とか大雪で孤立、停電があるし、土砂災害怖い怖い。

>>41
じゃ、海近くもだめ、山奥もだめ。住むとこ無いね。
可哀想だけど、海外に飛んで下さい、

なんで海近と山奥だけなの？ちょっと頭が？

>38
買ってからは自分たちのものだから、入居者みんなでどうするか考えなくちゃいけなくなるでしょうね。
資金的な負担も覚悟です。
それより、敷地外の周辺が液状化で大変なことになった時、行政が何とかしてくれるのを待つしかなくなることのほうが問題かもしれませんね。

MMの液状化対策は最初から地盤改良されてる
ため 心配はあまりしてません 横浜市のサイトでも
確認しました。 それよりかなり久しぶりの分譲で
今後建て替えとかない限りマンションは一応たたない
みたいなので資産性を強く感じます。
ブランズと合わせて要検討。 両方買える人はいいですねえ

買えもしない人の書き込みがありますね。

>29
臨港パークやマリノスタウンあたりの被害が大きかったことは、かなり気になりますね。
確か、このマンションの敷地あたりを含めて、平成に入ってからのとても新しい埋立地なんですよね。
みなとみらいの中でも一番新しい埋め立てだったはずで、まだ地盤が十分に安定していないなどといったことがなければいいのですが。。。

とりあえず個人の好みではなく資産価値からのアドバイスを。
ブランスもここも資産価値は高いです。
過去の実績を踏まえ神奈川で値上がりする可能性のある数少ない立地の１つです。
ブランスの海眺望は駅近でもあり鉄板です。
しかし戸数が少なくかなりの高値が予想されます。
それでも手に入るなら希少価値が高く中古でも間違いなく買値以上で売れるでしょう。
問題はブランスの海眺望が望めなかったとき。
ブランスは駅近なので塞がれた向きでもそれなりの値でしょう。
しかしそれは既存の中古と同じで希少価値はありません。
希少価値がない=資産価値は大したことない、です。
ならばこちらの海眺望にこだわるべきです。
既存のタワマンでも少しは海が見えるって部屋はそれなりにあります。
しかし将来に渡って綺麗に見える部屋はほとんどありません。
ここは永久眺望の部屋が大量に売りだされます。
狭めの部屋でも良いので手が届くなら買うべきでしょう。
大量に売り出されるというのは中古より手が届く可能性が高くなります。
希少価値を連呼しますが資産価値は需要と供給ですから当然です。

住まいに詳しい人にしては、ごく当たり前の誰でも分かってるようなことを言ってますね。

問題は、埋め立て地であることと、4年前の大災害をどう捉えるかではないでしょうか。

埋立地であることこそ誰でも分かってること。
そんなの気にしてたら横浜の海沿い平坦部はどこにも住めない。
それでも多摩川沿いの武蔵小杉あたりより地盤は良い。

そもそも横浜は山が多いのだから住むところはいくらでもある。
山手でいいのでは。保土ヶ谷でもいい。優先順位の問題。

山手だの保土ヶ谷だのに住む人と、横浜の海沿いに住みたい人とでは
そもそも、根本が違っているいますよ。

住むところがあれば、どこでもいいという話じゃないんですよ。感覚、嗜好の問題です。
或は、投資の意味でもね。

わずか4年前の3.11が気にならなければ、ここはなかなかいいと思います。

さすがにこの場所を検討するのであれば、わずか4年前の3.11は気になるでしょ。気にして当然、気にしたほうがいい。

朝一から連投するぐらい色んな意味で気になって仕方ないですか。
魅力的ですもんね。

地盤が気になる方は、みなとみらいを含む湾岸エリアを買わなければ良い。私はそれを覚悟した上で住んでいるので気になりません。

地盤は相当悪そうだ。
地盤改良は最低条件、それでも不安な場所ではあるが、眺望が良さそうなだけに悩むところ。値段しだいかな。

ヨコハマタワーズに近いね。
駅近とはいえない。

横浜市が来年度から新規埋め立て事業するようですね。
過去の教訓から交通銅線を考えたものにすると。
また本牧で放射性汚泥の埋め立ても始めたとか。
この地域にどう影響するんでしょう。。。

みなとみらい在住です。

わたしも54さんと同じです。
震災でマンションはダメージを受けませんでした。
相当揺れましたが、お皿一枚割れませんでした。

今のところ、この土地を離れたいとは思いません。
参考までに。

既存の中古はしばらく厳しいでしょうね。
築10年、これから売りが多い時期。
さらに修繕積み立て金不足も深刻。

>>59
と言うことにしたいひと。
現状の中古の状況知らずに書き込んでるでしょ

59は、状況を知らないか、妬みかのどちらかですね。

客観的にみて中古は厳しい。
新築で500戸以上供給されるんだから当たり前。

なにが当たり前だ。みなとみらいの不動産会社行ってみな？

今不動産屋に行っても仕方ないのでは？
何事も先を読みましょう

ここや、ブランズが買えなかった人が、MM中古に流れてくるので、心配してません。ただ、眺望や、採光が悪いところは、厳しいだけです。

と、眺望をウリに自宅の価値を高めたくて仕方のない人が言っています。。。

でも、実際そうだよ。
住居の価値については、あまり心配していません。

首都圏に大地震が起きた時は、どこでも同じような状態になると思います。

今、みなとみらいの中古は半端なくあがってますよ。
先日、MMMで80平米1憶6600万なんて無謀な物件まで出てますwww
リハウスから「売りませんか～フォレシスは平均130％ですよ」なお知らせも届く有様。

130％だとしても、ブランズに買い替えるには足りないし、みなとみらい内で買い換えるにも、タワーズはもっと上がっているし、BHTが安いことを期待してはいますが、まぁ、無理でしょうね・・・。

ご意見、参考にします。
でも、埋め立て地にもいろいろあるから気をつけたほうがいいという忠告も受けました。（ここがどうかまでは私にはよく分かりません）
あと、交通の利便性が悪い場所には気をつけろとも言われました。

プラス面、マイナス面、両方をしっかりと見たうえで考えたいと思っています。

>>68
みせ板は参考にならないだろ。
成約坪単価290だよ。
新築大量供給でどうなるやら。

売って買おうなんてのは、虫の良い話し。
ローンで買ってるなら絶対に不可能。初期の分譲分を除いて、2007年前後の住宅ローン金利は変動でも現在のフラット35並み。
元金はまだまだ相当に残しているから、ムリムリ。

>>71
ローンではなく、現金で買っているひともいるだろう。

割高感のあるMM中古、魅力ないです。安けりゃ話は別ですけどね。

当時6,000万、頭金1,000入れて約2,000万返済済みなのでローン残約3,000万
中古査定で8,000万なので諸費用や値引きで7,000だったとしても
7,000ー3,000で手元に4,000万残る。
現金一括では買えないけど頭金4,000万もあれば余裕でローン組めますけど。

ここ5年以上、ＭＭタワーズに絞って
折込チラシ程度の情報源ですが中古物件を丹念に
チェックしている者ですが、海の眺望が約束されている
向き側の物件で、20階以上などは、片手に入るほどしか
出ていないと思います。流動性が非常に低いです。
価格は、たしかに上昇気味です。昨年は、
ＭＭタワーズで15000万（28階位・海向きカド）が
半年くらい広告に出ていましたが、見かけなくなりました。
フォレシスが16000万というのは、かなり強気だと思いますが・・

>>71
私は借換えして10年固定の金利を現状の金利水準に下げました。金融機関はどこも資金がだぶついているので、借換えは至って簡単でしたよ。私は浮いた金利負担分に自己資金を上乗せして箱根に築浅リゾマンを買いました。平日は海一望の景色を楽しみ、週末は温泉に浸かりながら山々の静寂な景観を楽しんでいます。

オーシャンビューの中古じゃなきゃ、新築には、かないませんよ、今の時点では。完売してから、なんぼのもんです。

>>75
それ27階の120平米、内装がウイルソンアソシエイツのお部屋でしたよね。綺麗に使っていて強気の値段でしたが、最近の高騰に合わせて売れたそうです。
フォレシスが16000万ではなく、MMMが16600万です。
流石に強気すぎですが、
フォレシスは低層階北西100平米超えがちょうど1億、
ブリリア高層階南東80平米弱で9500万と
その他物件もかなり値段上がっていますね・・・。

なお、MMは10階以上でギリギリ海見えですよ。
海見えの南東の部屋は、上記と2年半前に10階の東南の角（105平米）が11000万で売れたくらいですかね・・。

>>74
組めるでしょうね、返せるかどうかは別にして。
もしかしてあなたは年を取らないのですか？
売って値上がった分をすべ注ぎ込んで、新築で眺望プレミアムのより高いマンションを買う？ナンセンスです。
しかも今の中古査定を鵜呑みにしてですか。
それこそ損得関係ない、金を余らせているそれなりの数の富裕層が一斉に売りを出すんですよ、思い通りに売れますかね？買った値段で売れれば御の字ですよ。

>>79
うーん、査定8000万円が6000万円で売れれば御の字？
あなた感覚ずれてるでしょう。きっと自宅購入のとき、失敗しているのだろう。そんな感覚の持ち主では成功してるとは思えない。

みなとみらい内での買い替えは難しいかな。。
当初より収入がよほど上がったら別だけどね。
高く売れても、購入価格も高い。

>>79
何故富裕層の方が一斉に売り出すのでしょうか?このエリアは売却益を狙いに行く他に賃料収入も魅力的なんですけど、ご存知ですか？海外赴任中賃貸に出していましたが、表面利回りは余裕で6％超えていましたよ。5年貸していれば2千万以上のフローがあります。美味しいですね。それでも買った値段で売れれば御の字ですよ。あなたはどんな物件にお住まいなのでしょうか。是非共有頂けると参考になります。

79さんみたいな方のロジック破綻しているコメントはするーしましょう。

賃貸だぶついてますよ。あまり甘い話ばかりされるのも危険では？

条件の良い部屋は、賃貸でも分譲でも速攻決まります。
だぶついているのは、低層や、眺望望めない部屋かと。

検討者というより、偏った不動産業者さんの意見は、誤解を招きます。
社名でも名乗られたらいかがでしょうか？

>>86さん
どの発言に対してですか？

79は至極妥当な意見だと思いますけどね。

年齢にもよるけど５年や10年歳をとったってローンは組めるし
頭金をしっかり入れとけばいざというとき手放すのも容易。
何が問題なのかさっぱりだわ。
ただの僻みか難癖だろうけど。

妬みか難癖で、とにかくネガりたい人がいますね。
近隣住民やエリアの価値を知っている人間が書き込んだだろうコメントは、何故だか全て売り主不動産の人間だと決めつける。
つくづく不毛ですね。

全てポジというのも不健康な感じがしますし、ネガに対しては、余り神経質になる必要もないのではないでしょうか。

お互いに雰囲気が悪くならない様に気を付けて、さらに色々な情報を頂きたいと思います。

ブルーハーバータワー、なんか響きがカッコいいかもｗ

資料を取り寄せております。海が目の前で花火も観れますし非常に良いですね。同じ敷地にOKスーパーが入るし、みなとみらいエリアには小学校が建設されるし購入候補として検討しています。子供が二人いるのでできれば4LDKがあると個人的にはベストですが、売るときのことを考えるとやはり3LDKなんでしょうか。あとは金額次第です。

スーパーマーケットは、マンション低層部に入りますか？ それとも、一番遠いオフィス低層ですか？

また、その他ショップは、どんなのでしょうか？

本屋、パン屋、スポーツジム、クリーニング店、スタバ、タリーズ、クリニック当たりが入ってくれると最高なんですが。

内廊下ですか？

>>95
このエリアの風を舐めてはいけないですよ。
日常的に建物が揺れるほどです。近くに建物があると、揺れているのがわかって気持ち悪くなります。
外廊下なら即人間が飛んでいくレベル。

>>96さん
そんな大風、あるわけないじゃないですか。
そんなところに人は住めません。

あっても、台風とか、そういった特殊な時ではないでしょうか。
少なくとも私はであったことがありません。

>>93
小学校は不透明だよ。
北仲次第でどうなるかわからない。
10年限定なら、北仲に合わせて開校がずれそう。

古い掲示板に書き込んでしまったので書き直します

ここで坪単価300万は高いのでは…
同じ三井不動産でパークタワー晴海は坪単価285万らしい
都内湾岸より高い神奈川県ってどうなんだろう
今はみなとみらい在住ですが、都心より坪単価が高額な実感がわかない

ちなみ小学校は計画が進んでいるようです

http://www.city.yokohama.lg.jp/kyoiku/gakku/kadaikibo/honchodai2.html