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2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？
[スレ作成日時]2015-02-16 01:54:55
2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？
[スレ作成日時]2015-02-16 01:54:55
やっぱりグラメゾ浄水ガーデンシティかな。
人気もすごい。
照葉ですよ。
はっきり言うと、福岡では大濠公園周辺しか価値はないと思う。
他はイマイチ。
資産価値が有るかは不明ですが、箱崎スマートシティに出来るマンションは是非購入したいですね。病院も新設されるし老後を過ごすにはベストだと思います！！
タカクラホテルの跡地のグランドメゾンとか欲しすぎる。グランドメゾンの販売方法は、グランドメゾン所有者が優先なんでしょうか？？
[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
>>5459 マンション検討中さん
5458ですが、億超えるんでしょうけど全然大丈夫ですw
そんな煽りか妬みか本当に私より全然お金あるのかは分かりませんが、販売方法への有益な情報どなたか下さい。
見栄は李君がおおい。やうっぽい。
含蓄がない。建物の価値は語られていない。
地下鉄赤坂、天神間の建替不可能なスラム化した
築古マンションでも資産価値があると思っている。
今回のような豪雨で危機を感じる場所はハッキリしますね
福岡市は危険を感じる区域はないでしょう。
何言ってんですか？たまたま大雨降らなかっただけでしょう。ハザードマップで危ないとこはたくさんあります。
https://webmap.city.fukuoka.lg.jp/bousai/
福岡市に大雨降ったら水没するとこは多いでしょう。
[NO.5469と本レスは、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
武蔵小杉マンション化
マップでは浸水リスクは大濠最レベルで、１~２ｍ浸水。照葉や百道、西新、千早なんかはむしろ台風の高潮リスクがものすごく高い。高潮は塩水なのでもっといやかも。
こうやってみると人気の住宅地結構全滅ですね。東京とか自ずと災害リスクの低い地域が高級住宅街だったり人気な気がするけど福岡ではそうでもないのかな。
マンションの浸水対策は各マンションの電気室の設置場所
を確認して対応されることを提案いたします。
>>5474
福岡も東京と似ていて、旧来からの高級住宅地＝武家の住居(平丘町、浄水、旧練塀町)は水害・震災ともに低リスク地帯です。
新興の高級住宅街(百道浜など)がハイリスク地帯なのも湾岸地区の状況と同様です。
武家の住居って、大名や荒戸ですよ。
浄水とか平丘町なんて単なる農村です。
ちなみに、大濠はお濠の下でした。
それにその農村地帯は活断層直下ですから、震災に強いどころか弱いですね。
マンションに住むなら電気・給排水システムを知っていたほうがいいです。
各マンションで様々ですから要注意です。電気が止まるとすべての機能停止に怠ってトラブリます。
地震に関していうと、揺れやすさマップ見ると大濠、西新等湾岸部、警固断層より東全滅ですね。浄水や桜坂、平尾、薬院の大部分は安全ですね。
空港線沿線一択と思っていたが、大きな災害が来たらすべて失うリスクある。車も住居も資産価値も。七隈線沿線のほうがハザードマップ上安全度は格段に高い。毎年程度がひどくなる災害みると、永住するなら考えてしまう。
ハザードマップを見れば一目瞭然。空港線沿線と七隈線沿線では明らかに差がありますよ。空港線沿線は真っ赤。地震、高潮、浸水、土砂崩れ。例えば桜坂は場所によって土砂崩れのリスクあるとこあったりしますが、空港線沿線みたいにトリプルで真っ赤は見られない。
そうかといってリスク高い天神や博多駅周辺は都市条例によって災害対策されているのでそうでないところ（西新や大濠等）とは同列にできない。
>>5487 マンション検討中さん
なるほど。ですが別府まで行くと南の方は災害リスクがかなり低いように思いますが、七隈線の人気エリア、薬院や六本松などはかなり災害リスク高いみたいですね。目先の資産価値を選ぶのか、災害リスクを見据えた物件選びになるのでしょうかね。
薬院、六本松でも空港線沿線と比べたらかなりまし。大濠から北と南ですごく差がある。平尾、浄水は言わずもがな。
空港線沿線というより中央区独り勝ちが続いている。しかし、地価で見ると、中央区でも以前と比べ空港線の勢い落ちている。上昇率でみるとよくわかる。5年前はもっと差があったのにかなり均衡しているのは事実。
福岡市中央区のエリア地価ランキング
順位 エリア 地価平均 坪単価平均 変動率
1位 天神／西鉄福岡 322万6125円/m2 1066万4876円/坪 +4.82％ 上昇
2位 天神南 160万0000円/m2 528万9256円/坪 +7.36％ 上昇
3位 赤坂 148万4600円/m2 490万7768円/坪 +4.41％ 上昇
4位 渡辺通 100万2500円/m2 331万4049円/坪 +11.52％ 上昇
5位 薬院 99万9750円/m2 330万4958円/坪 +11.28％ 上昇
6位 大濠公園 80万7333円/m2 266万8870円/坪 +7.98％ 上昇
7位 薬院大通 70万5250円/m2 233万1404円/坪 +6.30％ 上昇
8位 唐人町 45万3000円/m2 149万7520円/坪 +4.00％ 上昇
9位 桜坂 43万4000円/m2 143万4710円/坪 +6.60％ 上昇
10位 六本松 42万4000円/m2 140万1652円/坪 +6.72％ 上昇
11位 西鉄平尾 40万4400円/m2 133万6859円/坪 +5.71％ 上昇
12位 小笹 16万7000円/m2 55万2066円/坪 +1.25％ 上昇
13位 笹丘 14万3000円/m2 47万2727円/坪 +1.42％ 上昇
>>5489 マンション検討中さん
これ色わけは赤い方がリスクが重なっておらず、災害リスクの種類が少ないということでは。
例えば赤坂駅と薬院駅では赤坂の方が赤に近いですが、赤坂は洪水が0.5m未満、高潮が1~3m未満。一方薬院は青に近いですが洪水が2~3m、高潮が3m以上となっています。
確かに薬院は天神に近い分、赤坂同様災害には弱いですね。大雨降ったら、大濠、赤坂と同様に水没するかもね。同じ七隈線沿線で真白なのは浄水や桜坂ですね。平尾も安全。
みんな知らないが、福岡市は条例で地震係数アップをするように指示している地区がある。その地区にあるか無いかでマンションの建物の地震に対する丈夫さが数十倍違う。中央区では以下の地域。詳しくは福岡市の条例を参考。
西中洲，春吉一丁目，春吉二丁目，春吉三丁目，渡辺通一丁目，渡辺通二丁目，渡辺
通三丁目，渡辺通四丁目，渡辺通五丁目，天神一丁目，天神二丁目，天神三丁目，天
神四丁目，天神五丁目，大名一丁目，大名二丁目，今泉一丁目，今泉二丁目，警固一
丁目 薬院一丁目 薬院三丁目 清川一丁目 清川二丁目 清川三丁目 高砂一丁目 ，，，，，， ，
高砂二丁目，白金一丁目，白金二丁目，大宮一丁目，大宮二丁目，那の川二丁目（１
番から４番までを除く ，平尾一丁目，平尾二丁目，那の津一丁目，那の津二丁目， 。）
那の津三丁目 那の津四丁目 那の津五丁目 荒津一丁目 荒津二丁目 長浜一丁目 ， ， ，，，，
長浜二丁目，長浜三丁目，港一丁目，港三丁目，舞鶴一丁目，舞鶴二丁目，舞鶴三丁
目，赤坂一丁目
この周辺も被害あったし、マップ上も同じくらい危険な部位結構あるけど、都市中心でないので切り捨て。だから依然として低い耐震係数のままで、マンションの耐震強度が低い。
努力義務の条例の事でしょうか。
福岡は耐震の地域係数が0.8に設定されており、いわゆる耐震強度が0.8。地震に対して脆弱な状況。上記エリアはリスクが高いエリアの為、耐震強度が本来の1になるように努めなさいと言ってるだけで、中々進んでいないのが現状ですよ。上記エリアが安全かのような話は違うと思います。1になったところでどうなのかって話。
なんて言ったって、大濠、浄水、平尾が最強だよ。
大濠は水没するかなぁ
>>5502 マンション検討中さん
支持杭の問題です。
私のマンションは分譲業者は倒産しましたので今後瑕疵の問題
が出たときには損害賠償等の請求先がありません。
最近のマンションは保険等の対応ができるので心配は少なくなります。
しかし、築古は問題が大きくなるでしょう。
資産価値上はマンションは10年程度で買い替えがベスト。持っても15年まで。永住なんて考えるものではない。
そうですね。自住戸は売り時でも、一方で新居が広さや設備等の条件で折り合わない事態となりがち。
コロナ禍で、要予約･時間制限あり等で内覧するので物件数も増やし難い。越境の内覧も。
そんな状況で数日～１週間出遅れると、最上階の優良物件は「一昨日、売れちゃいました！」だって。
渡り鳥人生になる。どんなもんでしょうか、？
もうすぐ暴落だよ
ｎｙダウと米国の不動産の暴騰はまさしくリーマンショック前夜です。
これは私のアドバイスですが、投資は自己責任ですから宜しく。
世界情勢からして量的緩和はいましばらく様子見でしょうから、
一応暴落は先送りされるでしょうが、
私は徐々に株や不動産を整理して現金化している。
>>5508 匿名さん
渡り鳥人生をやってます。
次のどの物件がいいかなと探すのが楽しいです。
住んでるマンションは投資物件としか考えてないので
建物や街に愛着は有りません。
5509さんのおっしゃる暴落は怖いんですけどね。
現金化だけするか、次に行くか、運命の分かれ道。
>>5511 匿名さん
今は次にはいかない。今は株も不動産も急騰気味ですので
少ない損切で小遣を稼ぐ程度で中期長期の株はそれに見合
った株は毎日現金化している。
リーマンショックはFRBの金融操作で玉の打ち方間違いで起こった。
今は締めを小出しにはしている。
雇用統計は改善されてもコロナの収束が見えてこない。
デルタ株より進化したコロナ株は報道規制されている。
これが表面化した時は企業倒産（特に金融）が相次ぎ様相が一変する。
今年いっぱいはできるものは現金化して攻めか守りを考えたほうがいい。
今は倒産しそうな企業の株はできるだけ損を少なくして売却している。
今の市況に恐怖心を持っている。しかし3か月くらいは短期で儲かる。
私の考えは攻めて大損をするのが怖くて引いている。
株の師匠はその反対で投資を続けている、
来年は明暗が分かれるですょう。どちらを取るかでしょう。
投資信託も同じです。
最悪でも、所有物件を売却してフローを確保してしまえば、年金支給まで喰い繋げられる。
普通に適度に贅沢して暮らすのなら、定年時に2000万なんて不要ですからね。
>>5513 匿名さん
所有物件を売却してまで暮らす必要はない。
預金の一部を投資しあえすれば500万で月２0万は稼げる。
500万の預金利息はどれほどですか。株は博打ではありません
5000万を投資すれば月200万です。
マンションを所有して賃料をあてにする生活よりは安全です。
株の売買を上手にやれば【 運用資金500万で、利ざや［20万/日］さえも可能 】です。
【 20/500万 ＝ 回収率 4.00％ デス 】
新聞やネットを見れば、株価が【 前日比 104.10％ 以上の銘柄 】なんて、沢山あることを知る筈。
１日で20万儲ける は可能ですが、連勝するには運と知識･情報が必要。毎日１時間程度で。
１年で元手の運用資金500万を回収し、資産倍増する事も出来ます。
日々、上げ下げする個々の株の変動幅の範囲に【 4％ 程度 】は、スッポリ入ってしまう。
要は、その変動幅の範囲内で、安く買って高値で売るだけの事です。
マンションの住替えも、ほぼ同じ発想で捉えれば楽しいですよ。
投資信託も知識があれば多数の商品の中からその時期に
適したファンドを選択して1000万くらい仕込んでおく
と情勢の変化で売り時を見計らって売却すると1年くら
いで1300万になって金が返ってくる。
もちろん税金は利益に対して22％納入します。
手数料は購入時に支払い済です。マンションを100０万
で購入して賃貸に出すには相当の手間と費用が掛かる。
300万円の利益は難しい。
このスレは不動産屋さんが多いですのでお金持ちでしょうから
一億円投資したら1年後には3000万円の利益になります。
どちらが効率は良いでしょうか、
知識があればトレードされるともっと儲かります。
>>5515 マンション検討中さん
半年前に脱炭素銘柄で将来を有望だと思い暴落銘柄を購入してしまった。
損切をする時期を見計らっているうちにその会社の実力が認められる
羽目になりました。ここ1週間で相当な利益が出ています。
自分の目は節穴ではなかったと自慢しています。
証券マンもきずかない銘柄です。株は基礎知識に基づいた勘です。
博打ではありません。株で儲けて不動産を購入しましょう。
>>5515 マンション検討中さん 5時間前
利回りで生活するにはどれほどの資金が必要か計算したことがありますか。現役時代私は老後の生活費をコツコツ蓄えるのでなく信託と倒産のリスクを避けて株式に投資してきました。
現役を退いてから株式にトレードしてより多くの利益を出しました。
皆さん健康で寿命もグングン延びています。
不動産投資で現金を生み出すには少ししんどいです。
スレッドの趣旨ズレすぎでしょ
一般に、戸建てで賃貸運用ってのは、聞いたことが無い。
一方で、マンションは賃貸運用や転売も一般的に行なわれている。
マンション と 資産運用 ・・・ 資産運用 と 株 ・・・ マンション と 株
資産運用を軸に、マンションと株は繋がった。二つは、関連し共通点多く、親和性が高い。
株で儲けてマンを買う、マン運用で株を買う、その両方ハイブリットで資産を増やす。
>>5522 匿名さん
その通りです。財閥はその手法で誕生した。
やがて預金は預かり料を取られる時代になりそうな気配です。
年金で生活費が不足すれば当然預金を取り崩す、
徐々に預金は目減りする。
日頃から投資の方法を勉強していると少なくとも目減りは防げる。
世界の富豪はとりあえず当面の生活費は手元においてその他は出稼ぎ
に出すそうです。
今は出稼ぎ先から帰省させる時期だそうです。
あと数か月で攻めるか守るかを決めるそうです。
日本株は売られて不況になると投資家は見ています。
今は株も不動産も売り時期です。
小遣銭を稼ぐ小さなトレーダーの意見です。
今月の一銘柄に120万円投資して24万円（税納済）稼いだ。
今日は110万投資の銘柄がストップ高になる気配です。
不動産と株を語る会にしたいです。
大濠公園の周辺のにお住いの億万長者様のご意見を聞きたいものです。
かわいい子供には旅をさせましょう。( ´艸｀)
近代の歴史的な出来事も、公文書記録の公開や,当事者の新証言によって、
全ての事象・史実に表と裏がある事が、広く知られる事となった。真実と虚構、実体験と作話、
政治家の表と裏の顔、儲け話の陰に語られる事が少ない巨額の損失体験。
実住の住戸の住替えにおいては、
「不動産の売り時」はつまり「住替え先の新居の買い時に非ず」と、なります。
投資の方法を猛勉強して、日々時間と労力を費やして、その挙句に膨大な資産を失う事もある。
住替えは「不動産の売り時」には、所有する市街地の高額の人気物件を売る。
その上で、郊外の静かな新興住宅地に建った、お手頃価格で広い最新スペック満載の新築マンションの、売残りを買う。
将来、新興住宅地も一帯の開発が進み物件価値も上昇する。
市街地の物件が実住で無く運用物件なら、気軽に売却が可。
首都圏物件を売却処分して、福岡の市街中心部に住替えるのも、おいしい住替えですね。
グランドメゾンってやっぱり他のマンションに比べたら資産価値は高めなのですか？
お金持ちや稼いでる人はこんな掲示板見ない
どこ買うかより、いつ買うかかな。
10年前買った人は、大概買った値より高く売れる。
そんなことは皆、百も承知だよ。だいぶ前からね。
>>5523 匿名さん
マンションは消耗資産なので成長する資産である株式と同列で考えるのは無理があります。
このスレに寄せてるようで全然寄せていないズレている内容だと思います。このスレで武勇伝を語るなら「マンション」で資産が維持できた、もしくは増えた話なのでは？
成長？
マンションを消耗資産と考えている方にわざわざ資産の増やし方をお教えする必要はないですね。
↑スレの趣旨から脱線してて
説明たらたらの長文乱立
簡潔に書かないと
読む気がしない
>>5539 匿名さん
誤読した上に、意図的なキリトリ引用はＮＧだよ。
「新築マンションの、売残りを買う」と明記していますよね。
「青田買い」や「タイムラグ」等の不確定要因のネガ的影響を受けない「完成物件」が購入対象です。
＞住替えは「不動産の売り時」には、所有する市街地の高額の人気物件を売る。
＞その上で、郊外の静かな新興住宅地に建った、お手頃価格で広い最新スペック満載の新築マンションの、売残りを買う。
良い場所は買う時から高いし、価格の上昇率は何処も似たり寄ったりだから懐具合で決めれば良いのでは？
ただ、その時点での相場を把握しておけば、割安な物もたまにあるので、即買いできるキャッシュは必要かな。
>>5537 eマンションさん
マンションは経年劣化する。それが消耗。資産価値は立地に依存する場合が多い。
対して企業は、売り上げを上げていくことが目的。企業の成長。その結果株価が上昇する。
どちらも資産ではあるが資産の質が違う。
株の方が良いと講釈されても、そりゃそうだろと。
このスレタイで資産を比べるなら不動産同士じゃないといけないんじゃないの？という意味。
私は玄界灘のアイランドで暮らす事は無い。沖縄本島･離島なら再び移住しても良いが。
路面電車を含む鉄軌道や、ゆいレール等の髙架軌道（モノレール）が、生活圏内に無く、
故に使用出来ない地域では、少なくとも実住用の新築物件を探すことも致しません。
中古は全くの対象外です。
言葉足らずでしたかねぇ。
「売残り」は、「未成約戸」を指すが、広義では「解約」によって未成約戸（売残り）と同様 に、
「空室」「販売中の住戸」を、言い表します。既出の青田買い・タイムラグも一要因となる「解約」は一定数、どの新築物件でも在ります。契約後に家族構成が・勤務先が・勤務地が・給与所得（支払い可能額）が変わった等々。
一部の例外を除き、高額になりがちな「最上階」・「同角部屋」は、販売開始後の売行きは、
中層階等の他住戸に先行し、最上階の１フロアは早々に完売となるケースは多い。
青田買いでは、タイミング悪く買えなかった最上階住戸でも、解約は少なからず発生します。
ぬかりなく必ず、候補の新築物件の販売代理他に、最上階のキャンセル情報の提供を依頼します。
>>5546 匿名さん
（中略）・・・
ぬかりなく必ず、候補の新築物件の販売代理他に、最上階のキャンセル情報の提供を依頼します。
そんな経緯で販売代理から連絡がある場合、殆どは、競合する購入検討者がまだ居ない事が多い。
販売代理は、早々に売ってしまいたい。ので、価格交渉も有利に進む。
なんせ、売主か販売代理は、分譲価格の10％程のキャンセル料を得ていますからね。
追加で10％ＯＦＦ、合計20％ＯＦＦなんて、充分に可能なディール（取引き）となる。
キャンセル住戸購入・未成約戸の購入は、まさに三方良しです。
ご存じのとおり、最上階はある程度の所得層には、変わらず人気が高い。好眺望で住替え時も有利。
（眺望フィーは、最低でも直下階の+5～15％です）
一言で「完成物件の売残り」などと、一括りには出来ない、深い世界ですね。
売主・販売側の懐事情や思惑も、販売開始の頃からは大きく変化してる。
竣工後、彼らの現実的な・切実な問題として、リアルに現れる「売残り」。
買う側にとっては、ブラフが心理的にも有効に機能する、「勝てるゲームのテーブル」です。
>>5548 匿名さん
重ね重ねすみませんね。私は東京から移住を検討している者なので、
現在の東京は、キャンセル物件はOFFどころか逆に値上げして出してくるデベが強気な状況でして。
余所者は地方に手を出さない方がいいみたいですね。
