港区港南　WORLD CITY TOWERS 12

今年6月の定期総会で「ジム入室」を２００円値上げする議案がありました。これにかなり食い下がって反対した方がいました。議決権行使状況を確認しても、ジム入室料値上げは反対者は多かったです。普通決議だったので単純な多数決で決まりました。しかし、ディスポーザーやプールの議案などはありません。ここでの書き込み話題と、組合の事実とは区別しておいた方が正確な情報交換になると思います。

議事録にも書いてあるけど、管理費滞納者が結構いますよね？どこのマンションにも滞納者はいるだろうけどWCTにもいる。管理費が値上がれば滞納者がもっと増えるのでは？毎年の理事会が弁護士さんに費用払って取立ててるようだけど、大変な手間ですよね。多くの組合員は３万から６万円に値上げされても払うだろうけど、滞納者が増えたら各期の理事さんの雑用が増えて大変だ。組合員なら輪番で誰でも理事になるので、理事になった時は、本当にお仕事おつかれさまです。

部屋により毎月「３万円から６万円の管理費に値上げします」という議案が総会議案になったらどういうことになるだろうか。正当な理由があれば賛成するって書いた方がいるけど、正当な理由ってなんでしょう。総会議案書に理由は書かれるだろうけど、それで納得するかどうかは人それぞれ。管理費が足らないから値上げ案が出るのだろうけど、何故足りない、とか、無駄を省くの先だ、とか、滞納者をなんとかしろ、とか、多くの反対意見も予想されます。でも議案になった時点で、委任状や議決権行使が総会会場に来る人より多いので、本当にすんなり「賛成」で決まったらすごいね。

>>6700 住民板ユーザーさん4さん
WCT建設時に2023年から値上がりが決まっていたのは、管理費ではなくて修繕積立金では？今年6月の総会で修繕積立金は値上がり2022年から値上げです。今年の総会議事録に2026年以降相当な値上げ予定が書かれているので要注意ですね。それと、管理費はまだ値上げ決まってないと思うけど、部屋により額が違うのはその通り。一番安くて月に約￥１３０００、高くて月に約￥２５０００だと思います。このまま倍になれば、月に約￥２６０００から約￥５００００円だと思います。いづれにせよ、１万円という額は無さそうです。WCT建設以来、管理費余剰金を修繕積立金に振り替えてきたのに、修繕積立金が不足というのはショックでした。

ヒント　水物の修繕はお金がかかる

>>6700 住民板ユーザーさん4さん

管理費じゃなくて修繕積立費でしょ？
ズレてるのはどちらでしょ？

シャトルバス廃止した方が良いに一票

7月のバス利用者数がアップされたけど、コロナ以前の利用者数に戻りつつある。

>>6708 マンション住民さん
コロナ以前から赤字補填してたんだからコロナ以前に戻っても意味ないじゃん。

管理費会計からの赤字補填はコロナの2020年度だけです。コロナ前に戻れば補填の必要はなくなる。

プールもそうだけど住民が赤字補填してる共用施設は全部ちゃんと見直した方が良いよ

>>6711 住民板ユーザーさん8さん
個別収支で赤字な共用施設って、プール以外にどこ？

管理費倍（\26000から\50000)払えば共用施設利用が無料になって、赤字だとか騒ぐ必要なくなるんでしょ？受益者負担とかいう考え方面倒くさい。

WCT出来た時の予定でも2023年から管理費13000と修繕費15000で28000円の部屋から25000と30000で55000円の部屋になるはずだったんだ。修繕費上げて2026年にもっとあげるようだから、両方で部屋により月に40000円から80000円くらいになるのだろうか？簡単にあげて欲しくないな。

>>6708 マンション住民さん
コロナ以前から通勤通学はモノレールやりんかい線利用する人多かったからね。10年くらい前は月に70000人くらい利用してたんですけど。

>>6715 匿名さん
年間70万人だったから、月に58000人ですね。
海洋大学前の道が開通して減り、リニア工事で減って、コロナ前は月に30000人前後でしたね。これだけ利用していたら、バス事業全く問題無しです。

>>6716 住民板ユーザーさん1さん
毎日1000人利用としても12万円の売り上げしかないですね。利用の減少の原因はモノレール定期券の値下げとバス便数の半減が大きな要因です。バス停位置が改善されたので都バスを利用されてた方も戻って来れば良いんですけど。

シャトルバスって昔からずっと結構な額の赤字だったと思うけど、何をもって問題ないって言ってるの？

＞WCTの管理費は2023年度に値上げされること建設時から決まってますよね

これ初耳。いつも一応、総会議事録も管理規約も目を通してるけど、
見たことも聞いたこともない。ホントですか？？

>>6711 住民板ユーザーさん8さん
プールなくなっちゃったら、資産価値下がりません？全体の施設があってのワールドシティタワーズだと私は思ってますので、もしプール無くさないとって話なら、稼働率が良い共用施設も含めて、全体値上げするとかは皆さん受益者負担じゃないとかで反対されるものなのでしょうか？

>>6719 マンション住民さん

上がるのが決まってたのは修繕費です。
管理費が上がるのは決まってるんだからズレた考えだと偉そうなこと言ってますが、ズレてるのはこの>6700の人です。

>>6719 マンション住民さん
WCTできた時の管理規約に全戸の管理費一覧と修繕費一覧が確かに載ってますね。2023年から２回目の計画値上げが書かれてるのは管理費ではなく修繕費です。でもこの修繕費値上げ計画は既に前倒しされましたよね。2021年から少し上がりました。今年の総会で2022年からまた上がることが決まり、2026年からグッと上がるように総会議事録に載ってます。もうWCTできた時の規約一覧とは別の修繕費計画になってしまいました。

>>6717 匿名さん
バスの時刻表（便数）って2017年から今まで同じなんだよね。WCTできた当時と比べて2017年時刻表改定で今の便数になった。2017年までは中日臨海さん経営だったので、年間利用者が７０万人から５０万人に減っていく過程で、バス会社からの申し出で、こまめに減便が繰り返されてました。過去の時刻表を残している人がいたら分かると思いますよ。大きな減便１回目が海洋大学前道路開通後でした。次に大きな変更がリニア工事開始後。2018年からWCTとの貸切契約で全ての運行料をWCTが支払うようになったので、バス会社さんから減便依頼は来ない状況です。利用者減、減便、利用者減、そしてコロナで利用者激減、とこれまで悪循環でしたね。V字回復したいものです。

プールについては芝浦アイランドみたいなテナント委託が正解。ジムやプールの利用者はごく限られているのが現状。

>>6723 住民版ユーザーさん２さん
民間のバスが不採算から撤退し自治体委託になった状態ですね。WCTも築15年。あと10年すれば入居者もさらに高齢化しシルバーパス保有者も増えてくると思われます。

>>6723 住民版ユーザーさん２さん
100円に戻してほしいのとSuicaその他も使えるようにしてほしい。
月3000円程度で定期券も発行してほしい。ちなみにモノレールの通学定期は浜松町まで2000円程度です。
あと誰かさんが意見されてましたけど朝だけの運行にして無料にしてほしいというのもありました。

今年も理事会がシャトルバス委員会募集してましたよ。バスについては、それぞれにいろんな希望があると思います。ご意見箱に入れて、バス委員会に伝わるようにしないと、理事会の議題に上がらないです。一番確実なのはバス委員になること。でも大変そうだ。

>>6726 匿名さん
今年の総会決算書の中に「収益事業決算」というのがあったよね。いままでなかったけど今年初めてだよね。あれ見ると、バスとテナントなんかをまとめて収支出して、赤字、というように読めた。ということは、テナント増やす、他にもっと商売加えて収入増やすことできたら、バス利用料収入減らせるってことじゃないのかな。もっとも、組合にできるそんな良い商売あるかな？

このマンション、修繕費の急激な段階値上げや一時金の徴収を廃止して均等に移行したのは正解。健全に運営できていると思います。

>>6729 匿名さん
修繕積立金の高さは異常だからね

>>6729 匿名さん
スケールメリットの賜物ですね

維持費の高いプールを衣替えして、シャトルバス廃止すれば住民負担を抑えられるのにね。

WCTポータルに現在の修繕積立金（2021年4月開始）が載ってるの見つけました。一覧見ると一番安くて月に約12000円、一番高くて月に約39000円です（部屋の面積に比例）。2022年にこれ以上に値上がるの決まったんですよね。一覧では2026年以降が書かれてないので、管理会社的にはここで「グッと」値上げる必要ありと考えてるんでしょう。足りないから値上げするって、楽な政策だ。足りないから増税と似てる。

>>6733 住民版ユーザーさん５さん
建物の劣化は経年とともに進んでいき、修繕や保守にかかる費用も次第に増大していくので、修繕積立金の住民負担も経年とともに増していくのは当たり前のことですね。

そもそも管理会社の懐に入るお金ではなく、あくまで区分所有者の共有資産の維持・修繕に使われるわけで、管理会社的には、別に上げようが下げようが、自分の懐に関係する話ではないので、本来どうでもいいことなんですけどね。

計画を立てるのが管理会社の仕事。予算を作るのが政府の仕事。足りなければ赤字国債発行し、増税（値上げ）で回収する（計画書作成する）。似てます。足りません、ってならないようにしてもらいたいな。

>>6735 住民版ユーザーさん4さん
ですから、経年とともに負担が増えるのは当たりまえで、新築分譲時と同額の積立金を続けていたら、足りなくなるのも当たりまえ。
それを増税だって揶揄されてもね。。。

WCT できた時の修繕積立金の値上げ計画（２段階）が破綻し、2021年から新たな計画（値上げ）になり、2022年から更に計画変更（値上げ）決まり、2026年に大幅値上げ見込みってことね。当初の値上げ計画と随分と違ってきました。

そもそも15年目に計画されていた高額の一時金の徴収を取りやめ、均等に移行したので、毎月の負担が増えたのは当然のことですね。健全に運営できていると思います

>>6738 匿名さん
経年とともに値上がるのはどこのマンションもそうなのでわかります。健全っているのがわかりません。修繕積立金値上げ議案が2020年総会、2021年総会と出てくる時点で健全ではないから、なのではないのですか？議案書説明では「不足」となってました。健全な計画ではなかったからではないのですか？計画通りに値上げする分にはこちらも了承してるから良いのです。毎年総会議案になる、ってなぜ？

コロナ禍もあり、人件費や資材費も高騰し、従来の計画では必要な修繕費が賄えないと分かった時点で、臨機応変に計画を見直すことのどこか不健全なのでしょうか？
むしろ一度立てた計画に固執し、本来必要な修繕を見送るような状況こそ、区分所有者にとっては避けなければならないと思います。

払ってもらえると思ってるからできることです。

払ってもらえるって、発想が理解できません。

修繕積立金って誰のためにあるのか、よく考えてみた方がよろしいかと

増税の理由を答える政治家や官僚みたいな答弁になってる。

>>6741 マンション住民さん
なんにでもケチをつけるモンスター住民ですか？

管理組合から住民を守る党を立ち上げるか。

>>6745 匿名さん
山手線スレの人とか確実にモンスターでしょう

山手線スレの人は実は熱烈な豊洲ファンなんだと思う

我が家の食洗器、調子が悪く一応は業者に見て貰おうと考えてますが、10年以上働いたので寿命と思います。新品にリプレースするのに、住友不動産系の会社だと割高になりそうなので、安いとこを探したいと思ってますが、化粧板などは色をそろえたいと思ってます。どうすれば良いでしょうか？これまでにリプレースした方が見ていらしたら、アドバイスなどいただけると助かります。

>>6730 匿名さん

別に異常だと思わないけど。むしろ修繕費が少ない他のマンションが異常。あんな額でちゃんと大規模修繕できるのかと思う。このマンションも今回40億円はかかると予想していたので、あんな額で済んで正直ちょっとびっくりしています。

>>6749 マンション住民さん

数年前にメーカーのリンナイに修理してもらいました。
食洗機の構造はシンプルなのでわざわざ買い替えするより修理できる限り修理対応の方が良いと考えています。

面材を合わせるのも面倒だし、新しい食洗機がすごく性能がいいというのでなければ修理の方がいいと思います。

>>6751 住民さん

我が家は昨年、給湯器を入れ替えしましたが判断ミスしました。

特に不具合は無かったのですが、15年が寿命と言われてましたので、入れ替えしたところ、故障が多発しました。

これまで3回同じ現象で自動給湯、追い炊きが出来なくなるものでした。

修理立ち会いに時間を取られましたし、またシャワーの湯量も前の給湯器より少なくなった感があります。

給湯器に不具合を感じていないのであれば、まだ入れ替えは見送った方がいいかもしれません。

一度不具合が発生したのを目安に、マンション全体の給湯器交換キャンペーンに申込むのがいいかもしれません。

>>6750 入居済みさん
大規模修繕を今の新築みたいに20年サイクルにして修繕積立金を減額してほしいです。今の修繕が無駄な工事に思えてならないです。

>>6750 入居済みさん
修繕費高い割に共用施設が微妙なのがWCTなんだよね。まあそう言うところも含めてマンションの個性なんだけど。

>>6750 入居済みさん
高い、安いって、建築関係の仕事でもしてないとさっぱりわからないよ。1億、２億でも普通は大金で、10億、20億と言ったらすごい大金だ。大規模修繕費用が高い安いは、何との比較？

>>6752 住民さん
うちでは二、三年前のマンション全体の給湯器交換キャンペーンに申し込み、
交換工事の二日前に以前の給湯器が動作不良になりました。実に幸運でした。

確か不具合は八年目くらいに一度あって、その時は「四年以上は何たら」、
「次回の不具合では交換で」と言われながらも確か無料で修理していただき、
その後前述のキャンペーンの広告を見て「潮時だろうなぁ」と感じました。

>>6751　さん

リンナイですね。我が家はパナソニックなんですが重症でもない感じもするので
修理対応をまずは依頼してみます。ありがとうございます。

>>6752　さん
>>6756　さん

我が家は給湯器はカラーを合わせる特注品の一斉入れ替えの時に対応してもらいました。ありがとうございます。

修繕積立金がこれ以上上がる前に買い替えたいと思ってる人はそれなりにいそう

>>6750 入居済みさん
そもそも大規模修繕なんてデベが儲かるシステムに過ぎないと思う。修繕積立金は滞納せず納めてきたが正直必要な工事なのかは疑問。それより我が部屋のエアコンと洗濯機はガタが来て緊急を要する。

修繕しないと20年後には見るも無残な、みすぼらしい
賃貸古マンションみたいになるだろうけど、住めることは住める。
でも俺は嫌だ。

>>6760 匿名さん
修繕してても古くなりますよ。今だって新築と比べたらあちこち古びてきてる訳で。どこかで住み替えが正解なんでしょうね。

>>6761 住民板ユーザーさん8さん

ワールドシティタワーズの居心地が良すぎて住み替えたいマンションが無い

いつかペントハウスにステップアップしたいですね

>>6759 匿名さん
修繕部会理事さんは基本は輪番理事なので、立候補理事でもなければ、建築会社と結託できる人脈がある、あるいは建築会社の人である可能性は低いでしょ。理事は理事会で利益相反公開してないしね。修繕委員会は立候補なのでこちらの方が可能性はる。でも、あくまで可能性の話であって、心配だったり疑うなら、自身が修繕委員会に立候補して入って確認し、納得できる方向に持っていくのが一番確実です。20年サイクルに変更したりするのもね。実際に行動を起こすのは大変な労力です。

アクアやキャピタルで海洋大学側にリビングがある部屋って、ガラスカーテンウオールのおかげで、夕方から西陽もろに受けてすごく暑くなりますよね。出来た当時の３Mフィルム貼ってるだけでは遮熱不十分、というか我慢できないほど暑いです。同じ側の部屋の方は、独自対策されてると思うのですが、どんな対策が効果ありましたか？

>>6765 マンション住民さん
震災直後の電力需給ひっ迫を受けて港区が補助金を交付して区民に利用を促した遮熱フィルムを使っています。昨今のような猛暑の日々でも、薄着であれば居間の空調は28度設定で快適です。ただし南側です。

ただ猛暑日の西日は水準の異なる強烈さかもしれませんね。

>>6766 アクア南さん
ありがとうございます。確かに震災後にマンションロビーで３Mフィルム（遮熱・遮光）の説明ありました。WCT できた時も３Mフィルム貼ってあったたそうだけど、ずっと進歩したというので私も張り替えました。が、室温計は期待したほどは下がりません。１５?16時頃は書くのが憚られる温度です。エアコンフル稼働してるのですが。

>>6767 マンション住民さん
以前に私が「東側の眺望が羨ましい」としましたら、
東側の方に「朝方は朝日が射しこんで眩しい」、
「テレビが見えにくい」と零してらっしゃいました。
ほぼ毎日、朝方はブラインドを閉めているそうです。

向きによって各々悩みはあるかと思いますが、
やはり遮熱には「ブラインドを閉めて遮光」が一番でしょうか。

私も業者が清掃する前の空調の効きが今一つの時があり、
その時は猛暑の日中の２～３時間はブラインドを閉めていました。

清掃工場ビューの東向きより天王洲アイルビューの南向きの方が良い気も。品川埠頭もきれいではないし。

>>6769 マンコミュファンさん
アクア東ですが、清掃工場は視界の左端なので、ウインドウ際で左側を覗き込まない限り、普段の視界には入ってきません。
それと、「朝方は朝日が射しこんで眩しい」とかって、午前中の数時間だけ。
冬でも朝日が差し込むおかげで、昼間もポカポカ。
この猛暑でも、昼過ぎは日陰になるので、エアコンの普通運転で充分快適です。

>>6770 匿名さん
アクアタワー羨ましいです。

>>6769 マンコミュファンさん

我が家は港南緑水公園に面している側なので、今の時期でもエアコン28度設定で快適です。朝晩はエアコン切って扇風機だけでもOK。公園に建物が建っていないのと遮光のためにカーテン閉じる必要もないので採光は十分。景色もレインボーブリッジが綺麗に見えるので気に入っています。

>>6772 匿名さん
北向きは清掃工場の煙突さえ許容できれば開放感あって良いですよね。

>>6773 匿名さん
南向きの部屋で目に入る品川火力発電所のと同じ、ただの煙突です。

火力発電所の煙突より清掃工場の煙突の方が高くて太かった記憶。

汐留からレインボーブリッジ、お台場、東京ゲートブリッジ、羽田空港まで180度見渡せる視界だから当然、存在するものはすべて見える。煙突、煙突騒ぐのは部外者のWCT眺望への憧れの裏返しですね。

https://farm8.static.flickr.com/7905/46516110565_6a87bcce68_o.jpg

ラウンジ行けば煙突の大きさが分かりますよ。

一階のカフェの不潔感が加速していますね。

港清掃工場がどこかに移転すると眺望が一気に良くなるのだけどね。
何十年か先にはそうなるかも。

>>6785 匿名さん

やっぱりそう思うよね。
規約改定がされたにもかかわらず営業時間外の私物放置も相変わらずだし。

7月1日以降、営業時間外は店舗前に物品の放置をしない旨、管理組合総会で決議されているのに、改善しようという意思はなさそうですね。
それと、店頭に子供向けの教室を開始しますって掲示が貼られているけど、カフェ以外の営業って、管理組合に認められているのでしょうかね？
もうなんでもやりたい放題って感じですね。

そもそもカフェ営業とは何かという定義が曖昧ではないかと。

>>6791 匿名さん

一般常識から照らし合わせても、子供向け学習塾はカフェ営業とは相容れないと思うけど。

高円寺のカフェ新店舗って何？
協力金目的ですかね。

港南5の入管横のコクヨの倉庫が更地になってるみたいですが、何ができるかご存知の方いらっしゃいますか？

>>6792 住民板ユーザーさん1さん

カフェの経営者もたしか住民だったと思うのですが、ルールを守るよう強く言えない理由がどこかにあるんでしょうか？
あそこまで毎日毎晩ルールに則らないことばかりやっているのに注意しないというのはなんとも不可解です。

いっそのこと、カフェよりもお教室や公文・学研系の方がニーズがある気がする。
飲食店系はチェーン店以外は難しい気がする。

基本的に自営では安定的に質の高い継続は難しいです。すき家やサイゼリアのような本部がきちんと管理してくれるチェーン店が望まれます。個人的にはスタバは無理としてコメダ珈琲あたりを希望しています。

山手線スレは今に始まった事ではないですよ。彼以外はみんな普通の住民ですので。

>>6792 住民板ユーザーさん1さん
>高円寺のカフェ新店舗って何？ 協力金目的ですかね。

新店舗では協力金貰えないよー。どんなお店が協力金の支給対象か調べてから書き込みした方がいいぞー。