港区港南　WORLD CITY TOWERS 12

>>4577
今の駅から離れた乗降位置でどうやって駅まで濡れずにいくことは不可能かと思います。

一部少数の住民しか使っていない田舎のバスみたいな本数の赤字バスは即刻廃止してほしい。

>>4578
勘違い売出しが価格で出してる人が多いだけで、レインズみると実際の成約坪単価はほとんど上がってません。この1年見ても坪320くらいです。

私が書いたのは、マンションから品川駅までの話です。
帰りは、時間に制約がないと思うので、選択肢は色々あってもいいと思いますが、
通勤・通学時は、やはり今のマンションバスの便利さはぬぐえないと思います。
ターミナル駅である品川駅から、マンションのバスがあるというのは、
資産価値をあげる上での1つの要素だと思うので、
なくす必要はないと思いますし、
そんなに、マンションバスが不満なのであれば、お住まいを売却して、
共有施設の少ないマンションに転居すればいいのではと思いますが。

>>4582 匿名さん
レインズは不動産会社勤めでないと見ることは出来ないのでしょうか？

>>4582 匿名さん
レインズを見ることが出来てないのでわかりませんが、坪320万というのはオリンピック決まる前と比べたら値上がりしてるように思いますが、どうなのでしょうか？

陸の孤島のような立地ならまだしも、品川駅まで歩いても精々12～15分、歩くのが億劫なら都バスやタクシー、シェアサイクル、行き先によってはモノレールやりんかい線という選択肢もある中、年間6200万円ものコストを負担してまで専用バスを維持する必要って、どれほどあるのでしょうか？

私がこのマンションを購入したのは、「シャトルバスはバス会社による独立採算制なので、住民負担はゼロです。オマケみたいなものと考えてください」、との住不の営業マンの説明に納得したからです。
独立採算が成り立たないなら、撤退やむなし。

それをあえて存続させようとするから、利用頻度が異なる住民間で利害対立が生ずるのです。（当初から住民負担を前提として存在するプールやジムとは問題の質が異なります。）

シャトルがなくなっても、上記のとおり利便性の高さは殆ど損なわれませんので、資産性云々は利用頻度の低い住民にも負担を強いる詭弁に過ぎません。

バス会社への運行委託費用が年間6200万円ということは、シャトルを廃止すれば、一戸あたり3万円の費用を節約できます。タクシー代（710円）に換算すると、1戸あたり年間42回分に相当します。

いい加減、無駄な出費はやめにしませんか？

>>4586 匿名さん
私は購入時に、
「シャトルバスはバス会社による独立採算制なので、住民負担はゼロです。オマケみたいなものと考えてください」
はきいていませんし、
もし仮に廃止にしたとして、年間約3万円の節約が、各住戸の負担減になるのならいいですが、ならないのであれば、
現状維持がいいとおもいますし、
私は総会などにも毎年参加していますが、
もし本当にそう思われているならば、署名なりをなさって、
正式に異議を唱えた方がいいと思います。

>>4586 匿名さん

運行契約料6200万円で利用者数月27000人だった2019年度は運賃収入と店舗賃貸料合計で6000万円になるねで、赤字垂れ流しではないと思います。2018年度はわずかに事業黒字だっと思います。コロナの今年が約2000万円の持ち出しが予想されるだけです。2018年度以降で事業赤字は2020年度だけだと思います。事業収支考えずにバス廃止されて、事業大黒字になって、数百万円法人税払うのは勘弁してほしいです。

自分が使わない＝無駄な出費、ってのは短絡的すぎ。2,000戸6,000人がみんなそれを言い出したらどうなるか。
気に入らないならここから出られることをお勧めします。

>>4582 匿名さん
レインズを見ることができる会社にお勤めの方にWCTの坪単価や賃料の年推移を教えて欲しいです。私は見ることが出来ないので、一般サイト「Mansion Review https://www.mansion-review.jp/ ]で見ましたが、WCTは平均坪単価347万と書かれていて、2013年からの売買実績年推移では徐々に上がっています。しかし、賃貸料が下がっています。港区平均の賃料は下がっていないのに。不動産業界の方がいたら、賃料下がっているのなら理由を教えていただけないでしょうか。

>>4590 住人さん
「Mansion Review https://www.mansion-review.jp/ ]見ると、坪あたりの賃貸料が2018年がピークで下がり始め、2015年６月より2020年１２月の方が安くなってるのにガッカリました。当分賃貸に出す予定はありませんが、賃貸出すなら高い方が良いに決まっています。品川駅から遠く、天王洲アイルのモノレール駅は徒歩10分以内ですが雨に濡れ、臨海線ホームまではかなり遠いという、駅から遠いという不利な立地だからでしょうか。不動産関係の方に教えていただきたいです。港区の平均賃貸料と比べるとWCTの８０％くらいでしかないです。賃貸つかない物件だと売買も人気が落ちる可能性があります。駅から遠い上にバスが無くなったら、賃貸の人気がさらに落ちる可能性が高いと思いますが、そう考えるのが普通ではないでしょうか。これは、バス維持に管理費を１円たりとも使いたくないとか、そういうのを抜きにして、一般的な考え方として正しいかどうか、不動産相場に詳しい方に教えていただきたいです。

>>4586 匿名さん
中日臨海バスと年間貸切契約を結んでいなかった2017年度以前、組合管理費は年間３万円安かったのでしょうか？貸切契約したから管理組合費が３万円上がったのでしょうか？これから上がるのでしょうか？2017年度はバス貸切契約料金が組合事業でなかったので、法人税を数百万円払っていました（2018年６月総会決算書）。今は組合収益事業に組み込まれ、黒字でなければ法人税を払わなくて済みます。この内訳がどうなっているのか２０１７、２０１８、２０１９年度も明らかにされていないので、2020年度（現在）は明らかにして欲しいと思っています。バス廃止してすぐに変わるのは、2017年度と同じ状態に戻り、管理費は安くならず、法人税を数百万円収める組合に戻ってしまうということです。組合管理費の全体収支があってるから代々の理事会も組合総会も会計を「承認」してきたのだと思いますが、バス経営問題起きたおかげで過去に数百万円も法人税を払っていたことがあったことがわかりました。理事会も理事長も毎年メンバーは半数入れ替わり、我々区分所有者でしかないので、このことを問題だと気づくか、思ってくれるか否かで、組合収益事業に対する取組が違ってくると思います。意見箱に、2021年総会では収益事業内容（収入事業、支出事業、その金額）を明らかにして欲しいと書こうと思います。課税対象になる事業内訳と金額を明らかにして欲しいと思われる方は、ぜひ意見箱にこの意見の投書をお願いいたします。数人でも同じ意見の投書があれば、2021年総会で課税対象になっている事業内容がわかると思います。課税対象でない管理費以外の収入に、ゲストルーム・コモンホール・ジムなどの利用料金、駐車場料金がありますが、この収入がなくても管理費と修繕積立金だけでマンションの維持・管理が出来ているのかを確認した方が良いですね。それこそ、これらの収入は「余剰金」になる貢献だけなのか。ないとやっていけない必要な収入なのか。

シャトルバスに限っては、継続でも廃止でもどちらでもいいです。

往きの都バス乗り場まで少し遠いのは理解できますが、品川駅の乗換距離考えたら大した距離じゃないですよね。都バス利用されないのは料金が高いからでしょうか？

赤字なのは問題なので料金を都バスと同じにして利用者負担をお願いすれば良いのではないでしょうか。

>>4593 匿名さん
雨の時にバスを利用して品川駅に行こうとすると、都バスだと信号待ちして横断歩道を渡った向こう側で、傘をさしてバスを待たないといけません。シャトルバスがないマンションだと、そういうことをされてるのでしょう。でも今のシャトルバスなら、雨の時でも信号待ちの必要もなく傘もささずに待てます。この先、信号待ちして道路向こうで傘さしてバスを待て、と言われると絶対嫌な気持ちになります。2018年以降、バスは大赤字だと言う人がいますが、2018年度は平均月28000人利用、2019年度は平均月27000人利用していたので、120円で計算した運行収入とと課税対象の共用店舗収入約2200万円を合計すると年間6000万円以上になるので、大赤字と言うのは間違いです。法人税払ってることに気づかずにいた組合員も悪かったですが、気づいた以上、税金払うくらいならバス運行に回して欲しいと思います。コロナの2020年度だけ2000万円の赤字が予想されます。今年だけのはずです。2021年度以降のことを考えると、確かにバス運賃値上げも選択肢の一つですが、それだけではなく課税対象になっている事業収入を増やす、収益事業を増やして増益する仕組みを考えることも必要だと思います。そう言う事業経営目線が2021年度以降の理事会には求められると思います。そうなって欲しいと思います。

>>4594 住人さん

まあ、お気持ちはわかります。しかし、管理組合員以外には基本的に知り得ないマンション内部情報を他の管理組合員の承諾なく、誰もが見られるここに書き込むのはいかがなものか？あなたは問題ないということを主張されており、そのとおりだと思いますが、逆に住民以外の人はあなたの書き込みで管理運営に何か大問題でもあるように懸念を抱くと思いますよ。そこまで真剣に考えるなら、理事に立候補して理事会で議論ください。

なお、4595ですが私もシャトルバス維持してほしいと思っています。全体の会計に問題が生じているなら管理組合で議論すべきですが、今はそういう状況にはないと考えています。いずれにせよ、ここで言い合いしても何の解決にもならないでしょう。住民専用掲示板で情報交換すべきこととすべきでないことは切り分けて考えましょうね。

港区の賃貸相場は上昇してるのに、WCTの賃貸相場が2018年と比べて下がり続けているのなら、不動産事情に詳しいどなたか理由を教えていただけないでしょうか。

>>4595 匿名さん
ここの掲示板で誰かが赤字バス廃止と言い出すと、議論が沸騰しますね。

>>4597 住人ですさん

ご指摘のデータを見ましたが、あのサイトの賃料は各期間の実際の貸し出し募集があった物件の平均を取っているだけなので、その期間に最上階の物件の貸し出しがあったりすると平均数字が跳ね上がりますから、あまり参考になりません。

グラフで2018年12月が高くなっていますが、もとのデータを見ると最上階の135㎡のペントハウスが24,584円/坪で募集があり、それが平均値を押し上げているだけです。

また、賃料は低層階は比較的リーズナブルで、眺望のよい高層階はやや高めになっていますので、その各時期にどのような物件がデータに含まれているのかによって平均値が上下しますから、上がったり下がったりはほとんど参考になりません。

たとえば、ある時期に、坪賃料20000円の最上階と15000円の高層階の２物件があるとその時期の賃料相場は17500円と表示されます。次の期間に20000円の物件に借り手がついて15000円の物件だけが残り、新規に低層階の13000円の物件がでると表示が14000円/坪に一気に3500円も表示が下がります。

でも、実際は20000円の物件に借り手がついただけなので、むしろ高額物件に借り手がついただけで下がってはいないわけです。本来は、階層や条件をあわせて募集賃料（この価格で借りませんか？と提示している賃料）ではなく、成約賃料（この賃料を支払うと契約できた賃料）で見なければなりません。

港区全体のように多くの物件数を入れれば、そういうボラティリティは下がりますが、当マンションが巨大だとはいえ、1つのマンションだけだと向きや階層によって賃料相場は異なりますから、期間ごとに見ればその時期にたまたま借り手の募集があった数物件の平均を取っているだけの、ああいったデータは参考程度にしかならないとお考えください。

>>4586
私はブリーズですが、エントランスから普通に歩いて山手線ホームまで15分では着きません。相当早歩きしても15分は厳しいです。歩くスピード早めても横断歩道で結構捕まることも多いので、この寒い時期品川駅山手線ホームまであるくのは中々厳しいと思います。たがら1時間に１本でもいいからシャトルは残して欲しい。赤字垂れ流しだろうが、それは住民の権利です。