港区港南　WORLD CITY TOWERS 12

なんか自己居住目的と、投資目的がごっちゃに議論されてるけど、ＷＣＴを投資で買うなら不動産投資ローン一択。
キャッシュで買うのは勝手だけど、ローンを借りてレバレッジを効かせるのが不動産投資の常道。
買って５年は寝かせないと譲渡益課税で４割取られるから、買ってすぐ売るのは、よほどゲインが出ない限りやめた方が良い。
そもそもＷＣＴは、値上がり率低いから投資には向かない。

ＷＣＴを投資で買うなら、「オーナーチェンジ物件」がいいよ。
ここは実需（自己居住目的）での買いが多いので、賃貸中物件の売り出し価格は同じ間取り・条件の空室物件よりも１割程度安く買える。
なので、保有期間中の賃貸収入（利回り５～６％）に加え、賃貸人が退出して空室になった時点で売却したら、より大きな差益が得られる。
まあ、ＷＣＴの中古相場もさすがに天井感が強いので、これから手を出すのはリスクが高いと思うけど。。。

周辺環境考えたら、実需よりは投資向きではあるでしょうね。

実需とか関係なく投資であっても与信つく人は普通は信用枠で買って流動性確保しませんかね。投資だったら次に出物あった時どうすんの？

まぁ無限に現金ある設定ならどうでもいいでしょうが笑

例えば10億円キャッシュある人がWCT一部屋を投資で買うのにローン組むとは思えないよ。ワンルームマンション一棟買うとかなら話は変わってくるけど。

>>10704 契約者さん1さん
すみません。私は素人なので余剰資金で投資しています。ローン組んでまでとか多くは望んでいません。ただここ5年でそんな私で1億近い不労収入となりました。今までの損も相殺できたので税金は僅かでした。

WCTは実際のところローンで買った人どれくらいいるんでしょうかね。分譲当初の価格ならサラリーマンでも頑張ってローン組んで買える金額だったんですけどね。

>>10701 入居済みさん
えっ？買ってすぐ売るならキャッシュでしょ？ローンだと保証料とか金利以上に結構取られるよ。

>>10705 匿名さん

私ならローン組むな。金利低いし。その分、自己資金を運用すれば金利以上に儲かる。

>>10707 匿名さん

分譲当初ならサラリーマンでもキャッシュで買えましたよ。実際私も買えましたけど、あえてローン組みました。

2006年に買ったときは楽勝で買えた。ローンもとっくに完済。
しかし2022年、自分の部屋をいまの査定額で買えと言われたら買えない。
それくらい凄い値上がり。

>>10705 匿名さん
そりゃお金があって、かつ短期売り抜きが目的なら、わざわざローンを組むおバカさんはいないでしょうね。
ただ、往復の仲手6%超（値引きは可能）や不動産取得税、登記費用などの諸経費や短期譲渡益課税約40%などを考えると、買った後によほど値上がりしてくれないと短期売り抜けは割に合わないと思うけどね。
そんなにお金があるなら、歩留まりの良い投資はほかにいくらでもあるでしょう。

不動産投資の醍醐味は、唯一銀行がお金を貸してくれる投資であること。
ローンを活用し自己資金を例えば10％に抑えれば、投資額（自己資金）に対するリターン率は、全額自己資金の場合に比べ10倍にできる。

それと、個人所得税との損益通算が可能な投資であること。
ＷＣＴの場合、築後15年経っているので、新築に比べ、建物付帯設備の減価償却期間が短く取れるので、節税効果が大きい。

>>10709 匿名さん
その自己資金でWCTもう一部屋買って運用すれば儲かりますよ。もちろん保証はないけど。

>>10711 匿名さん
ちなみに2006年当時の住宅ローンの金利はどれくらいでした？

35年ローンの私からしたら投資用にWCTをキャッシュで買える方が羨ましいです(^ ^)

>>10715 匿名さん

変動で0.525％、でも結局完済まで金利変わらず。

>>10717 匿名さん
今では当たり前でも当時としては破格の金利ですね。さすがです。金融機関の保証料はいくらでした？

>>10717 匿名さん
驚きです。ちなみに16年前で0.525はどちらの銀行てすか？凄く興味あります。

私も当時の提携より圧倒的に安い金利はどこの銀行か興味あります。教えて欲しいです。よろしくお願いします。

当時は預金が担保でも0.525は聞いたことないですね。入札とかされたんですか？

確かにキャッシュあっても0.525だったの？？？

住宅ローンで16年前に0.525はどちらですか？うちも他にローンはないので借り換えしたいです。

金利は10万円でも安いほうが良いですね。わずかでも聞きたい気持ちはわかります。

>>10717 匿名さん
単純にいつの金利ですか？

>>10717 匿名さん
単純にどういう属性ですか？

>>10723 入居済みさん

借り換えは無理ですよ。新築購入者に対する
住不提携金融機関で通常2.025％からの優遇▲1.50％
での金利ですから。

>>10723 入居済みさん

長期プライムレートが1.375の時代です。借り換えするとしても
よっぽど金利に差が無いと保証料など諸経費や手数料を考えるとほとんど
プラスは無くて借り換えは面倒なだけだと思います。

>>10727 匿名さん
当時その提携金融機関はどちらでした？

>>10717 匿名さん
0.525%で仮に1億の部屋を10年フルローンで借りた場合、保証料、利息の合計は500万円くらいでしたか？

報告移転済みなのね。そろそろ動きありそうねり

ウチはキャッシュなので分かりませんでしたが保証料や利息でわりととられるんですね。ローン控除は住民票を移さなければならないらしくウチはセカンドハウス利用だったので適応外でした。

ただ査定してもらうと購入時より5割上がってるので売却を検討中です。売れたらウハウハなんですけど。

>>10730 匿名さん

良く覚えてませんが手数料、保証料は200万くらいだったんじゃないかな？当時のローン減税の限度が10年間、5000万だったので10年後に残高5000万になるように頭金を入れました。利息はイチイチ計算してませんが、計算したら300万くらいなので500万、そんなもんですね。でも、ローン控除で50万×10年で500万戻ってきたのでチャラ。

ローン借りた分手元に残ったキャッシュは信託投資などに回しましたが、当時の日経平均は13000円くらい、途中、震災で急落しましたが10年後には2万円に回復したので、1.6倍くらいになりました。ローンは10年後に全額一括返済したので、保証料もだいぶ戻ってきましたよ。

>>10731 通りがかりさん

報知新聞空き家になったんですか？

>>10735 匿名さん

移転したようですね。

今回の組合総会の議案に、報知新聞敷地との境界の明確化のための測量調査という議案がありましたね。報知新聞は売却する予定なのかもしれませんね。

>>10731 通りがかりさん
>報告移転済みなのね。そろそろ動きありそうねり

「報告」じゃなくて「報知」だったのね。
なんのことか謎だったのだ。

>>10734 匿名さん
実需ならそういう方法もありますね。

買い物が便利になるよう商業施設を誘致してほしいです。

両国にハマりすぎで笑った

>>10740 匿名さん
報知新聞跡に環境悪くなるから商業施設はいらん。緑水公園にスタバ希望。

緑水公園は運河の水質が良くないからスタバは来れないと思うぞ。

>>10742 匿名さん

公園に整備してくれると最高ですけどね。そのなかにスタバとか嬉しい。

>>10743 匿名さん
スタバは運河の水でコーヒー淹れてるのか？

>>10743 匿名さん

毎回毎回、ネガの逆に物事が進むから
今回もスタバ期待してていいんじゃないかな。

下水処理場が移転されれば運河の水質も良くなりますよ。

基本、第二種住居地域に指定替えされる前から存在していて既存不適格だった報知新聞は建物は使い道が無いから取り壊しだろうな。その後どうなるのか？第二種住所地域に作れるものは限定される。そのうち、あの面積で作れるのは以下。

マンション、店舗兼住宅or事務所兼住宅、幼稚園、図書館、老人ホーム、保育所、診療所、交番、物品販売業を営む店舗や飲食店、プール、ホテル・旅館、パチンコ屋、カラオケボックス、自動車車庫

しかし、立地的に商売になるかを考えるとあり得るのは、

マンション、店舗兼住宅or事務所兼住宅、幼稚園、老人ホーム、保育所、交番、物品販売業を営む店舗や飲食店、ホテル

くらいしかない。やはりマンションか店舗兼住宅なんだろうな。

有明ガーデンの規模ぐらいなら可能では？買い物不便と感じてる人は多いだろうから需要は間違いなくあるよ。

>>10733 匿名さん
売れても次に住みたいと思えるここ以上のクオリティのマンションは高過ぎてなかなか買えませんね

>>10750 匿名さん
私は投資用なので住んでいません。賃貸で出しています。ただ不動産価格は大きく上がっているのに賃料は上げられなくて高く売れるなら売却検討中です。

>>10751 匿名さん
先刻ご承知かつ余計なお世話でしょうが、WCTのような大型ファミリー物件の場合、オーナーチェンジだと、高値売却は難しいです。年間賃料から逆算して4～5％が限界でしょう。仮に家賃が35万円だと、4%の利回りで105百万円。5%だと84百万円にしかなりません。

定期賃貸借だと、期限が来れば出て行けと言えるが、普通賃貸借だと、出て行ってもらうのを待つしかなく、その間、賃料の値上げも難しいのが現実。まあ、気長に待った方が良いですね。

>>10750 匿名さん
マンション自体は悪くないんだけどやはり立地が弱いような。

>>10753 匿名さん

全然立地も悪くねーけど？

立地で言えば豊洲や有明の方が良いと思う。買い物も便利だし、周辺環境も恵まれてるよね。

>>10755 匿名さん
恵まれた周辺環境って例えばどんなとこですか？

商業施設があればいい環境ってのは一側面だけかなぁ。まぁ新規で買うニューファミリー層とかにとっては分かりやすい要素だけど。

天王洲の運河は散歩してても気持ちいいし、山手線も歩いて行ける距離。子供が安心して遊べる大きな公園もすぐ隣にある。これだけでもどこにでもある物件では無いしね。

消費欲求が強い層はららぽの近くとか住むと良いんじゃないですかね。

ブルー＠＠無くなってブルーボトルに替わらないかな。品川アトレにあるやつ。スタバより美味しくない？

ブ◯ラウンジのオーナーさんのことで、4月の理事会議事録に興味深いことが書かれてましたね。

ブルーボトルとかスタバとか贅沢言わないから、そろそろまともな店が来て欲しい。

緑水公園にスタバとは言わなくてもサイゼリア一軒できるだけでも生活の充実度は違うと思います。

>>10761 匿名さん

「サイゼリア」じゃなくて「サイゼリヤ」なんだけどねー

出直せ！

ドトールきてくんないかな。気軽。

港区立の公園だから妄想がすごませんか？

商業施設の誘致より先に下水放流口の移設のほうが大事な気もする。

>>10764 匿名さん

都立公園の中にはスタバもあるし、保育園もできたんだから条例改正して欲しいね。
でも、公園の緑が減るのも嫌だな。ま、現状で十分満足。

>>10765 匿名さん

住民ではない人は書き込まないでね。
住民の証明をしたいなら下記のリンクから
06/23 12:09にアップされたお知らせの
タイトルをどうぞ。

https://www.wct.tokyo/rctv/web/kanri/1318313

ちなみに06/13 09:33は駐車場に関するお知らせです。

>>10755 匿名さん

江東区はあり得ません。

6月の議事録にランニングマシーンの修理費が承認された旨、載ってますね。
良く利用するので良かった。

>>10769 匿名さん
私はセントラルの会員だから関係ないけど。

>>10770 匿名さん
だったら黙ってれば？いちいち反応しなくていいよ。

既出かもしれませんが南北線品川延伸の正式ルートが発表されましたね。
今まで同じ港区内（白金、麻布、六本木など）の移動がネックだったのでかなり利便性が高まりそうです。
最も開業は2030年代半ばとだいぶ先の話ですが。

>>10772 匿名さん

自分はよく白金台と六本木に行くので本当に待ち遠しいです！

>>10773 住民さん3さん
地下鉄が天王洲アイルまで延伸してくれると便利なんですけどね

臨海地下鉄が有明から品川まで延伸すれば天王洲アイルに途中駅ができるかもです

>>10773 住民さん3さん
タクシーのほうが便利ですよ。

品川地下鉄できても駅が高輪の地下だから遠いんだよな。

>>10775 匿名さん

そんなニーズないよ

有明まで臨海地下鉄ができれば、りんかい線乗り換えでもかなり便利になる。

>>10779 匿名さん

あんさん
なんのはなししてはるの？？？

>>10779 匿名さん

有明なんて行く用事ねーもん

>>10773 住民さん3さん

品川地下鉄開業することには環状4号線も開通しているので
白金や麻布は車で行ったほうが早いと思います。

品川地下鉄の新駅まではかなり歩くからね。港区内陸方面は浜松町経由大江戸線の方がアクセスしやすいです。

>>10783 匿名さん

麻布や六本木行くのに電車なんか使わないでしょ。
自転車だって行ける距離なんだから車だよ普通。

>>10784 匿名さん
駐車場代だけで飯代越えるぞ。。

>>10785 匿名さん
タクシーでしょ（笑）

>>10776 匿名さん

うーん…
当たり前の話ですがどこに行くにも車が便利なのは誰もが理解しています。それを踏まえての路線拡大になぜこうも素直に喜ばないのか理解ができません。

そして世の中には車が苦手な人もいる事を知ってほしい。
トラウマがあってタクシーに乗れない自分は電車はマストなのです。

WCTは流しのタクシーが走ってないのがつらい。勝どきとかだと流しが多いからほとんど自家用車感覚で使える。

山手線駅力スレの人が心配です。中毒になっています。

書き込みが削除されるようになってからエスカレートしてるね。サウスゲートスレでも同じネタを何十回として荒らしてます。

>>10787 住民さん3さん
タクシー乗れないなら駅直結タワマンのほうが良くないかい？

都心のマンションだとタクシーに気軽に乗れるけど、ここは都心ではないから諦めましょう。

>>10792 匿名さん
毎日、気軽に乗ってるよん

>>10788 匿名さん
アプリ使えばいいのだよん

>>10792 匿名さん

バカはお部屋で壁に向かって話してる方がいいよ。

>>10789 匿名さん
>>10790 匿名さん

他所のことは他所で解決してくれ
泣きつくなんてみっともないぞ

山手線駅力スレの人、精神的に危険水域に達しています。ネット依存中毒の典型です。

山手線駅力スレはいつ見ても味わい深いです。

>>10798 匿名さん
約10年内容は同じで変わり映えしません。

>>10794 匿名さん

タクシーアプリ便利ですね。でもGPSの精度がイマイチっぽくて
迎車が報知新聞前で待ってたことがありました。笑